2007-01-10 16:46

http://blog.drapt.com/gomrljy/3050991168415210120

<서론>


1960~1980년대는 토지가 부동산 시장의 흐름을 주도했다면 1990년~현재까지는 주택시장이 부동산 시장의 흐름을 주도했다고 볼 수 있다. 그러나 현재부터 미래의 부동산 시장은 국민소득 2만불 이상의 선진국 시장이 도래함에 따라 주택에 대한 양도세 및 보유세는 강화되고 인구의 노령화가 빨라짐으로 해서 수익성 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 따라서 앞으로의 부동산 시장은 상가 시장이라고 해도 과언이 아니다. 국민소득이 증가 할 수 록 상가에 대한 수요도 높아질 뿐만 아니라 수익률도 높아지기 때문이다. 상가를 투자하려면 우선 상권의 가변성 먼저 이해 하여야한다. 상권은 변화무쌍하며 시대의 흐름에 따라 요구되는 조건도 다르기 때문이다. 또한 상가를 판단하는데 있어 여러 가지 고려해야 할 사항과 리스크가 있는데 상가의 리스크는 전부 아니면 전무라고 할 수 있다. 그것은 장사가 잘 되는 곳과 안되는 곳이 구별되기 때문이다. 또한 상가는 부동산의 거품이 개입될 여지가 없이 철저한 시장원리에 의해 가격이 형성되어야 한다. 갈수록 국민적인 관심이 높아지는 상가에 대해 투자하기 전에 반드시 알아두어야 할 몇 가지를 짚어 보기로 한다.


1. 유통혁명과 상권의 변화

한국의 유통혁명은 1997년부터 일어났다고 볼 수 있다. 1997년 이전에는 판매자가 생산원가에 유통비용과 이익을 더해 가격이 결정되었던 것이 1997년 대형할인점의 등장으로 인해 대형할인점에서 가격을 결정한 후에 맞춤 생산하는 것으로 유통의 혁명이 일어났다. 즉 상권의 주체가 생산자에서 대형할인점으로 바뀐 것이다. 그러면서 백화점의 모습도 달라졌다. 10년 전만 하더라고 국민의 극소수가 이용하던 곳이 자사브랜드나 기획 상품 등을 통해 중산층이하를 공략함으로써 대형할인점으로 커지는 상권을 일부 흡수하는 쪽으로 방향을 바꾸었다. 그러므로 백화점이 이젠 고소득층만을 겨냥한 시장이 아닌 중간시장으로서의 기능도 갖추게 되었다.
이제 상권은 선진국으로 갈수록 대자본에 의한 상권의 지배를 받음으로 점점 전문화, 대형화되고 있고 그런 현상은 앞으로 더 뚜렷해 질 것이다.
(예: 이마트, 롯데마트...)



2. 실전투자, 돈 되는 상가

1)대단지, 단지 내 상가
1,000세대 이상 아파트 단지 내 상가이면서 2차선 대로변 상가가 이상적이다. 안정된 수요층을 확보하고 있기 때문에 기본적인 수익은 보장되어 있다고 볼 수 있다. 투자금액은 5억~10억 정도가 적당하다.

2)전철역세권 상가
전철 역세권에서 가까운 대로변 상가가 좋다. 이면도로 안쪽이라도 먹자골목 등으로 상권이 활발하면 괜찮다. 단독건물 상가가 투자에 최적이며 금액은 20억~30억 선이다.

3)오피스 밀집지역
오피스타운 배후 상업지역은 한번 형성된 상권이 최소 50년 이상 유지되기 때문에 매우 안정적이라고 볼 수 있다. 서울에서는 테헤란로나 강남역 주변상가 등을 들 수 있다. 투자금액은 20억~50억 정도이며 구분건물 보다는 단독건물이 투자가치가 높다.

4)중심상업지역
광역상권 중심지 즉, 명동이나 압구정 로데오거리, 강남역 상권, 부산 서면 등을 들 수 있다. "부동산은 사람과 돈이 몰려 있는 투자하라"는 말에 가장 근접한 상업지역이라고 볼 수 있다.



3. 실전투자, 돈 안되는 상가

1)소형 단지 내 상가
600세대이하 아파트 상가, 상권이 약해 대형 상권으로 흡수되기 때문에 한두 가지 업종을 제외하고는 살아남기 힘들기 때문에 안정적인 수익을 기대하기 힘들고 공실의 위험도 따를 수 있다. 700~800세대 상가는 위치에 따라 고려해 볼만 하다.

2)내부 단지 내 상가
도로변에 대형 단지 내 상가가 있고 아파트 내부로 들어오면 형성되어 있는 것이 내부 단지 내 상가이다. 접근성이 떨어지고 업종에 한계가 있어 미래가치가 약하고 임차인을 구하기가 힘들어 질 수 도 있다.

3)부도심 상권
주로 일반 상업지역으로서 청량리, 영등포 등을 들 수 있다. 시대의 변화에 따라 상권의 흐름도 바뀌어 가는 것을 읽어야한다. 이 지역의 상권은 대형 상권과 근린 상권 사이에서 점점 유지가 힘들어 진다.

4)집합건물 내부 상가
쇼핑센타 형 분양상가로서 구분건물 마다 소유주가 다른 상가이다. 이는 개개인의 특성이 강하고 가격이 일정하지 않아 소비자로부터 신뢰를 얻기가 힘들고 일정한 상권을 유지하기가 힘들어 투자로서 적합하지 않다. (예:동대문 쇼핑타운 등...)

4. 필승 상가투자 7계명

1)지렛대 효과를 활용하라.
상가투자는 주택투자에 비해 리스크가 많은 편이다. 그러므로 자금에 딱 맞는 상가를 매입하기 보다는 대출을 활용해 입지가 좋고 미래가치가 확실한 곳에 투자하는 것이 바람직하다. 대출은 50%를 넘지 않아야 안정적이다. (절대적 안전수치=30%)

2)상가는 시세차익용 투자 상품이 아니다.
상가는 단기차익을 목적으로 투자하는 것은 금물이다. 안정적인 월세 수익을 목적으로 중장기적(5~10년)으로 투자 하다 보면 시세차익은 부수적으로 따라온다는 계획으로 멀리보고 투자하는 것이 바람직하다.

3)큰 가방 보다는 명품가방을 사라.
장소가 넓은 이면도로나 2층 상가보다는 장소가 협소하더라도 요지에 있는 상가를 매입하는 것이 장기적인 안목에서 보면 훨씬 유리하다.

4)오로지 대면 상가이어야 한다.
이를테면 도로변에 있는 대면 상가는 옆 상가가 설령 상권이 죽어있다 하더라도 크게 지배를 받지 않는다. 자신의 노하우나 업종에 따라 얼마든지 성공할 수 있지만 출입구가 한두 곳으로 지정되어 있는 쇼핑센타 형 상가는 개인의 능력으로 상권을 유지하는데 한계가 있으므로 투자로서 적합하지가 않다.

5)분양상가 보다는 기존 상가가 안전하다.
기존 상가보다는 가격이 싸다는 이유 때문에 분양상가를 선택하는 경우가 있는데 이는 상권이 검증되지 않았기 때문에 불안전하다. 검증되지 않은 분양상가보다는 상권이 확실한 기존상가를 매입하는 것이 안전하다.

6)싼건 비지떡이다.
상가는 입지조건이나 고객의 흐름, 미래가치 등 여러 가지 요소가 고려되어야 한다. 상대적으로 가격이 싸다면 그만큼의 리스크나 입지조건이 떨어지는 법, 이 세상에 공짜는 없다는 것을 명심하고 꼼꼼히 살펴보고 결정하여야 한다.

7)매매가는 수익가격 철칙적용.
투자금액은 시중금리 이상의 수익이 보장된 곳이라야 한다. 은행금리 이하의 수익이 있는 곳을 미래가치만 보고 투자하는 것은 바람직하지 않다. 미래의 상권은 검증되지 않은 것이기 때문이다.



※이상 상가에 대한 내용은 2007년 1월 7일 한양대학교 강의실에서 열린 lba경제 연구소 김 점수 소장님의 상가 특강 강의를 듣고 요약한 것입니다.

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