부동산노트(10)

“부동산 시장은 참 묘하죠. 금리, 정책 등 거시 변수도 중요하지만 수요자 심리가 오히려 강한 영향력을 미칩니다.”

국내 최대 부동산 정보업체 부동산114를 이끌고 있는 이상영 사장. 대표적인 부동산 전문가로 꼽히는 그지만 부동산 시장 전망은 매우 신중했다. 워낙 예측하기 힘든 변수가 많고 시장 변동성도 그만큼 크기 때문이다.

그는 부동산 시장을 움직이는 대표 변수로 경제성장률과 금리를 꼽았다. 우리나라는 이미 경제규모가 세계 10위권으로 커졌고 성장률도 안정된 만큼 향후 부동산 가격 변화는 그리 크지 않을 거란 분석이다. 국지적인 가격 변화는 있었지만 2007년 전국 아파트 매매 가격은 2.3% 상승에 그쳤다.

“90년대엔 경제성장률이 높아서 부동산 가격 진폭도 컸지만 2000년대 들어서서 전체적인 변동 폭은 줄었죠. 경제성장률이 그만큼 둔화됐기 때문입니다. 참여정부 시절 집값이 급변하긴 했지만 강남 등 일부 지역에 국한됐을 뿐입니다. 집값은 보통 단기간에 크게 오르지만 장기간에 걸쳐 하락하기 때문에 오름에 대한 체감 폭이 더 컸던 거죠.”

금리 역시 부동산 가격에 영향을 미치는 중요한 거시변수다. 보통 부동산과 역의 관계인데 2000년대 이후 금리가 하락세를 보이면서 부동산 투자에 대한 관심이 늘었다.

하지만 2004년 이후 금리가 상승세로 돌아섰고 주택담보대출금리가 급등하면서 부동산 투자 매력이 줄고 있다는 분석이다. 시장에 가장 큰 영향력을 미친 것으로 평가받는 DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율) 규제 역시 가격 안정에 힘을 보탰다.

이를 종합해볼 때 2~3년 뒤 지금 같은 부동산 가격 폭등 현상은 나타나기 힘들다고 내다봤다. 지난해 주택건설 실적이 2006년 대비 18.4% 증가한 55만5792호였고 올해부터 2009년까지 2기 신도시에서 공급 물량이 급증하기 때문이다. 향후 연간 45만~50만가구 공급이 예정돼 있다.

당장 시장에 영향을 미치는 변수인 아파트 입주물량도 마찬가지. 서울의 경우 2003년 이후 지난해까지 계속 감소해왔지만 올해는 소폭 늘어나는 것도 주목해야 한다고 설명했다.

그는 “시중금리 상승에 따라 대출이자 부담이 늘고 금융긴축 기조도 지속돼 더 이상 부동산 가격이 폭등하기는 힘들다”고 단언한다.

수익형 부동산·간접상품 투자가 대세

물론 지역별 흐름은 꾸준히 살펴봐야 한다. 그는 강북권 집값이 오르는 건 철저히 지역별 수요·공급 논리에서 바라봐야 한다고 설명했다. 강북은 뉴타운 등 도심 개발로 2010년까지 멸실되는 주택 수가 상당해 수요·공급 간 괴리 현상이 지속된다는 것.

그는 “강북권에 진행된 각종 개발사업 때문에 강남 대체 투자처로 실수요자 관심이 쏠렸고 최근 강북 입주 물량도 거의 없었다”며 “그동안 건설사들이 중대형 위주로 아파트를 공급한 것도 강북 소형 물량 부족현상을 부추겼다”고 분석했다.

향후 부동산 시장 트렌드는 어떨까. 그는 이제 부동산 투자 패러다임이 바뀔 때라고 강조했다. 수익형 부동산과 함께 부동산펀드, 리츠 등 간접투자상품이 주목받을 때라고 덧붙인다.

이 사장은 “도쿄, 상하이, 홍콩 등 아시아 대부분 지역에서 도심 복합개발이 진행 중”이라며 “이제 아파트보다는 상업용 건물, 복합단지 투자가 대세라 주택 투자로 돈 벌기는 힘든 시대가 올 것”이라고 지적했다.

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