http://blog.drapt.com/muzige/2413571176231896910

 

최근 여론에서 부동산 가격에 엄청난 관심이 있는것 같다. 문제는 현제의 정책이 앞으로 6개월을 가지 못한는 정책이라는데 한계가 있다. 얼마전 신년 기자회견..정말 아직도 정신 못 차리는 것 같다. 2007년 대통령 신년사....경제 정책에 관련된 사항은 모두 뜬 구룸 잡는 이야기 하는것을 보면 또 2007년 어떤 태풍이 불것인지 겁이 난다. 우선 대통령 새해 한마디 출발이 부동산 잡겠다... 꼭 잡힐 것이다. 그럼 문제는 어떻게.. 어떤 정책 가지고가 없다. 정말 한심한것은 아직도 시장 기능을 국가 권력이면 무엇 이든지 할수 있다는 이 잘못된 생각과 아집이 한국 경제 그동안 집권 4년동안 망가 뜨린것 아닌가 ?

또한 2007년 1월11일... 부동산 정책.. 막말로 이야기 하자면 이것은 부동산 정책이 아니라 부동산 폭등 정책이다. 왜 그런가 ? 물론 주된 내용은 1인 1대출... 세계 어느나라도 이러한 금융정책은 없다. 또한 이러한 금융 정책으로 정상적인 경제 활동이 될리 만무하다. 물론 현재 집을 가지고 있는 사람이야 무슨 효력 없겟지만 결국 서민만 죽이는 정채이며 또한 이정책으로 인해 주식시장이 먼저 크게 요동칠것이 뻔하며 이러한 도박적 부동산 정책은 2007년 10월까지 이판 사판식으로 계속될것으로 기대 되어진다.

문제는 부동산을 잡되 시장 기능으로 잡아야 된다는 사실을 모르고 있는것이다. 이제 1년 남은 임기 동안 경제 정책을 이판 사판식으로 할것은 뻔하지 않는가 ? 정권을 내 주느냐 재 창출이냐 엄청난 도박을 해야 되는 처지....심각한 문제는 2008년후 후우증으로 또 국민은 고난의 세월이 기다리고 있다고 보아야 한다.

우선 부동산을 인위적으로 잡을 려면 금융을 잡아야 되는데.. 이것은 이자율 인상/ 대출 규제등 초 강력 수단이 도원될수 밖에 없다. 그럼 소비는 급속 냉각되고 주식 시장은 또 한번 요동 칠것이 뻔하고 어째든 이판 사판식 정책이 기대 되어진다. 주식 시장도 아마 투자를 신중하게 접근해야 된다는 사실도 또 하나의 먹구름이 아닌가 싶다.

그럼 그 부동산 거품의 실체는 무엇 인가 ? 우선 지금 세계의 경제 학자들도 부동산 거품론에 대하여 완전이 상반된 이론을 주장하고 있다. 우선 1990년초 부터 세계 경제학의 주류를 이루엇던 "Supply Siders and Chicago Shool Economists" 와 "Keynesians" 들은 부동산 버블에 강한 회의감을 갖고 있으며 부동산 버블은 있을수 없다고 한다.

물론 일본의 부동산 폭락을 거품 붕괴로 보아야 하느냐 아니면 자연 스러운 수요와 공급 ( 시장 기능)의 붕괴로 보느냐 하는 시각도 상반되고 잇다고 보아진다. 문제는 모든 투자에 대한 가치 즉 Gold/Stocks/ Housing and Real Estate / Diamond등은 가치 산정을 정확히 할수 없으며 오직 Invisible Value에 의해서 결정 될수 밖에 없다고 보아진다.

결국 지금 한국의 아파트 가격을 단순이 많이 올라 거품이다 아니다 하는 논쟁은 경제학을 좀 공부하고 현실 경제에 대해 어느정도 상식을 가지고 잇는 사람의 입장에서 보면 한심하게 보일수 밖에 없어 보인다.

물론 집을 장만하지 못한 수요자나 부동산에 투자를 하지 못하고 주식에 투자하여 손해를 본 투자자 입장에 보면 부동산 가격은 거품이고 그 거품은 꺼져야 된다고 강하게 주장하는 것에 대해 일리는 있어 보인다. 왜냐 어짜피 부동산이나 주식이나 투자의 수익율 보고 투자를 하지 무슨 자선 사업을 할려고 투자하는 사람이 있겠는가 ?

지금의 일본 부동산 가격을 보면 약 14년간 불황을 겪으면서 거품이 꺼졌느니 아니니 하지만 현재 가격이 아직도 한국의 가격에 비할수 없이 높은 가격을 유지하고 있으며 최근 다시 가격이 상승하고 있다고 한다. 또한 현재 노정권 입장에서 보면 별에 별 부동산 정책을 내놓아도 가격이 잡히질 않으니 현재 부동산이 거품이며 그거품이 꺼질거 ( Bubble Bursts )라고 심리적으로 압박하여 가격을 잡을수 있다는 현실을 감안하면 조금은 이해가 간다고 할수 있다.

문제는 지금의 현실을 감안 할때 서울 및 수도권은 시장 기능의 상실로 인한 폭등이며 이러한 폭등은 2010년까지 지속 될수 밖에 없는 구조적 문제를 가지고 있다는 데 문제의 심각성이 있다. 즉 매년 서을 및 수도권에서 필요한 아파트는 약 36만 가구를 공급해야 되지만 2002년 부터 지금 까지 평균 12만 가구만 공급하여 폭등을 불러 일으킨 것을 보면 앞으로 50만가씩 2010년 까지 공급해도 가수요는 해결하지 못 할것으로 보인다.

또한 아파트 및 부동산 가격 폭등이 Psychological Confideance로 인한 소비 및 고용 창출을 가져오는 반면 인위적으로 부동산 폭등을 잡으려고 이자율 인상 및 규제를 취하면 실업 및 소비 둔화로 인한 경제의 여러가지 문제가 발생한다는 사실이며 이러한 억압 정책은 과거 러시아/ 독일에서 사회주의적 정책을 도입 했지만 결국 실패한 사례는 우리가 연구 해 볼만한 가치가 잇다고 하겟다.

결국 현재 노정권에서 추진하는 국가 공권력 관리하에서 추진하는 아파트 및 부동산 정책은 절대 성공할수 없으며 이로인한 문제의 심각성은 아마 길면 2년 ?F으면 현정권이 끝나기전 심각한 문제가 발생할수 밖에 없다고 보아진다. 특히 정부에서 국가 권력의 힘으로 밀어 부치는 사기업에 대한 아파트 분양가 규제는 엄청남 문제가 있음에도 불구하고 현재 시장에서의 부동산 폭등에 대한 엄청난 반감을 이용해 결국 포플리즘 정책으로 흘르는 것을 보면 한심하게 보인다.

물론 현재 어느 정치 세력이건 여론의 흐름을 거슬을수 없는 현실을 고려 할때 그 이후에 발생하는 문제도 함께 고려해야 함은 현정권에서 해야 되나 현실은 그렇지 못하다. 특히 현재 추진화는 시기업에 대한 아파트 원가 공개 문제만 하더라도 그것을 과연 사기업 까지 적용 해야 되느냐에 의심이 많으며 이로 파생되는 문제가 심각함에도 불구하고 포플리즘으로 밀어 붙이는 형국을 보면 앞이 막막하다고 하겠다.

만약 노정권이 초기 부터 부동산 문제를 유물론적 사고를 벗어나 자본주의적 사고에서 정책을 개발하고 추진했더라면 지금과 같은 심각한 문제가 발생하지 않앗을 것이다. 그리고 대통령이 국가 권력이면 무엇이든지 해결할수 있다는 잘못된 인식으로 대통령이 선두에서 너무 말을 많이해 정책적 Feasibility을 제한하는 모순적 행태는 정말 비난을 면치 못할 것으로 보인다.

만약 초기부터 부동산 정책을 공급과 세제를 겸비한 장기적 정책 및 로드맵을 가지고 접근하고 국가는 공영 개발 ( 주공/ 토공)을 통한 저소득층의 주거 안정에 중점을 두고 민간 부문은 좀더 자유롭게 재건축등을 통한 공급에 역점을 두었다면 지금과 같은 수요와 공급의 불일치로 인한 폭등은 잠재울수 있었던 것이 아쉬울 뿐이다.

또한 정부나 일부 무 주택자나 주식에 투자하여 손해를 본 투자자가 주장하는 주택은 오직 주거 개념이란 주장도 정말 이상론 적인 주장이 아닌가 싶다. 지금과 같이 고용이 불안정한 현실 및 퇴직후 정부에서 고작 노인들에게 지원하는 것이 완전 생활 빈곤층에 대한 월별 지원금 외에 분기별 6만 팔천원정도 지원밖에 없는데... 그럼 퇴직후 무엇을 가지고 자식 및 생활을 해야 되는지 명확한 답변을 할수 잇다면 과연 누가 부동산에 투자를 하겠는가 ?

따라서 현재 정부가 추진하는 반값 / 토지 영구 임대 아파트는 절대 성공할수 없다고 보아진다. 성공할수 없는 가장 큰 이유가 미약한 사회보장 제도. 사회보장 제도가 없는데 무슨 주택을 주거 개념으로 생각 해야 된다는 플라톤과 같은 이상론이 먹힐수 있다고 보는가 ? 분명히 명심해야 될것은 현재 정부가 모방하는 싱가폴 주택정책은 싱가폴 정부는 민간 부문의 주택/ 가격/ 분양 방식에는 절대 관여하지 않고 시장 기능에 의해서 모든것이 결정 된다는 사실을 보도 하고 있지 않느다는사실이다. 결국 정부가 싱가폴 방식을 다시 가공한 주택 정책은 2-3년후 엄청난 공급 부족 문제를 야기해 또한번 지금보다 더 큰 혼란이 온다는 사실도 명심해야 된다.

정부 및 일부 투자자는 그런 뜬구름 잡는 이상론 보다는 현실적으로 노후에 어떠한 정책으로 보장을 한다는 확실한 정책을 내놓아야 부동산을 잡을 수 잇다고 확신한다. 미국도 개인별 자금 운영을 보면 부동산 투자가 약 43%, 주식 투자가 32% 로 구성되어 있는 현실을 볼때 부동산 투자가 무조건 범죄라는 인식은 바뀌어야 한다고 보아진다.

결국 결론은 지금의 비수기에 또 정부의 강도가 제일 강하게 나타날때 아파트 및 부동산 매수가 적기라는 사실이다. 물론 이론의 여지가 잇다고 하겟다. 그이런은 집값이 폭등이 재연 또는 거품 붕괴 할 것이다. 이중 어느 이런이 맞을거라고 그 누구도 장담할수 없다. 다면 현재 시장 Facts & Forecast를 할때 제개인적 생각으로는 폭등 할수 밖에 없으며 그 시기는 2 분기 부터 다시 시작 할것이며 이렇게 되면 가격을 협상 가격이 아닌 독정 가격이 형성 된다는 사실이다. 따라서 지금은 협상하여 선택할수 있는 절호의 기회라고 보아진다.

개인적으로는 1976년 강남 바람이 불기 직전 투자에 대한 정확한 예측을 하였고 또한 그후 지속된 투자가 성공적으로 이루어져 주변의 많은 동료 및 관계자들이 빠른 시일내 성공할수 있도록 해 주변이나 나 자신 스스로 천부적인 예측 능력이 잇다고 믿는다. 부동산 투자에서 가장 필요한 것은 정확한 예측과 판단이 아닌가 싶다. 우리는 주변에서 투자를 망설여 좋은 기회를 놓쳐 후회하는 사람을 많이 본다.

나는 그런 분들에게 이런 말을 한다. 투자는 " 본인의 신뢰를 바탕으로 달리는 말의 등에 올라 타야 하며 또한 말을 멈추게 하는 지혜도 필요 하다고 " 한다.