부동산노트(10)

지방에서 분양하는 아파트 단지로는 드물게 해운대 아이파크의 경우 청약경쟁률이 평균 2.8대1을 기록하였으며 기대했던 것보다는 다소 실망스럽지만 초기 계약률 또한 48% 수준에 이르는 것은 부동산 경기침체 속에서 50%에 육박하는 수치는 고무적인 것으로 볼 수 있다.

특히, 부산지역의 아파트 분양시장이 침체를 벗어나지 못하는 상황에서 해운대 아이파크의 선전은 부산을 포함한 지방 아파트 분양시장에 대한 장밋빛 기대를 안겨주고 있다.

하지만 해운대 아이파크가 상대적으로 높은 분양률을 기록한 현상을 단순히 지방 아파트 분양의 호전이라고 해석하는 것은 단편적인 사고이며, 도심에 바다를 끼고 있는 부산시가 가지는 자연 환경적 특수성을 고려한다면 국내에도 세컨드하우스의 개념이 도입되는 것으로 판단함이 바람직할 것이다.

이러한 세컨드하우스는 구입 목적과 활용 방식이 기존의 아파트와는 차이가 있기 때문에 주택 수요자들은 새로운 투자 기준의 설정이 필요하다.

세컨드하우스 수요 점차 증가할 것으로 예상

세컨드하우스란 주말, 휴가 등 여가시간을 오붓하게 즐길 수 있는 레저용 주택이나 원거리 출·퇴근 및 주말 부부를 위한 주택 등 여러 개념이 혼합된 형태의 또 하나의 주거 공간을 의미한다. 특히 트래픽에 대한 스트레스를 최소화하면서 천혜의 자연환경까지 갖춘 휴양지 인근의 별장 형 아파트가 주목 받고 있다.

시니어마케팅 전문기관인 일본의 시니어커뮤니케이션이 2007년 4～5월간 50세 이상 남녀 900명을 대상으로 "세컨드하우스, 별장에 관한 의식 조사"를 실시한 결과 이들 중 2%가 세컨드하우스 등 별장을 이미 소유하고 있다고 응답하였으며 세컨드하우스가 있거나 희망하는 주변 환경으로는 온천, 바다, 낮은 산 등을 언급하여 자연환경이 세컨드하우스 매입의 중요한 요인이 되고 있음을 지적하였다.

국내에도 골프장 내 골프 빌리지나 콘도형 리조트 등 세컨드하우스를 위한 다양한 형태의 전원형 주택이 속속 등장하고 있으며 최근에는 도심 인근의 접근성이 뛰어난 테마형 세컨드하우스도 등장해 눈길을 끌고 있다.

전문가들은 이 같은 세컨드 하우스에 대한 수요와 공급이 점차 증가할 것이며, 향후 주택시장에 영향을 미치는 중대한 변수가 될 것으로 전망하고 있다. 최근 도심 내외에서 개발되는 타운하우스의 경우에도 매입목적에 따라 다를 수는 있지만 세컨드하우스의 한 형태로 이해될 수 있다.

세컨드하우스에 대한 이러한 트렌드와 함께 최근 교육인적자원부와 한국교원단체총연합회가 교원의 지위향상을 위해 2011년을 초과하지 않는 범위 내에서 주5일제 수업의 전면 실시에 노력하기로 하여 세컨드하우스의 수요 또한 급격히 증가할 것으로 예상된다.

세컨드하우스 투자에 대한 접근은 어떻게..

웰빙에 대한 인식이 높아지면서 주택 수요자들이 단독 같은 아파트의 특성을 보유한 세컨드하우스를 요구하고 있다. 하지만 이러한 세컨드하우스에 투자하기 위해서는 투자 판단의 기준을 다시금 설정할 필요가 있다.

먼저 귀농목적이 아니면 도심과 동떨어진 지방의 세컨드하우스는 투자대상이 되기 어렵다. 왜냐하면 최근의 세컨드하우스는 며칠 체류하는 단순 이용 개념에서 장·단기간 거주가 가능한 정주형 스타일로 옮겨가고 있기 때문이다.

즉, 또 다른 나의 집이라는 세컨드하우스의 개념에 충실해지고 있다는 말이다. 이 같은 세컨드하우스에서는 주변에 편의시설과 자체 내의 부대시설의 어떻게 조성되느냐가 투자 판단의 중요한 변수가 된다. 나아가 거주자들의 커뮤니티 수준과 함께 시공회사의 안정성 및 브랜드 파워 또한 염두에 두어야 할 것이다.

세컨드하우스를 표방하면서 분양하고 있는 아파트들은 해외의 세컨드하우스와의 경쟁 또한 고려하여야 한다. 최근 말레이시아와 필리핀 등 동남아시아의 휴양도시에 아파트를 구입하여 대부분의 기간은 임대를 놓고 일 년 중 몇 개월만을 거주하는 국내 투자자들 또한 늘어나고 있다. 싼 물가와 다양한 편의시설, 천혜의 자연환경을 보유한 리조트와 경쟁하기 위한 국내의 세컨드하우스의 모델을 하루빨리 정립하여야 할 것이다.

최근 펀드투자에 있어 해외 부문의 비중이 늘어나고 있듯이 투자대상 자산의 글로벌화 현상에 발맞추어 주거용 부동산 상품의 투자 또한 지역에 한정되지 않음을 명심해야 할 것이다.

세컨드하우스가 지역 부동산시장에 미치는 효과는 미진

또한 해운대 아이파크와 같은 세컨드하우스 개념이 포함된 아파트 단지의 경우는 지역 아파트 시장에 미치는 영향이 의외로 적을 수 있다.

부산에서 주거용 부동산의 시세가 가장 좋은 지역이 해운대구이지만, 해운대구는 서울의 강남구과는 다른 특성을 보인다. 서울의 강남구는 아파트 가격 상승의 진원지이자 가격 하락의 지지선이 되어 왔지만 부산의 해운대 특히 우동의 마린시티는 부동산 가격이 파급되는 측면에서는 섬과 같은 존재로서 지역의 아파트 시세를 상승시키기에는 한계가 많다.

이런 점을 고려하면 세컨드하우스에 대한 투자는 일차적으로 그 자체만의 투자가치인 조망, 자연 등에 한정하여 판단하는 것이 바람직 할 것이다. 따라서 해운대 마린시티가 상대적으로 분양률이 높았던 점을 부각시켜 수도권의 주상복합 분양열기로 연결시키기에는 앞뒤가 맞지 않는다는 말이다.

세컨드하우스 활성화를 위한 정부지원 필요

이렇게 세컨드하우스에 대한 수요가 증가하고 있음에도 불구하고 정부의 기존 정책은 세컨드하우스의 정착을 어렵게 만들고 있다. 대표적으로 세금관련 규제가 세컨드하우스의 정착을 어렵게 만드는 주요한 요인으로 지적되고 있다. 상시 주거용으로 사용하지 않는 휴양, 피서, 위락시설 등의 용도를 가진 세컨드하우스는 별장으로 취급된다.

제주특별자치도를 제외하고는 별장은 4%의 재산세율이 부과되어 0.5%내외인 일반 아파트의 8배 수준에 이른다. 별장주택이 아니더라도 기존 도심에 세컨드하우스를 매입하는 경우 또한 다주택자에 대한 양도세 중과에 적용되어 세컨드하우스 투자를 꺼리게 만든다.

정부는 반값 골프장 건설, 요트·크루즈를 비롯한 고급 레저산업 육성 등을 포함한 "1, 2단계 서비스산업 경쟁력 강화 종합대책"을 2006년 12월과 2007년 7월 잇달아 발표했으나 정작 세금 지원책이 포함되지 않아 실효성에 의문이 제기되고 있다. 따라서 1974년 긴급조치의 산물인 이들 "사치성 재산"에 대해 지방세 중과 제도를 폐지하거나 과중한 세금을 감면하고 탄력세율을 적용하여야 하는 등 손질이 시급하다는 지적이다.

세컨드하우스의 도입은 지방의 주택시장 경기 활성화에도 도움이 될 것이다. 사상 초유의 미분양사태로 어려움을 겪고 있는 지방의 아파트를 매입할 때 1가구 2주택의 적용을 받지 않는다고 한다면 다소나마 지방 미분양이 해소될 수 있을 것으로 기대된다.

이러한 조치가 아파트 가격 안정을 훼손할까 우려된다면 지방의 준공후미분양 주택부터 적용할 수 있을 것이다. 따라서 정부는 지방을 중심으로 세컨드하우스의 개념이 도입될 수 있도록 세금관련 정책들을 정비해 나가면서 현행 1가구 1주택에 초점이 맞추어져 있는 주거용 부동산 시장의 패러다임을 바꾸어야 할 것이다.

소득 수준이 향상되어 세컨드하우스에 대한 수요가 늘어나는 상황 하에서 1가구 1주택 정책을 지속적으로 추진한다면 콘도를 편법 분양 받아 소유하거나 해외 세컨드하우스로 수요가 몰릴 수밖에 없다. 또한 공공임대주택 건설이 부진한 상황에서 다주택자들이 수행해온 임대공급의 기능을 현저히 저하시켜 전세가격의 폭등을 초래할 수도 있다. 최근 전세가격 강세의 이면에는 1가구 1주택 정책이 숨어 있음을 간과하지 말아야 할 것이다.

심형석<영산대학교 부동산/금융학과 교수>

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