2005-12-21 10:21

http://blog.drapt.com/guri332/2343041135128075832

2006년 아파트 시장에 대한 낙관론과 비관론이 엇갈리고 있습니다. 8.31 부동산대책 입법 및 주택건설 실적, 금리인상 등 시장을 좌우할 주요변수와 선행지표들이 있는데 이것들로 앞으로의 대략적인 시장 전망이 가능합니다.

변수들 중에 좀더 구체적인 분석에 도움을 주는 것은 단연 입주물량입니다.

수요와 공급에 의해 시장이 형성됨으로 입주물량 공급에 따라 1년 안팎의 단기적인 시장변화를 예측할 수 있고 멀게는 분양물량에 따라 2~3년 후 시장을 바라 볼 수 있습니다.

그럼 입주물량을 통해 2006년 아파트 시장을 지역별로 전망해 볼까요?

1. 서울 집값 추가 상승 불가피

2006년 전국 아파트 입주물량은 2000년 이후 최대인 27만5천가구에 달합니다.

하지만 수요가 집중된 수도권은 올해보다 10.2% 감소하고 지방만 18.7% 증가해 공급의 질이 떨어진다고 볼 수 있습니다. 이것은 수도권 아파트값 안정에 상당한 악재로 작용할 것이며 새아파트를 선호하는 수요을 충족시키지 못할 것으로 보입니다.

2002년 통계상 주택보급률이 100%를 달성했다고 하지만 노후화가 가속화되고 세대분리와 독립세대 증가로 수요는 계속 증가하고 있습니다. 따라서 이 수요를 만족시키는 주택공급이 필요하지 물량이 늘었다고 반가워 할 일은 아닙니다.

특히 서울 입주물량은 올해보다 5천7백가구 가량 감소할 것으로 보여 시장 불안요소로 작용할 것입니다.
2006년 분양시장도 강남권 재건축 일반분양단지가 대폭 축소돼 삼성동 AID영동차관만이 유일한 대단지고 그 밖에 1백가구 안팎의 소규모 단지만 예정돼 있습니다.

따라서 주요지역의 공급부족으로 기존 입주물량에 수요가 집중되는 양상을 뛸 것으로 보입니다.

다만 다행인 것은 서울전체 입주물량은 줄었지만 강남권 물량(1만1천6백19가구)이 내년에 21.0% 늘어 집값 급등까진 나타나지 않을 것으로 전망됩니다.

2. 용인 동백지구, 화성 동탄지구 주변 들썩

2006년 경기 입주물량은 올해와 비슷하며 용인 동백지구, 화성 동탄지구 등 대규모 택지지구의 물량이 첫 입주를 기다리고 있습니다.

택지지구와 같은 대규모 입주물량은 주변 집값에 크게 영향을 미치는데 내년에 경기에서 가장 많은 물량이 집중된 동백지구(1만6백가구)는 2월 입주를 앞두고 최근에도 이슈가 되고 있습니다.

아직 분양권 상태라 전매가 자유롭지 않지만 암암리에 30평형대 아파트에 1억이상 프리미엄이 형성됐고 해외 이사 등으로 전매가 자유로운 매물의 경우는 높은 가격에 거래되고 있습니다.

주변 지역도 이곳의 입주에 관심을 가질 수밖에 없는데 입주물량이 집중된 시기엔 아무래도 기존 아파트를 처분하거나 전세금을 돌려받아야 하기 때문에 인근 집값이 하락하고 입주아파트도 공급이 많아지면 약세를 보입니다. 하지만 일시적인 현상으로 일정 시간이 지나면 동반상승으로 회복되기도 합니다.

예를 들어 용인 죽전지구도 2004년 말 매매가, 전셋값이 약세를 면치 못했지만 입주가 마무리 되는 시점 주변 아파트와 함께 꾸준한 상승을 보였습니다.

수도권 2시 신도시인 동탄신도시도 12월 첫 입주를 시작하고 고양시 풍동지구(3천가구)와 파주시 교하지구(2천6백가구)등 입지가 좋은 주요 택지지구내 물량이 본격적으로 입주함으로 주변지역도 같이 강세를 보일 것입니다.

3. 공급 과잉이 우려되는 지방 아파트 시장

2006년 입주물량의 반 이상을 차지한 지방 광역시와 중소도시는 13만9천65가구 예정돼 있습니다. 예년에 지방물량이 전국의 20~30%를 차지했던 것과 비교하면 정말 많은 물량이죠.

1천가구 이상의 대단지가 총 24곳이나 돼 부산이 8곳으로 가장 많았고 충북 4곳과 충남 3곳, 경남 3곳 등 입니다. 대구에는 매머드급으로 4천2백56가구나 되는 캐슬골드파크도 입주를 준비중입니다.
하지만 이런 많은 공급물량을 다 소화할만한 수요가 따라 줄지 의문시 됩니다.

공공기관 지방 이전 및 행정중심복합도시 건설, 기업도시, 혁신도시 등 참여정부가 균형잡힌 지역개발을 위해 여러 정책을 내놓고 있어 지방에 대한 관심이 높아진 건 사실입니다.

올해 지방의 아파트값 상승률은 4.23%며 행정도시가 들어설 충남은 7.54% 올랐습니다.

이정도면 확실히 변화의 바람이 불고 있는 모습이지만 입주물량이 급격히 늘기 때문에 내년엔 올해와 같은 집값 상승은 힘들것으로 예상됩니다.

정부가 추진 중인 지역개발이 호재로 작용하며 아파트값에 영향은 미치겠지만 올해 기대감이 이미 많이 반영된 상태고 아파트보단 토지시장에 수요가 몰릴 것으로 전망됩니다.

또 내년 분양물량도 아산과 천안, 부산 정관지구, 양산 물금지구 등 지방에 집중된 만큼 입주아파트에 대한 관심이 다소 떨어져 일부 단지는 빈집으로 남을 가능성도 있습니다.

현재도 지방은 중심지를 벗어나면 주인 없는 아파트들이 많습니다. 따라서 중심지와 비중심지 간의 주거환경이나 아파트값은 더욱 차별화 될 것입니다.

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