아래글은 닥터아파트 회원노트에 최근 기고를 많이 하고 있는 김인만님(김인만[imgrid])의 글입니다.

부동산 투자의 방식과 흐름을 알기쉽게 썼습니다.

향후 투자하려는 부동산의 상식으로 활용하시면 좋을 듯합니다.

부동산의 시세형성은 외부요인(개발호재,입지,교통,학군,편의시설,조망권,강남접근성 등)과 내부요인(브랜드,세대수,년도수,층수,일조권,대지지분,용적률,동간거리등)과 경제동향,부동산정책,뛰어난 아파트관리유지 정도등과 맞물려 mix 작용으로 형성됩니다.

억지로 끌어 올려지는 시세는 곧바로 원위치로 돌아오게 마련입니다.

내아파트,내아파트단지,내 지역,내인접지역등의 가치가 올라갈때 내아파트가격도 오르게 마련입니다.

(공인중개사 이석배)

 

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(김인만님의 글)

제목: 왜 내아파트만 안오를까? 기다리면 오를까?

 

같은지역인데도 내아파트는 왜 안오를까?

특정부동산업자나 부녀회의 장난만 없다면 나름대로의 이유는 다 있습니다.

부동산은 철저한 시장의 원칙인 수요와 공급의 법칙에 충실합니다.

정부와 일부투기세력이 왜곡을 시키면서 부작용이 발생하고있는것이 문제이지만....

 

같은지역인데도 왜 내아파트만 안오를까? 내아파트가 계속 안오를까? 아님 때가되면 오를까?

아래글을 읽고 한번 생각해보시기 바랍니다.

 

 

3) 수요흐름이라하면 부동산수요도 바람과 같이 흐름이 있습니다.
모든지역이 흐름을 타는건 아니며 개발호재가 있는 움직이는 지역이라면 흐름을 탑니다.
예를들어 같은 지역에서 A급, B급, C급 단지가 있다면 항상 A급아파트만 오르진 않습니다. A급 -> B급 -> C급 -> A급 순으로 순환합니다.
개발호재가 있어서 외부에서 새로운 수요가 증가하는 경우라면 더욱 그렇습니다.
A급아파트가 너무 올랐다 싶으면 B급으로 수요가 옮겨가며 B급이 적정선에 오면 C급으로 다시 옮겨갑니다. 그러다 C급과 A급의 격차가 좁혀지면 다시 A급이 올라갑니다.
단, 개발호재가 없거나 끝나가고 실수요위주로 안정이 되면 A급지 위주로 상승하며 B,C급 단지는 A급단지와 갭을 유지하거나 차이가 나면서 조금씩 따라갑니다.

단지가 작다고 오래되었다고 무조건 가치가 없지는 않습니다.
개발호재가 있는 지역에서 입지가 큰차이가 없는 동일지역에서 년도와 세대수정도 차이로 시세차이가 많이 벌어진경우라면 B,C급 단지 매수하시면 투자대비 좋은 수익률을 기대할수도 있습니다.

 

수요의 움직임을 보면 단계가 있습니다.
1) 선구자형 투자자미래가치를 볼줄아는 눈을 가지신분들이며 남들이 비판하더라도 움직입니다.
결국 더큰 수익을 거두며 여유있게 시세차익을 남깁니다.
예를들면 신도시 개발호재 소문이 돌기 시작할 때 주변유망지역을 매입하는 단계입니다.

2) 일반형 투자자눈에 보여야 믿는분들이며 미래가치가 눈에 보이기시작할때 움직이는 분들입니다. 좋다는 소문이 나기시작하면서 수요가 증가하기 시작하는 단계입니다.
투자금보다 엄청나지는 않지만 어느정도 수익을 거둡니다.
예를들면 신도시 개발호재가 발표났거나 신도시 분양전/후입니다.

3) 일반형 실수요자미래가치가 지나서 현재가치가 눈에 보이기 시작할때 움직입니다.
언론이나 대부분 사람들이 좋다고 이야기를 하며 수요가 급증하는 단계입니다.
당연히 투자수익은 줄어들수밖에 없습니다.
예를들면 신도시 입주전/후 또는 인프라 완성후입니다.

 

A급단지와 B,C급단지의 격차가 지나치리만큼 많이 벌어져있고 미래가치가 있는 지역이라면 앞으로 미래가치가 눈에 보이기 시작하고 일반적 투자자의 수요가 증가하면서 소외받던 B, C급 단지들도 움직입니다.

1) 개발호재가 있는 동일한 지역에서 년도와 세대수정도 차이로 시세차이가 많이 벌어진경우라면 B,C급 단지 매수하시면 투자대비 좋은 수익률을 기대할수도 있습니다.
2) 개발호재가 없거나 마무리되는 동일한 지역은 투자수요와 실수요의 흐름이 마무리되는 지역이라 가급적 A급 단지위주로 접근해야합니다.

 

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

부디 좋은선택하셔서 모두 좋은결과 있었으면 좋겠습니다.

감사합니다.