http://blog.drapt.com/muzige/2413571176231896910

 

최근 여론에서 부동산 가격에 엄청난 관심이 있는것 같다. 문제는 현제의 정책이 앞으로 6개월을 가지 못한는 정책이라는데 한계가 있다. 얼마전 신년 기자회견..정말 아직도 정신 못 차리는 것 같다. 2007년 대통령 신년사....경제 정책에 관련된 사항은 모두 뜬 구룸 잡는 이야기 하는것을 보면 또 2007년 어떤 태풍이 불것인지 겁이 난다. 우선 대통령 새해 한마디 출발이 부동산 잡겠다... 꼭 잡힐 것이다. 그럼 문제는 어떻게.. 어떤 정책 가지고가 없다. 정말 한심한것은 아직도 시장 기능을 국가 권력이면 무엇 이든지 할수 있다는 이 잘못된 생각과 아집이 한국 경제 그동안 집권 4년동안 망가 뜨린것 아닌가 ?

또한 2007년 1월11일... 부동산 정책.. 막말로 이야기 하자면 이것은 부동산 정책이 아니라 부동산 폭등 정책이다. 왜 그런가 ? 물론 주된 내용은 1인 1대출... 세계 어느나라도 이러한 금융정책은 없다. 또한 이러한 금융 정책으로 정상적인 경제 활동이 될리 만무하다. 물론 현재 집을 가지고 있는 사람이야 무슨 효력 없겟지만 결국 서민만 죽이는 정채이며 또한 이정책으로 인해 주식시장이 먼저 크게 요동칠것이 뻔하며 이러한 도박적 부동산 정책은 2007년 10월까지 이판 사판식으로 계속될것으로 기대 되어진다.

문제는 부동산을 잡되 시장 기능으로 잡아야 된다는 사실을 모르고 있는것이다. 이제 1년 남은 임기 동안 경제 정책을 이판 사판식으로 할것은 뻔하지 않는가 ? 정권을 내 주느냐 재 창출이냐 엄청난 도박을 해야 되는 처지....심각한 문제는 2008년후 후우증으로 또 국민은 고난의 세월이 기다리고 있다고 보아야 한다.

우선 부동산을 인위적으로 잡을 려면 금융을 잡아야 되는데.. 이것은 이자율 인상/ 대출 규제등 초 강력 수단이 도원될수 밖에 없다. 그럼 소비는 급속 냉각되고 주식 시장은 또 한번 요동 칠것이 뻔하고 어째든 이판 사판식 정책이 기대 되어진다. 주식 시장도 아마 투자를 신중하게 접근해야 된다는 사실도 또 하나의 먹구름이 아닌가 싶다.

그럼 그 부동산 거품의 실체는 무엇 인가 ? 우선 지금 세계의 경제 학자들도 부동산 거품론에 대하여 완전이 상반된 이론을 주장하고 있다. 우선 1990년초 부터 세계 경제학의 주류를 이루엇던 "Supply Siders and Chicago Shool Economists" 와 "Keynesians" 들은 부동산 버블에 강한 회의감을 갖고 있으며 부동산 버블은 있을수 없다고 한다.

물론 일본의 부동산 폭락을 거품 붕괴로 보아야 하느냐 아니면 자연 스러운 수요와 공급 ( 시장 기능)의 붕괴로 보느냐 하는 시각도 상반되고 잇다고 보아진다. 문제는 모든 투자에 대한 가치 즉 Gold/Stocks/ Housing and Real Estate / Diamond등은 가치 산정을 정확히 할수 없으며 오직 Invisible Value에 의해서 결정 될수 밖에 없다고 보아진다.

결국 지금 한국의 아파트 가격을 단순이 많이 올라 거품이다 아니다 하는 논쟁은 경제학을 좀 공부하고 현실 경제에 대해 어느정도 상식을 가지고 잇는 사람의 입장에서 보면 한심하게 보일수 밖에 없어 보인다.

물론 집을 장만하지 못한 수요자나 부동산에 투자를 하지 못하고 주식에 투자하여 손해를 본 투자자 입장에 보면 부동산 가격은 거품이고 그 거품은 꺼져야 된다고 강하게 주장하는 것에 대해 일리는 있어 보인다. 왜냐 어짜피 부동산이나 주식이나 투자의 수익율 보고 투자를 하지 무슨 자선 사업을 할려고 투자하는 사람이 있겠는가 ?

지금의 일본 부동산 가격을 보면 약 14년간 불황을 겪으면서 거품이 꺼졌느니 아니니 하지만 현재 가격이 아직도 한국의 가격에 비할수 없이 높은 가격을 유지하고 있으며 최근 다시 가격이 상승하고 있다고 한다. 또한 현재 노정권 입장에서 보면 별에 별 부동산 정책을 내놓아도 가격이 잡히질 않으니 현재 부동산이 거품이며 그거품이 꺼질거 ( Bubble Bursts )라고 심리적으로 압박하여 가격을 잡을수 있다는 현실을 감안하면 조금은 이해가 간다고 할수 있다.

문제는 지금의 현실을 감안 할때 서울 및 수도권은 시장 기능의 상실로 인한 폭등이며 이러한 폭등은 2010년까지 지속 될수 밖에 없는 구조적 문제를 가지고 있다는 데 문제의 심각성이 있다. 즉 매년 서을 및 수도권에서 필요한 아파트는 약 36만 가구를 공급해야 되지만 2002년 부터 지금 까지 평균 12만 가구만 공급하여 폭등을 불러 일으킨 것을 보면 앞으로 50만가씩 2010년 까지 공급해도 가수요는 해결하지 못 할것으로 보인다.

또한 아파트 및 부동산 가격 폭등이 Psychological Confideance로 인한 소비 및 고용 창출을 가져오는 반면 인위적으로 부동산 폭등을 잡으려고 이자율 인상 및 규제를 취하면 실업 및 소비 둔화로 인한 경제의 여러가지 문제가 발생한다는 사실이며 이러한 억압 정책은 과거 러시아/ 독일에서 사회주의적 정책을 도입 했지만 결국 실패한 사례는 우리가 연구 해 볼만한 가치가 잇다고 하겟다.

결국 현재 노정권에서 추진하는 국가 공권력 관리하에서 추진하는 아파트 및 부동산 정책은 절대 성공할수 없으며 이로인한 문제의 심각성은 아마 길면 2년 ?F으면 현정권이 끝나기전 심각한 문제가 발생할수 밖에 없다고 보아진다. 특히 정부에서 국가 권력의 힘으로 밀어 부치는 사기업에 대한 아파트 분양가 규제는 엄청남 문제가 있음에도 불구하고 현재 시장에서의 부동산 폭등에 대한 엄청난 반감을 이용해 결국 포플리즘 정책으로 흘르는 것을 보면 한심하게 보인다.

물론 현재 어느 정치 세력이건 여론의 흐름을 거슬을수 없는 현실을 고려 할때 그 이후에 발생하는 문제도 함께 고려해야 함은 현정권에서 해야 되나 현실은 그렇지 못하다. 특히 현재 추진화는 시기업에 대한 아파트 원가 공개 문제만 하더라도 그것을 과연 사기업 까지 적용 해야 되느냐에 의심이 많으며 이로 파생되는 문제가 심각함에도 불구하고 포플리즘으로 밀어 붙이는 형국을 보면 앞이 막막하다고 하겠다.

만약 노정권이 초기 부터 부동산 문제를 유물론적 사고를 벗어나 자본주의적 사고에서 정책을 개발하고 추진했더라면 지금과 같은 심각한 문제가 발생하지 않앗을 것이다. 그리고 대통령이 국가 권력이면 무엇이든지 해결할수 있다는 잘못된 인식으로 대통령이 선두에서 너무 말을 많이해 정책적 Feasibility을 제한하는 모순적 행태는 정말 비난을 면치 못할 것으로 보인다.

만약 초기부터 부동산 정책을 공급과 세제를 겸비한 장기적 정책 및 로드맵을 가지고 접근하고 국가는 공영 개발 ( 주공/ 토공)을 통한 저소득층의 주거 안정에 중점을 두고 민간 부문은 좀더 자유롭게 재건축등을 통한 공급에 역점을 두었다면 지금과 같은 수요와 공급의 불일치로 인한 폭등은 잠재울수 있었던 것이 아쉬울 뿐이다.

또한 정부나 일부 무 주택자나 주식에 투자하여 손해를 본 투자자가 주장하는 주택은 오직 주거 개념이란 주장도 정말 이상론 적인 주장이 아닌가 싶다. 지금과 같이 고용이 불안정한 현실 및 퇴직후 정부에서 고작 노인들에게 지원하는 것이 완전 생활 빈곤층에 대한 월별 지원금 외에 분기별 6만 팔천원정도 지원밖에 없는데... 그럼 퇴직후 무엇을 가지고 자식 및 생활을 해야 되는지 명확한 답변을 할수 잇다면 과연 누가 부동산에 투자를 하겠는가 ?

따라서 현재 정부가 추진하는 반값 / 토지 영구 임대 아파트는 절대 성공할수 없다고 보아진다. 성공할수 없는 가장 큰 이유가 미약한 사회보장 제도. 사회보장 제도가 없는데 무슨 주택을 주거 개념으로 생각 해야 된다는 플라톤과 같은 이상론이 먹힐수 있다고 보는가 ? 분명히 명심해야 될것은 현재 정부가 모방하는 싱가폴 주택정책은 싱가폴 정부는 민간 부문의 주택/ 가격/ 분양 방식에는 절대 관여하지 않고 시장 기능에 의해서 모든것이 결정 된다는 사실을 보도 하고 있지 않느다는사실이다. 결국 정부가 싱가폴 방식을 다시 가공한 주택 정책은 2-3년후 엄청난 공급 부족 문제를 야기해 또한번 지금보다 더 큰 혼란이 온다는 사실도 명심해야 된다.

정부 및 일부 투자자는 그런 뜬구름 잡는 이상론 보다는 현실적으로 노후에 어떠한 정책으로 보장을 한다는 확실한 정책을 내놓아야 부동산을 잡을 수 잇다고 확신한다. 미국도 개인별 자금 운영을 보면 부동산 투자가 약 43%, 주식 투자가 32% 로 구성되어 있는 현실을 볼때 부동산 투자가 무조건 범죄라는 인식은 바뀌어야 한다고 보아진다.

결국 결론은 지금의 비수기에 또 정부의 강도가 제일 강하게 나타날때 아파트 및 부동산 매수가 적기라는 사실이다. 물론 이론의 여지가 잇다고 하겟다. 그이런은 집값이 폭등이 재연 또는 거품 붕괴 할 것이다. 이중 어느 이런이 맞을거라고 그 누구도 장담할수 없다. 다면 현재 시장 Facts & Forecast를 할때 제개인적 생각으로는 폭등 할수 밖에 없으며 그 시기는 2 분기 부터 다시 시작 할것이며 이렇게 되면 가격을 협상 가격이 아닌 독정 가격이 형성 된다는 사실이다. 따라서 지금은 협상하여 선택할수 있는 절호의 기회라고 보아진다.

개인적으로는 1976년 강남 바람이 불기 직전 투자에 대한 정확한 예측을 하였고 또한 그후 지속된 투자가 성공적으로 이루어져 주변의 많은 동료 및 관계자들이 빠른 시일내 성공할수 있도록 해 주변이나 나 자신 스스로 천부적인 예측 능력이 잇다고 믿는다. 부동산 투자에서 가장 필요한 것은 정확한 예측과 판단이 아닌가 싶다. 우리는 주변에서 투자를 망설여 좋은 기회를 놓쳐 후회하는 사람을 많이 본다.

나는 그런 분들에게 이런 말을 한다. 투자는 " 본인의 신뢰를 바탕으로 달리는 말의 등에 올라 타야 하며 또한 말을 멈추게 하는 지혜도 필요 하다고 " 한다.

 

◐ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    하루가 다르게 치솟는 아파트값을 보면서 자본금이 부족한 서민들이나, 큰 평수로 넓혀 가기

    위한 서민들에게 도음을 드리고자 펜을 들었습니다.

    필자가 올 초부터 아파트가 내릴 것이라는 버블론자들을 강력하게 비판하며, 진정 서민들의

 

◐ 미래를 예측하는 데는 여러가지 가변성이 존재하지만 시세의 흐름과 정국의 상황, 과거의

    반복 되는 정체-폭등의 공식을 보면서 너무나 선명한 아파트 상승이 예견이 되어 하반기에

    폭등을 여러차례 언급하였습니다.

    실제로 제가 쓴 30여 차례의 장문의 글을 보면 부동산에 무지한 서민들에게 내 집 마련의

    확실한 신념을 드리고자 구체적으로 아파트 예측 시세까지 찍혀 있는 경우가 많습니다.

 

◐ 또한 단 6개월만에 2천회가 넘는 묻고 답하기란에서 용인시를 중심으로 수도권 모든 지역의

    3년 시세 예측을 금액까지 적어서 확신을 심어 드리고자 노력했습니다.

    결국 약간의 편차는 있지만 대부분의 예측은 현실로 드러나고 있으며, 오히려 그보다 더 높은

    수익률이 전개될 것으로 판단이 됩니다.

    제가 오죽하면 금기사항으로 여겨지는 내용 즉, 대출을 많이 받아서라도 내 집마련을 해야

    한다고 노래를 불렀겠습니까?

 

◐ 제 부로그에 매일 3-5천명이 들어 오셔서 수많은 정보를 바탕으로 내 집 마련에 성공하신

     것으로 판단이 되기 때문에 반 년 동안 잠을 설치면서 답글을 드린 것에 무한한 보람을

     느낍니다.

     본의 아니게 손해를 보신 분들이 있을 수도 있으니 그 분들께는 죄송하다는 말씀을 올립니다.

 

◐ 저는 점쟁이가 아닙니다.

     미래에 대한 예측은 허무맹랑한 추측이나, 주술적인 판단으로 불가능하며 수많은 자료와,

     이 자리에서 제 자랑을 늘여 놓으려고 그러는 것이 아니라 아파트를 매수함에 있어서

     미래에 대한 예측이 고도의 사고 작용이 필요하며, 또한 그러한 확신하에 매수해야

     최대한 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조하기 위해서입니다.

 

    매도자는 매물을 거두어 들이고 있으며 가련한 서민들은 넋을 잃고 뛰는 집값을 바라보고

    있습니다.

    이제라도 대출을 받아서 집을 사기 위하여 동분서주하시는 애우님들이 너무도 많으신 것

    같아서 미력하나마 도움을 드리기 위하여 제가 아는 선에서 몇 가지 묘책을 제시해 드릴테니

    지금이라도 실전에 적용하는데 참고 자료로 삼으시기 바랍니다.

 

◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 사실은 지금부터의 아파트 흐름은 폭등 가능성이

    점쳐지기는 하지만 국지적인 상승과 정체 폭등 하락 등이 함께 동반될 것으로 예측이 되니

    매수시에 지역과 아파트 선택이 중요하다는 점입니다.

 

 

 

◐ 대부분은 그 지역을 잘 알아야만 아파트 수익률을 얻을 것으로 생각 하시는 경우가 많은데

    천만의 말씀입니다.

    만일 이 말이 사실이라면 해당 지역 주민들과 부동산 사장님은 떼돈을 벌어야 하는데 오히려

    그 지역을 너무도 잘 알기 대문에 손해를 보는 경우도 매우 많습니다.

    여기서 가장 중요한 것은 그나마 시세 예측력이 가장 뛰어난 국민은행 시세의 과거 흐름을

    최근에는 국민은행 시세가 실거래가를 따라 잡을 수 없을 정도로 상승하고 있다는 점은

    참조하시고 상한가나 그보다 약간 높게 판단하시는 것이 정확한 시세입니다.

 

◐ 주식에서 특정 종목의 주식 그래프를 보면 해당 회사의 가치가 총망라 되어 있기 때문에

    전문가들은 시세 흐름을 꾸준히 연구 검토하여 투자 유무를 진단합니다.

    아파트는 주식보다도 시세 자체에 해당 아파트의 가치가 반영된 경우가 많고 유동적인 까닭에

    더욱 중요합니다.

    하지만 안타깝게도 아파트 하나 하나에 대하여 시세 흐름을 그래프나 모형으로 제시한 경우는

    거의 없습니다.

 

 

◐ 왜 과거와 현재 시세가 중요한지 아십니까?

    시세의 흐름은 그 지역의 가치와 미래의 발전 가능성, 입지, 교통 교육 환경 등의 제반 요소가

    즉 시세 흐름을 보면 그 아파트의 가치의 흐름을 알 수 있고, 불투명한 미래 가치를 가장

    정확하게 진단할 수 있는 투자의 정석입니다.

    그렇지만 안타깝게도 대부분의 서민들은 부분적인 요소에 신경을 쓸 뿐 아파트 시세 흐름에

    대한 공부에 매우 소극적입니다.

 

◐ 이는 제가 알기로는 대부분의 전문가들도 마찬가지입니다.

    아파트 시세 흐름은 그 아파트의 모든 것이 담겨 있는 보물 창고임에도 불구하고 이를

    등한시한 채 그 아파트에 대한 몇가지 평가 요소만을 가지고 미래 투자 수익률을 점치려고

    하기 때문에 기대치의 성과를 거두는 데 실패를 하게 됩니다.

    따라서 특정 지역의 아파트를 매수 하고자 할 때에는 단 하루라도 시간을 내셔서 아파트 시세

 

 

    물론 특정 아파트를 매수하고자 할 때에 상기에서 제시한 기간별로 시세 흐름을 검토하는

    것은 기본이며, 특정 상황에 따라서 기간의 중요도는 차이가 난다는 것을 알아야 합니다.

 

 

 

◐ 아파트의 본질적 가치를 파악하기 위한 필수 항목입니다.

    분양가에 비하여 3년시세가 높지 않은 아파트는 큰 문제점이 발생하지 않고 입지가

    유망하다면 매수 하는데 매우 좋은 여건입니다.

    주변 아파트에 비하여 분양가가 비쌀수록 미래의 가치는 더욱 높다고 할 수 있습니다.

    그렇기 때문에 현재 매수 하려는 아파트의 시세가 엇비슷할 경우에는 분양가가 높은

 

◐ 분양가가 높으면 당시에는 불리하게 작용할 수 있지만 보통의 경우는 분양가 가치만큼 단지

    여건이 조성되기 때문에 미래의 호재로 작용할 가능성이 매우 높습니다.

    분양가가 싸다고 좋은 것은 아닙니다.

    예를 들어서 최근 고가 아파트로 물망에 오른 파주 한라 비발디, 용인 공세 피오레, 은평 뉴타운,

    송도 포스코, 동탄 메트로 폴리스 등은 분양가에 걸맞는 단지 조성이 따를 경우 오히려 명품

    아파트로서 자리매김을 할 수도 있습니다.

 

 

- 3년시세-

 

     3년 동안의 시세 흐름은 그 아파트의 가치를 종합적으로 진단하는 핵심 요소입니다.

     만일에 3년동안 전혀 오름폭이 없다면 그 아파트는 철저하게 소외된 아파트로서 입지,

     발전 가능성, 관심도 등의 요소가 최악일 경우가 많기 때문에 매수하셔서는 안 됩니다.

     반대로 3년 동안 100% 이상 폭등한 아파트는 입지와 미래 발전 가능성에 매우 높은 비중을

     두고 분석을 해야 하며 만일 명품 아파트로서 이러한 요소를 갖추고 있다면 오른 폭만큼의

     상승이 따를 가능성이 큽니다.

 

◐ 그렇기 때문에 3년 상승이 높은 아파트가 명품 아파트로서 미래 3년간 오름폭 만큼 오를

     경우가 많습니다.

     강남, 분당, 용인, 일산, 파주, 동탄 등이 이에 해당하며 앞으로도 더욱 오를 가능성이 큰

     지역이기도 합니다. 

 

 

- 1년시세-

 

     보통의 경우 1년 시세 흐름이 높은 아파트는 그 다음 해에도 시세 상승이 이어 지거나

     2년 후에라도 오름폭만큼의 상승을 이어가는 경우가 많은 까닭에 1년 흐름이 좋은 경우도

     아파트 매수 여건으로 유망하다고 볼 수 있습니다.

     하지만 3년 시세보다 1년 시세가 높은 아파트는 뚜렷한 미래 가치가 존재하지 않는다면 

     위험성이 따를 수 있습니다.

     예를 들어서 최근 초급등한 평촌 꿈마을은 3년 시세보다 1년 시세가 압도하는 경우로 판교

     신도시의 후광이냐 거품이냐의 논란으로 뜨거운 지역입니다.

 

 

-6개월 시세-

 

    시장 상황이 상승 흐름일 경우에 다른 단지가 상승할지라도 오히려 조정을 맞을 가능성이

    크기 때문입니다.

    이런 아파트는 바로 매수 하기보다는 조정이 이어지는 시기를 살피면서 유망 아파트 위주로

    매수 하시는 전략이 주효합니다.

 

◐ 만일 많이 오른 아파트 중에서 6개월 시세가 3년 시세보다 높다면 매수할 경우 위험성이 큽니다.

     최근 입지가 좋은 수도권 옐로우칩 아파트 30평대 이상의 중대형 평형이 이에 해당합니다.

     서울의 성동구, 동작구, 송파구, 강서구, 용산구, 광진구, 서초구 등의 많은 아파트들이 이에

     해당하며 용인시, 파주시, 화성시, 수원시, 성남시, 안양시 등의 옐로칩 아파트 상당 부분이

     이에 해당합니다

     하지만 유리한 조건의 옐로우칩 아파트들이 오르지 않은 경우에는 상기 지역을 중심으로

     30평대 이상 중대형 평형 매수에 적극적일 필요가 있습니다.

 

 

 

     3년동안 소폭의 오름에 그치다가 3개월 시세가 오르는 아파트는 유망 지역일 경우 폭등

    가능성이 매우 큽니다.

    예를 들어서 서울은 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 전형적인 이 흐름을

    보이고 있으며 수도권은 화성시 병점, 구리시, 남양주시 덕소, 안산. 고양시 일부, 용인시

    보라지구 등이 이에 해당합니다.

 

    역으로 유망 지역임에도 불구하고 3년 상승이 거의 없는데 3개월 상승이 큰 폭으로 오르는

    중이면 급매 위주의 매수를 할 경우에 매우 높은 수익률을 거둘 수 있습니다.

 

 

 

 ◐ 고도의 매수 타이밍을 요망하는 경우로 초고수들나 흐름을 파악할 수 있을 정도로 매우

     만일 유망지역에서 부동산 평균 흐름으로 3년 시세가 이어지다가 갑자기 큰 폭의 상승을

     거두거나 3년동안 소외 지역임에도 불구하고 시세 상승이 10% 이상 오르는 아파트는 급등

     가능성까지 예견이 됩니다.

     1개월 시세는 잘못 진단하면 대세 상승으로 오인하여 매수를 했다가 낭패를 볼 수도 있기

      때문에 시세 흐름 자체를 맹신해서는 안되며 확신이 있을 경우에 뛰어 들어야 투자

     수익률을 이끌어 낼 수 있습니다.

 

 

 

    특히 주변 아파트는 모두 과거와 현재 시세를 파악해야 하며 동이나 구 시단위의 아파트

    중에서 비슷한 상황의 아파트를 골라서 몇 개 정도만 확인하셔도 많은 도움이 됩니다.

 

◐ 때에 따라서는 이웃 도시의 아파트 시세 검색도 필요하며 전철노선, 택지지구, 신도시, 평형,

    단지수, 입주년도 등의 테마별 시세 비교도 가치 창출에 많은 도움이 됩니다.

    예를 들어서 분당 신도시의 상승은 결국 1기 신도시인 고양시, 평촌시, 산본시의 신도시별

    테마에 따른 상승을 예견했으며 사실상 2기 신도시급의 신흥 주거타운인 동백의 부각은

    파주, 송도의 부상을 알리는 전주곡이었습니다.

    또한 분당선 연장선인 죽전-보정의 상승은 기어이 마북-신갈-구갈-서천-영통 일대의 아파트

    폭등을 유발하였고, 광교 신도시의 후광을 입은 용인 신봉, 성복, 동탄 상현동 수원 우만,

    매탄동의 상승이 정자동까지 시너지 효과를 가져오게 했습니다.

 

 

 현 시점에서 아파트를 매수 할 경우 매수 기술 7가지

 

 

     하지만 지나치게 자타가 인정하는 그런 곳의 청약에만 몰두한다면 결국은 치솟는 분양가와

     집값에 청약 자체마저 힘들 상황을 초래 할 수 있기 때문에 왠만큼 투자 가치가 있는

     곳이라면 인터넷 검색이나 묻고 답하기란을 통하여 과감하게 청약을 시도해야 합니다.

     분양은 비싸면 비싼만큼 싸면 싼만큼 가치가 따르는 것이지 무조건 저렴하다고 유망한 것은

     아니며 보통의 경우 3년 후에 분양가의 50% 이상의 수익률을 내기 때문에 당첨에 최고 우선

     순위를 두어야 합니다.

 

◐ 그런다음 유망 아파트로 갈아타는 전략이 청약을 아끼다가 모든 것을 잃는 경우보다 훨씬

    유리합니다.

    설령 수년을 기다린 후에 운 좋게 유망 지역에 당첨이 되었다고 하더라도 다른 곳 청약

    연후에 갈아타기 한 경우나 수익률은 차이가 나지 않다는 점을 깨달아야 합니다.

    지금 이라도 용인시, 수원시, 성남시, 파주시, 김포시, 화성 동탄, 일산, 인천 유망지역,

    서울 왠만한 곳 등에 과감하게 청약을 시도한다면 잃어버린 세월을 보상 받을 수도 있습니다.

 

 

 

      3년동안 오르지 않은 것은 생각하지 않고 최근 몇 천 올랐다고 매수 하지 않는다면 결정적인

     기회를 놓칠 수 있으니 지나친 욕심을 부리지 말고 매수에 적극적이어야 합니다.

     지금 이러한 흐름을 보이는 지역은 인천 일부, 안산, 시흥, 화성병점, 향남, 남양주 덕소,

     구리시, 하남시, 광주시 일부 서울 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 해당됩니다.

 

 

 

◐ 대출을 귀신보다도 무서워 하는 사람은 부동산으로 시세 차익을 올릴 수 없습니다.

     대출을 전혀 받지 않고 내 집을 마련했다고 자랑스럽게 말씀하시는 분들이 있는데, 역으로

     대출을  받아서 더 큰 평수의 아파트를 매수했다면 대출의 몇 배 혹은 몇십배의 시세 차익을

     거두었을 것입니다.

     결국 대출을 전혀 받지 않고 내집마련을 하는 것은 무조건 손해이며, 과거의 경우에 60%

     모두를 받고 투자를 한 사람이 최고의 수익률을 거두었다고 보시면 됩니다.

     통상적으로 30%-40%의 대출이 수익률과 심리적 안정성에서 가장 좋은 방법입니다.

 

◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점은 대출을 무조건 많이 받으라고 선동하는 것이 아니라

     대부분의 서민들이 투자 가치가 극히 떨어지는 아파트를 매수 하시는 경우가 많은데 그 중에

     가장 큰 요인의 하나가 대출을 활용하지 못하여 싼 아파트에 매달린다는 것입니다.

     자신이 감당할만큼의 대출이 이상적이지만 투자 가치를 따지시는 슬기로움도 병행했으면

 

 

◐ 매도자는 매도호가가 진짜의 시세인양 착각하기 쉽기 때문에 그 가격이 실제 거래가격으로

    착각을 합니다.

    특히 매도자 우위 장세인 아파트 상승기에는 실거래가와 매도 호가가 3억 기준으로 6천 이상

    벌어지는 경우도 흔하게 발생합니다.

    반드시 실제 거래된 가격을 확인하시고 매도호가와 실거래가의 차이가 3억 기준으로 6천

    매도 우위 장세에서 꼭 사고 싶은 상황이라면 매도호가와 실거래가의 중간 정도가 적정하며

    그렇지 않은 경우에는 과감하게 매수를 포기해야 합니다.

 

 

  

    아무리 유망 아파트가 자신을 유혹을 하더라도 즉흥 구매는 매우 위험하며 닥터 아파트의

    유무료 전문가들에게 매수 여부를 확인한 후에 매수를 하여야 최소한 손해를 보지는 않습니다.

    매수시에 미래가치, 대출 여부 등을 꼼꼼하게 체크하여 매수를 하시는 것이 바람직합니다.

 

 

 

     이웃 도시나 지역의 아파트들이 상승하고 있다면 결국은 소외된 지역까지 파급될 것이

     분명합니다.

     최근 흐름으로 보아서 이러한 흐름을 잘 읽고 아파트를 매수하신 다면 청약 이상으로 높은

     수익률을 거둘 아파트들이 상당히 존재하고 있습니다.

 

    특히 강남권, 용산권, 목동권, 분당, 용인 죽전, 동백, 일산, 수원, 동탄, 호평 등의 명품

    아파트들이 큰 폭의 확대 조짐을 보이고 있습니다.

    40평대 이상의 중대형 아파트를 잡을 절호의 기회일 수도 있기 때문에 명품 아파트를 매수

    하시는 것이 바람직합니다.

 

◐ 예를 들어서 한동안 주춤했던 죽전, 동백 택지 개발 지역의 명품 아파트 중대형 평형은 매우

    전망이 밝은대 분당 32평과 죽전 명품 32평의 가격 차이는 크지 않지만 분당과 죽전,동백의

    40-50평대 아파트 시세 차이가 매우 크기 때문에 죽전 명품 아파트의 투자 가치가 매우

    높다고 할 수 있습니다.

    이 경우에도 반드시 전문가의 도움을 바탕으로 아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다.

 

 

 

    정보는 곧 유망한 아파트를 선점하는 경쟁력입니다.

    자료가 풍부할수록 유익한 자료가 축적될수록 그 자료만큼이나 유망 지역의 아파트를 매수할

    수 있으며, 그 자료만큼이나 자신도 모르게 훌륭한 배경 지식을 샇을 수 있기 때문에 확신이

    있는 투자를 할 수가 있습니다.

    정보는 무형의 자산이지만 사슬풀린 프로메테우스처럼 날뛰는 짒값을 내것으로 만드는

    마이더스의 손이 될 수도 있습니다.

    검색을 생활화 하십시오.

    무지에서 벗어나는 가장 빠른 첩경이 애매모호한 정보를 알아 내기 위한 가장 큰 스승이 될

    수 있습니다.

 

    아파트는 아무 것이나 사도 오른다는 발상은 매우 위험합니다.

    물론 손해를 보는 경우는 많지 않지만 이왕이면 똑같은 금액을 투자 하여 높은 시세 차익을

    거둘 수 있는 것이 가장 효율적인 방법이라고 아니 할 수 없을 것입니다.

    특히 스스로를 부동산에 대하여 무지하다고 생각하시는 많은 서민들께서는 위에서 지적한

    실전적인 전략을 바탕으로 치솟는 아파트에 넋을 잃기 보다는 오히려 환희의 기쁨을 맛볼 수

    있는 기회로 삼았으면 합니다.

 

◐ 이제 더 이상 나랏일에 불철주야 애를 쓰시는 정부 기관에 화살을 돌리지 마시고 스스로가

    강력한 무기를 만들어 치솟는 집값의 험난한 파도를 뛰어 넘었으면 합니다.

    부디 성공하십시오.

 

    감사합니다.