내일 발표될 부동산대책후에 시장흐름을 어떻게 전개될까?

 

공급측면에서는  최소 11만가구가 증가한다. 그런데. 시기가 문제다. 검단신도시, 운정신도시 2단계, 송파신도시의 용적율상향으로 공급대수를 늘리기 때문에 그 시기는 2009년도에나 현실화될 것 같다.  2008년까지 또는 2007년상반기까지 공급측면에서 개선된다는 점이 없으므로 상승추세를 멈추게 할 수는 없을 것이다. 다만,  정부의 부동산정책이 공급확대전환의 기조로 바뀐 효과로 급상승추세는 꺽일 것이다.

 

수요측면에서는 담보대출비율(LTB) 강화, 부채상환비율(DTI) 강화로 유효수요를 줄이게 될 것 같다. DTI적용한도를 6억원에서 3억원으로 줄이면 3억이상 아파트에 대한 유효수요가 급격하게 줄것이다. 6억원 기준일 때, 6억원이하 아파트가 시세를 주도하는 것처럼, 일정기간 최소 내년 상반기까지는 아마 3억원이하 소형아파트가 시세를 주도할 것 같다. 소형, 중형, 대형의 괴뢰도가 하반기에 상당폭 줄어들었지만, 아직도 차이가 크므로 간격좁히기는 더 진행될 것이다.

 

아파트의 가격이란 토지와 건축내용년수에 따라 결정되는 데, 2006년상반기 까지 베이머부머가 유효수요의 대부문을 차지하였기 때문에 중대형위주로 시세가 분출하여 괴뢰도가 너무 커져 버린 것이다. 베이머부머의 유효수요는 금번 DTI 대상기준을  3억이상 아파트로 축소함에 따라 중대형의 구매수요는 급격하게 축소될 수 밖에 없다. 즉 소형의 매도층이 급격하게 얇아지는 것이다.

 

분양가를 20~30%로 낮추어지는 가격측면에서는 정부의 방향을 얼마나 신뢰하느냐에 달라질 것이다. 20~30%낮추는 것의 기준이 애매모호하다.  해당 아파트도 2009년도에나 시장에 출시되기 때문에 2007년도에는 수요자들이 확신하지 못할 것이다. 1개월정도는 어필하겠지만, 이후는 부동산시세흐름에 크게 지장을 주지 않을 것이다. 과연 소형유효수요자들이 2009년까지 주택마련을 보류할 수 있을 까?

 

결론적으로 2006년 하반기의 광풍이 몰아치는 시세분출은 악화되겠지만, 단기간내 공급과 수요 불균형해소가 어렵다는 점,  대출규제로 3억이상 아파트에 대한 유효수요를 줄인다는 점, 20~30% 낮은 분양가의 의혹을 해소할 수 있는 가시적 도출이 어렵다는 점을 감안했을 때  소형이 2006년 상반기에 이어 계속 부동산상승추세의 축이 될 것이다.