2009-02-21 09:56

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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

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가깝고도 유용한 정보원

 

어느 지역이든 동네마다 부동산 중개업소가 즐비하다. 주택단지나 역 부근에 특히 이들 중개업소가 밀집되어 있다. 그럼에도 불구하고 부동산을 매매하려는 사람들은 이들 중개업자와 그다지 친분이 두텁지 않은 게 사실이다. 때문에 부동산을 매입하거나 팔려고 할 때만 잠시 들러 의뢰하는 선에서 끝나는 경우가 대부분이다.

 

그러나 부동산 투자를 통해 수익을 창출하고 싶다면, 또 최근의 돌아가는 부동산 시장 동향과 거래추이를 알고 싶다면 이들 동네 공인중개사들과 친분을 두텁게 쌓아야 한다는 게 필자의 생각이다. 좋은 부동산을 사고 싶은데 동네 중개업자가 과연 도움이 될까 의문을 가질 수 있지만, 실제 중개업자들을 잘 사귀어 두면 유용한 정보를 얻을 수 있다.

 

부동산을 사고파는 방법에는 두 가지가 있다. 하나는 경험 많은 중개업자가 개입된 경우이고, 하나는 매도 ․ 매수자가 서로 직접 거래하는 것이다. 두 가지 방법 모두 장단점이 있지만 부동산 거래사고를 줄이고 투자성 높은 다양한 물건을 소개받기 위해서는 믿을 수 있는 중개업자에게 맡기는 것이 안전하다.

 

공인중개사를 통해 부동산 거래 계약을 했다면 매도자(임대인)와 매수자(임차인)는 각각 중개수수료를 부담해야 한다. 하지만 중개수수료를 아낄 요량으로 초보자가 값싼 부동산만 찾아 생활정보지 나온 유령매물을 거래했다가는 까딱 잘못해 거래사고를 당하거나 사기 또는 이중매매를 당하는 경우는 허다하다. 중개사가 취득 · 알선한 부동산에 하자가 있다면 공인중개사는 손해배상의 의무가 있으니 오히려 안전한 부동산거래 계약을 하려면 중개사를 통해 계약을 체결하는 것이 더 유리하다.

 

통상 부동산 투자자나 학식 높은(?) 컨설턴트들은 동네 길목을 지키며 부동산 중개영업을 하는 공인중개사를 전문가로 여기지 않는 경우가 많다. 예전에 보아왔던 동네 ‘복덕방업자’를 떠올리고 있기 때문이다. 그러나 동네 공인중개사와 잘 사귀어 두면 여러 모로 유리한 점이 많다.

 

우선 부동산을 팔려고 내놓은 매도자는 안면이 많은 동네 터줏대감 중개업소에 먼저 의뢰하는 게 통례다. 그 지역 사정에 정통한 중개업자는 예상 매매가를 제대로 파악해 적정가를 제시해 준다. 단순한 가격 제시가 아니라 최근 지역 내 매매사례를 근거로 매긴 값이기 때문에 나름대로 정확한 금액이다.

 

주변의 부동산 거래를 도맡다시피 하기 때문에 전 ․ 월세 추정에 의한 예상수익률을 파악하기 쉽다는 장점도 있다. 부동산의 현재 가치를 따지는 감정평가사도 반드시 인근 중개업소에서 최근의 거래시세 파악을 하는 게 필수이므로 인근 중개업소는 정말 가깝고도 유용한 정보원인 셈이다.

 

만약 규모가 큰 컨설팅사에서 물건을 소개받았더라도 동네 중개업소를 무시하거나 소홀히 했다간 손해를 입기도 한다. 동네 중개업소는 그 지역 부동산에 관한 한 ‘손바닥을 꿰뚫듯’ 알고 있으므로 최고의 전문가라고도 말할 수 있다. 한 지역에서 오랫동안 중개영업을 한 중개사를 통해 시간을 내 지역 부동산 정보를 들어보는 것도 현장감 있는 좋은 정보임을 기억하자.

 

 

급매물 정보 가장 먼저 얻는다

 

부동산시장이 거래 침체와 가격 하락의 이중고를 겪고 있다. 요즘 같은 부동산 거래 실종기에 부동산의 거래, 취득·알선을 업으로 하는 공인중개사들은 나름대로 살아남기 위한 생존전략을 짜기 마련이다. 주로 친한 고객과 우량 고객들에게 우선적으로 시중 급매가격 보다 현저히 낮은 초급매물과 안전한 저가매물에 대한 매물정보를 제공한다.

 

시장 침체기일 때는 거래 성사율이 낮기 때문에 주로 저가매물을 골라 매도자를 설득하는 작업에 주력한다. 값싸게 나온 매물을 찾아다니며 주 고객을 상대로 싸게 사는 매물을 중심으로 영업하면서 급매물 중에서도 상속, 이민, 이자부담 때문에 경매에 부쳐질 특별히 사연(?) 많은 매물에 대한 정보를 제공한다. 주로 급매물 작업이나 경매, 공매물건을 취급하며 시세보다 값싼 매물이 나왔는지 지역을 훑고 다니기 마련이다.

 

경기가 어려울 때 이들 동네 중개업자와 친분을 쌓아 두면 나중에 부동산 매입 후 조그만 부동산 하자로 인한 상담이나 절세전략, 전 ․ 월세 임대차 알선까지 도움을 받을 수 있다. 어느 일정기간이 지나 되팔고자 할 때에도 이들은 다른 매물보다 먼저 고객을 소개하는 등 투자자에게 유리한 방법으로 도움을 준다.

 

초보 투자자의 경우 특히 동네 중개업소는 우량매물 소개에서부터 법적 하자 물건에 대처하는 방안까지 세세한 정보를 얻을 수 있기 때문에 부동산 투자에 매우 필요한 조언자인 셈이다. 다만 자격증 대여업소나 무허가 이동식 중개업소(일명 ‘떴다방’), 거래경험이 적은 초짜 중개업소는 위험하다. 무허가 중개업소는 무책임할 뿐더러 사기성이 농후에 투자자를 현혹해 가격 농간을 부리거나 잘못된 정보로 사기매물을 소개해주고 잠적을 감추기도 함으로 주의해야 한다.

 

중개업소에 걸려 있는 허가증, 공인중개사자격증으로 자치단체에서 정식 허가받은 업소인지 확인하고, 만약 법적 게시의무를 위반한 업소라면 무조건 피하는 것이 상책이다. 불경기 탓에 직장을 퇴직한 부동산 거래 무경험자들이 건물의 상층부를 세내 불법 무허가 중개사사무소를 차린 경우도 늘고 있다.

 

○○컨설팅, ○○개발, ○○부동산 등 중개사사무소와 유사한 상호나 속기 쉬운 명칭을 쓰며 성업 중이다. 공인중개사사무소는 반드시 자치단체에서 중개업허가를 받아야 합법적으로 영업을 할 수 있으나 무자격자들이 생활정보지 등을 이용해 고객을 유인한 다음 법적으로 하자있는 물건을 소개하거나 공동투자를 유인해 거액의 중개수수료를 챙기기도 한다. 부동산 거래를 할 때는 직접 자치단체에 등록을 마친 허가받은 중개사와 거래하고 계약서에 기명, 날인해두는 것이 안전하다.

처음부터 중개업소에 들러 부동산을 매입하기 전에 중개수수료부터 따져 묻는 것은 좋지 않다. 중개업자들은 수수료부터 확인하려 드는 투자자를 ‘짠’ 고객으로 여기고 진심으로 성의 있는 도움을 주려 하지 않는 경우가 많다. 중개 수수료는 대부분의 중개업소 벽면에 법정 중개수수료 요율표가 부착되어 있기 때문에 정말 궁금하면 그것을 보면 되고, 투자 후에 물어봐도 늦지 않다.

 

동네 중개업자들의 장점은 그 지역의 속사정을 가장 자세히 알고 있다는 것이다. 부동산 투자로 돈을 늘리려는 투자자의 경우 이들과 친분을 쌓으라는 이유가 여기에 있다. 이들의 특성은 친분이 쌓이면 꼭꼭 숨겨놓았던 우량매물까지 서슴없이 내어놓는다. 뿐만 아니다. 친분이 두터운 동네 중개업자는 부동산 매매를 할 때 매물 선별요령부터 시세, 하자여부, 절세전략 등을 객관적으로 평가해 주는 조언자 역할을 해준다. 게다가 투자성과 안정성이 높은 매물을 찾아주는 정보원의 역할도 담당한다.

 

메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr) 대표 ㅣ 윤재호 

 

 

'2000만원으로 연봉 버는 경매투자'(2008년 11월 4일, 경향미디어 刊)

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