그 동안 행복재테크를 거의 매일 들어와 글을 확인하고 좋은 정보를 얻고

문의하고 후기도 써보고 그랬지만

실제로 행복제테크 모임을 나가본것은

오늘이 처음이었습니다.

신년회겸 조혜경님 강의가 있었는데 정말 뜻깊은 시간을 가진것 같습니다.

특히 조혜경님 강의가 끝난 후 저녁식사 에서는 그동안 멋진글을 써주셨던

모든 분들을 직접 뵐 수 있어 너무 영광이었습니다. ^^

앞으로도 멋진 행복재테크가 되길 기원하며 조혜경님의 강의 후기를 올려 보겠습니다.

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조혜경님 강의 후기 - 2010.01.16

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1. 부동산을 바라보는 부정적인 요인

   요인 1 - 대한민국은 부동산 비중이 높으니 필연적 조정이 올 것이다.

               미국 33%, 한국 80%

           ** But 거꾸로 부동산 비중이 높으니 오히려 부동산이 폭락하지 않게 정부에서 도와줄 것이다.

   요인 2 - 2015년 베이비붐 세대가 은퇴한다. 2018년 은퇴로 인구가 감소할 것이다.

   요인 3 - 가계 신용부채가 증가, 출구전략으로 금리가 상승하여 부동산 시장이 안 좋을것이다.

           ** But --> 현재 부채는 1747조로 전체 자산의 30% 정도가 부채라 봄

                     --> 30% 정도의 부채는 과잉부채가 아니다. 적정한 비율이다.

                     --> 심각한 상황이 아니다.

   요인 4 - 주택구매 여력 계층이 감소.(중산층 감소)

             - 분기별 명목 임금 상승률이 3분기 연속 마이너스.

                08년 4분기(-1.7%) -> 09년 1분기 (-2%) -> 09년 2분기 (-3.3%)

           ** But  --> 1인가구 2008년 336만 / 2030년 471만

                     --> 2인가구 2008년 246만 / 2030년 411만

                     --> 2030년 1~2인 가구 전체의 51.8%

                     --> 가구수가 증가한다.

           ** 소형화, 다양화(원룸텔, 오피스텔 등), 편이성(직주접근/역세권 등) 이 중요시

         ** 미국은 1인가구(가난하지 않고, 부자 많다)가 전체의 40% 이다.

             --> 인구감소로 인한 폭락은 어불성설

2. 출구전략은 심리적 영향외엔 무시하라. - 두려운 것은 미국주도의 고의적 인플레이션이다.

   - 금융위기 이전의 통화승수(25), 금융위기 후 통화승수(20이하), 현재 통화승수(23)

      --> 아직도 돈이 안돌고 있다. (유동성 부족)

      --> 돈이 돌아야 금리를 올릴 수 있다. 아직은 올릴 수 없다.

      --> 정책을 결정하는 사람들은 정확한 경제지표가 나와야 정책을 집행할 수 있는데

            통화승수를 보면 아직 출구전략은 할 수 없다.

    - 미국의 인플레이션을 고려해야 하는 이유

      --> 미국 달러는 기축통화로 전세계 환율과 관계 있다.

      --> 외환위기 이후 금융시장을 개방하여 지금은 고려해야 한다.

  ** 인플레이션으로 미국이 얻는 것들( 돈의 가치 하락 )

    > 가계, 기업 정부의 실질 부채 축소

       -- 출구 전략으로 부채를 갚을 수 없다.

       -- 금리 상승하면 부채 갚기 어렵다.

       -- 돈가치를 하락 시켜 부채를 갚기 쉽게 할 것이다.

    > 가계저축의 소비 전환

    > 금융기관 대출 확대 유도, 금융시스템 조기 정상화

    > 기업의 실질자본조달 비용 감소 및 기업투자증대

  ** 금리는 올리지만 속도는 느리게, 올려도 조금 올리며 상황을 지켜보는 쪽으로....

3. 2010년 이후의 투자 환경

  - 글로벌 경기 회복 기대감 넘친다.

  - 40조원 토지 보상비가 풀린다.(채권 보상이 약 50%, 약 20조원이 다른 시장으로 갈 것 같음)

  - 2006년 29조의 토지보상비의 약 40~50%가 인근토지, 강남재건축, 상가, 빌딩등으로 재투자

     (나머지 50%는? --> 자녀사업 or 주식 등등으로.....)

    ** 참여정부 시대 부동산 규제 있었지만 유동성이 많아 올랐다.

    ** 경제 위기의 끝은 약자의 돈이 강자로 흡수되는 것 가진자들이 더 많이 가진다.

     ** 경기회복 유동성 정책변수를 고려한 투자

       주택, 상가, 토지 순으로 순차적 자산가치 증가

       중국이 수출하지 못하는 부동산이 중장기적으로 유망

  - FTA, CEPA 시대. 수도권에 집중투자하라.

     FTA --> 일자리 줄어든다(지식서비스, IT로 인하여...) --> 수도권 몰린다.

     ** 2011년 수도권 집중 50.2%

    ** 투자를 수도권에 집중하라.

    ** 수도권, 남해안 2극체제 --> 지방인 경우 해안선으로 가라.

    ** 수도권 집중규제, DTI등으로 겁주는데 중장기적으로 영향은 없을 듯.

4. 2010년 관심지역

  > 3호선 연장선

     문정동, 오금동 , 3,5호선 더블 역세권

     ** 더블역세권이라는 좋은점 보다 개발여지가 많은 지역이다. 바로옆이 위례신도시...

  > 용인 경전철 수혜지(2010년 6월 개통 예정)

     동백지구, 처인구청, 구갈역-기흥IC 

    ** 길을 따라 투자한다(이용가치가 있어야함)

    ** 길이라 함은 중심부와 연결선인 곳(강남, 분당을 이어서....)

  > 국제공항 철도 주변(내년 예정)

     영종, 검안, 마곡, 수색, 상암, 공덕, 용산청파와 만리동 일대

  > 제3 경인 고속도로(2010.07 예정)

     인천시 고잔동 ~ 시흥 논곡동

  > 제2 자유로(2010.12 예정)

     파주 운정 ~ 서울 상암동

5. 5~10년후 관심지역

  > 제2 경부 고속도로

     강동 ~ 하남 ~ 광주 ~ 용인 ~ 안성 ~ 천안 ~ 세종시

     용인 원산면, 양지면 - 물류, 고급주택                           

            묘현면 - 관광 레져

     ** 광주 용인 안성 천안 땅 추천

  > 제2 영동 고속도로

     서울 ~ 광주 ~ 양평 ~ 여주 ~ 원주

     광주 초월읍,실촌읍 / 여주 군금사/ 양평 영동면 / 원주 지정면

  > 제2 외곽순환도로(2020년)

     잘 선택해야함(민자, 개발기간이 길다.) 신중하고 위험한 접근이 필요

     ** 인천 남양주, 화성구간은 먼저계획 되어 있음

     ** 광주지역, 봉담택지개발지구

     ** 경기도 인구 1134만, 2020년 1450만명. 300만명 인구증가로 주택 173만채 필요

         37개의 신도시 개발 계획(37개 신도시 말이 안됨, 37개 택지개발일 것임)

         (현재 보금자리 150만채 - 수도권 100만채, 2기 신도시 50만채)

         (But 보금자리 50만채 넘기 힘들다 --> 현재 토지 매입도 안되어 있음)

     ** 서울에서 집을 안 지으면 경기도로 나가게 되어 있다.       

         서울 강북 재개발 하면 가구수가 줄어든다.

         --> 가까운 경기권으로 가게 되어 있다.

*** 주택 시장에서 세금 걷는게 쉽다.

      주택 경기 줄이면 세금 줄어든다.

      주택 가격 하락시 금융권도 위험 --> 주택가격 못 내린다.

6. 여러 사례들....

  > 고속 도로 개통 후 IC인근 지역 지가 상승한다.

     지가 상승 사례 보여 주심

  > 오피스텔 입주 물량추이 --> 2004년 이후 공급이 점점 줄어듬

     ** 오피스텔 전망 괜찮다.

  > 주택건설 실적자료

     1년에 40~50만 정도의 공급이 적정

     2007년(55만) -> 2008년(37만) --> ~2009.11(23만) --> 2010년 예상(24만)

     최근 추이를 보면 계속 공급 못했다. --> 집이 부족하다.

    ** 방송은 결론을 내고 만든다 !!!(믿지마라)

  > 주요도시 사무직 일반초임, APT월임차료, 주택월임차로 비교(KOTRA자료)

     ** 소득에 비해 임대료가 아주 저렴하다.(싸다.)

    ** FTA체결후 외국자본이 우리나라 임대사업에 들어오면 좋음

         (그 동안 워낙 싸서 임대료가 올라갈 것이다.)

  > U스마트 웨이

     6개 정도 예정이나 세곡 ~ 성수 ~ 상계(동부간선도로, 강남 연결)이 좋음

     공공재정투입(무료도로), 사업자체적으로 폐지될 가능성 적음

  > 수도권 광역 급행 철도(GTX, 2010년 7월 용역결과 발표)

     ** 경기도 지사의 열의가 크다(추진될 가능성 높음)

    ** 노선은 신도시 이기 때문에 판교,기흥, 동탄일 가능성이 큼

    ** 교통시간 단축, 접근성 개선에 따른 가치 상승

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5년 마다 포트폴리오를 점검하라

부동산 투자시 - 정책 여건에 따라, 맞는 것으로 갈아타라.

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