[스크랩] [부동산] 개발가능성 높은 아파트 투자지역

2007-10-22 19:38

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요즈음 부동산 시장을 보면 휴식기에 들어간 느낌이다. 이럴 때 일수록 부동산시장에 있어서 짚고 넘 어가야 할 몇가지 중요한 부분이 있다. 많은 부동산 전문가들은 향후 부동산시장이 보합권을 유지할 것이라든지 아니면 강북 및 소형은 강 세, 강남 및 중대형은 약세라는 등식을 이야기하며 부동산을 진단하곤 한다. 물론 대부분의 사람들 도 그런 분위기가 당분간 아니, 적어도 대선전후까지는 부동산 움직임이 별로 없을 것으로 판단하고 있다.

그러나 이럴 때 일수록 집고 넘어가야할 것이 있다. 필자의 과거 경험으로 보면 지금이야말로 청약가 점제니, 분양가 상한제니 하는 정책에도 관심을 갖을 필요도 있지만 결론부터 이야기하면 지금은 아 파트 매입하거나 큰 평수로 갈아타기 정말로 좋은 시기라고 이야기 할 수 있다. 지방에 미분양이 늘어나고 중소기업 건설회사가 부도가 나는 마당에 아파트 매입하라는 말에 어안이 벙벙할 수 있겠지만 부동산 보합기의 원인을 분석해 보면 지금이 매입시기의 적기라는 사실에 접근 할 수밖에 없다.

지금의 부동산 시장의 약보합의 가장 근본적인 원인을 보자. 정부의 공급과잉인가?아니면 세금정책 의 성공인가? 아니면 수요자의 방향이 바뀌었나? 이에 대한 정답은 간단하다. 올 초부터 적용된 대출규제강화에서 시작된 것이다. 일반적으로 부동산 정책이 실시되고 나면 약 6개월이 지나면 정책 영향이 떨어져 왔던 게 사실이었 다. 그러나 정부가 집행해 온 강력한 대출규제는 투기지역 해제를 하지 않고서는 완화 할 수 없기 때 문에 6개월을 넘어 지금가지 상당한 기간 동안 계속 되어 와도 부동산 시장에 영향을 끼칠 수 없는 것이 되 버린 것이다. 가격이 하락했다고 해서 부동산 정책이 성공했다고 볼 수 없다. 정부의 강력한 세금 중과책 내지 공공성을 앞세운 주택 정책에 따라 현재의 부동산 시장은 주택시장 의 분위기만 서로 바라보고 있는 상태로 전락되었고, 계속된 대출규제로 자금이 막혀 금액이 큰 아파 트지역에는 자금 경색 현상이 부작용의 현상으로 가격 하락이라는 기현상을 가져온 것이다. 전쟁에 나가는 사람에게 총알을 지급하지 않으니 전쟁터에 나가 싸울 엄두가 나지 않은 것과도 비슷 한 경우일 것이다.

또한 연이어 나온 정부의 대출 금리상승과 청약가점제니 전매제한등 그리고 재산 세 및 종합부동산세의 중과가 현실로 다가온 현상황에서 누가 많은 금액을 투여하여 아파트를 사려 고 하겠는가! 만약 정부는 지금까지 극약처방으로 해온 대출규제 및 투기지역, 투기과열지구등의 정책을 계속 집행 할 경우에는 부동산 시장 및 아파트가격은 그동안 수십년간 이어져온 부동산 원리와는 꺼꾸로 돌아 갈 수 밖에 없음은 자명하다.

그러나 이러한 현상과 정책이 오래 간다면 그 부작용은 가계대란은 물론 세금미납에 따른 신용 경색 의 걷잡을 수 없는 상황이 올 수도 있다는 엄청난 결과를 잊지 말아야 할 것이다. 지금의 미분양 아파트 급증과 건설회사의 연이은 부도등은 정부의 자금의 유동성을 끊어버린 결과 나 타난 부작용이지 아파트 시장이 안정돼서 나타난 현상이라고 판단한다면 큰 오산임을 알아야 한다. 그렇다고 이러한 현상이 지속 될 것인가? 아마도 대선 전까지는 특별한 정책 변화를 기대하기 힘들뿐더러 나올 수 있는 정책이라 하더라도 미 온적인 정책에 불과할 것임을 알 수 있다. 문제는 대선에서 정권이 바뀐다면 부동산 상황은 여러 가지로 변화할 가능성이 높다는 것이다. 자세 한 이야기는 여기서 언급하고 싶지 않다. 확실한 것은 정권이 바뀐다면 그동안 추진해 왔던 부동산 정책이 상당부분 급변할 가능성은 매우 높다. 만약 부동산 시장이 급변한다면 그때 부동산 투자에 뛰어든다고 해도 늦지는 않을 것이지만 향후에 개발 가능성이 높은 지역에 미리 진입해 있다면 상당부분 부동산 투자에 앞장서 있지 않을까?.

그렇다면 향후 개발가능성 높은 역세권 아파트 지역은 어디일까? 아파트를 살 때 고려하는 것 중 하나가 교통여건이다. 지하철역이 가까운 역세권은 출퇴근이 편리할 뿐 아니라 대규모 단지인 경우 쇼핑시설과 문화여건까지 잘 갖춰져 있다. 또 전세수요가 많기 때문 에 부동산 침체기에도 거래가 활발해 환금성도 좋다. 서울시가 경전철 7개 노선을 확정 발표하는 등 새로 개통되는 역세권 단지가 주목을 받고 있다. 이들 지역은 향후 교통여건이 좋아지면 시세차익도 기대할 수 있어 실수요자라면 관심을 가져볼 만하다.

그렇다면 역세권 아파트 투자 유망지는 어디일까? 첫째, 환승역과 기존 도심 중심지역이다. 2,3호선 환승역인 교대역이나 4호선과 국철 환승역인 이촌역, 2,5호선과 국철 환승역인 왕십리역, 그 리고 성수역 등지의 아파트는 기존의 인기지역은 아니지만 개발가능성이 상당히 높은 지역으로 가격 상승이 예상되는 지역들 중의 하나다. 도심으로의 진출입이 편리하고 서울이나 수도권, 지방 등으로 쉽게 이동할 수 있는 2개 노선 이상의 환승 역세권 주변 아파트는 주거수요가 많아 실거주용이나 투자용으로 알짜에 속한다. 기존 역세권과 함께 신설역세권도 투자자들의 관심이 높다. 오리~죽전간 분당선, 청량리~덕소간 중앙 선 복복선, 천안~병점간 수도권전철, 주안~인천간 경인선 복선화 등 역세권의 경우 교통여건이 좋아 지면서 대규모 편의시설도 들어서게 돼 꾸준한 시세상승을 기대할 수 있다. 지하철 역세권 가운데 평당가가 가장 높은 곳은 분당선 한티역 주변으로 서울지역 평균가격의 2배 수 준을 나타낸다. 이것은 한티역 주변에 노른자위로 꼽히는 진달래, 개나리, 도곡주공 등 재건축아파트 가 새로운 신규 밀레미니엄 아파트로 재탄생한 것이 주요한 요인이다.

둘째, 경전철 7개 노선 지역이다. 2017년까지 건설될 경전철 주변 수혜단지는 서부선과 신림선의 경우 동작구에 많이 모여 있다. 또한 목동선 및 동북선 및·면목선등이 뉴타운과 재개발 자역과 맞물려 좋은 지역임에 틀림없다.

셋째, 9호선 주변이다. 2009년 지하철 9호선이 개통되면 노량진, 흑석동이 새로운 역세권으로 떠오를 전망이다. 그동안 소외 지역으로 이루어진 9호선 노선등은 상당한 인기지역으로 들어설 가능성이 높다. 일명 강남노선이라 고 하는 9호선은 상당한 도약이 예상된다.

넷째, 신분당선 주변이다. 신분당선 연장선은 2010년 개통되는 신분당선(강남~정자)을 잇는 연장선으로 1차로 2014년까지 정자~ 광교까지 개통된다. 신분당선 연장선은 강남권을 지나는 노선으로 이들 수혜가 예상되는 판교신도 시, 용인수지, 광교신도시일대 지역발전에 큰 영향을 줄 것으로 보인다.

다섯째, 분당선 주변이다. 수도권 남부지역 교통난 해소를 위해 지난 1997년부터 1조5천여억원을 들여 7개공구로 나눠 추진되 고 있는 분당선 연장구간은 성남오리역-수원역까지 총연장 20.69㎞다. 당초 계획인 2008년에서 4∼5 년 늦어진 2012년 말이나 2013년에 개통될 전망이다. 연결지역도 죽전-신갈-기흥-상갈-영덕-영통-방 중-매탄-수원시청-매교-수원으로 연결된다.

상기와 같이 개발 가능성이 높은 지역을 예상해 보았다. 그러나 나머지 지역도 여러군데 있을 수 있 다. 그러나 아파트와 같은 부동산 투자는 항상 먼저 투자하는 자에게 행운을 가져다 준다. 아무리 좋은 시기와 지역을 이야기해도 내 자신이 관심이 없으면 아무 쓸모없는 모조품에 불과한 것이기 때문에 항상 지나간 뒤에 후회하는 것이다. 필자의 수십년간의 경험으로 판단컨대 지금이야 말로 개발 가능성 높은 지역을 중심으로 아파트를 갈 아탈 때라는 것이다. 대선 이후 내년 3월 이후에 아파트를 구입하려고 한다면 자칫 기회를 또다시 놓 칠 수 있는 것이다. 최근 2-3년간 아파트 가격이 너무 올라 사지 못했다면 다시 올 수 없는 기회기 지금의 시기임을 잊지 말자. 특히 강남권 재건축 아파트와 신도시 예상 주변 다세대주택이나 농가주 택, 그리고 임야등 부동산 투자에 적극 관심을 가지고 접근해보자. 인생의 방향을 바뀔 수 있는 기회는 자주오지 않는다.

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