2005-10-28 12:19

http://blog.drapt.com/hapblu35/81130469583652

자료출처 : 닥터아파트 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27357

경매상담중에 주택과 관련된 그중에서도 임차인과 관련된 질문이 많다.
그중에서도 오늘은 주택임차인의 대항력과 관련된 부분을 확인해보기로 한다.
먼저, 대항력이라고 하는 것은 어떤 의미인지?
아울러 대항력은 언제 발생하는지?
입찰시 매수인의 부담이 될 수 있는 선순위임차인이란 무엇인지?


첫째, 대항력은 무엇일까?
대항력이라고 하는 것은 기존의 임차인이 새로운 양수인에 대하여 기존 임대차계약에 기한 임대차기간을 주장할 수 있고, 임대차기간 만료후에는 새로운 양수인에게 임대차보증금을 반환받기전에는 명도를 거절할 수 있는 권한이다.

둘째, 대항력은 언제 발생하는가?
대항력은 임차인이 임대차계약에 기해 임차인이 대항요건을 모두 갖춘(즉 점유와 전입신고) 다음날 0시에 발생한다.

실무적으로 대단히 중요한 부분이다.

가령 임차인이 점유를 10월 4일에 하고, 전입신고는 10월 5일에 하였다면 대항력은 대항요건을 모두 갖춘 10월 5일의 그 다음날인 10월 6일 0시(차후 실무에서 중요한 부분 반드시 암기 필요한 부분이다)에 대항력이 발생한다.

만일 점유를 10월 3일에 하고, 전입신고는 10월 2일에 하였다면 대항력은 10월 3일의 다음날인 10월 4일 0시에 발생하는 것이다.

셋째, 선순위임차인이란 무엇인가?
경매입찰과정에서 입찰자들이 가장 많이 유의해야 하는 부분이 바로 이 선순위 임차인이다.

선순위임차인이라고 하는 것은 말소기준권리(즉, 가압류, 압류, 근저당, 저당, 경매개시결정기입등기, 담보가등기 - 반드시 암기필요합니다) 이전에 대항력이 발생한 것이다.

가령 근저당권 설정일이 10월 4일 이라면 임차인의 대항요건인 점유와 전입신고는 최소 10월 3일에는 마쳐야 선순위임차인이 되는 것이다(따라서 대항요건을 갖춘날과 근저당권설정일이 같다면 임차인의 대항력은 그 다음날 발생하기 때문에 임차인은 근저당권자에게 대항하지 못해 선순위임차인이 되지 못한다).

경매입찰과정에서 선순위임차인이 있는지 여부는 해당 동사무소에서 확인이 가능하고, 이러한 선순위임차인이 배당요구를 하였건 하지 않았건 배당받지 못한 전부 또는 일부의 보증금은 모두 매수인이 책임을 져야한다(부담하게 된다는 것이다).

다가구주택과 빌라, 아파트등 주거용 건물에 대한 경매의 권리분석시 임차인의 대항요건과 대항력 발생시점은 상당히 중요함을 유념하자.

*** 더불어 한가지 더, 임차인의 전입신고시 다가구주택은 번지까지만 정확히 기재하면 유효한 전입신고가 되나, 구분등기되어 있는 아파트, 빌라, 다세대 등은 번지 동 호수까지 정확히 신고하여야 한다(등기부등본과 일치되게 하면 된다).


우리 닥터아파트를 사랑하시는 많은 회원님들과 팬들도 이러한 임차인의 대항력과 선순위임차인 부분만큼은 정확히 이해하시고, 차후 경매참여시 실수없도록 하였으면 합니다.

0