최근 준공업지역에서 아파트 건축을 허용하는 내용의 양평11구역 도시환경정비구역 지정안이 서울시에서 통과됨에 따라 시내 준공업지역에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

서울시 도시·건축공동위원회는 영등포구 양평동1가 4만6000여㎡에 최고 38층의 아파트 628가구를 짓는 내용의 ‘도시환경정비구역 지정안’을 수정 가결했다.

 

이 일대는 단독주택과 공장이 혼재된 공업우세지역으로, 2004년 6월 주택 재개발 예정구역으로 지정됐지만, 공장 비율이 30% 이상인 준공업지역이어서 도시계획조례상 아파트를 지을 수 없었다.

그러나 서울시가 기존 공장이나 이전부지 면적의 80% 이상을 산업공간으로 확보하면 공동주택과 산업시설을 동시에 건립할 수 있도록 지난해 3월 도시계획조례를 개정하면서 이번에 처음으로 이 규정을 적용받아 아파트 건립이 허용된 것이다.

시 도시계획과 관계자는 “지난해부터 서울시가 준공업지역에 대한 관련 조례 개정 및 준공업지역 종합정비계획 등을 비롯해 산업뉴타운 발표 등 준공업지역에 대한 개발의지를 표명함에 따라 기존에는 불가능했던 공동주택이 들어설 수 있게 됐다”고 말했다.

조례개정전 준공업지역은 정비예정구역으로 지정된다 하더라도 사업구역내 공장비율이 30%이상인 도시계획조례상 공업기능 우세지구인 경우 10~30% 이지만 구역내 공장면적이 50% 이상일 경우 공동주택 건축이 불가능했다. 그러나 지난해 7월 30일 시 도시계획조례가 변경됨에 따라 도시환경정비사업이나 지구단위계획으로 사업을 추진할 경우 공장비율에 따라 공동주택 건축이 가능해졌다.

개정된 조례에 따르면 사업구역내 10~30% 미만일 경우 사업구역 면적대비 산업부지 20% 이상을 확보하면 공동주택을 허용할 수 있도록 했다. 또 30~50% 미만은 30%의 산업부지를, 50%이상의 경우 40% 이상의 사업부지를 확보하면 공동주택을 건축할 수 있다.

당초 시는 조례 개정전인 지난해 6월 말 준공업지역에 도시환경정비사업을 도입해?공장부지에도 공동주택 허용할 것을 밝히며 정비기본계획상 재개발예정구역으로 지정되 있던 양평동 등 9개 구역을 선정하고 이들 지역을 도시환경정비사업 시범구역으로 지정해 사업을 추진했다.

 

그러나 9개 구역중 일부지역의 경우 면적이 좁거나 불규칙하고 일부주민들의 반대로 인해 제외돼 도시환경정비예정구역으로 지정된 곳은 현재 서울시 정비기본계획상 양평11구역을 제외하고 도시환경정비예정구역으로 지정돼 있는 곳은 ▲양평10구역(양평1동 9-6번지 일원) ▲양평12구역(양평동2가 243-1번지 일원) ▲양평13구역(양평동2가 35-22번지 일원) 등 모두 3곳이 정비예정구역으로 지정돼 있는 상태다.

이외에도 서울시내 준공업지역은 영등포구를 비롯해 구로구, 금천구, 성동구, 도봉구, 강서구에 분포돼 있으며(표2 참조), 이들 지역에서는 지구단위계획으로 사업을 추진할 수 있다.

서울시 관계자는 “현재 준공업지역는 산업구조의 변화로 인해 공장이전이 가속화되고 산업부지가 점차 축소되고 있으며 아울러 공장주변 주거환경이 점차 열악해 짐에 따라 이를 개선하기 위함”이라고 말했다.

관계자는 “준공업지역은 원래 경공업 등을 입지시켜 일자리를 제공하는데 주 목적이 있는 곳이며 주거·상업·업무기능도 보완적으로 입지토록 함으로써 직·주 근접의 실현이 쉽지만 개정전 조례와 시행규칙에 따라 공동주택이 제한적으로 허용돼 주거환경 개선이 어려움이 있어 왔다”며 “이에 따라 시는 지난해 시의회와 관련부서 등과 오랜기간 협의를 해 왔으며 용역발주 등을 통해 개발방안을 검토해 왔다”고 말했다.

이에 시는 조례개정을 통해 공장비율별 공동주택 건립을 허용하고 또한 해당 정비구역에서 입대주택을 건립할 경우 용적률을 300%까지 완화하는 조항까지 추가한 상태다.

또 장기전세 임대형 산업시설인 ‘산업시프트’를 도입해 정비사업으로 공장을 옮겨야 하는 영세한 사업자를 위한 장소를 제공하는 등 영세사업주와 공장세입자 보호대책도 마련을 검토중에 있다.

이렇게 시가 준공업지역에 대한 개발제한을 완화하자 투자자들의 관심도 높아지고 있다.
준공업지역의 주택공급시 발생하는 기대수익이 상당할 것이라는 예상 때문이다.

한 전문가는 “준공업지역은 대부분의 재개발구역보다 조합원 수가 적어 사업성이 뛰어나고 대개 도심과 가까운 곳에 위치해 접근성이 좋다”며 “성동구와 영등포구의 경우 과거부터 재개발사업을 추진해온 가칭 추진위 등이 존재하고 있거나 이미 추진위가 승인돼 있어어 정비구역지정 신청을 준비중인 곳이 맣고 주민들의 사업의지도 강해 빠르게 사업진행이 이뤄질 것으로 전망된다”고 말했다.

영등포구의 한 공인중개사는 “최근 3.3㎡당 400~600만원 선에 거래되던 주택시가가 일반 주거지역 빌라·단독·다가구 등과 시세를 맞춰가고 있다”며 “소액으로 부동산에 접근하는 이들에게 인기가 높아 문의전화가 자주 온다”고 말했다.

한편 서울시는 투기방지를 위해 이들 지역에 대해 지난 2008년 7월 29일부터 5년간 토지거래계약허가구역으로 지정됐다. 이에 따라 이들 지역에서 660㎡이상 토지거래허가시 해당 지자체장의 허가를 받아야 한다.