2009-08-11 21:24

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자료출처 : 김인만의 아파트투자 전문가클럽 아투/ATOU

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기사원문

최근 언론보도 등을 통하여 향후 주택문제에 대한 여러 문제점 중 하나가 베이비붐 세대의 은퇴문제일 것이다.

과거 50년대 이후 70~80년대의 고도 성장기에 젊은 피로서 우리나라성자의주요 동력이며 힘을 제공한 것이 바로 이들 세대이기 때문이다.

이들 세대는 인구 면에서 상당부분을 차지하고 있어 소비와 생산에 있어 많은 영향을 주었으며 이들이 사회로 나와 생산에 힘쓰고 이후 결혼 후 내집마련을 시작하며 어떤 면에서는 이들의 수요에 따라 급격히 주택문제가 야기되었다고 보아도 과언이 아니다 60년대 이후 이리나라의고도성장기에 사회생활을 시작한 이들은 고향을 떠나 수도권으로 몰려오며 이들에 의해 생산 그리고 소비 나아가 주택 부족 문제를 야기한 세대이기도 하다.

이들은 전통적 유교적 가치관에 따라 공동체우선이란 가치관을 배운(가진)세대 이기도 하지만 현대적 삶인 개인주의적 사고방식에도 적응하여야 하는 모순된 가치관과 삶을 살아온 세대이기도하다

1. 베이비붐 세대의 은퇴 영향

전통적 가치관에 따라 가족을 위하고 그에 따라 내집마련을 해야 하는 것이 중요한 가치관이었으며 개인의 행복을 위하여 아니 가족의 행복을 위하여 일정부분의 개인의 삶은 희생하는 삶을 살 온 세대이다.

오늘날의 경제발전에 있어서도 이들의 사호와 국가에 대한 희생속에서 이루어다하여도 과언이 아니다

이러한 희생적이며 나라와 사회를 위한 공동체 의식이 투철한 이들은 개인과 가족을 위해서 어느 세대보다 내집이란 안정적인 행복의 근간을 마련하고자 노력하였던 세대이기에 집에 대한 가치관은 어느 세대보다 남다른 가치부여를 하는 세대라고 필자는 생각한다.

이러한 세대가 몇 년 후면 은퇴를 시작한다.

다시 말해 58년생 전 후로부터 시작된 베이비붐 세대는 72년 까지 태어난 세대이다.

이들1차 베이붐 세대는 55년~64년생 까지이며 2차 베이 붐은 65~72년 출생자들이다.

2009년 현재 이들의 나이는 54~46세 45~39세대이기도 하다.

현제 사회적 문제화 할 것으로 보는 세대가 이들 1차 베이비붐 세대이다.

또한 중장기적으로1차세대의은퇴이후 바로 2차 베이비붐 세대가 은퇴기로 접어들기에 우리나라의 인구 감소와 함께 소비역시 감소하고 주택수요역시 감소 할 것이라 는 견해이다.

이러한 1차 베이비붐 세대는 현제 약 713만명이며 인구의 14.8%를 차지하고 있다.

2차 베이비붐 세대의 인구는 약 580만명이며 인구의 약12%이다.

이러한 1차 베이비붐 세대의 은퇴는 소비감소와 주택수요 감소 나아가 수택 매도로 인한 주택문제를 야기할 것 이라고 보는 시각이 일반적이다 그러한 시각이 과연 현실적일까 필자는 생가해 보았다.

먼저 이들의 은퇴는 분명 추가적인 주택수요는 아니란 것에 필자도 동의한다.

하지만 이들 세대의 은퇴와 함께 주택매도로 인한 주택 공급효과에 의한 주택 공급 효과는 어떻게 볼 것인가?

2. 베이붐 세대의 은퇴에 따른 주택 공급효과

이들은 부모세대의 봉양과 자식세대의 양육으로 자신들의 노후 준비는 많이 하지 못하였기에 상대적으로 노후 준비비가 미비한점은 필자여시 인정한다.

하지만 이들 세대의 주택(보유주택)매도를 한다면 이들 역시 일정한 거처는 필요하다는 것은 분명하다.

다시 말해 자가 보유에서 임대 수요로 세롭게 전환될 가능성은 있다는 것이다.

그리고 은퇴이후 이들이 보유 주택을 매도할 것인가? 란 물음에 일정부분 가능한 시나리오지만 꼭 그렇다 라고 보기 어렵다는 점이다.

이들의 삶이 은퇴이후 급격히 (수입 감소에 따라서) 경제적 압박에 의해 필요자금(노후자금) 확보를 위하여 보유한 재산이라 할 수 있는 주택을 매도할 것인가? 만약 필요노후 자금을 확보하지 못하였다면 그렇게 할 것이다.

현재 30~40평형대의주택을 보유한 그것도 1주택을 많은 보유 하였다면 이들은 보유주택의 평수를 줄이거나 세입자로 전환 할 것이다. 필요자금 확보를 위해 어쩔 수 없는 선택인 것은 분명하다.

하지만 2주택이상보유 하였거나 노후자금을 일정부분 확보하였거나 2주택이상 보유한 주택을 통하여 임대소득으로 생활하고 있다면 그들은 주택을 매도할까?

또한 이들 세대는 어느 세대에 비하여 집이라는 부동산에 아주 강한 집착을 가진 세대이기도하다 평생일하며 이룬 작은 성취이기도 한 주택의 매도는 어떤 면에서 삶의 결과물에 대한 부정이기도 하기 때문이다. 따라서 이들의 주택 매도는 마지막 선택의 하나일 것으로 보이다.

만약 경제적 필요에 의하여 이들 세대 보유 주택이 매도를 통하여 시장에 방출된다면 베이비붐 세대 중 보유주택을 매도하는 분들은 어느 부류일지 고민해 보자.

우선 이들은 보유 주택이외의 별다른 (연금 또는 저축) 자산을 구축하지 못한 세대일 것이다.

따라서 이들의 보유 주택은 30~40평형대의 일반적인 주택이 대다수일 것으로 보이며 이러한 주택 매도 세력은 상대적으로 다주택자보다 1주택자일 확률이 높다.

만약 다주택자중 매도를 하는 경우라면 상대적으로 경제적 매력이 떨어지는 주택을 우선하여 매도할 가능성이 높다.

이렇듯 상대적으로 경제적 효과가 적은 주택은 어떤 주택일까?

다른 말로 하여 향후 가치가 떨어지는 향후 임대소득 또는 자산가치가 하락하거나 인플래 상승률보다 떨어지는 가격 상승이 우려되는 주택일 것이다.

주택가격 상승률이 떨어질 것으로 우려되는 지역은 어느 지역 일까?

우선은 주택보급이 충분히 이루어지고 있는 지역이 그곳일 것이다. 신규 주택 공급이 원활히 이루어지면 수요가 감소하기에 기존 주택의 추가 수요가 줄어든다. 이는 기존 주택의 가격 상승률을 낮추는 효과를 가져 올 것으로 보인다.

현제 대다수지역에서이루어지는 뉴타운 재건축등의 주택리모델링이 이루어지는 지역의 아파트에 대한 수요를 충족시키는 효과를 가져 올 것으로 보인다.

다시 말해 현제는 노후 되어 신규주택(새집)에 대한 수요 또는 상대적으로 인기를 끌고 있는 아파트 의수요가 현재는 유발되고 있지만 이러한 지역에 신규 주택이 공급된다면 이러한 수요는 중장기적으로 감소할 것으로 보인다.

더불어 이러한 시기에 기존 보유주택을 베이비붐세대가 경제적 이유로 매도를 할경우 이러한 추가 공급 효과가 나타날 우려가 있는 것이 사실이다.

노후주택의리모델링( 뉴타운 재개발과 재건축)에 따른 공급 물량과 기존 주택의 매도로 인한 공급은 상대적으로 20평형대의 수요는 촉발 될 것이지만 중대형 평형의 수요는 감소시키는 요소가 될 가능성이 있다.

** 배이비붐 세대의 보유 주택 매도이후 교외지역 또는 시내지역의중소형 평형대로 주거 공감을 이동할 것은 분명하다.

3. 베이비붐세대의 은퇴는 주택 수요의 감소가 아닌 필요 주택 평형의 변화이다

위리나라의 노령화가 급속히 이루어지고 있다고 한다.

이러한 이유는 크게 베이붐세대의 노령화와 기존 인구의 장수인구의 증가이기 때문일 것이다.

전통적으로 과거에는 부모 또는 조부모세대와 부모세대 그리고 손자세대의 3세대의 동거가 일반적이었으나 산업화와 함께 부모와 지식세대로 이루어진 2세대 가족이 기본이 되었고 1990년대 이후 핵가족화를 뛰어넘어 1~2인가구가 급속히 증가하고 있다.

 

이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 통계청은 발표하고 있다.

 

전국 전체가구수 및 1인가구 추이

2008~2030은 추계치. 자료 : 통계청

 

이러한 베이비붐 세대에서 보유 주택을 매도한다하여도 이들은 일정 주택에서 거주해야한다는 딜레마가 있다.

다시 말해 임대수요의증가로 전환될 가능성이다 이러한 임대수요의 전화는 중장기적으로 증가 하고 있는 1~2인가구 증가와 함께 새로운 주택 수요 계층으로 자리 할 가능성이 있다.

4. 임대 시장의 활성화

최근 급격한 주택가격 상승과 저소득층의 증가 그리고 중산층의 상대적 수입 감소는 중장기적으로 신규주택 매수 세력의 감소를 의미한다.

과거와 달리 정규직의 감소로 인한 소득의 감소 그리고 평생직장이 사라짐에 따라 자산축적기간의 감소는 신규 주택 매수세력이 감소 한다는 의미이다. 나아가 이들 역시 일정 거주 주택이 필요함에 따라 과거에 주택을 매수하였던 계층이 점진적으로 주택임대 세력으로 전환하고 지금까지는  다주택 보유자들의 상당부분은 임대소득보다 주택 가격 상승에 따른 가격 상승 마진을 기대한 투자자였으나 앞으로는 이러한 주택 가격 상승보다 순수한 임대소득에 중점을 둔 투자로 전환할지도 모른다.

 

이러한 면은 현제 주택보급률대비 낮은 자가 점유율을 보아도 알 수 있다.

 

지금까지 정부는 주기적인 주택 건설을 통하여 주택 보급률을 증가에 힘써왔으나 주택보급률 대비, 자가 점유율은 크게 증가하지 못하였다.

 

경제적 위기와 자본가들에 의한 자본 집적도가 증가하며 상당수 주택은 일부 계층의 소유로 전환 된 것이 현제의 주택 시장의 모습이다. 이러한 주택임대시장은 앞으로 더욱 활성화 될 것이다.

이러한 측면은 과거 내집마련 세대였던 베이붐 세대의 내집마련에 대한 집착이 강하였던 것에 비하여 최근의 신세대는 이러한 집에 대한 집착이 많이 약화되었다고 보여 지며 내집마련 역시 상대적으로 어려워진 것으로 보이기 때문이다.

5. 새로운 주택 수요 계층 에코세대

우리는 지금 까지 우리는 우리나라인구의 상당수를 차지하고 있는 베이비붐 세대의 은퇴에 따른 문제만을 언급하여 왔다.

그러나 베이비붐 세대 이후의 세대인 에코세대의 등장은 언급하지 않고 있다.

이들 베이비에코 세대는 497만명으로 전체인구의 10.3%이다.

1차 베이비붐 세대는 현제 약 713만명이며 (인구의 14.8%) 2차 베이비붐 세대 인구는 약 580만명(인구의 약12%)이다.

이들 1.2차 베이비붐 세대보다는 분명 적은 수치의 인구이다.

하지만 이제 사회생활을 시작하는 이들 세대는 1차 베이비 붐 세대가 은퇴를 시작하는 시기와 더불어 내집마련을 시작하는 나이가 되어 간다는 점을 주목할 필요가 있다.

이들 역시 핵가족화 나아가 부부세대로 이루어지거나 혼자 거주하는 1~2인세대의중심 세대이기도하다. 일정한 소득에 따라 내집마련을 하거나 임대주택 수요계층의 하나란 점이다.

과거 세대의 은퇴이후 새로운 주택수요의 중심축이 될 가능성은 완전히 배제할 수 없으며 은퇴세대의 공백을 메꿀 세대가 될 것으로 보인다.

6. 외국인 인구 증가

우리나라의 주택수요 등의 통계 또는 전망을 이야기 할 때 인구 감소와 증가 수요계층의 변화를 이야기하지만 외국인 인구 증가에 따른 주택 수요 등은 발표되고 있지 않다.

우리나라는 이제 세계경제규모 12위권의 경제 대국이 되었다. 이러한 변화는 외국인의 한국 내 진출이 급속하게 증가하고 있는 이유이기도하다. 이들 외국인의 인구 유입 역시 일정부분 주택의 새로운 수요계층임을 부인할 수 없을 것이다.

과거 2003년 10만명 내외의 외국인이 2008년 들어 급속히 증가하여 25만명에 이르고 있다.

이들 외국인의 상당수는 주기적인 귀국에 따라 장기적인 체루인구로 볼 수는 없겠지만 주기적인 유입과 유출은 이제 일반적인 상황이 될 것으로 보인다. 나아가 우리나라의 경제 규모가 커질수록 이들 인구역시 증가할 것으로 보인다.

따라서 이들 수요의 주택 역시 일정부분 필요한 것이 현실이다. 이들 인구의 증가는 중장기적인 주택수요이며 이들 역시 임대수요 의한 축으로 보아야 할 것 으로 보인다.

 

연도 및 분기별 등록 외국인 인구 추이(천명)

[주요 국적 외국인 증감률]

7. 결언

우리나라의 인구는 중장기적으로 감소하며 머지않아 산업 발전과 소비의 축 이었던 베이비붐세대의 은퇴에 따라 주택 수요가 감소하거나 이들 보유 주택이 시장이 나올 가능성에 대하여 필자역시 일정 부분 동의한다. 하지만 이들의 은퇴가 매매수요에는 영향을 줄 가능성은 있지만 시장 전반의 임대시장에 까지 감소 할 것으로 보지는 않는다.

 

나아가 최근 급속히 증가한 외국인 수요와 상대적으로 자본을 축적한 일부 계층 또는 임대 수요를 통하여 노후를 준비한 세대의 임대용 주택 수요는 지속적으로 유지될 것으로 보인다.

현제의 인구 감소와 은퇴세대의 증가의 문제는 향후 5년 이후 나아가 10~20년 전후에 이들 세대의 사망에 다른 주택 공실의 증가와 인구 감소가 본격적으로 나타나는 2018년 전후의 시기 까지는 주기적인 주택 문제가 야기될 것으로 보인다. 

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