재개발(36) |
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재개발(36) |
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2008-01-10 14:00
http://blog.drapt.com/galopa/2413571199941208255 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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너무도 중요한 권리가액의 산출방법 왜 재개발에서 권리가액이 중요한가? 결론는 매우 중요합니다.
일선에서 중개업무를 하다보면 "나는 빌라가 투자하기 좋으니 빌라만 찾아주세요"라고 말씀하시는 고객분들이 많이 계신데 그것은 올바른 투자방법이 아닙니다. 먼저 권리가액을 분석하시고, 전세/월세 등의 금융비용, 보유기간동안 발생하는 주택관리비 등을 꼼꼼히 따져보고 투자하시는 것이 좋습니다.
주택, 빌라, 아파트, 상가지분 등 자신이 선호하는 지분에 무조건 투자하지 마시고 권리가액을 분석한 후 금융비용, 주택관리비 등을 따져본 후 투자하심이 올바른 투자방법입니다.
제가 소개하고자 하는 권리가액 산출방식은 재개발, 뉴타운, 촉진지구 등에서 적용시 적합합니다.
저의 방식은 저의 주관적인 권리가액 추정방식이지만 많은 부동산투자관련 분들과 감정평가사들도 어느정도 인정한 방식이니 활용해도 될 것 같습니다. 다만 저의 방식에 문제가 있다고 생각하시는 분들께서는 가르침을 주시기 바랍니다.
권리가액을 아시면 자신의 지분이 얼마이고 추가부담금을 얼마나 내야하는지를 예측할 수 있고, 투자에 대한 수익률을 예상할 수 있어 유용하게 사용할 수 있습니다. 그런데 권리가액을 계산할 방법이 없습니다. 왜냐하면 권리가액은 관리처분시기가 되어야 알 수 있기때문입니다. 관리처분시기가 되면 2개의 감정회사가 평가한 금액을 합산하여 산술평균을 낸 금액이 권리가액이 됩니다.
그런데 감정평가와 관련 법과 규칙은 있지만 수학공식처럼 평가공식이 있는 것은 아니어서, 감정평가금액은 감정회사와 감정평가사의 업력과 실력, 경험과 철학 등이 반영되어 감정평가이루어 지지요.
그렇다고 몇 천만원에서 수십억에 이르는 전재산을 투자하시는 분들이 전혀 권리가액도 모르고 투자하신다면 너무도 답답하지요. 그래서 저의 경험을 토대로 권리가액 추정방식을 소개하오니 투자도움이 되셨으면 합니다.
추정권리가액 = ((대지평수 x 공시지가 x 감정률) (건평 x 평당보상가)) x 개발이익비례율
* 감정률(예상) : 단독/다가구(130%),빌라/연립(140~150%),아파트(200~250%),상가(160~200%)
* 평당보상가(예상) : 단독/다가구(평당100만원),빌라/연립/아파트/상가(150만원),신축(200만원)
* 개발이익비례율 : 조합원비율 1) 75% 이상시 100%, 2) 65% 이하시 105%, 3) 55% 이하시 110%
예를 들어 용적률250%, 조합원비율 55%이하, 대지 10평의 권리가액을 추정해보겠습니다.
한 번 여러분도 계산기 두드리고 권리가액을 추정해 보세요... 그러면 한 결 투자하시는데 도움이 될 겁니다. 앞으로는 투자하실 때 공시지가와 조합원비율, 용적율, 개발후의 아파트의 예상 시세 등을 계산해 보고 투자하세요... 금융비용은 년복리로 계산하시면 되지요..
부족하나마 재개발 현장에서 뛰는 저의 경험과 노-하우를 소개했으니 잘 못 된 점이 있으시면 조언해 주십시오.
출처: 스피드뱅크/뉴스/투자정보 :: [필독]너무도 중요한 권리가액의 산출방법 ( 리얼인하님)
자료출처: 나누어요~☆
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2008-01-10 13:38
http://blog.drapt.com/galopa/2413571199939928492
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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재개발 '비례율이 무엇입니까?' 총정리 자료
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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2007-11-13 09:07
http://blog.drapt.com/galopa/22751194912454317
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
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[민권식칼럼 #69] 아파트 청약시장과 재개발시장 비교분석
◈ chapter I. 유통구조
먼저 우리 경제의 유통구조를 살펴봅시다.
쌀을 예로 들어보도록 하죠.
1) 농부가 쌀을 재배합니다.
: 원가. 필요한 물자를 스스로 생산하여 충당하는 자급자족의 개념입니다.
2) 재배한 쌀을 도매상인에게 팝니다.
: 직거래가격. 이때의 가격이 가장 저렴합니다.
3) 도매상인이 소매상인에게 팝니다.
: 도매가격. 직거래가격보다는 비쌉니다.
4) 소매상인이 소비자에게 팝니다.
: 소매가격. 이때가 가장 비쌉니다.
부동산 또한 이러한 유통구조를 가지고 있습니다.
원시토지를 소유한 원주민(원가)에게서 개인이나 시행사, 지차제 및 국가와 같은
도매상인들의 매입을 거쳐(직거래가격) 아파트를 시공하게 되고(도매가격) 재개발 조합,
시행사, 시공사 등은 일반분양차익을 남기고 일반청약자에게 분양합니다.(소매가격)
이 유통구조에는 소매가격으로 출발하게 되는 아파트 청약시장의 한계성이
그대로 드러나 있습니다.
사업의 주체가 되어 사업이익을 공유하는 원가, 직거래가 개념의 재개발 조합원(조합)에
비해 굉장히 비효율적이라는 얘기입니다.
◈ chapter II. 분양권 전매
최근 분양권전매 관련 규제가 강화되면서 분양권전매 가능여부가 부동산투자의 키워드로
자리잡았습니다.
다음의 보도기사가 분양권 전매의 위력을 잘 대변해주고 있습니다.
때 아닌 오피스텔 청약광풍이 서울 도심지에서 재현됐다.
지난 4월 송도 '로또텔' 청약광풍이 휩쓸고 간 뒤 오피스텔에 대해서도 규제를 강화하겠다던 정부의 엄포는 온데 간데 없다.
-중략-
시행사에 따르면 청약접수를 시작하는 오전 9시30분보다 2시간 전인 7시30분께부터 투자자들이 몰려 모델하우스 밖으로 한때 100m에 가까운 줄이 늘어서기도 했다.
-중략-
이처럼 오피스텔에 대거 청약이 몰린 이유에 대해 시행사측은 뛰어난 입지여건과 자유로운 전매제한
때문이라고 분석했다.
-중략-
그렇다고 분양가도 싼 편이 아니다.
3.3㎡당 700만원 전후로 인근 시세와 비슷하고 전용률도 47%에 불과하다.
부동산써브 함영진 실장은 '각종 규제에 묶여 있는 다른 부동산에 비해 오피스텔은
청약 자격, 전매제한 등이 자유롭고 소액투자가 가능해 청약광풍을 언제든지 일으킬 수
있다'고 말했다. 반값아파트정책은 청약률 '0'이라는 쓰라린 현실을 참담하게 느낄 밖에 없었고
부동산투자의 50%이상을 차지하던 아파트 분양권시장은 이미 얼어붙은지 오래입니다.
최근 건설업계에서 하는 말입니다.
다음 기사는 분양권전매제한에 따른 재개발시장의 높아진 가치를 잘 서술하고 있습니다.
분양권 전매제한, 재건축ㆍ재개발은 걱정 `뚝`
[2007.10.1 한국경제] 9월부터 분양가상한제가 모든 택지로 전면 확대되면서 분양권 전매제한 규정까지 덩달아 강화돼 새 아파트 청약 대기자들에게 비상이 걸렸다. 분양권 전매제한이 강화되면 분양받은 아파트를 계약 이후 최장 10년까지 되팔 수 없어 환금성이 크게 떨어질 수 밖에 없기 때문이다. 2017년까지 전매가 불가능하다. 무엇보다 재건축·재개발구역 내 조합원 지분(입주권)은 이번에 강화된 전매제한 규정과는 상관이 없다. 우선 재건축 조합원 지분은 투기과열지구에서는 입주(소유권 이전등기) 직후, 비(非)투기과열지구에선 언제든지 전매할 수 있다. 원하는 시기에 사고 팔 수 있다.
이번시간에는 유통구조와 분양권전매라는 측면에서 아파트 분양권시장과 재개발 시장을 비교해봤습니다. 정책에 따른 투자의 트렌드를 제대로 짚는 것이 곧 성공투자의 지름길임은 두말할 나위가 없습니다. 아무쪼록 참고만 하시기 바라며 여러분의 성투에 조금이나마 도움이 되었음 하는 바램을 가져봅니다. 감사합니다. |
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