재개발(36) |
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2008-01-10 13:38
http://blog.drapt.com/galopa/2413571199939928492 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
재개발 '비례율이 무엇입니까?' 총정리 자료
* 작성사유: 뉴타운길라잡이 회원님의 잦은 질문으로.
* 작 성 일 : 2006년 1월15일 일요일 오후 17시 30분
* 수 정 일 : 2006년 2월25일 토요일
* 수 정 일 : 2006년 3월10일 금요일
* 수 정 일 : 2006년 6월23일 금요일
* 추 가 일 : 2007년 7월31일 화요일
* 추 가 일 : 2007년 9월05일 수요일 13시 .
* 추 가 일: 2007년 10월 14일 일요일 밤에 '황막사'의 압박으로 자료추가
* 추 가 일: 2007년 12월 20일 목요일
* 작 성 자 : 김해수 [청풍]
* 부 탁 : 회원님의 이해를 돕기 위한 자료이니 불 펌과 무단복사을 금지합니다. 부탁드려요.
주택재개발지역에서 5년 남짓 투자 상담을 하다보면 투자의뢰인 중에서 간혹 “비례율”이 무엇입니까? 라는 질문을 받은 경우가 종종 있었습니다. 저는 이때 임시방편으로 대화가 길어질까 두려워서 회피한 기억이 납니다. 폭 넓은 지식을 쌓지 못한 저의 행동의 표출이었습니다. 이제사 비례율이 무엇인지 정확하게 짚고 넘어가고자 합니다.
*주택재개발사업에서 사업성을 언급할 때는 대부분 사람들이 “ 비례율” 얘기하고 “비례율”로 측정합니다. 지금은 폐지된 “서울특별시주택개량재개발사업업무지침”제57조에서 “비례율“이라는 용어가 나옵니다.
* 분양기준가액 = (종전소유토지 및 건축물 가액) * 비례율
* 비례율 = (구역내사업완료후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총사업비)/ 구역내 종전토지 및 건축물의 총가액
* 총사업비에는 설계감리비, 시설공사비, 경비 등 조합원 전체가 부담하여야 할 사업비를 말한다.
[비례율 공식 응용]
비례율= 총 분양수익금 - 총사업비 = 총이익금
종전토지 및건축물 총감정평가액 총감정평가금액
* 이제는 조합원 입장에서 감정가액과 권리가액사이에서 비례율이 많고 적음에 따라 최종권리가액이 얼마나 차이가 나는지 비교해볼까 합니다.
위 사항과 같이 감정가액과 권리가액은 다른 용어이며, 그 구분 경계선에 “비례율“이 있습니다.
이 비례율이 중요한 이유는 감정평가금액에다가 비례율를 곱하여 권리가액을 뽑아내고, 그 가액과 조합원분양가의 차액이 추가부담금이 되기 때문입니다.
① 조합원분양가 < 권리가액 : 청산금 발생, 차액만큼 청산금 지급 받음.
② 조합원분양가 = 권리가액 : 이런 경우는 실무상 못 봤음. (공덕삼성4차에서 한 번 본 것 같기도 하고.)
③ 조합원분양가 > 권리가액 : 청산금 발생, 차액만큼 추가부담금 지불해야 함.
* 비례율의 구분 ( 우리 “뉴타운 길라잡이” 회원님의 이해를 돕기 위하여 저가 임의로 구분합니다. )
① 비례율 80% 미만 : 사업성이 아주 약하다
② 비례율 80% ~ 90% 전후· : 사업성이 일반적
③ 비례율 100% : 양호한 사업
④ 비례율 120% : 사업성이 아주 좋다.
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