최근 준공업지역에서 아파트 건축을 허용하는 내용의 양평11구역 도시환경정비구역 지정안이 서울시에서 통과됨에 따라 시내 준공업지역에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

서울시 도시·건축공동위원회는 영등포구 양평동1가 4만6000여㎡에 최고 38층의 아파트 628가구를 짓는 내용의 ‘도시환경정비구역 지정안’을 수정 가결했다.

 

이 일대는 단독주택과 공장이 혼재된 공업우세지역으로, 2004년 6월 주택 재개발 예정구역으로 지정됐지만, 공장 비율이 30% 이상인 준공업지역이어서 도시계획조례상 아파트를 지을 수 없었다.

그러나 서울시가 기존 공장이나 이전부지 면적의 80% 이상을 산업공간으로 확보하면 공동주택과 산업시설을 동시에 건립할 수 있도록 지난해 3월 도시계획조례를 개정하면서 이번에 처음으로 이 규정을 적용받아 아파트 건립이 허용된 것이다.

시 도시계획과 관계자는 “지난해부터 서울시가 준공업지역에 대한 관련 조례 개정 및 준공업지역 종합정비계획 등을 비롯해 산업뉴타운 발표 등 준공업지역에 대한 개발의지를 표명함에 따라 기존에는 불가능했던 공동주택이 들어설 수 있게 됐다”고 말했다.

조례개정전 준공업지역은 정비예정구역으로 지정된다 하더라도 사업구역내 공장비율이 30%이상인 도시계획조례상 공업기능 우세지구인 경우 10~30% 이지만 구역내 공장면적이 50% 이상일 경우 공동주택 건축이 불가능했다. 그러나 지난해 7월 30일 시 도시계획조례가 변경됨에 따라 도시환경정비사업이나 지구단위계획으로 사업을 추진할 경우 공장비율에 따라 공동주택 건축이 가능해졌다.

개정된 조례에 따르면 사업구역내 10~30% 미만일 경우 사업구역 면적대비 산업부지 20% 이상을 확보하면 공동주택을 허용할 수 있도록 했다. 또 30~50% 미만은 30%의 산업부지를, 50%이상의 경우 40% 이상의 사업부지를 확보하면 공동주택을 건축할 수 있다.

당초 시는 조례 개정전인 지난해 6월 말 준공업지역에 도시환경정비사업을 도입해?공장부지에도 공동주택 허용할 것을 밝히며 정비기본계획상 재개발예정구역으로 지정되 있던 양평동 등 9개 구역을 선정하고 이들 지역을 도시환경정비사업 시범구역으로 지정해 사업을 추진했다.

 

그러나 9개 구역중 일부지역의 경우 면적이 좁거나 불규칙하고 일부주민들의 반대로 인해 제외돼 도시환경정비예정구역으로 지정된 곳은 현재 서울시 정비기본계획상 양평11구역을 제외하고 도시환경정비예정구역으로 지정돼 있는 곳은 ▲양평10구역(양평1동 9-6번지 일원) ▲양평12구역(양평동2가 243-1번지 일원) ▲양평13구역(양평동2가 35-22번지 일원) 등 모두 3곳이 정비예정구역으로 지정돼 있는 상태다.

이외에도 서울시내 준공업지역은 영등포구를 비롯해 구로구, 금천구, 성동구, 도봉구, 강서구에 분포돼 있으며(표2 참조), 이들 지역에서는 지구단위계획으로 사업을 추진할 수 있다.

서울시 관계자는 “현재 준공업지역는 산업구조의 변화로 인해 공장이전이 가속화되고 산업부지가 점차 축소되고 있으며 아울러 공장주변 주거환경이 점차 열악해 짐에 따라 이를 개선하기 위함”이라고 말했다.

관계자는 “준공업지역은 원래 경공업 등을 입지시켜 일자리를 제공하는데 주 목적이 있는 곳이며 주거·상업·업무기능도 보완적으로 입지토록 함으로써 직·주 근접의 실현이 쉽지만 개정전 조례와 시행규칙에 따라 공동주택이 제한적으로 허용돼 주거환경 개선이 어려움이 있어 왔다”며 “이에 따라 시는 지난해 시의회와 관련부서 등과 오랜기간 협의를 해 왔으며 용역발주 등을 통해 개발방안을 검토해 왔다”고 말했다.

이에 시는 조례개정을 통해 공장비율별 공동주택 건립을 허용하고 또한 해당 정비구역에서 입대주택을 건립할 경우 용적률을 300%까지 완화하는 조항까지 추가한 상태다.

또 장기전세 임대형 산업시설인 ‘산업시프트’를 도입해 정비사업으로 공장을 옮겨야 하는 영세한 사업자를 위한 장소를 제공하는 등 영세사업주와 공장세입자 보호대책도 마련을 검토중에 있다.

이렇게 시가 준공업지역에 대한 개발제한을 완화하자 투자자들의 관심도 높아지고 있다.
준공업지역의 주택공급시 발생하는 기대수익이 상당할 것이라는 예상 때문이다.

한 전문가는 “준공업지역은 대부분의 재개발구역보다 조합원 수가 적어 사업성이 뛰어나고 대개 도심과 가까운 곳에 위치해 접근성이 좋다”며 “성동구와 영등포구의 경우 과거부터 재개발사업을 추진해온 가칭 추진위 등이 존재하고 있거나 이미 추진위가 승인돼 있어어 정비구역지정 신청을 준비중인 곳이 맣고 주민들의 사업의지도 강해 빠르게 사업진행이 이뤄질 것으로 전망된다”고 말했다.

영등포구의 한 공인중개사는 “최근 3.3㎡당 400~600만원 선에 거래되던 주택시가가 일반 주거지역 빌라·단독·다가구 등과 시세를 맞춰가고 있다”며 “소액으로 부동산에 접근하는 이들에게 인기가 높아 문의전화가 자주 온다”고 말했다.

한편 서울시는 투기방지를 위해 이들 지역에 대해 지난 2008년 7월 29일부터 5년간 토지거래계약허가구역으로 지정됐다. 이에 따라 이들 지역에서 660㎡이상 토지거래허가시 해당 지자체장의 허가를 받아야 한다.

 

 

메이저 분양대행업체인 내외주건의 김신조 사장.
2000년대 초반 주택시장 호황을 정확히 예측하고 공격적으로 대응해 분양대행업계의 큰손으로 부상한 인물이다.수치에 기반한 섬세한 미래 예측과 호방한 성격,시원시원한 대인관계,한번 내뱉은 말에 책임을 지는 성격 등이 매력이다.

 점심시간에 김사장과 마주앉았다.부동산 시장을 어떻게 보느냐는 말부터 꺼냈다.외환위기를 기회삼아 벌떡 일어선 진짜 전문가인 만큼 전망에 믿음이 가기 때문이다.

그런데 김사장은 뜬금없이 “요즘 대형 건설사 CEO들이 한번 들어오라는 말을 많이 한다”는 말부터 꺼냈다.지금은 내년 업무계획을 세우는 시즌.건설사들은 여기에 참고하기 위해 내로라하는 전문가들로부터 전망 보고서를 받는다.이 보고서들은 하나같이 비관일색이란다.그만 유일하게 호황에 대비하라는 보고서를 냈으니 CEO들이 이런 저런 이야기를 들어보고 싶은 것이다.

◆언제부터 다시 오를 것 같은지
-늦어도 2010년엔 오르지 않겠어요.외환위기 이후 만큼은 아니더라도 상당히 오를 수도 있을 거
같은데

◆왜 다시 오르나요
-서울 주택공급이 내년부터 급격히 줄어요.최근 2-3년동안 매년 5-6만가구가 입주했는데 내년엔 2만5000가구 밖에 안되요.2010년에 더 심해 2만1000가구 대로 떨어지지요.2006년이후 과도한 규제가 들어가면서 주택 착공이 올 스톱됐기 때문이지요.

 착공에서 입주까지 보통 3년정도 걸리죠.그래서 2009년부터 입주량이 급락하는 겁니다.올해도 공급량이 아주 적었죠.2011년까지도 입주물량이 아주 적다고 봐야죠.
 역사적으로 입주량이 적으면 가격은 올라갔어요.외환위기 이후 집값이 급등한 주요원인중 하나가 외환위기 기간동안 착공이 안돼 입주량이 적어서지요.이런 현상이 나타나는 건 서울의 주택보급률이 낮기 때문입니다.

◆공급과잉으로 집값 상승은 끝났다는 주장도 있는데
-서울은 절대 공급과잉 아니죠.주택보급률이 아직 92%대죠.도쿄 같은 선진국 대도시 보급률이 120%대인 것과 비교하면 주택 아직 부족합니다.

 게다가 요즘은 주택보급률이란 지표를 별로 사용하지 않아요.요즘은 인구 1000명당 주택수란 지표를 중시해요.가구를 기준으로 하는 주택 보급률은 1인가구 비혈연가구 증가 등 세대구성 변화 요인을 반영하기 못하기 때문이죠.
 인구 1000명당 세대수를 보면 일본이 423명인데 우린 270세대 정도돼요.수도권은 250세대 정도.아직 한참 멀었죠.

◆2기 신도시 입주물량 풍부하잖아요.
-2기신도시중 서울 집값에 영향을 줄 수있는 곳은 판교 송파정도밖에 안되요.서울반경 40킬로 이외지역에선 서울 출퇴근 어렵죠.편도에 1시간 반씩 걸리는데다 기름같은 또 어떻고요.이런 곳의 미분양이 서울 집값에 영향을 주지는 않는다고 봐요.이런 곳에 신도시를 건설하는 것 자체가 문제죠.

 판교같은 경우 내년 1만5700가구,2010년 1만4000가구 입주하는데 그리 많은 물량 아니죠.다만 판교 입주는 분당과 용인시장엔 악재로 작용할 겁니다.
 그런데 웃기는 건 판교 공급을 청약가점제를 통해 감당도 할 수없는 사람들한테 했다는 겁니다.돈있는 사람들한테 분양했다면 지금같은 대량 미입주사태 우려가 있었을까요.
 송파신도시는 아직 착공도 안됐어요.언제 입주할 수있을 지 몰라요.

◆인구가 곧 줄어들기 시작한다는데
-수도권의 인구감소는 아직 먼 이야기죠.나라 전체로 보면 10년뒤부터 인구가 줄지만 수도권만 놓고 보면 15-20년 뒤나 되어야 하죠.지방엔 지금도 인구가 줄고 있어요.지금 지방에 투자용으로 아파트 사는 사람은 제정신이 아니라고 봐야죠.

◆그래도 미국 경제가 나쁘면 집값 오르기 어렵지 않을까요.
-그건 그렇죠.집값은 경기가 좋거나 시장에 돈이 많이 풀렸을 때 오르죠.그런데 전세계 경기가 100년만의 최악이라면 시장에 아무리 돈이 풀려도 집값이 오르기 어렵죠.
 인류는 언제나 위기를 극복해왔어요.미국 경제 회복될 거라고 봐요.지금 심장마비 상황인데 전기충격 가해서 심장을 뛰게하면 일단 급한 불은 끄는 셈이고.서서히 체력을 회복해가지 않을까요.
 미국 경제 회복 불능으로 본다면 집 사지 마시고.

◆가계부채가 많아서 집을 살 수있는 사람이 많지 않을 것같은데
-그래서 외환위기 이후 같은 대폭등은 어렵다는 겁니다.다만 집값이 많이 떨어진데다 아직도  30-50대가 전체 인구에서 차지하는 비중이 두텁거든요.실제 요즘 일선 부동산중개업소엔 입질도 많습니다.더 떨질 것이란 신문들 전망 때문에 선뜻 매입하지는 못하지만 기회만 엿보는 사람들이 많아요.주변을 한번 돌아보세요.집없는 사람 많아요.

◆어쨌든 부동산가격이 계속 떨어지는 것이 좋은 것만은 아닌데
-지금 신문에선 많이 떨어졌다고들 하는데 일률적으로 떨어진게 아니예요.재건축이 안되거나 재건축을 해도 별로 먹을 것이 없거나 가수요가 많이 몰린 곳들이 급락했어요.다른 곳들은 대부분 심각한 폭락 수준이 아니거든요.경매시장에서도 폭락 이야기가 나오지만 경매물건은 권리관계에 하자가 많아요.단순히 낙찰 가격만으로 따지면 안돼요.
 아무튼 두고 보세요.2년쯤 뒤 누구 말이 맞는지.저는 무주택자라면 내년 상반기 내집마련을 하는 것이 현명하다고 봅니다.