부동산노트(10)

아파트에 살고 싶지 않아요~~ |부동산노트

2008-08-08 10:01

http://blog.drapt.com/garb2g2/91218157276350

출처 : 지식부동산 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32396

1층에 산지가  2년이 넘었습니다. 얼굴부터 무척아들스러운 우리딸이 매일 뛰기에 부족함이 없지만 윗층 문소리 발소리 심지어 재채기 소리도 여름에는 우리 집 건너방 소리처럼 들립니다. 전국민의 반이상이 아파트에 살기에 이런것쯤은 생각말고 넘어가야 행복한 삶을 살 수 있는 것입니다. 신경이 예민하여 이런것에 짜증이 나기 시작하면 예전 tv에 나왔던 어느 아줌마 처럼 " 이건 집이 아니라 지옥이예요 저 아파트에 살고싶지 않아요~~"라고 울면서 인터뷰를 해야 할 지도 모르는 일입니다. 세상은 생각보다 엄청 빨리 변하는것 같습니다. 인구가 2014년까지는 절대 줄지 않는다는 말, 앞으로도 아파트의 강세는 지속될거라는 말. 모두 전문가의 예측이 섞인 말이긴 하지만 아파트에 염증을 느낀 성질급한 우리국민은 뭔가를 빨리 해야 직성이 풀릴것입니다. 위에 울면서 인터뷰를 하던아줌마는 자신의 집 가운데 모터를 달고 윗집 마루 콘크리트 밑에 진동기를 달아 윗집에서 발소리가 나면 모터스위치를 켜서 복수를 합니다. 카메라가 윗집으로 올라갔을 땐 잘 못걷는 할머니와 아래층 소리난다는 민원에 까치발로 걸어다니는 막내아들 한 명이 있는 집이었습니다. 자신들도 왜 소리가 나는지 모르겠다고 하소연합니다. 극단적 예시이지만 윗집의 쿵쿵소리에 복수를 꿈꾸는 아래집 가장들도 적지는 않을것입니다. 필요는 공급을 낳고 공급은 수요를 창출합니다. 조만간 수요를 창출하는 시장이 생기지 않을까 하는 생각입니다. --참조기사-- 타운하우스는 획일적인 아파트 문화를 일정 부분 대체할 고급 틈새상품으로 최근 몇 년간 급속히 성장했다. 하지만 부동산시장 침체에 따라 대형 건설사가 짓는 신도시 택지지구 내 타운하우스마저 청약률 '0(제로)'를 기록할 만큼 외면받는 실정이다. 그렇다면 타운하우스의 미래는 어떻게 될까. 국내 타운하우스 보급의 1세대로 꼽히는 파주 헤르만하우스의 정병수 JBS건설 대표이사와 양지 발트하우스의 조우형 더뮤지엄 대표이사에게서 타운하우스의 미래에 대해 얘기를 들어봤다. －시장 침체와 각종 규제로 타운하우스라는 상품 자체가 맥이 끊길 수도 있다는 염려가 있다. ▶정병수 대표＝1988년 주택 200만호 건설이 추진되면서 저층 단독주택 중심 문화가 고층 아파트 문화로 급변했다. 하지만 저층문화에서 고층문화로 가면서 층간소음 등 갖가지 문제가 발생했다. 많은 사람이 이제는 다시 저층을 찾아 내려오는 추세다. 대부분 5억~10억원 선으로 옮겨가고 싶은데 문제는 마땅한 상품이 없다는 것이다. 지금 아파트 미분양은 일시적인 현상이 아니라 앞으로도 계속 심화될 것이다. 시장 침체나 금융문제가 아니라 아파트로 가고자 하는 수요 자체가 줄고 있다. ▶조우형 대표＝주택보급률이 100%를 넘어가면서 아파트는 기능을 다했다. 주상복합의 경우 초기에는 소비자들에게 외면받았다. 시장인지도가 낮았고 시행착오도 많았다. 지금 타운하우스도 같은 어려움을 겪고 있는데 상품이 자리잡아가는 과정이라고 본다. ▶정 대표＝아파트 문화 때문에 땅값 상승이 심화된 측면이 있다. 좁은 땅에 높게 지어 수익을 많이 남길 수 있기 때문에 땅 투기가 횡행할 수밖에 없었다. 두바이를 가보면 전 세계 건축의 흐름이 나온다. 초고층 빌딩과 타운하우스는 다 팔렸다. 아파트는 아직도 미분양이 많고 세일 중이다. 우리도 그런 시장으로 갈 것이다. －타운하우스는 도심 외곽에 대부분 짓는다. 그런데 수요자가 볼 때는 타운하우스 분양가가 너무 비싸다. ▶조 대표＝처음에는 가격에 관계없이 일찍 수용할 수 있는 집단을 겨냥해 고가 제품 위주로 분양이 됐다. 앞으로는 지금 가격의 절반 혹은 그 이하 상품들이 점차 나올 것이다. ▶정 대표＝동탄신도시 타운하우스는 분양가가 15억~20억원이다. 우리가 봐도 15억원까지 주고 살 상품으로는 안 보인다. 소비자가 원하는 상품이 아니라 자기들이 편하게 공급할 수 있는 상품을 만든 탓이다. ▶조 대표＝일반적으로 시행사는 땅만 사놓고 시공사에 던지고 시공사는 아파트 중심 사고로 재편해서 사업을 끌어간다. 소비자가 원하는 상품에 대한 정확한 기획이 없다보니 아파트도 아니고 단독도 아닌 애매한 상품이 나온다. －타운하우스가 은퇴 계층만을 위한 것이 아니라면 직주근접성이 보완돼야 하지 않을까. ▶정 대표＝헤르만하우스 입주민을 보면 30ㆍ40대가 70%이고 서울이 50%, 일산이 30%였다.저층 단독 혹은 타운하우스에 대한 수요가 확실해지고 땅값만 잡히면 보다 저렴한 상품을 만드는 게 가능하다. 3.3㎡당 250만원짜리와 400만원짜리 땅을 비교하면 땅값은 150만원밖에 차이가 안 나지만 분양가는 10억원으로 벌어진다. ▶조 대표＝서울 도심에 타운하우스는 불가능하다. 아파트는 용적률이 250%지만 타운하우스는 용적률이 낮기 때문에 넓은 땅이 필요하다. 같은 20억원으로 서울에서는 대지지분 10평 내외의 아파트를, 도시 외곽에서는 대지 150~200평짜리 타운하우스를 가질 수 있다. －15억원 이상에 분양되는 타운하우스의 수익률은 얼마나 되나. ▶정 대표＝동탄 신도시에 건평 264㎡(80평), 공용면적까지 429㎡(130평)인 땅을 토공이 3.3㎡당 250만원에 분양했다. 땅값이 3억2500만원이다. 건평이 80평이니까 3.3㎡당 시공비 800만원을 곱하면 건축비가 6억4000만원이 든다. 여기에 기타비용을 합하면 9억6500만원, 부가세와 사업비(전체 금액의 30%), 시행사 마진 등을 더하면 14억원이다. 15억원짜리 집을 팔면 1억원 남짓 남는 셈이다. －분양가 상한제로 타운하우스 시장이 더 위축된 측면도 있는 것 같다. ▶정 대표＝분양가 상한제 하에서는 타운하우스를 지을 수가 없다. 상한제 하에서 공사비는 3.3㎡당 최대 380만원이다. 타운하우스 공사비는 최소 500만원 이상이다. 부동산 경기 침체로 땅값이 떨어진다면 타운하우스 공급 용지들이 저렴하게 공급될 수 있는 가능성이 커진다. 단독주택 타운은 고급형으로 가되 타운하우스는 고가 주택이 아닌 보급형이 더 많이 공급돼야 한다. 남양주의 경우 토지가 3.3㎡당 250만원인데 10억원 내외에 분양할 예정이다. 땅값만 낮춰진다면 5억~6억원 내외도 가능하다. ▶조 대표＝타운하우스도 결국 주거 상품이다. 주거가 가진 기본적인 역할, 자산성, 아파트에 대한 반작용의 세 가지 조합을 잘해야 한다. 대지의 성격에 맞는 적합한 주거 상품을 철저하게 기획할 필요가 있다. －대형건설사들이 타운하우스 시장에서 제대로 역할을 못했다는 평가가 많다. ▶정 대표＝시공법이나 운영방식이 바뀌어야 한다. 타운하우스라는 상품에 대한 연구와 노하우가 많이 쌓여야 한다. 아파트는 20년 정도 노하우가 쌓여 세계적인 수준이 됐다. 타운하우스도 시공은 대형사가 하는 것이 좋다. ▶조 대표＝대형사는 자본력이 있기 때문에 유니크한 상품을 만들 수 있다. 아파트처럼 타운하우스도 일종의 전형적인, 많은 사람이 편하게 선택할 수 있는 기본 평면이 나와서 시공비도 낮추고 대중화의 길도 터야 한다.

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“부동산 시장은 참 묘하죠. 금리, 정책 등 거시 변수도 중요하지만 수요자 심리가 오히려 강한 영향력을 미칩니다.”

국내 최대 부동산 정보업체 부동산114를 이끌고 있는 이상영 사장. 대표적인 부동산 전문가로 꼽히는 그지만 부동산 시장 전망은 매우 신중했다. 워낙 예측하기 힘든 변수가 많고 시장 변동성도 그만큼 크기 때문이다.

그는 부동산 시장을 움직이는 대표 변수로 경제성장률과 금리를 꼽았다. 우리나라는 이미 경제규모가 세계 10위권으로 커졌고 성장률도 안정된 만큼 향후 부동산 가격 변화는 그리 크지 않을 거란 분석이다. 국지적인 가격 변화는 있었지만 2007년 전국 아파트 매매 가격은 2.3% 상승에 그쳤다.

“90년대엔 경제성장률이 높아서 부동산 가격 진폭도 컸지만 2000년대 들어서서 전체적인 변동 폭은 줄었죠. 경제성장률이 그만큼 둔화됐기 때문입니다. 참여정부 시절 집값이 급변하긴 했지만 강남 등 일부 지역에 국한됐을 뿐입니다. 집값은 보통 단기간에 크게 오르지만 장기간에 걸쳐 하락하기 때문에 오름에 대한 체감 폭이 더 컸던 거죠.”

금리 역시 부동산 가격에 영향을 미치는 중요한 거시변수다. 보통 부동산과 역의 관계인데 2000년대 이후 금리가 하락세를 보이면서 부동산 투자에 대한 관심이 늘었다.

하지만 2004년 이후 금리가 상승세로 돌아섰고 주택담보대출금리가 급등하면서 부동산 투자 매력이 줄고 있다는 분석이다. 시장에 가장 큰 영향력을 미친 것으로 평가받는 DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율) 규제 역시 가격 안정에 힘을 보탰다.

이를 종합해볼 때 2~3년 뒤 지금 같은 부동산 가격 폭등 현상은 나타나기 힘들다고 내다봤다. 지난해 주택건설 실적이 2006년 대비 18.4% 증가한 55만5792호였고 올해부터 2009년까지 2기 신도시에서 공급 물량이 급증하기 때문이다. 향후 연간 45만~50만가구 공급이 예정돼 있다.

당장 시장에 영향을 미치는 변수인 아파트 입주물량도 마찬가지. 서울의 경우 2003년 이후 지난해까지 계속 감소해왔지만 올해는 소폭 늘어나는 것도 주목해야 한다고 설명했다.

그는 “시중금리 상승에 따라 대출이자 부담이 늘고 금융긴축 기조도 지속돼 더 이상 부동산 가격이 폭등하기는 힘들다”고 단언한다.

수익형 부동산·간접상품 투자가 대세

물론 지역별 흐름은 꾸준히 살펴봐야 한다. 그는 강북권 집값이 오르는 건 철저히 지역별 수요·공급 논리에서 바라봐야 한다고 설명했다. 강북은 뉴타운 등 도심 개발로 2010년까지 멸실되는 주택 수가 상당해 수요·공급 간 괴리 현상이 지속된다는 것.

그는 “강북권에 진행된 각종 개발사업 때문에 강남 대체 투자처로 실수요자 관심이 쏠렸고 최근 강북 입주 물량도 거의 없었다”며 “그동안 건설사들이 중대형 위주로 아파트를 공급한 것도 강북 소형 물량 부족현상을 부추겼다”고 분석했다.

향후 부동산 시장 트렌드는 어떨까. 그는 이제 부동산 투자 패러다임이 바뀔 때라고 강조했다. 수익형 부동산과 함께 부동산펀드, 리츠 등 간접투자상품이 주목받을 때라고 덧붙인다.

이 사장은 “도쿄, 상하이, 홍콩 등 아시아 대부분 지역에서 도심 복합개발이 진행 중”이라며 “이제 아파트보다는 상업용 건물, 복합단지 투자가 대세라 주택 투자로 돈 벌기는 힘든 시대가 올 것”이라고 지적했다.

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지방에서 분양하는 아파트 단지로는 드물게 해운대 아이파크의 경우 청약경쟁률이 평균 2.8대1을 기록하였으며 기대했던 것보다는 다소 실망스럽지만 초기 계약률 또한 48% 수준에 이르는 것은 부동산 경기침체 속에서 50%에 육박하는 수치는 고무적인 것으로 볼 수 있다.

특히, 부산지역의 아파트 분양시장이 침체를 벗어나지 못하는 상황에서 해운대 아이파크의 선전은 부산을 포함한 지방 아파트 분양시장에 대한 장밋빛 기대를 안겨주고 있다.

하지만 해운대 아이파크가 상대적으로 높은 분양률을 기록한 현상을 단순히 지방 아파트 분양의 호전이라고 해석하는 것은 단편적인 사고이며, 도심에 바다를 끼고 있는 부산시가 가지는 자연 환경적 특수성을 고려한다면 국내에도 세컨드하우스의 개념이 도입되는 것으로 판단함이 바람직할 것이다.

이러한 세컨드하우스는 구입 목적과 활용 방식이 기존의 아파트와는 차이가 있기 때문에 주택 수요자들은 새로운 투자 기준의 설정이 필요하다.

세컨드하우스 수요 점차 증가할 것으로 예상

세컨드하우스란 주말, 휴가 등 여가시간을 오붓하게 즐길 수 있는 레저용 주택이나 원거리 출·퇴근 및 주말 부부를 위한 주택 등 여러 개념이 혼합된 형태의 또 하나의 주거 공간을 의미한다. 특히 트래픽에 대한 스트레스를 최소화하면서 천혜의 자연환경까지 갖춘 휴양지 인근의 별장 형 아파트가 주목 받고 있다.

시니어마케팅 전문기관인 일본의 시니어커뮤니케이션이 2007년 4～5월간 50세 이상 남녀 900명을 대상으로 "세컨드하우스, 별장에 관한 의식 조사"를 실시한 결과 이들 중 2%가 세컨드하우스 등 별장을 이미 소유하고 있다고 응답하였으며 세컨드하우스가 있거나 희망하는 주변 환경으로는 온천, 바다, 낮은 산 등을 언급하여 자연환경이 세컨드하우스 매입의 중요한 요인이 되고 있음을 지적하였다.

국내에도 골프장 내 골프 빌리지나 콘도형 리조트 등 세컨드하우스를 위한 다양한 형태의 전원형 주택이 속속 등장하고 있으며 최근에는 도심 인근의 접근성이 뛰어난 테마형 세컨드하우스도 등장해 눈길을 끌고 있다.

전문가들은 이 같은 세컨드 하우스에 대한 수요와 공급이 점차 증가할 것이며, 향후 주택시장에 영향을 미치는 중대한 변수가 될 것으로 전망하고 있다. 최근 도심 내외에서 개발되는 타운하우스의 경우에도 매입목적에 따라 다를 수는 있지만 세컨드하우스의 한 형태로 이해될 수 있다.

세컨드하우스에 대한 이러한 트렌드와 함께 최근 교육인적자원부와 한국교원단체총연합회가 교원의 지위향상을 위해 2011년을 초과하지 않는 범위 내에서 주5일제 수업의 전면 실시에 노력하기로 하여 세컨드하우스의 수요 또한 급격히 증가할 것으로 예상된다.

세컨드하우스 투자에 대한 접근은 어떻게..

웰빙에 대한 인식이 높아지면서 주택 수요자들이 단독 같은 아파트의 특성을 보유한 세컨드하우스를 요구하고 있다. 하지만 이러한 세컨드하우스에 투자하기 위해서는 투자 판단의 기준을 다시금 설정할 필요가 있다.

먼저 귀농목적이 아니면 도심과 동떨어진 지방의 세컨드하우스는 투자대상이 되기 어렵다. 왜냐하면 최근의 세컨드하우스는 며칠 체류하는 단순 이용 개념에서 장·단기간 거주가 가능한 정주형 스타일로 옮겨가고 있기 때문이다.

즉, 또 다른 나의 집이라는 세컨드하우스의 개념에 충실해지고 있다는 말이다. 이 같은 세컨드하우스에서는 주변에 편의시설과 자체 내의 부대시설의 어떻게 조성되느냐가 투자 판단의 중요한 변수가 된다. 나아가 거주자들의 커뮤니티 수준과 함께 시공회사의 안정성 및 브랜드 파워 또한 염두에 두어야 할 것이다.

세컨드하우스를 표방하면서 분양하고 있는 아파트들은 해외의 세컨드하우스와의 경쟁 또한 고려하여야 한다. 최근 말레이시아와 필리핀 등 동남아시아의 휴양도시에 아파트를 구입하여 대부분의 기간은 임대를 놓고 일 년 중 몇 개월만을 거주하는 국내 투자자들 또한 늘어나고 있다. 싼 물가와 다양한 편의시설, 천혜의 자연환경을 보유한 리조트와 경쟁하기 위한 국내의 세컨드하우스의 모델을 하루빨리 정립하여야 할 것이다.

최근 펀드투자에 있어 해외 부문의 비중이 늘어나고 있듯이 투자대상 자산의 글로벌화 현상에 발맞추어 주거용 부동산 상품의 투자 또한 지역에 한정되지 않음을 명심해야 할 것이다.

세컨드하우스가 지역 부동산시장에 미치는 효과는 미진

또한 해운대 아이파크와 같은 세컨드하우스 개념이 포함된 아파트 단지의 경우는 지역 아파트 시장에 미치는 영향이 의외로 적을 수 있다.

부산에서 주거용 부동산의 시세가 가장 좋은 지역이 해운대구이지만, 해운대구는 서울의 강남구과는 다른 특성을 보인다. 서울의 강남구는 아파트 가격 상승의 진원지이자 가격 하락의 지지선이 되어 왔지만 부산의 해운대 특히 우동의 마린시티는 부동산 가격이 파급되는 측면에서는 섬과 같은 존재로서 지역의 아파트 시세를 상승시키기에는 한계가 많다.

이런 점을 고려하면 세컨드하우스에 대한 투자는 일차적으로 그 자체만의 투자가치인 조망, 자연 등에 한정하여 판단하는 것이 바람직 할 것이다. 따라서 해운대 마린시티가 상대적으로 분양률이 높았던 점을 부각시켜 수도권의 주상복합 분양열기로 연결시키기에는 앞뒤가 맞지 않는다는 말이다.

세컨드하우스 활성화를 위한 정부지원 필요

이렇게 세컨드하우스에 대한 수요가 증가하고 있음에도 불구하고 정부의 기존 정책은 세컨드하우스의 정착을 어렵게 만들고 있다. 대표적으로 세금관련 규제가 세컨드하우스의 정착을 어렵게 만드는 주요한 요인으로 지적되고 있다. 상시 주거용으로 사용하지 않는 휴양, 피서, 위락시설 등의 용도를 가진 세컨드하우스는 별장으로 취급된다.

제주특별자치도를 제외하고는 별장은 4%의 재산세율이 부과되어 0.5%내외인 일반 아파트의 8배 수준에 이른다. 별장주택이 아니더라도 기존 도심에 세컨드하우스를 매입하는 경우 또한 다주택자에 대한 양도세 중과에 적용되어 세컨드하우스 투자를 꺼리게 만든다.

정부는 반값 골프장 건설, 요트·크루즈를 비롯한 고급 레저산업 육성 등을 포함한 "1, 2단계 서비스산업 경쟁력 강화 종합대책"을 2006년 12월과 2007년 7월 잇달아 발표했으나 정작 세금 지원책이 포함되지 않아 실효성에 의문이 제기되고 있다. 따라서 1974년 긴급조치의 산물인 이들 "사치성 재산"에 대해 지방세 중과 제도를 폐지하거나 과중한 세금을 감면하고 탄력세율을 적용하여야 하는 등 손질이 시급하다는 지적이다.

세컨드하우스의 도입은 지방의 주택시장 경기 활성화에도 도움이 될 것이다. 사상 초유의 미분양사태로 어려움을 겪고 있는 지방의 아파트를 매입할 때 1가구 2주택의 적용을 받지 않는다고 한다면 다소나마 지방 미분양이 해소될 수 있을 것으로 기대된다.

이러한 조치가 아파트 가격 안정을 훼손할까 우려된다면 지방의 준공후미분양 주택부터 적용할 수 있을 것이다. 따라서 정부는 지방을 중심으로 세컨드하우스의 개념이 도입될 수 있도록 세금관련 정책들을 정비해 나가면서 현행 1가구 1주택에 초점이 맞추어져 있는 주거용 부동산 시장의 패러다임을 바꾸어야 할 것이다.

소득 수준이 향상되어 세컨드하우스에 대한 수요가 늘어나는 상황 하에서 1가구 1주택 정책을 지속적으로 추진한다면 콘도를 편법 분양 받아 소유하거나 해외 세컨드하우스로 수요가 몰릴 수밖에 없다. 또한 공공임대주택 건설이 부진한 상황에서 다주택자들이 수행해온 임대공급의 기능을 현저히 저하시켜 전세가격의 폭등을 초래할 수도 있다. 최근 전세가격 강세의 이면에는 1가구 1주택 정책이 숨어 있음을 간과하지 말아야 할 것이다.

심형석<영산대학교 부동산/금융학과 교수>

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