2006-02-01 08:34

http://blog.drapt.com/guri332/91138750499545

2월 8.31 후속대책을 기다리고 있는 부동산 시장은 어수선한 분위기다. 노무현 대통령이 신년연설에서 “부동산 투기는 반드시 잡겠다”는 의지를 다시 한번 천명했지만 시장반응은 차갑기만 하다.

12월과 1월 재건축 시장이 달아올랐고 설연휴로 현재 잠시 주춤하지만 언제 다시 오를지 모르는 상황이다. 대통령의 발언에도 잠재울 수 없는 부동산 시장, 왜 이런 불안감이 감도는 것인지 원인을 짚어볼 필요가 있다.

건교부와 서울시의 힘겨루기

정치인들의 힘겨루기가 부동산 시장에 혼선을 불러오고 있다. 겉으로는 '서민주거안정을 위해선 부동산가격안정이 필수' 라고 동일한 목소리를 내지만 서로의 위치에서 더 눈에 띄는 성과를 내기 위해 다른 행동을 하고 있다.

가장 우리를 황당하게 했던 것은 '대치동 은마아파트 용적률 완화'를 둘러싼 논쟁이다.

서울시가 3종 일반주거지역의 재건축 용적률을 210%에서 230%로 올리는 방안을 검토 중이라는 소식이 알려지면서 집값이 크게 올랐다. 건교부와 집값 안정을 위해 노력하겠다고 발표한지 몇일 만의 일이다.

은마아파트는 현재 용적률이 200%에 육박해 210%로는 사실상 사업이 불가능하고 용적률 완화가 법적으로 문제되지 않지만 분명한 것은 시기상 적절하지 못했다는 것이다.

부동산 관련기사를 쓰다보면 '감' 이라는 것이 시장예측에 적중할 때가 있다. 서울시의 발표전 현장 취재에서 이미 은마아파트 주민들은 '좋은 소식'이 있을 것이라며 용적률 완화에 대한 자신감을 비친바 있었다. 그 때부터 '아~ 오르겠구나' 했을 때 벌써 시장은 움직이고 있었던 것이다.

정부정책에도 아랑곳 하지않는 이런 것들이 바로 불신감을 심어주고 부동산시장을 움직여선 안된다.

이번에는 건교부의 송파신도시 건설을 서울시는 반대하고 나섰다. 또 최근엔 건교부가 집값 상승의 원인을 서울시를 탓하며 '지자체가 가진 재건축 승인권한 중 일부를 환수하는 방안을 검토 중' 이라고 밝혔다.

이 모든 일련의 과정이 새해인 2006년 1월 한달 간 진행된 모습이다.

정부와 지방자치단체가 긴밀하게 공조하지는 못할망정 시장 불안을 부추기고 있는 것이다. 각자의 성과물에 연연해하지 말고 확실한 목표아래 같은 방향으로 서로 도와야 할 것이다.
판교신도시 분양이 몰고 올 열기

판교의 민영아파트 수도권 일반 1순위 최고 청약경쟁률은 3천대 1로 예상된다고 한다. 3월 공급물량이 9천4백20가구고 그중 분양이 5천8백44가구인 것을 감안하면 대략 1만5천여명이 청약할 것이라는 것이다.

그 외 청약통장이 없는 사람들도 관심이 높을 것임으로 보이지 않는 영향까지 감안하면 그 여파가 얼마나 클 것인지 예상된다.

판교 분양이 시작되면 첫째 분당, 용인, 성남 등 주변지역이 오를 것이다. 벌써 ‘판교에 당첨되면 시세차익이 2억은 보장된다’ 는 애기가 나오고 있어 주변 집값도 덩달아 오르고 있다. 둘째 막상 청약이 시작되면 일반아파트 거래는 주춤할 것이다. 신도시에 대한 기대감으로 기존아파트는 매력이 떨어질 수 밖에 없기 때문이다. 셋째 청약이 끝나고 당첨자 발표가 되면 다시 주변과 강남권이 오를 가능성도 있다. 10년간 전매 금지로 묶이지만 새로운 불법거래가 생기지 않을까 우려된다.

이렇게 한차례 홍역을 치루고 나면 하반기엔 8월 다시 한번 분양(8천8백52가구)하게 된다. 이런 과정 속에서 집값이 조용할 수 없는 건 당연하다.

부동산 실거래가 신고제

2006년 새해부터 부동산 실거래가 신고제가 시행됐다. 거래 투명화로 투기방지를 하려는 취지지만 거래시장 위축이 먼저 나타나고 있다.

이는 매물부족으로 이어져 집값 상승을 견인하고 있다. 오히려 인기아파트는 이런 정책에 아란 곳 하지 않고 거래되고 서민아파트는 세금부담이 커지자 발목이 잡혔기 때문이다.

시행된 지 한달이 됐지만 아직 일선에선 정말로 실거래 신고를 해야하는지 눈치보기가 있고 매도자 매수자 모두 혼란스러워 하고 있다.

5.31 지방선거

5.31 지방자치단체장 선거는 재개발시장을 시끄럽게 할 것으로 보인다. 아직 선거를 앞두고 아파트시장의 움직임은 없지만 재개발시장은 사업진행 움직임이 빨라지고 있다.

서울시가 주력하는 뉴타운 사업을 현 정권 내 빠르게 추진해야만 그 다음 정권에서도 무리 없이 마무리 될 것이라는 판단 때문으로 보인다. 규제완화를 바라며 다음 정권을 기다리는 재건축 시장과는 상반된 모습이다.

결론적으로 2006년 아파트 시장은 결코 조용하지 않을 것이다. 많은 변수들로 부동산시장은 들썩이며 서민들의 머리를 아프게 할 것이다. 이럴 때 정부의 역할은 어쩔 수 없는 시장상황까지 무리해서 막기보다 시장이 왜곡되지 않도록 힘쓰는 일이 필요할 것이다.

아파트 값이 오를 것이라는 기대감이 계속된 가운데 아무리 좋은 정책을 내놓아도 시장이 수용하질 않을 것이다. 8.31대책의 2단계 후속 조치도 이러한 맥락이어야 한다.

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2005-12-21 10:21

http://blog.drapt.com/guri332/2343041135128075832

2006년 아파트 시장에 대한 낙관론과 비관론이 엇갈리고 있습니다. 8.31 부동산대책 입법 및 주택건설 실적, 금리인상 등 시장을 좌우할 주요변수와 선행지표들이 있는데 이것들로 앞으로의 대략적인 시장 전망이 가능합니다.

변수들 중에 좀더 구체적인 분석에 도움을 주는 것은 단연 입주물량입니다.

수요와 공급에 의해 시장이 형성됨으로 입주물량 공급에 따라 1년 안팎의 단기적인 시장변화를 예측할 수 있고 멀게는 분양물량에 따라 2~3년 후 시장을 바라 볼 수 있습니다.

그럼 입주물량을 통해 2006년 아파트 시장을 지역별로 전망해 볼까요?

1. 서울 집값 추가 상승 불가피

2006년 전국 아파트 입주물량은 2000년 이후 최대인 27만5천가구에 달합니다.

하지만 수요가 집중된 수도권은 올해보다 10.2% 감소하고 지방만 18.7% 증가해 공급의 질이 떨어진다고 볼 수 있습니다. 이것은 수도권 아파트값 안정에 상당한 악재로 작용할 것이며 새아파트를 선호하는 수요을 충족시키지 못할 것으로 보입니다.

2002년 통계상 주택보급률이 100%를 달성했다고 하지만 노후화가 가속화되고 세대분리와 독립세대 증가로 수요는 계속 증가하고 있습니다. 따라서 이 수요를 만족시키는 주택공급이 필요하지 물량이 늘었다고 반가워 할 일은 아닙니다.

특히 서울 입주물량은 올해보다 5천7백가구 가량 감소할 것으로 보여 시장 불안요소로 작용할 것입니다.
2006년 분양시장도 강남권 재건축 일반분양단지가 대폭 축소돼 삼성동 AID영동차관만이 유일한 대단지고 그 밖에 1백가구 안팎의 소규모 단지만 예정돼 있습니다.

따라서 주요지역의 공급부족으로 기존 입주물량에 수요가 집중되는 양상을 뛸 것으로 보입니다.

다만 다행인 것은 서울전체 입주물량은 줄었지만 강남권 물량(1만1천6백19가구)이 내년에 21.0% 늘어 집값 급등까진 나타나지 않을 것으로 전망됩니다.

2. 용인 동백지구, 화성 동탄지구 주변 들썩

2006년 경기 입주물량은 올해와 비슷하며 용인 동백지구, 화성 동탄지구 등 대규모 택지지구의 물량이 첫 입주를 기다리고 있습니다.

택지지구와 같은 대규모 입주물량은 주변 집값에 크게 영향을 미치는데 내년에 경기에서 가장 많은 물량이 집중된 동백지구(1만6백가구)는 2월 입주를 앞두고 최근에도 이슈가 되고 있습니다.

아직 분양권 상태라 전매가 자유롭지 않지만 암암리에 30평형대 아파트에 1억이상 프리미엄이 형성됐고 해외 이사 등으로 전매가 자유로운 매물의 경우는 높은 가격에 거래되고 있습니다.

주변 지역도 이곳의 입주에 관심을 가질 수밖에 없는데 입주물량이 집중된 시기엔 아무래도 기존 아파트를 처분하거나 전세금을 돌려받아야 하기 때문에 인근 집값이 하락하고 입주아파트도 공급이 많아지면 약세를 보입니다. 하지만 일시적인 현상으로 일정 시간이 지나면 동반상승으로 회복되기도 합니다.

예를 들어 용인 죽전지구도 2004년 말 매매가, 전셋값이 약세를 면치 못했지만 입주가 마무리 되는 시점 주변 아파트와 함께 꾸준한 상승을 보였습니다.

수도권 2시 신도시인 동탄신도시도 12월 첫 입주를 시작하고 고양시 풍동지구(3천가구)와 파주시 교하지구(2천6백가구)등 입지가 좋은 주요 택지지구내 물량이 본격적으로 입주함으로 주변지역도 같이 강세를 보일 것입니다.

3. 공급 과잉이 우려되는 지방 아파트 시장

2006년 입주물량의 반 이상을 차지한 지방 광역시와 중소도시는 13만9천65가구 예정돼 있습니다. 예년에 지방물량이 전국의 20~30%를 차지했던 것과 비교하면 정말 많은 물량이죠.

1천가구 이상의 대단지가 총 24곳이나 돼 부산이 8곳으로 가장 많았고 충북 4곳과 충남 3곳, 경남 3곳 등 입니다. 대구에는 매머드급으로 4천2백56가구나 되는 캐슬골드파크도 입주를 준비중입니다.
하지만 이런 많은 공급물량을 다 소화할만한 수요가 따라 줄지 의문시 됩니다.

공공기관 지방 이전 및 행정중심복합도시 건설, 기업도시, 혁신도시 등 참여정부가 균형잡힌 지역개발을 위해 여러 정책을 내놓고 있어 지방에 대한 관심이 높아진 건 사실입니다.

올해 지방의 아파트값 상승률은 4.23%며 행정도시가 들어설 충남은 7.54% 올랐습니다.

이정도면 확실히 변화의 바람이 불고 있는 모습이지만 입주물량이 급격히 늘기 때문에 내년엔 올해와 같은 집값 상승은 힘들것으로 예상됩니다.

정부가 추진 중인 지역개발이 호재로 작용하며 아파트값에 영향은 미치겠지만 올해 기대감이 이미 많이 반영된 상태고 아파트보단 토지시장에 수요가 몰릴 것으로 전망됩니다.

또 내년 분양물량도 아산과 천안, 부산 정관지구, 양산 물금지구 등 지방에 집중된 만큼 입주아파트에 대한 관심이 다소 떨어져 일부 단지는 빈집으로 남을 가능성도 있습니다.

현재도 지방은 중심지를 벗어나면 주인 없는 아파트들이 많습니다. 따라서 중심지와 비중심지 간의 주거환경이나 아파트값은 더욱 차별화 될 것입니다.

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2005-10-26 13:03

http://blog.drapt.com/guri332/81130299431710

출처 : 닥터아파트 고수칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27420

지난 주 세살먹은 딸아이와 쇼핑을 하다, 난처한 경험을 했습니다. 딸아이가 장난감에 시선을 고정한 채 움직일 줄 몰랐기 때문입니다. 자주 이용하는 마트인지라 평소 장난감이 있는 곳을 피해서 쇼핑카트를 몰았던 것이 화근(?) 이었습니다. 한주만에 매장 디스플레이가 바뀌는 바람에 평소 쇼핑카트를 몰고 가는 곳이 아이들을 위한 매장으로 꾸며진 것입니다. 그것도 모르고 쇼핑카트를 몰았으니, 결국 딸아이는 커다란 인형을 얻을 수 있었습니다. 키즈산업과 아파트의 만남 불황기에도 유독 강한 산업이 있습니다. 이른바 ‘키즈(Kids▪어린이)’ 산업이라고 합니다. 관련업계에 따르면 국내 키즈산업 시장규모는 지난 2003년 10조원, 2004년 12조원, 올해는 15조원으로 추산돼 매년 20%씩 성장하고 있는 것으로 파악되고 있습니다. 또 키즈산업 아이템도 다양화되는 추세입니다. 전통적으로 키즈산업 이라하면 아동복, 완구, 학습지 등에 머물렀지만 최근에는 어린이 전용 사진관, 헤어숍, 병원, 실내놀이터, 전문쇼핑몰 등으로 확대되고 있습니다. 이런 키즈산업에 영역 확대가 아파트시장까지 몰아치고 있는 모습입니다. 직업이 직업인지라 필자는 모델하우스를 많이 찾습니다. 지난 9월 인천에서 선보인 풍림산업의 송림풍림아이원은 키즈산업과 아파트가 만난 최초의 모습(전적으로 제 경험에서 최초라는 것입니다)이었습니다. 단지규모도 규모지만 제 눈을 사로잡은 것은 평형 전체가 아이들을 위해 세심하게 배려됐다는 것입니다. 4개 평형 모든 욕실에는 아이들 눈높이에서 조정이 가능한 세면대 설치가 가능 합니다(물론 옵션선택 사항입니다). 특히 아이들을 위한 배려가 뛰어난 평형은 23평형입니다. 23평형 유닛에 들어가게 되면 아이들 방에 벽지가 눈에 들어옵니다. 아이들 시각에 맞췄기 때문입니다. 책상과 침대 등도 벽지에 맞춰 아이들이 좋아하게끔 꾸며놓았습니다. 그러다 보니 그 방은 아이들과 부모들로 북적였습니다. 사실 우리 아이도 책상에 앉아보고, 침대에 누워보고 해서 오랜 시간 머물었습니다. 물론 책상과 침대 등은 연출된 것입니다. 하지만 내 아이가 좋아하는 것을 해 주고 싶어하는 것은 어느 부모에게나 있는 공통된 마음일 것입니다. 아파트 구입이라는 것이 구매결정을 하는데 있어 다른 재화보다 쉽지는 않은게 사실입니다만 이왕이면 ‘우리 아이들이 좋아하는 것을 사야지’라는 마음은 구매의사결정에 있어 중요한 동인입니다. 하지만 현실은 냉혹했습니다. 분양성적이 그리 좋지 않기 때문입니다. 30평형대와 40평형대는 분양을 마쳤지만 20평형대는 크기가 작다는 이유로 아직까지 미분양 상태입니다. '키즈 서포터즈' 등장 현실화 될 수도 그렇다면 20평형대가 아닌 30~40평형대에 아이들이 좋아하는 컨셉을 맞췄다면 분양성적은 어떻게 됐을까요? 아니면 단지 전체에 영어마을을 유치했다면 어떻게 됐을까요? 2005년 현재 전체 인구 4천8백29만명 중에서 초등학생(만6~11세)이 4백2만명입니다. 그러나 앞으로 10년 후면 초등학생 숫자가 1백23만명이 더 줄어들게 됩니다. 통계청은 2015년 초등학생 수를 2백77만 명으로 추정하고 있습니다. 즉 10년 후 초등학생 수는 현재에 반으로 줄어들게 되는 것입니다. 수치만 봐서는 실감이 나지 않으실 겁니다. 그렇다면 이렇게 생각해 보면 어떨까요 현재 전국에는 5천4백여개 초등학교가 있습니다. 한 학교의 평균 학생 수가 7백60명(한급당 35명 내외)정도입니다. 7백60명을 기준으로 할 때 10년 후면 1천7백여개 학교가 사라지는 것으로 계산됩니다. 전국 초등학교의 32% 정도가 문을 닫아야하는 셈입니다. 교사는 물론 학습지 시장, 아동의류 시장, 장난감 시장, 심지어는 학교 앞 떡볶이 집도 타격을 받지 않겠습니까 한 자녀만 낳은 가정이 늘어날수록 자녀에게 전폭적으로 투자를 할 것입니다. 아이가 여럿 있을 때보다 하나만 있을 때 부모의 보상 심리가 더 강해지는 법이기 때문이겠죠. 최근 어린이 전문 병원, 백화점, 브랜드 의류, 브랜드 먹거리 등의 성공여부를 보시면 아실 것입니다. 주택시장 또한 마찬가지 일 것입니다. 아이들의 의견이 부모들이 주택을 구입하는데 중요한 동인으로 작용할 것입니다. 주택의 구조뿐만 아니라 조경은 물론 놀이시설, 교육시설 등이 얼마나 아이들에게 ‘어필’할 수 있느냐가 중요할 때입니다.

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