만약 독자들이 성공하는 투자자이고 싶다면 시장순응형인 투자자여서는 곤란하다.

이런 식의 투자마인드로는 경매투자뿐만 아니라 일반 매매를 통한 부동산투자로도 결코 성공할 수 없다. 왜냐면 기본적인 이해부터가 잘못되어 있기 때문이다.

이에 반해 ‘청개구리형’은 금리상승기에는 오히려 시장으로 돌아오고, 세금중과세정책이 구사되어 시장순응형이 처분하려는 알짜배기를 헐값에 사들이고,

 

 규제강화시기로 가격이 낮아지면 공격적으로 매물을 수집했고, 지역적 호재가 발표되면 그때는 과감히 그 지역을 포기하고, 경제상황이 좋아지면 그 동안 낮은 가격으로 수집했던 매물들을 제값이상으로 처분하고 시장을 떠난다.

청개구리형 투자자들은 시중에 유동성이 넘쳐나 시장순응형이 부동산구입을 고려하면 여지없이 반대로 움직이고, 가수요가 발생하여 거품논쟁이 벌어질 조짐이 보이면 이미 매물을 정리하고 다음 불황기를 여유롭게 기다린다.

 

부동산 투자는 불황에 시작(매수)해서 호황에 털고(매도처분)하고 나올 줄 아는 ‘청개구리형’ 투자자일 때 성공할 수 있기 때문이다.

‘시장순응형’보다는 ‘청개구리형’ 투자자가 되자

부동산과 금리는 독자여러분들이 아시는 것처럼 서로 반대 횡보를 보이는 것이 일반적이다. 부동산가격결정에 영향을 주는 변수들이 아주 다양하다.

대강을 살펴보아도
① 정부의 부동산정책,

② 국내외금리수준,

③ 수요·공급, ④ 조세정책,

⑤ 경제상황(거시·미시),

⑥ 국내외 경기상황,

⑦ 시중 현금유동성(량),

⑧ 지역적 호재,

⑨ 투자자 심리,

⑩ 가수요 수준,

⑪ 위치적 요인,

⑫ 인구량 변동,

⑬ 국제행사개최여부등

 

이외에도 수많은 요인들에 의해 복잡한 결정구조를 가지고 있어 어느 한두 가지 요인이 부동산가격 결정변수에 결정적이라고 말하기는 곤란하다.

 

그 중 우리가 잘 아는(?) 몇 가지에 대해서 살펴보자.

우리는 신문이나 방송 또는 부동산투자 관련 책들을 통해 금리가 올라가는 상승기에는 부동산가격은 떨어지고, 금리가 내려가는 하락기에는 부동산가격이 떨어진다고 학습되어 왔고 별 다른 이의 없이 받아들이고 있다.

여기서 투자자의 시장참여 패턴을 보면 금리상승기에는 보유하고 있던 부동산을 처분하고, 금리하락기에는 부동산을 구입하려고 하는 것이 일반적인 투자 패턴이다.

그러나 이런 투자마인드로는 결코 성공할 수 없다. 부동산가격에 영향을 주는 요인들을 살펴보고 향후 어떤 투자전략이 필요한가도 살펴보자.

부동산가격에 영향을 주는 것들

▶금리=금리상승기에는 일반투자자는 부동산가격의 하락면만 보여 부동산시장 참여를 꺼리거나 가지고 있던 매물을 처분하려는 경향으로 이는 결과적으로 부동산가격 하락에 가속도를 붙여 매물을 가진자들의 손실을 가중시킨다.

금리하락기에는 금리부담이 줄어드는 면만 보여 부동산을 구입하려거나 처분을 자제하여 매물공급량은 줄어들고 구입의욕은 늘어 구입자들의 부담을 가중시킨다.

따라서 금리가 상승하는 시기가 부동산에 투자할 시기이고, 금리가 하락할 때는 시장에서 빠져나올 줄 아는 투자마인드가 필요하다.

 

왜냐면 금리가 상승하면 부동산가격은 떨어지지만 나중에 수익률은 올라가고, 금리가 떨어져

부동산가격이 상승한 시점에서 구입한 물건은 수익률이 낮아지는 것은 당연하기 때문이다.

지금까지 일반적으로 인식하셨던 것과는 달리 본인은 이렇게 정리하고 싶다.

▶세금=정부의 부동산규제중 하나로 세금중과세정책이 구사되면 단기에는 세금부담증가를 두려워 한 나머지 가지고 있는 매물을 처분하려거나 부동산구입을 미루게 되어 시장에서 이탈자가 증가하게 되고, 세금이나 세율을 낮추는 정책이 구사되면 부동산을 구입하려거나 처분을 자제하는 투자자가 많아진다.

 

참여정부의 부동산 정책의 기본 기조가 잘못되었다는 생각을 가지게 하는 대목이다.

▶규제정책=금리든, 수요·공급이든, 세금이든 어떤 정책을 통하든지 규제강화시기에는 투자자의 시장진입이 줄어들게 되어 결과적으로 부동산가격은 일반적으로 하락하게 되고,

규제완화시기에는 시장참여자의 증가로 부동산가격은 상승하게 된다.

 

그러나 장기에서는 공급증가로 이어지면 가격이 안정화 된다.

이 부분 역시 참여정부의 부동산 정책의 기본 기조가 잘못되었다는 생각을 가지게 하는 대목이다.

▶지역적 호재=이 부분은 현재 전국적으로 부동산 투기장으로 변질되고 있는 상황을 분명하게 목격하고 있는 것으로, 지역적 호재로 이한 토지 가격상승이나 투기 바람의 책임에서 정부정책은 자유롭지 못하다는 생각이다.

 

어떤 지역에 개발성호재가 신문지상이나 언론에 발표되면 더 이상 쳐다보아서는 안 된다.

이미 도사들이 서너 번은 손 바뀜을 통해 독자들이 관심을 가질 때는 이미 오를 대로 오른 상태로 잘못 들어갔다가는 원금회수도 곤란한 상황이 벌어질 수도 있다.

▶경제상황=국내외 경제(기)상황이 불황기이거나 불황기로 접어들면 부동산시장역시 불황기에 접어드는 것이 일반적이다. 이때 많은 투자자들은 마찬가지로 시장참여를 주저하거나 가지고 있는 금싸라기 같은 부동산을 헐값에 처분하지 못해 안달복달이다.

그러나 이는 부동산 가격사이클을 이해하지 못한 근시안적인 투자패턴이다.

▶시중 유동성(량)=시중의 넘쳐나는 현금 유동성(량)은 부동산 가격을 끌어올리는 작용을 하는 것은 분명하다. 유동자금이 뭉치로 몰려다니면서 조금이라도 높은 수익이 날 것 같은 지역이나 부동산의 싹쓸이 식으로 수집할 때는 가격이 상승하는 것은 당연하다.

초보투자자들은 이때서야 혹시나 하고 기웃거리다가 여지없이 그 대열에 합류하고 만다.

▶부동산 가수요=부동산가격 결정에 심리적 요인처럼 결정적인 변수이면서도 통계로 예측할 수 없는 것이 가수요이다. 원인이나 이유가 어떠하든 ‘가수요’가 발생하면 실제 가치이상으로 가격이 상승하게 된다.

지금까지 독자들은 대체로 어떤 식으로 반응했는지 고민해보자.

대체로 ‘시장순응형’이였지만, 시장반항형인 ‘청개구리형’ 투자를 하지 못했을 것이다.

‘시장순응형’은 금리상승기에는 시장을 떠났고, 세금중과세정책이 구사되면 매물을 처분하려 했고, 규제강화시기에는 시장참여를 주저했고, 지역적 호재가 발표되면 그때서야 기웃거렸고, 경제상황이 좋아지면 시장으로 돌아오고, 시중에 유동성이 넘쳐나면 부동산구입을 고려했고, 가수요가 발생하여 거품논쟁이 벌어질 때서야 혹시라도 늦었다는 초조감을 떨쳐버리지 못한 나머지 치명적인 악수(惡手)를 두지 않았나 되짚어 보자.

불황에 사서 호황에 처분하자

본인은 다른 글을 통에서 몇 개의 표를 통해 부동산시장에서 ‘시장순응형’인 보통 사람들이 호황에 부동산시장에 뛰어든 행보를 보이는데 반해 ‘청개구리형’ 투자자는 정반대 행보를 보인 것을 살펴본 적이 있다.

그 생생한 증거가 IMF때 부동산시장과 그 이후의 부동산가격의 행보라고 이해하시면 된다.

이제라도 학습효과를 잊지 말자.

 

꼬마를 키우면서 느끼는 것 하나는 애들이 크려면 그냥 크면 좋을 텐데 감기 등을 통해서 한참 앓고 난 다음 쑥 커버리는 것을 보았다.

경제에 관한 지식이나 재테크 역시 일부 똑똑한 사람 몇을 제외하고는 IMF관리체제라는 심한 홍역을 앓고 나서야 마침내 눈을 떴다는 생각이 든다.

 IMF를 경험한 뒤로 많은 국민은 거의가 재테크전사로 변했다.

IMF라는 바이러스는 고통도 주었지만, 한편으로는 면역력(?)을 높여 국민 모두에게 혹독한 경제공부를 시켰다는 것이다.

 

IMF를 겪기 전에는 경매를 당한 부동산이라고 하면 왠지 꺼림칙하고, 재수(?)없는 것으로 여겨지고, 전세만 들어가려 해도 찜찜해 했던 것이 일반적인 정서였다.

IMF구제금융의 난리 통에 경매를 당한 부동산이 얼마나 많았는가?

그랬던 부동산들이 외환위기를 극복하면서 어떤 가격커브를 그렸는지는 독자여러분이 더 잘 아시는 그대로이다.

정부의 의도를 넘어서라

부동산에 투자하려는 투자자라면 눈앞의 상황에만 함몰되어서는 결코 좋은 성적을 거둘 수가 없다. 정부의 정책방향과 그 의도를 제대로 알아야 한다.

우리나라처럼 정부의 의지가 가격에 결정적인 영향을 미치는 상황에서는 더욱 그러하다.

부동산 가격만큼은 정부 통제권 아래에 있는 것이 과거의 사례를 보면 분명하다.

IMF 위기때 정부는 급한 김에 부동산 가격을 포기하는 정책을 구사하였다.

살인적인 고금리를 통해 부동산을 포기하면서 외환위기를 벗어나고자 시도했고,

그 바람에 부동산은 단군 이래 최대의 폭락 장세를 경험하지 않을 수 없었다.

부동산과 금리는 반대로 움직인다는 것은 바로 앞에서 확인한 사항이다.

정부의 의지를 제대로 간파하지 못한 체 눈앞에 벌어지는 폭락현상만 보고 성급하게 팔아치운 사람들은 아직도 후회하고 있다. 배수의 진을 치고 외환위기를 극복하고자 했던 정부 정책을 제대로 읽었더라면 그런 헐값에는 팔아치우지 않았을 텐데 말이다. 그 당시 눈앞의 고금리에 취해 금싸라기 부동산을 헐값에 팔아치우고 그 돈을 은행에 맡기고 주식투자를 시작한 사람들의 이후 수익률은 물어보기가 겁이 난다.

부동산가격과 금리는 반대로 움직인다

부동산 가격과 금리는 반대로 움직이는 것이 일반적인 현상이다. 세금 중과세 역시 마찬가지다.

금리가 오르면 부동산 가격은 내려가고, 금리가 내리면 부동산 가격은 오르는 것이 일반적이다.

부동산과 금리는 밀접한 관계가 있기 때문이고, 부동산 투자의 한축인 법원경매 역시 금리 수준과 밀접한 관계가 있기는 마찬가지이다.

경매시장에 경매물건이 공급되는 것을 패턴을 보면 금리가 올라가면 물건은 증가하고, 금리가 내려가면 물건은 감소하게 된다. 응찰자나 낙찰가격 역시 금리에 민감하게 반응한다.

통상 금리가 오르면 응찰자는 줄어들고 낙찰가격은 내리고 수익률은 올라가는 반면,

금리가 내리면 응찰자는 늘어나고 낙찰가격은 오르고 따라서 수익률은 낮아지게 된다.

현재 부동산 불경기에서도 이 나마 가격이 유지되고 있는 이유는 금리가 낮기 때문인데,

만약 금리가 1-2%만 상승한거나 상승할 조짐이 보인다면

전반적인 부동산가격은 약세장을 면하기 어려울것이고 그러면 그때가 구입의 호기가 아닐까 한다.

은행 이자율과 부동산투자 수익률

최근의 투자자들이 목표로 하는 수익률은 통상 은행 수신금리(4%전후)의 약 2배 8-9% 정도이다. 수익성 부동산을 컨설팅 의뢰할 때 은행 수신금리의 2배 수준인 8-9%정도의 수익을 기대할 수 있는 물건이면 낙찰 받아 줄 것을 부탁하고 있는 상황이다.

복잡한 수학식이나 다른 조건들을 무시하고 부동산(낙찰)가격 결정요인을 은행금리라고만 가정하고 적정한 낙찰가격을 산정해 본다면,실제 투자금액이 1억 원짜리 물건에 응찰할 때 은행 수신 금리가 세후 실질 수령액이 4% 라고 한다면 월 40만원씩 수령하여 1년에 480만원을 수령하게 된다고 할 때 그것의 약 두 배 정도인 960만원 원 정도의 임대수입을 기대하고 응찰하려 할 때 적정 응찰가격을 산출해보자.

인근에 매매로 산다면 1억원이면 살 수 있는 수익성부동산이 있다고 가정하고 이 종류 물건의 평균 낙찰가율이 80%라고 해보자. 이 부동산에서는 매달 80만원(은행이자의 약2배) 정도의 월세수입이 들어오고 있는 것으로 조사 되었을 때 비슷한 물건을 낙찰로 소유권을 취득하려 한다면 다음과 같이 계산하면 적정한 응찰가격을 산출할 수 있다.

부동산투자는 누가 얼마나 장기적인 관점에서 투자하는가에 따라 성패가 갈린다고 생각한다.

남들이 모두 동쪽으로 간다고 아무 생각없이 따라가는 식의 투자는 하루빨리 그만하셔야 한다.

[우형달님글 중앙 2006.3.2]