부자들이 말하는 ‘실전 부자 되기 STEP BY STEP 전략’

자수성가한 부자들의 출발은 일반인들과 다를 바 없다. 대개는 평범한 월급쟁이 출신이다. 다만 스스로를 바꾸는데 성공한 것뿐이다. 부자가 되는 것은 신성한 영역에 접근해 가는 것이 아니다. 부자로 변신하려는 과정에 거창한 준비의식이 필요한 것은 아니라는 말이다. 부자가 되는 것은 자신을 변화시키는 것에서 출발한다. 작은 실천에서 시작한 변화가 마침내 사고와 철학을 바꾸는 것이다. 그렇다면 어떻게 나 자신을 바꾸어야 할까?

STEP 1. 부자 마인드? 몸부터 바꿔라!

‘마중물’이라는 것이 있다. 펌프가 말라있을 경우 아무리 펌프질을 해봐야 물이 올라오지 않는다. 이럴 때 필요한 것이 바로 마중물이다. 물을 한바가지 정도 펌프 속에 붓는다. 그런 다음 펌프질을 하면 놀랍게도 물이 잘 나온다. 이때 부어주는 물을 마중물이라 한다. 돈을 벌어 부자가 되는 이치도 이와 같다. 돈이 돈을 벌어준다. 돈을 획득하는 방법에는 세 가지가 있다. 첫째, 노동으로 벌어들이는 소득이다. 둘째, 투자로 벌어들이는 소득이다. 셋째, 사기를 쳐서 벌어들이는 것이다.

돈 모으는 것이 철칙이 될 때 사람이 바뀐다. 부자들은 “처음 돈을 모을 때에는 생활비가 없어 쩔쩔 매지만 적응이 되면 여유까지 생긴다”고 입을 모았다. 저축을 처음 시작할 때에는 의지할 것이 ‘생활력’ 밖에 없다. 자신의 월급에 비하면 상당히 많은 돈을 그러나 세상물정에 비하면 별것 아닌 돈을 저축하면서 걸음마를 뗀다. 부자로 향하는 길의 첫걸음을 내딛으면 생활이 바뀐다. 남자들은 일단 ‘야간 생활’이 바뀐다. 술 약속 잡는 것이 겁난다. 1차를 얻어먹으면 2차는 내야 한다. 그게 사람들 사이에서 주고받는 원칙이다. 게다가 밤늦게까지 술을 마시고 나면 대중교통이 끊어질 때가 종종 있다. 할증요금을 내며 택시를 탄다. 비용이 또 다른 비용을 부른다. 여성들도 마찬가지. 미용실 가는 횟수가 줄어든다. 부자가 가는 길을 가는 부부에게는 공동의 희망이 생긴다. 무대책의 소극적인 모습에서 희망을 찾아가는 적극적인 모습으로 바뀌는 것이다. 부부가 함께 어렴풋이 희망을 발견하는 순간, 바로 부자로 가는 길의 스타트를 끊는 순간이다.

부자들 대부분은 “아껴 쓰고 저축하는 것보다 한 걸음 더 나아가야 빨리 부자가 될 수 있다”며 “아껴 쓰고 저축할 것이 아니라 저축하고 쓰지 말아야 한다”고 말한다. 돈을 모을 때 어떤 목표를 정했다면 아예 생활을 거기에 맞춰야 한다는 것이다. 생활비를 떼어낸 후 여유 돈을 적립하는 우리의 통념과는 다른 양상이다. 예를 들어 월수입 350만원인 사람이 3년만에 1억원을 모으겠다고 결심을 했다면 매달 250만원 이상을 저축해야 한다는 것이다. 월수입 100만원인 사람이 3년 만에 1,500만원을 모을 목표를 세운 경우도 마찬가지.
매달 부어야 할 금액을 산출하고 나머지로 생활한다는 이야기다. 인간다운 생활을 하지 말라는 이야기나 다름없는 주장이었다. 목표한 금액을 모으는데 생활을 맞출 수 있다는 주장도 이런 경험에 기초해서 나온 것이다. 자수성가한 부자들은 그런 경험을 실제로 해본 사람들이다. 부자가 되는 것은 쉬운 일이 아니다. 생활을 송두리째 바꾸면서 출발해야 하기 때문이다. 변화에 적응하고 자기 스스로를 변화시키는 것에는 고통이 따른다. 특히, 세상보다 먼저 변하는 사람이 겪은 고통은 어디에도 견줄 수 없다.

STEP 2. 습관이 불었으면 이젠 원칙, 원칙이다!

부자들은 목돈이 조금이라도 생기면 그냥 두지 않는다. 새로 분양하는 상가 점포 등에 투자를 한다. 이런 뭉칫돈까지 빠져나가다 보니 쪼들림이 일상생활이 된다. 부자들은 여유돈을 가지고 있다가 수 억원씩 하는 상가점포 같은 것을 한꺼번에 살 것이라고 생각한다. 그럴 때도 있으나 대부분은 아니다. 이렇게 돈 들어갈 곳이 많으니까 “돈 없어 죽겠다”고 하소연을 한다. 이를 바라보며 ‘그런 투자를 하지말고 들어오는 돈으로 폼 나게 살지, 왜 저리 고생을 하는지 모르겠다’면서 고개를 갸우뚱한다. 이런 점이 일반인과 부자들의 차이다.

부자들이 확실하게 다른 점은 오래 전부터 이런 시스템을 만들어 놓고 있었다는 것이다. 초기에 월급을 관리할 때부터 이런 원칙을 적용했다. 돈이 불어나면서 시스템이 커졌고 시스템이 확대되면서 자금의 규모를 키우는 순환과정이 오랫동안 반복된 것이다. 많은 사람들이 “월급쟁이로는 부자가 될 수 없다”고 말한다. 그러면서 부자들의 최근 또는 현재 직업을 예로 든다. 지금은 월급쟁이가 아니니까 다른 일을 해서 성공한 것 아니냐는 주장이다.

그렇지만 65세까지 근무하게 해주고 우리를 부자로 만들어주는 회사는 없다. 언젠가는 회사를 떠나야 한다. 회사가 우리의 인생을 책임져주지는 않는다. 그러나 아직 부자가 아닌 우리에게 회사는 수많은 편의를 제공해준다. 새로운 출발을 준비하는 우리를 품어주는 ‘둥지’가 바로 회사다. 회사는 우리를 부려먹지만 새로운 세상을 향한 기회를 주기도 한다. 다만 기회를 찾는 것은 우리의 몫이다.

부자들의 협상술은 뭔가 다르다. 말이 많으면 항상 손해를 보게 되어 있다. 결정적인 순간에 자신을 통제한다. 회의를 해도 주로 듣는 쪽이고 남의 흠을 잡는 일은 더더욱 없다. 협상이나 거래에서는 빈틈을 보이는 쪽이 반드시 진다. “최고 수준의 고수는 스스로 말하지 않고 상대방이 원해서 그렇게 되는 것처럼 대화를 이끌어간다”고 분석한다.

남과 다르게 살았기에 자수성가했다. 자수성가한 부자들은 남들과 다르게 살았기 때문에 부자가 된 사람들이다. 남들과 다르다는 것은 ‘소수의 삶’이었다는 의미. 보통 사람의 눈으로 볼 때 이상한 사람이 아닐 수 없다. 그래서 가끔씩 손가락질을 받는다. 성공으로 가는 길은 순탄치 않다. 그 길은 소수를 추구하는 길이다. 소수를 용납하지 못하는 다수로부터 자신을 지켜내는 과정을 끊임없이 되풀이해야 한다. 동시에 다수의 모함과 비방마저 흔쾌히 받아들이게 되는 변신의 과정도 거쳐야 한다.

STEP 3. 부자가 되는 과정을 즐겨라!

주변에 있는 자수성가한 부자들을 관찰해보자. 한동안 그런 노력을 기울이면 몇가지 파악할 수 있다. 제일 큰 발견은 부자들이라고 해서 우리와 크게 다를 바가 없다는 점이다. 또 다른 발견은 그들이 예상외로 쩨쩨하다는 것. 이따금 얼음장처럼 냉정해진다는 것이다.
돈은 물과 같다. 조그만 틈이 있어도 새어 나간다. 자기 힘으로 부자가 된 사람들은 수시로 독을 살핀다. 가계부를 쓰는 게 출발점이라는 것. 독에 작은 금이 났다면 바로 땜질을 한다. 반면 상당수 사람들의 독은 바닥이 깨져 있다. 밑에 구멍이 나, 물이 쏟아져 나오는 데도 많은 양을 부을 생각만 한다. 많이 부을수록 더욱 세차게 빠져나간다. 미래에 대한 걱정이 많은 사람이 부자가 된다. 사람들이 철마다 여행을 다닐 때 그들은 동네 뒷산에서 손수 만든 김밥을 먹었다. 사람들이 좋은 자동차를 새로 뽑아 달릴 때 그들은 10년 묵은 자동차를 여전히 타고 있었다.

나이가 들면 누구나 병이 든다. 부자들은 이야기한다. “자식들에게 약값을 달라고 손 벌리지 않는 것만 해도 성공한 인생이다”라고. 반면 다수의 사람들은 좋은 시절 아이들과 함께 인생을 즐긴다. 그리고 나이가 든 후에는 키워준 은혜와 보답하는 수고를 자식들에게 기꺼이 부과한다.

부자가 되는 것에도 유산소 운동이 필요하다. 질주한다고 해서 빨리 도착하는 것이 아니다. 속보로 걸어가면서 그 과정이 어떤 것인지. 길 중간에 무엇이 있는지 눈여겨볼 줄도 알아야 한다. 그게 투자자로서 갖춰야할 안목을 키우는 방법이다.

자수성가한 부자들에게서 특별한 무엇을 발견하고 또 배우고 싶다면 겉으로 드러나는 번지지르르한 무엇을 찾아봐야 소용없다. 우리 스스로 관점을 바꿔야 그 특별한 무엇을 발견할 수 있다. 그것은 콩팥과도 같아서 잘 보이지 않는 어딘가에서 묵묵히 움직이고 있다. 바로 사고방식과 습관이라는 이름의 콩팥이다.

대부분 그런 것은 아니지만 자수성가한 부자들은 화목한 부부생활을 하고 있었다. 당연할 수도 있다. 부부가 합심하지 않았다면 월급쟁이가 어떻게 수십억대 부자로 성공할 수 있겠는가. 사이가 좋지 않은 부부는 감정싸움을 하느라 머리를 맞대고 뭔가에 대해 의논할 여유가 없다.

STEP 4. 부자들이 절대로 가르쳐주지 않는 것들

부자의 잔소리에서 그들만의 성공비결을 챙겨들어야 한다. 사업을 하겠다는 사람이 늘고 있다. 사업에서 중요한 3대 요소는 돈, 사람, 마케팅 능력이다. 그런데 유난히 성공한 경영자들에게서 두드러지게 나타나는 공통적 요인은 탁월한 사람관리이다. 경제활동의 중요한 원천인 기술이나 자금은 모두 사람이 가지고 있다. 따라서 사람을 끌어들이면 이런 자산이 넝쿨째 굴러 들어온다. 결국 가장 훌륭한 사업수완은 사람장사인 셈이다. 돈과 노하우는 소중한 성공자산이다. 그러나 사람간의 연결고리는 그보다 중요한 무형자산이다. 스스로 똑똑함을 내세우기보다는 주변의 똑똑한 사람으로부터 존경을 받는 사람. 이런 사람들의 성공을 ‘기술적’으로 분석해봐야 답이 나올 리 없다. 단순한 기술 차원을 넘어서는 것이기 때문이다.

“담배끊은 사람과는 상종도 하지 말라”는 말이 있다. 담배가 중독성이 강해서 금연만큼 어려운 일이 없다는 뜻이다. 부자가 되는 것도 마찬가지다. 어느 날 갑자기 그것을 파악하게 됐다. 부자가 되려면 담배를 무조건 끊어야 한다는 것은 아니다. 부자가 되는데는 그만큼 ‘독한 결심과 실천’이 필요하다는 것이다.

흡연이 건강에 좋지 않다는 것을 우리는 알고 있다. 그러나 담배를 끊는 데 성공하는 사람은 많지 않다. 분수에 넘치는 소비가 자신의 미래생활에 좋지 않다는 것은 누구나 알고 있다. 하지만 자신을 통제하고 소비를 억제하는 사람은 많지 않다. 나는 어떤 유형의 사람인가. 스스로에게 엄격한가. 아니면 남에게만 엄격한 잣대를 들이대는가. 부자의 출발점은 ‘나’ 자신이다. 이미 부자가 된 사람들을 욕한다고 해서 나의 생활이 윤택해지는 것도 아니다.

삼촌이나 처남 등 주변의 부자들이 ‘한 수 가르쳐주지 않는다’고 답답해한다. 그런데 묘한 것은 부자들 역시 답답해한다는 점이다. 아무리 이야기해도 알아듣지도 못하고 간혹 알아들은 후에도 실천하지 않는 사람들을 보며 실망한다. 그래서 몇 번 잔소리를 하다가는 이야기를 꺼내지 않는다.

부자들은 세상을 두려워하지 않는다. 웃고 즐기는 사이에 기억에서 잊혀지는 친구들이 있다. 이름도 들어보지 못한 회사에 취직한 친구들이다. 그 또래에서는 ‘그저 그런 인생’으로 치부된다. 하지만 이런 차이는 명함 한 장 정도에 불과하다는 것을 세월이 흐르면서 깨닫게 된다. 인생역전에 성공하는 친구는 ‘볼품 없는 명함’을 가졌던 부류에서 나온다.
‘볼품 없는 명함’을 가졌던 친구들에게, 명함은 그들의 밥줄이었다. 사람들에게 건넬 때마다 명함에 간절한 염원을 담았다. 판매나 계약이 이뤄지길 바라는 마음을 명함에 담아 함께 전달했다. 세상은 현기증이 날 정도로 빠르게 돌아간다. 이런 세상에서 가장 안전한 투자는 ‘자기 자신’에게 투자하는 것이다. ‘물건이 아닌, 나 자신을 팔 수 있도록 내 가치를 키워야 한다’는 지적이 뼈아프다.

자수성가한 사람들은 이익을 함께 향유해야 할 사람들에게는 자린 고비 근성을 보이지 않는다. 주식시장이 활황일 때마다 자주 들리는 이야기가 있다. ‘거액을 번 투자자들이 증권사 담당 직원에게 선물로 중형차 한 대를 뽑아줬다’는 식의 소문이다. 실제로 이런 일이 간혹 있다. 부자들이 기분이 좋아서 그 직원이 귀여워서 자동차를 선물로 주는 것은 아니다. 내가 저 친구와 같이 움직여서 이만큼 벌었으니까 저 친구에게 이 정도는 해줘야 한다’고 생각하는 것이다. 나눠먹기인 동시에 다음 번 성공을 위한 재투자이기도 하다.


부자가 갖추어야 할 세 가지 요소

부자가 되기 위해서는 세 가지 요소가 필요하다. 첫 관문은 물론 돈이다. 모두가 알고 있는 것처럼 돈을 벌게 하는 기본은 돈 그 자체이다. 정보가 빨라야 한다. 어떤 투자 대상에 무슨 변수가 생길 예정인지 알아야 투자 여부를 판단할 수 있다. 미디어를 통해 수많은 정보가 매일 전달된다. 특히 인터넷이 일반화된 뒤에는 새로운 정보가 실시간으로 밀물처럼 몰려든다. 그 가운데 쓸만한 정보를 가려내 취사선택하는 것이 정보를 활용하는 첫걸음이다.

정보를 구하는 것은 쉬운 일이다. 인터넷을 검색하면 세상에서 벌어지는 거의 모든 일을 알 수 있다. 하지만 그것을 토대로 판단을 내리는 것은 간단치 않다. 자칫하다가는 애써 모은 돈을 송두리째 날릴 위험이 있다. 그래서 발품이 중요하다고 부자들은 입을 모은다. 부동산일 경우 쓸만한 물건인지 직접 가서 살펴보고 등기도 떼어봐야 한다는 것. 주식도 그렇다. 그 분야 전문가들의 의견을 들어가며 심사숙고해 결정해야 한다. 부자들은 최종 관문인 ‘판단’에서 남다름을 보여준 사람들이다.

문제는 타이밍이다. 부자가 되기 위해 제일 경계해야 할 것이 섣부른 판단이다. 거품인지 아닌지 면밀하게 따져야 선택 의 단계로 갈 수 있는 것이다. 자수성가한 부자들은 잘못된 판단의 결과나 상대적인 박탈감, 분노로 표출하지 않는다. 모든 것이 자신의 책임임을 몸소 깨달았기 때문이다

출처- http://kin.naver.com/knowhow/detail.nhn?d1id=7&dirId=7&docId=270769&qb=67aA7J6Q65CY6riwIOyghOuetQ==&enc=utf8&section=kin&rank=2&sort=0&spq=

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신문을 보거나 TV를 볼 때, 자주 접하게 되는 단어들임에도 늘 한 귀로 듣고 흘리게 되는 용어들이 있다.누군가 내가 알아야 할 경제 용어들을 알기 쉽게 정리해준다면 얼마나 좋을까. 이런 고민을 하고 있는 주부들을 위해 생활 속에서 자주 접하지만 헷갈리는 부동산과 주식의 경제 용어들을 정리했다.

용적률 vs 건폐율

용적률이란 대지 면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율을 말한다. 연면적은 지하 면적을 제외한 지상 면적의 합계다. 이에 반해 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 뜻하는 것이다. 용적률을 제한하는 것은 도시 미관을 유지하고 토지를 효율적으로 활용하기 위한 것이고, 건폐율을 정한 목적은 지면상에 최소한의 빈 땅을 확보해 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위함이다. 용적률은 건축물이 높아질수록 늘어나지만, 건폐율은 변하지 않는다. 건물의 1층 바닥을 건평이라고 한다.

공시지가 vs 기준시가

공시지가는 국토해양부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말한다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세 기준이 되고, 각종 공사 등을 하는데 보상 기준이 되기도 한다. 기준시가는 양도소득세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 적용되는 전용 면적 165.5 평방이하(50평) 이상의 아파트나 대형 연립주택의 거래 가격을 말한다. 통상 시세의 70~80%로 고시되며 매년 4월 30일 공시된다.

보존등기 vs 본등기vs 소유권이전등기 vs 말소등기

보존등기는 물권 취득자가 자기의 권리를 보존하기 위해 하는 등기로 보통 미등기 부동산의 소유권등기를 말한다. 본등기는 등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 말한다. 소유권 이전등기는 양도, 상속, 증여, 기타 원인에 의해 유상 혹은 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다. 말소등기는 기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다.

담보권 vs 저당권 vs 지상권

담보권은 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리다. 보통은 담보물권을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도 담보까지도 포함된다. 저당권은 채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매해 그 대금에서 저당채권자가 다른 채권자보다 우선 변제를 목적으로 하는 담보물권으로 경매권과 우선변제권이 있다. 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 말한다.

가압류 vs 가처분

가압류는 금전채권 혹은 금전으로 환산할 수 있는 청구권에 대해 실시할 강제집행이 불가능할 경우, 미리 채무자의 재산을 압류 확보함으로써 강제집행을 보전하는 절차를 말한다. 가처분 신청은 긴급을 요하는 사건에 대해 빠른 시간 안에 법원의 결정을 구하는 제도다. 대개 정식 재판과 달리 심문 없이 서류만으로도 결정을 내릴 수 있다.

재건축 vs 재개발 vs 뉴타운

재건축은 정비기반시설이 양호한 가운데, 주거환경 개선을 위해 시행하는 것이다. 그 지역의 정비기반시설이 잘 갖춰져 있어 노후 주택만 헐고 그 자리에 주택만 다시 건축하는 것이다. 재개발은 정비기반시설 자체가 열악한 상태에서 사업을 진행하는 것으로 노후주택을 헐고 아파트만 짓는 게 아니라, 학교, 도로 등의 기반시설까지 함께 개발하는 것이다. 뉴타운은 규모가 작은 재개발구역의 특성상 정비기반시설이 들어가기 어렵기 때문에 여러 개의 재개발구역을 묶어 개발하는 것을 말한다. 면적이 큰 만큼 계획적인 재개발이 가능하다.

DTI(총부채상환비율) vs LTV(주택담보대출비율)

총부채상환비율이란 금융부채 상환액이 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 말한다. 예를 들어 연소득이 1천만원이고, 금융부채 상환액이 4백만원이면 총부채상환비율은 40%가 된다. 주택담보대출비율은 주택가격 대비 대출비율을 말한다. 즉, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다.

사이드 카(Side Car) vs 서킷 브레이커(Circuit Breakers)

사이드 카란 선물가격이 전일 종가 4% 이상 등락한 시세가 1분간 지속될 경우, 주식시장의 프로그램 매매호가가 5분간 효력이 정지되는 제도다. 이는 주가가 급격하게 오르거나 떨어질 때 일시적으로 프로그램 매매를 중단시킴으로써 시장을 안정시키기 위해 운용된다. 서킷 브레이커란 일종의 공습경보라고 할 수 있다. 선물 서킷 브레이커는 선물가격이 전일 종가 5% 이상 변동 상태가 1분간 계속되는 경우로, 5분간 선물거래의 매매체결을 중단한 뒤 10분간 호가를 접수해 단일가격으로 체결된다.

특히 현물 주식시장에 서킷 브레이커가 발생하는 경우는 코스피가 전일 종가지수 대비 10% 급등하거나 폭락해 1분 이상 지속될 때 발동한다. 이 경우 20분간 현물, 선물, 옵션의 주문이 중단되고 이후 10분간 동시호가를 접수해 매매를 재개한다. 서킷 브레이커는 투자자에게 냉정을 찾을 수 있는 시간적 여유를 주자는 취지다.

선물(Futures Trading) vs 옵션(Option)

선물이란 선매매하고 후물건 인수도 하는 거래 방식을 말한다. 장래의 일정 시점에 수량, 규격, 품질 등의 표준화되어 있는 특정 대상물을 계약 체결시에 정한 가격으로 인도, 인수할 것을 약속하는 계약으로 거래소에서 이루어지는 거래다. 거래소 이외에 개인 간의 직거래를 하는 것이 선도거래(Forward Trading)다. 옵션이란 정해놓은 기간 내에 지정된 상품을 약속된 가격으로 매매하는 권리를 거래하는 것을 말한다. 스톡옵션, 콜옵션, 풋옵션 등이 있다.

뮤추얼 펀드(Mutual Fund) vs 사모 펀드(Private Equity Fund) vs 헤지 펀드(Hedge Fund)

뮤추얼 펀드란 일반 투자자들이 돈을 모아 하나의 페이퍼 컴퍼니를 만들고 펀드매니저를 선정, 투자를 맡기는 것으로 철저하게 운용실적대로 배당이 이루어지며 투자손익에 대한 책임도 투자자들이 진다. 투자 대상은 주식과 채권, 기업어음 등 유가증권이 주를 이룬다. 사모 펀드란 소수의 투자자로부터 사모방식으로 자금을 모아 주식이나 채권에 투자하는 펀드다. 공모펀드와는 달리 운용대상에 제한이 없는 만큼 자유로운 운용이 가능하다. 이에 이익이 발생할 만한 어떠한 투자 대상에도 투자할 수 있다. 헤지 펀드란 개인이나 기관 투자자들로부터 모은 돈의 이윤을 극대화하기 위한 일종의 투자신탁 형태를 말한다. 헤지 펀드는 수익이 나는 곳이면 세계 어디든 외환, 주식, 채권, 상품을 가리지 않고 공격적인 형태의 투매를 한다.

전환사채(Convertible Bond) vs 신주인수권부사채(Bond with Warrant)

전환사채란 사채로 발행됐지만 일정 기간 경과 후 소유자의 청구에 의해 주식(보통주)으로 전환할 수 있는 채권이다. 평소에는 채권이자를 받다가 결정적인 시점에 주식으로 전환해 이익을 챙길 수 있는 일석이조의 투자 상품이다. 신주인수권부사채란 사채권자에게 사채 발행 이후에 기채회사가 신주를 발행하는 경우 미리 약정된 가격에 따라 일정한 수의 신주 인수를 청구할 수 있는 권리가 부여된 사채다. 따라서 사채권자는 보통 사채의 경우와 마찬가지로 일정한 이자를 받으면서 만기에 사채금액을 상환받을 수 있다. 동시에 자신에게 부여된 신주인수권을 가지고 주식시가가 발행가액보다 높은 경우 회사 측에 신주의 발행을 청구할 수 있다.

랩어카운트(Wrap Account) vs 펀드랩(Fund Wrap)

랩어카운트란 증권사가 일정한 비율의 수수료를 받고 고객에게 가장 적합한 투자전략, 유가증권 포트폴리오 구축에 대한 상담 서비스와 부수적인 업무를 일괄 처리하는 금융상품이다. 즉, 증권회사에서 고객이 예탁한 재산에 대해 자산 구성에서부터 운용 및 투자 자문까지 통합적으로 관리해주는 종합금융서비스라고 할 수 있으며, 선진국에서는 투자은행의 보편적인 영업 형태다. 펀드랩이란 여러 펀드를 하나의 묶음으로 엮어 운용하는 펀드 간접투자상품이다. 운용사가 고객을 대신해 펀드의 선택, 투자 비율 및 투자시기 등을 고려해 투자하기 때문에 자산을 효율적으로 배분, 관리할 수 있다는 장점이 있다.

이머징 마켓(Emerging Market)

이머징 마켓은 보통 개발도상국 가운데 상대적으로 경제성장률이 높고, 산업화가 빠른 속도로 진행되고 있는 국가의 증시를 일컫는다. 이에 포함되는 국가로는 우리나라를 비롯해 러시아, 동유럽 국가, 브라질, 중국 등이 대표적이다. 이들 증시의 특징은 성장성은 높게 평가되나 그만큼 손실 위험도 적지 않다는 것이다.
[레이디경향]

최근 언론보도 등을 통하여 향후 주택문제에 대한 여러 문제점 중 하나가 베이비붐 세대의 은퇴문제일 것이다.

과거 50년대 이후 70~80년대의 고도 성장기에 젊은 피로서 우리나라성자의주요 동력이며 힘을 제공한 것이 바로 이들 세대이기 때문이다.

이들 세대는 인구 면에서 상당부분을 차지하고 있어 소비와 생산에 있어 많은 영향을 주었으며 이들이 사회로 나와 생산에 힘쓰고 이후 결혼 후 내집마련을 시작하며 어떤 면에서는 이들의 수요에 따라 급격히 주택문제가 야기되었다고 보아도 과언이 아니다 60년대 이후 이리나라의고도성장기에 사회생활을 시작한 이들은 고향을 떠나 수도권으로 몰려오며 이들에 의해 생산 그리고 소비 나아가 주택 부족 문제를 야기한 세대이기도 하다.

이들은 전통적 유교적 가치관에 따라 공동체우선이란 가치관을 배운(가진)세대 이기도 하지만 현대적 삶인 개인주의적 사고방식에도 적응하여야 하는 모순된 가치관과 삶을 살아온 세대이기도하다

1. 베이비붐 세대의 은퇴 영향

전통적 가치관에 따라 가족을 위하고 그에 따라 내집마련을 해야 하는 것이 중요한 가치관이었으며 개인의 행복을 위하여 아니 가족의 행복을 위하여 일정부분의 개인의 삶은 희생하는 삶을 살 온 세대이다.

오늘날의 경제발전에 있어서도 이들의 사호와 국가에 대한 희생속에서 이루어다하여도 과언이 아니다

이러한 희생적이며 나라와 사회를 위한 공동체 의식이 투철한 이들은 개인과 가족을 위해서 어느 세대보다 내집이란 안정적인 행복의 근간을 마련하고자 노력하였던 세대이기에 집에 대한 가치관은 어느 세대보다 남다른 가치부여를 하는 세대라고 필자는 생각한다.

이러한 세대가 몇 년 후면 은퇴를 시작한다.

다시 말해 58년생 전 후로부터 시작된 베이비붐 세대는 72년 까지 태어난 세대이다.

이들1차 베이붐 세대는 55년~64년생 까지이며 2차 베이 붐은 65~72년 출생자들이다.

2009년 현재 이들의 나이는 54~46세 45~39세대이기도 하다.

현제 사회적 문제화 할 것으로 보는 세대가 이들 1차 베이비붐 세대이다.

또한 중장기적으로1차세대의은퇴이후 바로 2차 베이비붐 세대가 은퇴기로 접어들기에 우리나라의 인구 감소와 함께 소비역시 감소하고 주택수요역시 감소 할 것이라 는 견해이다.

이러한 1차 베이비붐 세대는 현제 약 713만명이며 인구의 14.8%를 차지하고 있다.

2차 베이비붐 세대의 인구는 약 580만명이며 인구의 약12%이다.

이러한 1차 베이비붐 세대의 은퇴는 소비감소와 주택수요 감소 나아가 수택 매도로 인한 주택문제를 야기할 것 이라고 보는 시각이 일반적이다 그러한 시각이 과연 현실적일까 필자는 생가해 보았다.

먼저 이들의 은퇴는 분명 추가적인 주택수요는 아니란 것에 필자도 동의한다.

하지만 이들 세대의 은퇴와 함께 주택매도로 인한 주택 공급효과에 의한 주택 공급 효과는 어떻게 볼 것인가?

2. 베이붐 세대의 은퇴에 따른 주택 공급효과

이들은 부모세대의 봉양과 자식세대의 양육으로 자신들의 노후 준비는 많이 하지 못하였기에 상대적으로 노후 준비비가 미비한점은 필자여시 인정한다.

하지만 이들 세대의 주택(보유주택)매도를 한다면 이들 역시 일정한 거처는 필요하다는 것은 분명하다.

다시 말해 자가 보유에서 임대 수요로 세롭게 전환될 가능성은 있다는 것이다.

그리고 은퇴이후 이들이 보유 주택을 매도할 것인가? 란 물음에 일정부분 가능한 시나리오지만 꼭 그렇다 라고 보기 어렵다는 점이다.

이들의 삶이 은퇴이후 급격히 (수입 감소에 따라서) 경제적 압박에 의해 필요자금(노후자금) 확보를 위하여 보유한 재산이라 할 수 있는 주택을 매도할 것인가? 만약 필요노후 자금을 확보하지 못하였다면 그렇게 할 것이다.

현재 30~40평형대의주택을 보유한 그것도 1주택을 많은 보유 하였다면 이들은 보유주택의 평수를 줄이거나 세입자로 전환 할 것이다. 필요자금 확보를 위해 어쩔 수 없는 선택인 것은 분명하다.

하지만 2주택이상보유 하였거나 노후자금을 일정부분 확보하였거나 2주택이상 보유한 주택을 통하여 임대소득으로 생활하고 있다면 그들은 주택을 매도할까?

또한 이들 세대는 어느 세대에 비하여 집이라는 부동산에 아주 강한 집착을 가진 세대이기도하다 평생일하며 이룬 작은 성취이기도 한 주택의 매도는 어떤 면에서 삶의 결과물에 대한 부정이기도 하기 때문이다. 따라서 이들의 주택 매도는 마지막 선택의 하나일 것으로 보이다.

만약 경제적 필요에 의하여 이들 세대 보유 주택이 매도를 통하여 시장에 방출된다면 베이비붐 세대 중 보유주택을 매도하는 분들은 어느 부류일지 고민해 보자.

우선 이들은 보유 주택이외의 별다른 (연금 또는 저축) 자산을 구축하지 못한 세대일 것이다.

따라서 이들의 보유 주택은 30~40평형대의 일반적인 주택이 대다수일 것으로 보이며 이러한 주택 매도 세력은 상대적으로 다주택자보다 1주택자일 확률이 높다.

만약 다주택자중 매도를 하는 경우라면 상대적으로 경제적 매력이 떨어지는 주택을 우선하여 매도할 가능성이 높다.

이렇듯 상대적으로 경제적 효과가 적은 주택은 어떤 주택일까?

다른 말로 하여 향후 가치가 떨어지는 향후 임대소득 또는 자산가치가 하락하거나 인플래 상승률보다 떨어지는 가격 상승이 우려되는 주택일 것이다.

주택가격 상승률이 떨어질 것으로 우려되는 지역은 어느 지역 일까?

우선은 주택보급이 충분히 이루어지고 있는 지역이 그곳일 것이다. 신규 주택 공급이 원활히 이루어지면 수요가 감소하기에 기존 주택의 추가 수요가 줄어든다. 이는 기존 주택의 가격 상승률을 낮추는 효과를 가져 올 것으로 보인다.

현제 대다수지역에서이루어지는 뉴타운 재건축등의 주택리모델링이 이루어지는 지역의 아파트에 대한 수요를 충족시키는 효과를 가져 올 것으로 보인다.

다시 말해 현제는 노후 되어 신규주택(새집)에 대한 수요 또는 상대적으로 인기를 끌고 있는 아파트 의수요가 현재는 유발되고 있지만 이러한 지역에 신규 주택이 공급된다면 이러한 수요는 중장기적으로 감소할 것으로 보인다.

더불어 이러한 시기에 기존 보유주택을 베이비붐세대가 경제적 이유로 매도를 할경우 이러한 추가 공급 효과가 나타날 우려가 있는 것이 사실이다.

노후주택의리모델링( 뉴타운 재개발과 재건축)에 따른 공급 물량과 기존 주택의 매도로 인한 공급은 상대적으로 20평형대의 수요는 촉발 될 것이지만 중대형 평형의 수요는 감소시키는 요소가 될 가능성이 있다.

** 배이비붐 세대의 보유 주택 매도이후 교외지역 또는 시내지역의중소형 평형대로 주거 공감을 이동할 것은 분명하다.

3. 베이비붐세대의 은퇴는 주택 수요의 감소가 아닌 필요 주택 평형의 변화이다

위리나라의 노령화가 급속히 이루어지고 있다고 한다.

이러한 이유는 크게 베이붐세대의 노령화와 기존 인구의 장수인구의 증가이기 때문일 것이다.

전통적으로 과거에는 부모 또는 조부모세대와 부모세대 그리고 손자세대의 3세대의 동거가 일반적이었으나 산업화와 함께 부모와 지식세대로 이루어진 2세대 가족이 기본이 되었고 1990년대 이후 핵가족화를 뛰어넘어 1~2인가구가 급속히 증가하고 있다.

이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 통계청은 발표하고 있다.

전국 전체가구수 및 1인가구 추이

2008~2030은 추계치. 자료 : 통계청

이러한 베이비붐 세대에서 보유 주택을 매도한다하여도 이들은 일정 주택에서 거주해야한다는 딜레마가 있다.

다시 말해 임대수요의증가로 전환될 가능성이다 이러한 임대수요의 전화는 중장기적으로 증가 하고 있는 1~2인가구 증가와 함께 새로운 주택 수요 계층으로 자리 할 가능성이 있다.

4. 임대 시장의 활성화

최근 급격한 주택가격 상승과 저소득층의 증가 그리고 중산층의 상대적 수입 감소는 중장기적으로 신규주택 매수 세력의 감소를 의미한다.

과거와 달리 정규직의 감소로 인한 소득의 감소 그리고 평생직장이 사라짐에 따라 자산축적기간의 감소는 신규 주택 매수세력이 감소 한다는 의미이다. 나아가 이들 역시 일정 거주 주택이 필요함에 따라 과거에 주택을 매수하였던 계층이 점진적으로 주택임대 세력으로 전환하고 지금까지는  다주택 보유자들의 상당부분은 임대소득보다 주택 가격 상승에 따른 가격 상승 마진을 기대한 투자자였으나 앞으로는 이러한 주택 가격 상승보다 순수한 임대소득에 중점을 둔 투자로 전환할지도 모른다.

이러한 면은 현제 주택보급률대비 낮은 자가 점유율을 보아도 알 수 있다.

지금까지 정부는 주기적인 주택 건설을 통하여 주택 보급률을 증가에 힘써왔으나 주택보급률 대비, 자가 점유율은 크게 증가하지 못하였다.

경제적 위기와 자본가들에 의한 자본 집적도가 증가하며 상당수 주택은 일부 계층의 소유로 전환 된 것이 현제의 주택 시장의 모습이다. 이러한 주택임대시장은 앞으로 더욱 활성화 될 것이다.

이러한 측면은 과거 내집마련 세대였던 베이붐 세대의 내집마련에 대한 집착이 강하였던 것에 비하여 최근의 신세대는 이러한 집에 대한 집착이 많이 약화되었다고 보여 지며 내집마련 역시 상대적으로 어려워진 것으로 보이기 때문이다.

5. 새로운 주택 수요 계층 에코세대

우리는 지금 까지 우리는 우리나라인구의 상당수를 차지하고 있는 베이비붐 세대의 은퇴에 따른 문제만을 언급하여 왔다.

그러나 베이비붐 세대 이후의 세대인 에코세대의 등장은 언급하지 않고 있다.

이들 베이비에코 세대는 497만명으로 전체인구의 10.3%이다.

1차 베이비붐 세대는 현제 약 713만명이며 (인구의 14.8%) 2차 베이비붐 세대 인구는 약 580만명(인구의 약12%)이다.

이들 1.2차 베이비붐 세대보다는 분명 적은 수치의 인구이다.

하지만 이제 사회생활을 시작하는 이들 세대는 1차 베이비 붐 세대가 은퇴를 시작하는 시기와 더불어 내집마련을 시작하는 나이가 되어 간다는 점을 주목할 필요가 있다.

이들 역시 핵가족화 나아가 부부세대로 이루어지거나 혼자 거주하는 1~2인세대의중심 세대이기도하다. 일정한 소득에 따라 내집마련을 하거나 임대주택 수요계층의 하나란 점이다.

과거 세대의 은퇴이후 새로운 주택수요의 중심축이 될 가능성은 완전히 배제할 수 없으며 은퇴세대의 공백을 메꿀 세대가 될 것으로 보인다.

6. 외국인 인구 증가

우리나라의 주택수요 등의 통계 또는 전망을 이야기 할 때 인구 감소와 증가 수요계층의 변화를 이야기하지만 외국인 인구 증가에 따른 주택 수요 등은 발표되고 있지 않다.

우리나라는 이제 세계경제규모 12위권의 경제 대국이 되었다. 이러한 변화는 외국인의 한국 내 진출이 급속하게 증가하고 있는 이유이기도하다. 이들 외국인의 인구 유입 역시 일정부분 주택의 새로운 수요계층임을 부인할 수 없을 것이다.

과거 2003년 10만명 내외의 외국인이 2008년 들어 급속히 증가하여 25만명에 이르고 있다.

이들 외국인의 상당수는 주기적인 귀국에 따라 장기적인 체루인구로 볼 수는 없겠지만 주기적인 유입과 유출은 이제 일반적인 상황이 될 것으로 보인다. 나아가 우리나라의 경제 규모가 커질수록 이들 인구역시 증가할 것으로 보인다.

따라서 이들 수요의 주택 역시 일정부분 필요한 것이 현실이다. 이들 인구의 증가는 중장기적인 주택수요이며 이들 역시 임대수요 의한 축으로 보아야 할 것 으로 보인다.

연도 및 분기별 등록 외국인 인구 추이(천명)

[주요 국적 외국인 증감률]

7. 결언

우리나라의 인구는 중장기적으로 감소하며 머지않아 산업 발전과 소비의 축 이었던 베이비붐세대의 은퇴에 따라 주택 수요가 감소하거나 이들 보유 주택이 시장이 나올 가능성에 대하여 필자역시 일정 부분 동의한다. 하지만 이들의 은퇴가 매매수요에는 영향을 줄 가능성은 있지만 시장 전반의 임대시장에 까지 감소 할 것으로 보지는 않는다.

나아가 최근 급속히 증가한 외국인 수요와 상대적으로 자본을 축적한 일부 계층 또는 임대 수요를 통하여 노후를 준비한 세대의 임대용 주택 수요는 지속적으로 유지될 것으로 보인다.

현제의 인구 감소와 은퇴세대의 증가의 문제는 향후 5년 이후 나아가 10~20년 전후에 이들 세대의 사망에 다른 주택 공실의 증가와 인구 감소가 본격적으로 나타나는 2018년 전후의 시기 까지는 주기적인 주택 문제가 야기될 것으로 보인다.