2009-07-14 09:40

http://blog.drapt.com/gksfktks/107641247532002210

자료출처 : 분당 부동산 카페

원문출처 : http://blog.drapt.com/sschdm

9호선 아파트 찍어주기.

 

이런 글을 올려도 될지 모르겠네요. 어느 아파트 찍으면 홍보하는 것 같기도 합니다. 하지만 나름 정보도 취합한 것이 구요, 직관이 들어가 있기는 하나 저평가 되었다고 말들을 많이 하네요. 나름 검증도 해 보았습니다.  

개인적으로 아는 정보들도 있지만 발표 전인 것들은 말하기도 힘들고 그렇다고 혼자 알기도 그렇습니다. 동호회원님들을 다 존중하지만 때로는 불특정 다수가 보는 것이라 조심스럽기도 합니다. 예전에 몇구간 올린 적이 있는데 조금 업그레이드 하고 정보 변경을 담았습니다.

오늘 정도 올리고 며칠 동안은 제전공 공부에 힘써야 할 것 같습니다. 저도 공부해야 제 미래가 열리지요^^

 

9호선라인이 골드 라인이라고 합니다. 승무원이나 표를 파는 사람 없이 전자동 시스템으로 움직여지는 3무시스템이라 합니다. 한국적 상황에서는 뭐니 뭐니 해도 교통이 중요한 것 같습니다. 일명 입지에 큰 영향을 끼치지요. 사실 어떤 분은 지하철이 9호선이나 들어왔는데 교통 나쁜 곳이 어디 있냐고 반문하십니다. 이 말은 맞는 말이기는 한데 다른 한 편을 보지 못하는 말이기도 합니다. 사람이라는 것이 조금만 불편해도 동선이 바뀌어 버립니다.

과거제가 시청 쪽에 종종 나갈 일이 있어 그 쪽에 나간 적이 있었습니다. 지금은 남대문 지나서 덕수궁 못 미쳐 큰 횡단보도가 있습니다. 당시에는 횡단보도가 없었습니다. 사람들이 지하도로 건너갔습니다. 그러다 당시 서점이 하나 있었는데 서점 앞에  횡단보도를 놓을 수 있도록 서명을 받더군요. 저도 사인을 했습니다. 그 후 얼마 있다가 그 앞에 횡단보도가 생겼습니다. 순간적으로 그 서점은 사라지고 그 자리에 아웃백이 들어섰습니다. 물론 그런 것을 노린 것은 아니겠지만 문 앞에 횡단보도가 등장함으로 지가가 수직 상승한 것입니다.

바로 앞길에 생긴 횡단보도로 인해 운명이 갈리는데 아무리 역세권이라 할지라도 얼마만큼의 거리이고 접근력이 어떠하고 동선에 따라서 지가와 집값은 천차만별로 달라질 수 있는 것입니다. 결론적으로 9호선이 들어서면서 주변 집값이 분명 들썩일 것입니다. 물론 이론적으로는 발표와 동시에 오르고, 완공 시에 오르고, 편이성을 느낀 후에 오른다고 합니다. 지금 어느 정도 오른 것은 사실이지만, 서울 안에서 이정도 호재가 있는 곳은 드물 것입니다.

몇 지역만 언급을 하는데 제가 느낀 것이니 저에게 뭐라 하실 필요는 없겠습니다. 아는 분 따라 가본 집도 있고 주변 사람들 정보를 들은 것도 있고, 제가 발품을 팔아 느낀 것도 있습니다.

 

9호선 구간중 몇 정거장 정도만 언급해 보겠습니다.

 

(여의도) - (노량진) - (노들)<옛명칭:본동> - (흑석) - (동작) - (구반포) - (신반포) -(고속터미널) - (논현)

 

1단계 마지막인 논현구간전의 9개 역을 놓고 보겠습니다.

(여의도)부터 보지요. 여의도의 최고 입지와 부자가 사는 곳이 서울 아파트입니다. 제가 가본적이 있습니다.(그러고 보면 저도 참 많이 돌아다니는 사람이네요^^) 과거 서울 아파트 부시고 50층짜리 짖는다고 발표가 나네 마네 했습니다. 지금은 보류 중으로 알고 있습니다. 제가 아는 부자분중 제일 큰 부자가 이곳에 사십니다. 바로 앞에 한강 있고, 주변 환경이 좋아서 진짜 부자들 많이 살 고 있습니다. 아파트가 2동밖에 없는데 이렇게 비싸게 팔리는 아파트는 처음 봤습니다. 압구정에 도산공원앞에 하이트파크라는 2개동 아파트가 있지요.  단지가 작아도 부자들이 모여 사니까 비싸게 팔려 나가더군요.

그렇다고 서울 아파트를 추천하는 것은 아닙니다. 어느 정도 접근할 가격의 아파트를 추천해야 동호회원들에게 도움이 되겠지요. 이곳은 저보다 아는 은행 지점장님이 더 잘 아셔서 직접 물어 보았습니다. 2군데 추천해 주시네요. 여의나루역 근처의 장미 아파트나 삼부아파트쪽이 장래성이 크다고 합니다. 2,30평대로서 가격 경쟁력이 있다고 합니다. 하지만 여의도 쪽은 이전부터 워낙 알려진 지역이라 약간 고평가 된 부분도 있기 때문에 노량진 쪽이나 노을(본동)쪽이 저렴하게 접근하기는 좋으리라 판단됩니다.

 

(노량진역)입니다. 노량진역을 민자 역사로 바꿀 것입니다. 그 앞에 상가들이 몇 년 전에 평당 7,8천씩 나갔는데 이미 억대는 넘어간 것으로 알고 있습니다. 최근에 가서 물어볼 일이 없어서 잘 모르겠는데 노량진역 쪽은 수산시장의 현대화와 함께 온전히 변화될 것입니다. 일명 뉴타운 지역이라 아파트를 찍어줄 수는 없고 지역만 찍어 드리겠습니다.

그 쪽 부분의 다세대나 빌라를 구입할 수는 있겠으니 알아서 판단하십시오. 현재 노량진 초등학교에서 수산시장 방향의 지역이 입지적으로 아주 좋습니다. 대성학원 건너편이기도 한 곳입니다. 민자 역사가 들어서고 9호선이 들어서면 접근력이 탁월합니다. 그곳에 아파트 들어서면 살기가 편해 질 것입니다. 살기 편한 곳은 가격도 오르겠죠. 대신 노량진에 대단지 아파트 하나가 있는데(어디라 밝히지는 않겠습니다.) 접근력이 생각보다 조금 떨어집니다. 이점은 유의하셔서 보시기 바랍니다.

 

(노을)<옛.본동>. 용산으로 바로 넘어오는 길목에 있습니다. 한강변인데도 지하철이 없어 저평가 돼 있는 곳입니다. 이쪽 아직 가격들이 높지 않아 추천하고 싶더군요. 아는 분이 이 근처에 사셔서 가보았는데 9호선 나오는 입구 자투리땅에 벌써 10층짜리 소규모 빌딩이 올라가 있더군요. 돈 냄새를 맡는 분들은 기가 막히게 움직이는 것 같습니다. 본동에서는 2군데를 추천하고 싶네요. 기존 아파트로는 신동아 아파트를 추천합니다. 신동아 아파트는 본동에서 가장 먼저 지어졌고 대지가 넓습니다. 가장 먼저 지어졌다는 것은 입지가 좋다는 말입니다. 주공들이 좋은 입지에 먼저 지어졌듯이 말이죠. 리모델링 위원회가 구성되고 있다는 말을 들었습니다. 기존 아파트가 아니라 재건축되는 곳을 고른다면 신동아 건너편 쪽의 본동 5구역도 괜찮습니다. 지금 재건축을 위해 이미 이주가 다 된 것으로 알고 있습니다. 본동 쪽은 앞에 오페라 하우스가 들어서고, 용산국제업무단지와 강을 접하여 건너편이기 때문에 입지는 강남과 강북을 잇고 있어 탁월합니다.

 

(흑석동). 흑석동에는 뉴타운이라 많은 아파트들이 지어질 것입니다. 흑석동 중대병원은 시설도 좋고 주민 복지를 위해서도 좋은 공간을 제공할 것입니다. 단지 아쉬운 것은 올 2월부터 흑석동 중대병원이 2종진료기관에서 3종진료기관으로 바뀌었다는 것입니다. 원래 3종 진료기관이었던 용산중대병원은 2종진료기관으로 바뀌었습니다.(진료비가 두 배 차이나죠. 저는 용산중대병원 이용할 때도 있는데 저는 좋더군요. 올해부터 진료비가 반값으로 줄었으니까요. 여하튼 흑석동은 편의시설이 좋아질 것입니다. 문제는 규모가 너무 크기에 어느 지역을 사느냐에 따라 가격 편차가 커질 것입니다. 안전하게 강변이고 지하철역이 나오는 쪽이 좋습니다. 안쪽도 길이 넓어지고, 새 아파트면 생활환경이 좋아지겠지만 강변 쪽이 가격 쪽에서는 좋을 것 같네요.

고전적으로 명수대아파트와 한강현대아파트를 추천하는데요. 과거 이 두군데중 하나 누가 추천해 달라고 해서 가서 보고 고민 많이 했습니다. 가격은 비슷한데 입지가 조금 다르죠. 명수대 아파트는 지하철역 바로 옆이라 입지가 좋습니다. 반면 초등학교가 옆에 붙어있어 좀 시끄럽죠. 한강현대아파트는 조용하고 동 간격도 넓어 좋더군요. 개인적으로 생활을 하라고 하면 한강현대겠습니다. 그러나 지하철역까지 조금 걸어 내려와야 하는데, 그렇게 보면 입지면 에서는 명수대일 거 같기도 합니다. 알아서 판단하시기를...

 

(동작) 동작 쪽은 그리 규모가 크지 않습니다. 동작역도 동작에 있는 사람들이 이용하기 보다는 구반 포에 사시는 분들이 출근하려고 가시죠. 동작 쪽은 현충사가 옆에 있어서 주거 단지가 크지 않기에 제가 많이 연구를 못했습니다. 죄송합니다.

 

(구반포) 구반포야 워낙 부촌이고 서초동에 거의 남지 않은 유일한 저밀도 지역입니다. 60평짜리 저층아파트들도 많아서 대형평수의 조합원들은 재건축을 원치 않는 분도 많습니다.

구반포에서는 돈이 되는 분들은 20평대를 공략해 보시면 좋을 것 같습니다. 하지만 가격이 만만치 않아서 쉽게 들어오시기는 힘들 것 같습니다.

 

(신반포) 신반포는 이미 주공 2단지가 레미안단지로 바뀌었습니다. 여기서 하나 추천하고 싶은 아파트는 경남아파트입니다. 경남 아파트는 한강변임에도 불구하고 과거부터 이미지가 그리 좋지 않았습니다. 일단 용적률이 높고, 주차장도 협소했기 때문입니다. 그러나 이곳이 재건축이 되면 분명 위상은 달라질 것 같습니다. 입지는 좋습니다. 교통과 한강변을 끼고 있기 때문입니다. 건너편 레미안단지의 완공으로 덕을 볼 것 같기도합니다.  제가 보기에는 저평가 돼 있다고 생각합니다. 이곳을 공략해도 나중에 후회는 안하실 듯...

 

(고속터미널) 고속터미널 근처는 3호선, 7호선, 9호선이 겹치면서 교통 요지가 되었습니다. 신세계 백화점이나 Marriot호텔이 들어서서 편의시설도 최고이구요. 이곳은 기존 한신 단지가 대규모로 있습니다. 이곳도 잘 아는데 투자하실 것이라면, 한강변 잠원쪽 20평대(재건축 가능한 것)를 공략하심도 좋을 것 같습니다. 더 비싸고 좋은 곳도 있지만 일단 가격이 맞아야 하고 투자가치가 있어야 추천하는 것도 의미가 있겠지요. 제가 글 쓰는 제한 시간 20분이 다가와서 글이 점점 줄어들고 있습니다.^^ 빨리 쓰고 공부해야 겠습니다.(이 나이에 공부해야 하는 직업이니T.T 힘든 인생 살고 있습니다.~)

 

(논현) 논현동은 쉽게 이야기 하자면 삼성타운 쪽 가까운 쪽으로 붙으십시오. 가까이 붙을수록 이익이 될 것입니다. 근처에 롯데쪽에서도 개발을 한다는 소문도 있기는 한데 어찌될지 모르겠습니다. 빌딩 쪽의 지가는 이미 명동 쪽을 앞지른 것으로 알고 있습니다. 지가가 높으니까 고층도 재건축을 하고 있더군요. 지가가 높은 곳은 고층도 개발이 가능하지만, 지가가 낮은 곳은 저층도 개발이 잘 안됨을 기억해야 할 것입니다.  

아파트가 많지 않은데 사람들이 유입되는 것은 많아서 집값은 우리 세대에서는 잘 안 떨어질 곳 같습니다.

 

결론 : 아는 지인들에게 들은 것도 있고, 제가 가서 보고 느낀 것도 있습니다. 느꼈다고 해서 대충 오는 감으로 이야기 한 것은 아닙니다. 나름 개발계획들이나 주변의 정확한 자료에 의해 써 보았습니다.

한 가지 덧 붙여 말씀드리고 싶은 것이 있습니다. 컴퓨터를 구입할 때 가장 저렴하면서도 효율적인 구매 방법이 하나 있습니다. 바로 가장 윗단계에서 바로 아래 단계의 물품을 구입하는 것입니다. 가장 윗단계의 물품은 최신품이기는 하나 가격 거품이 빠지지 않은 상태입니다. 그렇다고 싼게 비지떡이라고 너무 아랫단계에 것을 구입하면 활용도가 길지 못하겠죠. 그래서 가장 윗단계의 바로 아래단계의 컴퓨터를 구입하는 것이 가장 좋다고 합니다. 

집도 비싸고 좋은 집이 좋은 것은 사실입니다. 그러나 집값이 과거처럼 폭등하기 힘든 현실이라면 어느 정도 저렴하게 구입하여 수익을 거두는 것이 현실적이라 생각합니다. 대출 심하게 받아 좋은 곳 사도 거품이 빠질 수 있습니다. 단계를 조금 낮추어서 오를 곳을 사는 것이 지혜일 것입니다. 오늘은 9호선 1단계 구간전 9개가량을 살펴보면서 찍어 보았습니다. 그냥 참고하시고 갈아타실 분들은 갈아타셔도 좋겠다는 생각에 올려 봅니다. 잠깐 짬내서 써보았는데 저도 이제 일해야 겠습니다. ~

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