2006-02-20 14:10

http://blog.drapt.com/dybob/603641140412256985

자료출처 : 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://blog.drapt.com/ysoh

판교신도시 아파트에 청약하기전 청약자들이 궁금해 하는 내용이 매우 많습니다. 청약통장 가입자라면 당연히 알고 있어야 하는 상식이지만 알지 못하는 경우도 있고 규정 자체가 복잡해 전문가조차 헷갈리는 내용도 있습니다. 이번 ‘오윤섭의 부자노트’에서는 청약자들이 가장 궁금해 하는 10가지를 엄선해 2회에 걸쳐 이해하기 쉽게 정리했습니다. 솔직히 저도 이번 칼럼을 쓰면서 굳은 머리를 돌리느라 고생했으며 잘못알고 있는 내용도 있었습니다. 궁금증1: 나는 1순위인가? 먼저 청약자는 청약통장 예치금액 및 불입액과 가입기간을 확인해서 1순위 자격요건을 갖췄는지를 가입 은행에 문의하는 게 좋습니다. 특히 불입액을 연체했을 때 2년이 지나도 1순위 요건을 갖추지 못하는 경우가 있으니 주피瞞?합니다. 그다음에 재당첨제한에 적용되지 않는지 확인해야 합니다. 재당첨제한에 걸리면 1순위 요건을 갖추더라도 2순위가 돼 사실상 판교 청약기회가 없어집니다. 투기과열지구인 판교신도시에서는 청약자 본인과 배우자, 가구원(동일한 가구별 주민등록표상에 등재돼 있는 직계존비속) 모두가 입주자모집공고일 현재 과거 5년간 청약 1~3순위로 당첨사실이 있는 경우 1순위로 청약할 수 없습니다. 배우자가 가구 분리가 돼 있더라도 배우자는 물론 가구원도 5년간 당첨사실이 없어야 합니다. 만 30세미만의 미혼 자녀는 가구분리를 해도 가구원으로 간주됩니다. 이하 무주택 가구주및 재당첨제한, 원가연동제 당첨자 가구 청약제한, 1가구 복수담청 판명시에 공통으로 적용됩니다. 직계 존속은 어머니 아버지 할머니 할아버지를, 직계 비속은 아들 딸 손녀 손자를 말합니다. 또 △모집공고일 현재 2주택 이상 보유하고 있는 가구 △2002년 9월 5일 이후 청약예금 및 청약부금 가입자중 모집공고일 현재 가구주가 아닌 자도 1순위가 아닙니다. 한편 원가연동제(분양가 상한제)가 적용되는 판교신도시 아파트에 당첨되면 당첨자 본인과 배우자, 가구원은 당첨일로부터 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 동안 다른 곳에 청약할 수 없습니다. 궁금증2: 나는 무주택 우선공급 대상인가? 무주택 우선공급 대상자가 되려면 나이, 무주택 기간, 가구주 기간 등 3가지 요건을 모두 충족시켜야 합니다. 재당첨제한도 걸리지 않아야 합니다. 먼저 나이는 만 나이입니다. 만 35세 이상이라 함은 입주자모집공고일 현재 만 35세 이상이 돼야 합니다. 공고일이 2006년 3월 24일이라면 주민등록상 1971년 3월 24일 이전 이어야 만 35세 이상이 되는 것입니다. 무주택 기간은 5년 또는 10년이라 함은 공고일 현재 과거 5년 이상 또는 10년 이상 연속해서 무주택자 이어야 합니다. 합산이 아닙니다. 가구주를 포함한 가구원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 것을 말합니다. 또 주택공급에 관한 규칙 6조에 따르면 무주택 여부는 다음과 같은 기준으로 판명합니다. “무주택 세대주에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제21조의2제2항의 규정에 의하여 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우 2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 가. 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택 나. 85제곱미터이하의 단독주택 다. 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등에 의하여 이전받은 단독주택 3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제21조의2제2항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우 4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제10조제3항의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우 5. 20제곱미터이하의 주택(아파트를 제외한다)을 소유하고 있는 경우 6. 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우 7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제21조의 2 제2항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우 8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우“로 명시돼 있습니다. 한편 재건축이나 재개발 입주권의 경우 소득세법상 주택으로 간주돼 양도세가 중과되지만 아파트 청약시에는 주택에 포함되지 않습니다. 가구주 기간 요건을 보면 입주자모집공고일 현재 과거 가구주 기간이 합산해서 5년 또는 10년 이상이면 됩니다. 연속하지 않아도 된다는 점이 무주택 기간 요건과 다릅니다. 여기서 가구주란 가구별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존비속 등으로 이루어진 가구의 가구주를 말합니다. 다만 만 60세 이상인 직계존속 또는 장애인복지법에 따른 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 자로서 호주상속 예정자는 주민등록표상 가구주가 아니어도 가구주로 인정됩니다. 또 가구별 주민등록표상에 배우자 및 직계존비속인 가구원이 없는 가구주를 말하는 단독 가구주도 만 20세 이상이면 가구주로 봅니다. 가구주 기간을 산정할 때 주민등록사항의 말소로 가구주에서 누락됐다가 다시 가구주가 된 경우엔 그 누락기간에 관계없이 전후 가구주 기간을 합산합니다. 또한 가구주가 사망하거나 가구주가 결혼 또는 이혼한 경우 가구주의 배우자 또는 가구원인 직계존비속으로 가구주가 변경된 경우에는 이전 가구주 기간을 변경된 가구주의 기간에 합산합니다. 궁금증3: 집에 있는 청약통장을 다 써도 되나? 가구당 여러 통장을 갖고 있을 경우 1순위 자격이 유효하다면 모두 사용해서 청약할 수 있습니다. 극단적으로 같은 단지 같은 평형에 보유 통장을 올인할 수도 있습니다. 다만 국민임대, 공공임대 등 아파트는 무주택 가구주만 청약할 수 있습니다. 당첨자 발표일이 같으면 1인 1통장으로 여러 단지에 중복 청약할 수 없으며 1회 한곳만 청약할 수 있습니다. 같은 당첨일에 1가구에서 같은 단지든 다른 단지든 2곳이상 당첨되더라도 한곳만 계약해야 합니다. 이는 판교는 물론 2006년 2월 24일이후 입주자모집공고 승인을 신청하는 모든 단지에 적용됩니다. 부부는 당연히 가구 분리를 해도 동일 가구로 봅니다. 다만 1가구 복수 당첨제한으로 당첨자 계약을 못하는 경우 재당첨제한을 받지 않습니다. 궁금증4: 아파트 종류별 청약자격은 어떻게 되나? 공급주체로 보면 크게 주공과 민간건설로 나눌 수 있습니다. 먼저 주공은 공공임대, 국민임대, 공공분양 아파트를 공급합니다. 공공임대의 경우 전용면적 25.7평 이하는 청약저축 가입자 몫입니다. 하지만 25.7평 초과는 주택규모별 청약할 수 있는 청약예금 가입자만 청약할 수 있습니다. 10년 공공임대이며 10년후 분양전환 됩니다. 분양전환이 되지 않는 25.7평 초과 전세임대의 입주 자격은 아직 결정된 것은 없습니다. 다만 정부는 청약통장 가입자, 무주택 기간, 주택소유 여부, 부양 가족수, 자녀수 등을 종합적으로 고려해 입주 자격 순위를 매기는 방안을 추진중입니다. 모두 18평 이하인 국민임대는 30년 임대주택으로 분양전환이 되지 않습니다. 청약 자격이 2006년 상반기중 개정됩니다. 청약통장과 주택규모에 관계없이 무주택 가구주로 가구당 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하이면 청약할 수 있습니다. 또 1인 단독 가구는 전용 12평 이하 소형주택에만 입주를 허용하고 4인 이상 가구는 4인가구의 소득(2004년말 기준 3백45만5천원)을 적용, 가구원수가 많은 가구의 국민임대주택 입주기회를 확대합니다. 이밖에 고급승용차 보유자(취득가격 2천2백만원 이상)나 토지과다 보유자(공시지가 기준 5천만만원 이상)는 국민임대주택의 입주대상에서 제외됩니다. 금융소득도 파악, 실질적인 소득 및 자산 심사를 할 방침입니다. 공공분양은 25.7평 이하는 청약저축, 25.7평 초과는 청약예금 가입자가 청약할 수 있습니다. 민간건설업체가 공급하는 아파트중 가장 헷갈리는 것이 민간임대 입니다. 국민주택기금을 지원받지 않는 25.7평 이하 민간임대는 청약저축 가입자만 신청할 수 있습니다. 기금 지원을 받으면 청약부금 및 예금도 청약할 수 있습니다. 국민주택기금을 지원받는 민간건설 중형임대(18평 초과~25.7평 이하)는 청약저축은 물론 청약부금 및 예금 모두 청약이 가능합니다. 또 25.7평 초과 민간임대의 경우 25.7평 초과 공공임대와 마찬가지로 청약예금 가입자가 우선 청약할 수 있습니다. 10년 임대후 분양전환 할 수 있습니다. 판교 청약전 꼭 풀어야 할 궁금증 10가지②에서 게재될 내용 입니다. 궁금증5: 임대아파트 보증금 및 임대료는 얼마? 궁금증6: 인터넷 청약 준비는 어떻게 하나? 궁금증7: 사이버 모델하우스는 어떻게 활용하나? 궁금증8: 혐오시설은 어디에 위치하나? 궁금증9: 당첨후 대출은 얼마나 가능한가? 궁금증10: 당첨되면 언제 팔수 있나?

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