[스크랩] 난수표` 같은 분양제도에 뒤통수 맞지않으려면 (중앙)

2006-12-05 19:46

http://blog.drapt.com/ducklee/66121165315609109

아래글은 닥터아파트 회원노트에 최근 기고를 많이 하고 있는 김인만님(김인만[imgrid])의 글입니다.

부동산 투자의 방식과 흐름을 알기쉽게 썼습니다.

향후 투자하려는 부동산의 상식으로 활용하시면 좋을 듯합니다.

부동산의 시세형성은 외부요인(개발호재,입지,교통,학군,편의시설,조망권,강남접근성 등)과 내부요인(브랜드,세대수,년도수,층수,일조권,대지지분,용적률,동간거리등)과 경제동향,부동산정책,뛰어난 아파트관리유지 정도등과 맞물려 mix 작용으로 형성됩니다.

억지로 끌어 올려지는 시세는 곧바로 원위치로 돌아오게 마련입니다.

내아파트,내아파트단지,내 지역,내인접지역등의 가치가 올라갈때 내아파트가격도 오르게 마련입니다.

(공인중개사 이석배)

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(김인만님의 글)

제목: 왜 내아파트만 안오를까? 기다리면 오를까?

같은지역인데도 내아파트는 왜 안오를까?

특정부동산업자나 부녀회의 장난만 없다면 나름대로의 이유는 다 있습니다.

부동산은 철저한 시장의 원칙인 수요와 공급의 법칙에 충실합니다.

정부와 일부투기세력이 왜곡을 시키면서 부작용이 발생하고있는것이 문제이지만....

같은지역인데도 왜 내아파트만 안오를까? 내아파트가 계속 안오를까? 아님 때가되면 오를까?

아래글을 읽고 한번 생각해보시기 바랍니다.

참고로 지극히 주관적이고 개인적인 글임을 다시한번 밝히며 이해해 주시기 바랍니다.

아파트가격결정조건은 외부조건과 내부조건과 수요흐름으로 나뉩니다.1) 외부조건은 개발호재,입지,교통,학군,편의시설,조망권,강남접근성 정도입니다.

2) 내부조건은 브랜드,세대수,년도수,층수,일조권,대지지분,용적률,동간거리 정도입니다.

3) 수요흐름이라하면 부동산수요도 바람과 같이 흐름이 있습니다.
모든지역이 흐름을 타는건 아니며 개발호재가 있는 움직이는 지역이라면 흐름을 탑니다.
예를들어 같은 지역에서 A급, B급, C급 단지가 있다면 항상 A급아파트만 오르진 않습니다. A급 -> B급 -> C급 -> A급 순으로 순환합니다.
개발호재가 있어서 외부에서 새로운 수요가 증가하는 경우라면 더욱 그렇습니다.
A급아파트가 너무 올랐다 싶으면 B급으로 수요가 옮겨가며 B급이 적정선에 오면 C급으로 다시 옮겨갑니다. 그러다 C급과 A급의 격차가 좁혀지면 다시 A급이 올라갑니다.
단, 개발호재가 없거나 끝나가고 실수요위주로 안정이 되면 A급지 위주로 상승하며 B,C급 단지는 A급단지와 갭을 유지하거나 차이가 나면서 조금씩 따라갑니다.

단지가 작다고 오래되었다고 무조건 가치가 없지는 않습니다.
개발호재가 있는 지역에서 입지가 큰차이가 없는 동일지역에서 년도와 세대수정도 차이로 시세차이가 많이 벌어진경우라면 B,C급 단지 매수하시면 투자대비 좋은 수익률을 기대할수도 있습니다.

수요의 움직임을 보면 단계가 있습니다.
1) 선구자형 투자자미래가치를 볼줄아는 눈을 가지신분들이며 남들이 비판하더라도 움직입니다.
결국 더큰 수익을 거두며 여유있게 시세차익을 남깁니다.
예를들면 신도시 개발호재 소문이 돌기 시작할 때 주변유망지역을 매입하는 단계입니다.

2) 일반형 투자자눈에 보여야 믿는분들이며 미래가치가 눈에 보이기시작할때 움직이는 분들입니다. 좋다는 소문이 나기시작하면서 수요가 증가하기 시작하는 단계입니다.
투자금보다 엄청나지는 않지만 어느정도 수익을 거둡니다.
예를들면 신도시 개발호재가 발표났거나 신도시 분양전/후입니다.

3) 일반형 실수요자미래가치가 지나서 현재가치가 눈에 보이기 시작할때 움직입니다.
언론이나 대부분 사람들이 좋다고 이야기를 하며 수요가 급증하는 단계입니다.
당연히 투자수익은 줄어들수밖에 없습니다.
예를들면 신도시 입주전/후 또는 인프라 완성후입니다.

A급단지와 B,C급단지의 격차가 지나치리만큼 많이 벌어져있고 미래가치가 있는 지역이라면 앞으로 미래가치가 눈에 보이기 시작하고 일반적 투자자의 수요가 증가하면서 소외받던 B, C급 단지들도 움직입니다.

1) 개발호재가 있는 동일한 지역에서 년도와 세대수정도 차이로 시세차이가 많이 벌어진경우라면 B,C급 단지 매수하시면 투자대비 좋은 수익률을 기대할수도 있습니다.
2) 개발호재가 없거나 마무리되는 동일한 지역은 투자수요와 실수요의 흐름이 마무리되는 지역이라 가급적 A급 단지위주로 접근해야합니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

부동산투자에서 중요한건 본인의지와 판단력이며 리스크를 줄이는 가장좋은방법은 발품많이 파셔서 철저한 조사/분석후 신중한 결정하시는것 밖에 없습니다.

부디 좋은선택하셔서 모두 좋은결과 있었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

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[스크랩] 뉴타운내 기존아파트, 투자용으로는 못 산다(이데일리) |부동산노트

2006-10-18 16:28

http://blog.drapt.com/ducklee/66121161156530377

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56

오는 19일부터 재정비촉진지구로 지정되는 서울지역 16개 뉴타운 지역내에 있는 아파트는 투자용으로 구입할 수 없게 된다.

이들 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 대지지분 6평 이상 아파트의 경우 허가를 받아야 하기 때문이다. 허가를 받으려면 실제로 거주해야 한다.

건설교통부 관계자는 18일 "토지거래허가 대상인 아파트의 경우 실제로 거주해야만 토지거래허가를 받을 수 있다"며 "단순 투자용으로 아파트를 구입하는 것은 불가능하다"고 밝혔다.

토지거래허가구역내 아파트를 살 때는 토지거래허가 신청서 작성시 이용목적으로 '실제 거주'를 밝혀야만 된다. 허가를 받은 후 이용목적을 어기고 임대(전세나 월세)를 주거나 비워두게 되면 매년 한차례씩 시세의 5-10%에 해당하는 이행강제금이 부과된다. 3억원짜리 아파트의 경우 최대 3000만원의 강제금을 물어야 하는 것이다.

이에 따라 재정비촉진지구로 지정된 16개 뉴타운지역의 아파트 거래가 크게 위축될 것으로 보인다. 업계에 따르면 아파트 20평형대의 대지지분은 10평 안팎(용적률 250%), 30평형대 대지지분은 15평 안팎이어서 모두 허가를 받아야 한다.

한 부동산 전문가는 "앞으로 토지거래허가구역내 아파트는 구입이 까다로워져 거래가 크게 위축되고 값이 떨어질 가능성도 있다"며 "특히 아파트가 많이 포함되어 있는 성북구 길음뉴타운의 경우는 타격을 받을 것"으로 내다봤다.

■재정비촉진지구로 지정된 뉴타운

1차 시범 뉴타운 : 은평 은평, 성북 길음
2차 뉴타운 : 용산 한남
3차 뉴타운 : 성북 장위, 영등포 신길, 동대문 이문· 휘경, 노원구 상계, 서대문 북아현
은평 수색· 증산, 금천 시흥, 동작구 흑석, 송파 거여·마천, 관악 신림
2차 균형발전촉진지역 : 강동 천호· 성내, 광진 구의· 자양, 중랑 망우· 상봉

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[스크랩] 난수표` 같은 분양제도에 뒤통수 맞지않으려면 (중앙) |부동산노트

2006-10-18 16:28

http://blog.drapt.com/ducklee/66121161156512324

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56

판교신도시 중대형 청약에서 떨어진 김석한(42.경기도 성남시)씨는 경기도 용인시 수지지역 청약 여부를 두고 고민이다. 김씨는 수지지역의 경우 용인시 거주자에게 우선청약권을 준다는 것을 최근에 알았다. 주소를 옮기면 내년 판교 추가 분양 때 지역우선 자격을 잃기 때문이다. 그는 "거주지역 등 각종 제한이 복잡해 어디에 청약해야 할지 혼란스럽다"고 말했다.

가을 성수기를 맞아 아파트 분양이 줄을 잇는다. 물량이 많아 주택 수요자들의 내집 마련 기대감이 높고 견본주택엔 청약 대기자들로 북적인다.

하지만 올 들어 전매 제한 강화 등으로 분양제도가 복잡해져 청약전략을 짜기가 쉽지 않다. 청약을 통한 내집 마련의 출발은 꼼꼼한 청약자격 확인이다. 견본주택과 현장 방문도 필수다.

◆청약 자격, 전매 제한 제각각=올해 말 분양 예정인 용인시 동천동 삼성물산 단지에는 용인 거주자만 우선 청약할 수 있지만 같은 용인에서도 흥덕지구의 경남기업 단지에선 분양물량의 70%가 용인 이외 거주자에게도 배정된다.

서울.수도권에서 택지개발지구가 아닌 곳은 해당 지역 거주자에게 청약 우선권이 있다. 따라서 해당 지역 순위에서 미달돼야 다른 지역 거주자에게 청약 기회가 온다. 용인 수지지역 분양물량과 은평뉴타운, 인천 송도신도시나 한화건설의 인천 에코메트로 등이 이에 해당한다.

같은 택지지구(수도권 기준)라도 규모에 따라 청약우선권이 다르다. 20만 평 이상인 경우 주택 공급 확대를 위해 전체 물량의 70%에 한해 해당 지역 이외 거주자도 청약할 수 있게 했다. 해당 지역 거주자에게는 30%만 우선 배정된다. 20만 평 미만일 때는 해당 지역 거주자에게 전부 우선권이 돌아간다.

또 해당 지역에 거주한다고 모두 우선권을 갖는 게 아니다. 자치단체나 분양업체가 청약 과열을 막는다는 취지로 일정 기간 이상의 거주를 요구하기 때문이다. 거주기간 제한은 지역이나 단지에 따라 다르고 택지지구 여부와는 상관없다.

2월 24일부터 집 크기에 상관없이 택지지구에서 분양가를 규제하는 분양가 상한제가 실시돼 상한제 적용을 받는 단지는 수도권의 경우 중소형은 계약일로부터 10년, 중대형은 5년간 전매할 수 없다. 올해 말 분양 예정인 도촌.청계지구 물량은 일찌감치 사업승인을 신청해 상한제를 적용받지 않는다. 거주지역을 바꿀 경우 같은 평형이더라도 청약예금 예치금액이 적은 경기도나 인천에서 서울로 옮기면 예치금액을 늘려야 한다.

◆견본주택에 돈이 보인다=같은 단지라도 동 위치나 방향 등에 따라 입주 후 가격차가 크게 벌어진다. 같은 평형도 구조 등 타입이 시세를 좌우한다. 견본주택만 잘 봐도 돈을 벌 수 있는 것이다. 견본주택은 단지 배치부터 실내 구조, 분위기 등을 실물 그대로 보여주기 때문이다.

내부를 보기 전에 단지 배치 모형도와 주변 현황도를 먼저 확인해야 한다. 단지 배치 모형도는 아파트의 입지 여건을 파악할 수 있는 자료다. 모형도로 건물 형태.방향.조망권.동 간 거리와 각종 출입문 위치 등을 살펴봐야 한다. 주변 현황도를 통해서는 자연환경.도로 등 교통 여건, 소음 등을 짐작할 수 있다. 평형별 유닛에 들어가 동선이 편하고 방 수 등이 적합한지 따져보는 게 좋다. 신청하려는 평형의 층도 봐야 한다. 재개발.재건축 단지의 경우 일반분양 물량이 대개 저층이다.

발코니를 확장할지도 판단해야 한다. 견본주택에는 대개 실내가 넓어 보이도록 확장형을 전시한 경우가 많다. 확장하지 않을 경우 거실 크기 등이 어떻게 되는지 비교해 봐야 한다.

견본주택에 그치지 말고 현장 방문도 필수다. 입지 여건을 눈으로 확인하고 주변 시세와 발전 전망 등도 점검해야 한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "견본주택과 현장을 자세히 보면 숨어 있는 그 단지의 장점이나 단점을 발견할 수 있다"고 말했다.

입주자 모집공고도 꼼꼼히 봐야 한다. 같은 평형이더라도 방향이나 층 등에 따라 다른 분양가가 최종 확정돼 있다. 계약금.중도금의 금액과 납부시기 등은 당첨 후 자금 조달 계획을 세우는 데 참고할 만하다. 발코니 확장 비용도 모집공고에 실린다. 가전제품 등 선택품목과 비용은 모집공고에 나오지 않기 때문에 견본주택에서 확인해야 한다.

안장원.조철현 기자

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