2007-01-22 16:47
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오는 9월 분양가 상한제의 재시행을 앞두고 공급위축 논란이 한창인 가운데 지난 1983년 분양가 상한제가 도입되면서 민간 공급이 절반으로 감소한 것으로 나타났다.
이는 본지가 건설교통부 '주택건설인허가'자료를 분석한 결과다. 전문가들은 따라서“과거의 사례가 앞으로 되풀이 될 공산이 매우 높다”며 “새로 적용될 분양가 상한제는 기존 상한제보다 더욱 엄격한 것이어서 그 영향은 더 클 것”으로 분석했다.
반면 건교부는 분양가 상한제 등이 민간 건설을 위축시키지는 않을 수준이고 민간공동사업제 등 공급 촉진책도 있어 큰 문제가 없다는 입장이다.
■83년 상한제이후 민간공급 ‘반토막'
18일 건교부의 ‘주택건설 인허가' 자료를 분석한 결과 1983년 분양가 상한제가 도입된 이후 6년간 민간 공급이 급속히 감소했다.
분양가 상한제가 도입됐던 첫해인 1983년 14만3919구에 달했던 민간 공급량은 1984년 10만7966가구로 30% 정도 급감했다. 1982년 민간(12만3211가구)은 공공(68209)의 2배 정도를 공급했지만 제도시행 2년 만에 역전된 것이다.
이후에도 민간 아파트 공급은 꾸준히 내리막 길을 걸어 공공 물량과의 차는 갈수록 벌어졌다. 민간공급은 1985년 9만5292가구로 제도시행 이후 처음으로 10만가구 이하로 떨어졌다. 1986년 일시적으로 13만5339가구로 민간공급이 늘기도 했지만 이후 감소세를 면치 못해 1988년에는 5만8859가구로 최저점을 찍었다. 이러한 아파트 공급 감소는 1986년부터 집값 폭등을 야기했고 아파트값 폭등세는 1989년 노태우 정부가 경기 분당 등 5개 신도시 공급계획을 내놓을 때까지 숨가쁘게 이어졌다.
한편 공공분양은 1985년 13만2070가구에서1987년 16만6754가구로 꾸준한 상승세를 보였고 1988년에는 25만8071가구로 정점을 찍었다. 1983년 이후 6년사이 공공은 공급물량이 2배 늘었고 민간은 절반 이하로 줄어 극명한 대비를 보였다.
■“이번에도 비슷한 현상 재현될듯”
문제는 이번에 부활된 분양가 상한제도 비슷한 효과를 내느냐 여부다. 많은 전문가들과 건설업체들은 민간 공급이 줄어드는 현상이 재현될 게 뻔하다는 반응이다. 유엔알 박상언 사장은 “민간은 공공과 달리 사업성이 떨어지면 사업을 축소할 수밖에 없다”면서 “이를 신도시 개발 등을 통해 공공에서 메워줘야 하지만 한계가 있다”고 말했다.
정부의 뜻대로 공공이 기존 민간부문까지 떠맡아 공급할 수 있을지에 대해서도 회의적인 반응이 많다. 부동산퍼스트 곽창석 이사는 “아파트 공급은 택지 확보가 관건”이라면서 “2000년대 초반까지도 부진했던 택지 공급이 갑자기 원활해지기는 어려울 것”이라고 진단했다.
특히 업계에서는 “정부의 공공개발이 붐을 이루게 되면 민간의 ‘파이'는 줄어들 것”이라며 우려하고 있다. 타격은 먼저 중소건설업체에서 나타날 전망이다. 한 중견업체 관계자는 “지금도 자금 압박에 시달리는 회사들의 이름이 업계에 회자되고 있다”면서 “머지않아 하나둘씩 쓰러지는 중소 건설사들이 나타날 것 같다”고 예상했다.
이에 대해 건교부 관계자는 “분양가 상한제와 원가공개를 실시하더라도 기업의 부담을 최소화하도록 했다”면서 “기본 건축비에서 추가적 부담이 발생하지 않고 가산비도 세밀하게 공개하지 않아도 된다”고 대답했다.
/steel@fnnews.com 정영철기자
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2006-11-14 09:22
http://blog.drapt.com/ganagon/3093051163463777947
내일 발표될 부동산대책후에 시장흐름을 어떻게 전개될까?
공급측면에서는 최소 11만가구가 증가한다. 그런데. 시기가 문제다. 검단신도시, 운정신도시 2단계, 송파신도시의 용적율상향으로 공급대수를 늘리기 때문에 그 시기는 2009년도에나 현실화될 것 같다. 2008년까지 또는 2007년상반기까지 공급측면에서 개선된다는 점이 없으므로 상승추세를 멈추게 할 수는 없을 것이다. 다만, 정부의 부동산정책이 공급확대전환의 기조로 바뀐 효과로 급상승추세는 꺽일 것이다.
수요측면에서는 담보대출비율(LTB) 강화, 부채상환비율(DTI) 강화로 유효수요를 줄이게 될 것 같다. DTI적용한도를 6억원에서 3억원으로 줄이면 3억이상 아파트에 대한 유효수요가 급격하게 줄것이다. 6억원 기준일 때, 6억원이하 아파트가 시세를 주도하는 것처럼, 일정기간 최소 내년 상반기까지는 아마 3억원이하 소형아파트가 시세를 주도할 것 같다. 소형, 중형, 대형의 괴뢰도가 하반기에 상당폭 줄어들었지만, 아직도 차이가 크므로 간격좁히기는 더 진행될 것이다.
아파트의 가격이란 토지와 건축내용년수에 따라 결정되는 데, 2006년상반기 까지 베이머부머가 유효수요의 대부문을 차지하였기 때문에 중대형위주로 시세가 분출하여 괴뢰도가 너무 커져 버린 것이다. 베이머부머의 유효수요는 금번 DTI 대상기준을 3억이상 아파트로 축소함에 따라 중대형의 구매수요는 급격하게 축소될 수 밖에 없다. 즉 소형의 매도층이 급격하게 얇아지는 것이다.
분양가를 20~30%로 낮추어지는 가격측면에서는 정부의 방향을 얼마나 신뢰하느냐에 달라질 것이다. 20~30%낮추는 것의 기준이 애매모호하다. 해당 아파트도 2009년도에나 시장에 출시되기 때문에 2007년도에는 수요자들이 확신하지 못할 것이다. 1개월정도는 어필하겠지만, 이후는 부동산시세흐름에 크게 지장을 주지 않을 것이다. 과연 소형유효수요자들이 2009년까지 주택마련을 보류할 수 있을 까?
결론적으로 2006년 하반기의 광풍이 몰아치는 시세분출은 악화되겠지만, 단기간내 공급과 수요 불균형해소가 어렵다는 점, 대출규제로 3억이상 아파트에 대한 유효수요를 줄인다는 점, 20~30% 낮은 분양가의 의혹을 해소할 수 있는 가시적 도출이 어렵다는 점을 감안했을 때 소형이 2006년 상반기에 이어 계속 부동산상승추세의 축이 될 것이다.
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