부동산노트(92)

최근 발표된 1.11 대책을 두고 각종 언론과 인터넷 게시판이 술렁이고 있다.

이런 시기 일수록 좀 더 차분하고 냉철하게 판단하고 자신의 상황에 맞는 플랜을 수립하고 실천하는 것이 맞을 것이다. 즉, 화려하고 자극적인 수사에 현혹되지 말고 행간의 의미를 파악하고 대응 방안을 마련하고 실천하는 것이 중요할 것이다.

금번 대책의 핵심적 조치는

분양가상한제 실시, 청약가점제 조기 실시, 투기지역내 대출 규제 강화라고 할 수 있다.

금번 대책을 통해 현 정부가 의도하는

기대효과는

분양가 규제(분양가 상한제)를 통해서 신규 아파트 분양가격이 기존 아파트 가격을 자극하여 전체적인 아파트 가격의 상승을 촉발하는 부정적인 순환고리를 끊고,

수요측면에서

청약가점제 실시를 통해서 실수요자들의 수요를 기존 아파트 시장에서 신규 분양시장으로 지속적으로 분산 유도하고

공급측면에서

대출 규제 강화를 통해서 다주택자의 보유 물량 처분을 압박하는 것이라 할 수 있다.

그렇다면

금번 정부의 대책은 기존에 내놓은 여러 번의 대책을 뛰어넘는 가시적인 효과를 가져올 것인가?

그리고 일부 언론에서 떠드는 것처럼 또 일부 게시판에서의 자극적인 주장처럼 단기간내

시장이 무너지고 폭락할 것인가?

먼저 내가 생각하는 답 부터 간단히 말하자면 이렇다.

중.단기적으로 보면 아파트 시장이 당분간 안정세를 유지할 것 같다.

중.장기적으로는 솔직하게 말해서 모르겠다. 그렇지만 다주택자의 보유 물량 처분 압박이 그렇게 큰 효과를 볼 주 있을지는 좀 의문이다.

중.단기적인 측면에서 시장의 안정을 전망하는 이유는 이렇다.

우선, 당분간 기존 주택 및 분양 주택에 대한 매수세가 감소할 것으로 예상되기 때문이다.

기존 주택에 대해서는 이미 DTI, LTV 등의 강화를 통해 대출을 규제하고 있으며

한편으론 강력한 안정의지를 정치권에서 표명하고,

게다가 분양가규제를 통해서 신규 아파트 공급가격을 낮추겠다고 나서고 있기 때문에 대부분 실수요자들은 매수를 미루고 관망하는 분위기가 중.단기적으로 이어질 것 같기 때문이다.

즉, 분양가 상한제와 청약가점제가 어느 정도까지는 효과를 나타낼 것으로 전망된다.

하지만 일부 언론에서 떠들고 있는 것처럼 시장이 폭락하지는 않을 것이다. 그 이유는 간단하게 이렇다.

폭락할 이유가 없기 때문이다.

아파트 시장이 폭락하려면 철저하게 매수자 위주의 시장이 형성되어야 한다. 주식 시장에서 얘기하는 기세하한가. 즉, 던지는 사람은 팔려는 사람은 많은데 사려는 사람은 없는 경우가 되어야 한다.

그러자면 신규로 공급되는 양질의 아파트가 대폭 늘어나던가 기존의 다주택자들이 뭔가에 쫒겨서 매물을 쏟아 내는 것이 매수자들에게 확실하게 보여져야 하는데

이러한 상황이 유도될 만한 상황이 아니다.

간단히 말하면 수도권에 양질의 주택을 쏟아 낼만한 택지는 그리 넉넉한 상황이 아니며

시중의 금리 상황이나 유동성 등을  볼 때 다주택자들이 압박을 느낄만한 하등의 이유가 없다.

올해도 우리 경제는 만만치는 않지만 4%대 이상의 성장을 이루어 낼 것 같다. 환율 문제가 위기로 대두되기는 하지만 이는 거꾸로 얘기하면 시장에 달러가 풍부하게 쏟아지고 있다는 얘기 이기도 하다.

또 현재의 다주택자 그리고 재건축 등에 투자를 목적으로 주택을 구매한 사람들의 부채 상환능력이 아직은 그리 문제되는 수준이 아니다. 이는 시중은행의 가계 대출에 대한 연체율 등을 살펴보면 알 수 있을 것이다.

IMF 위기 상황에서 우리 금리가 어땠는지 기억하시는가요? 그당시는 은행에 맡기는 적립식 신탁상품의 이율이 25%, 30% 했던 비정상적 시기입니다. 지금 우량 물건의 담보 금리는 6% 이하입니다.

또한 최근 흥덕지구 청약 시장에서 확인 한 것처럼 신규 분양시장에서의 경쟁률이 앞으로도 상당히 높을 것으로 예상되며 이는 곧 잠재적인 매수 대기세가 상당 폭 형성 되어 있다고 할 수 있는 것입니다.

다음으로 중.장기적인 시장은 어떻게 될까요?

허탈한 얘기인 것 같지만 솔직하게 잘 모르겠습니다. 잘 모르겠다고 말하는 것은 주택 시장이 특히 아파트 시장이 여러 가지 경제 요인과 주택 공급의 영향을 받는 것이기 때문에 지금 장기적인 전망을 하는 것이 큰 의미가 없다고 생각하기 때문입니다.

정권이 바뀌고 정책자체가 친 시장적으로 양질의 주택공급을 지속적으로 공급한다면 주택 시장이 좀 안정될 것입니다. 하지만 이도 결국 수도권 특히 서울에서의 양질의 택지를 조달하는 것이 여러 면에서 쉽지 않기 때문에 결국 아파트 가격이 폭락하기는 힘들 것 같습니다.

그리고 다주택자들 중 매물을 정리할 분들은 이미 작년에 어느 정도 처분을 한 것으로 보입니다. 앞서 얘기한 것처럼 현재 다주택자들이 앞다투어 매물을 던질 것이라는 기대는 접는 것이 맞을 듯 합니다.

그렇다면 우리 각자는 어떻게 행동해야 할까요? 결국 판단은 각자의 몫이지만 이런 혼란할 시기일수록 기본에 충실하는 것이 더더욱 중요합니다.

각자의 처지와 상황에 맞게 리스크 관리를 해야 할 때입니다.

부동산 정책의 목적이 아파트 값 폭락을 목적으로 하는 것이 아님을 유념해야 할 것입니다.

즉, 안정과 폭락은 별개라는 것입니다. 또 안정이라고 하는 것이 일정한 수준의 하락과 상승을 포괄하는 개념이라는 것도 유념해야 할 것입니다.

앞서 얘기 한 것들이 단순히 부동산 불패, 내집마련의 시급성 등을 얘기하고자 하는 것이 아님을 알아 주셨으면 합니다.

부동산 가격 특히 관심많으신 아파트 가격 당연히 하락할 수 있습니다. 그리고 조정이 길어질 수도 있습니다.

기다리던 조정이 오고 길어진다면 어찌 해야 할까요? 그 다음엔 폭락을 기다려야 할까요?

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