잠실주공5단지 :: 닥터아파트 블로그

2006-10-15 10:36

잠실주공5단지에 대한 문답

♣ 잠실5단지의 위치가 어떤가요?

무엇보다 필요한 모든것이 단지로부터 100m이내에 있다는 것입니다.

즉 단지내,신천초등학교,2단지내 중고등학교,길건너 롯데백화점,롯데마트,제2롯데112층(예정),한강,올림픽대로,송파대로,지하철2호선,8호선 잠실역과 수도권 모든 시외버스가 모이는 환승정류장등 이모든것이 단지 바로옆에 있습니다.

또 가까이에 지하철9호선,서울외곽순환도로,테헤란로 5분,석초호수,올림픽공원등 최고의 교통,환경,교육(과거의8학군),편의시설 밀집지역이라 미래한국의 맨하탄이라 하겠습니다.

학군은 추후 서울최고의 지역답게 형성되리라 봅니다.

또한 휠체어를 타고 어디든지 갈수있는, 서울시내중 유일한지역이라 하겠습니다.

♣ 재건축은 언제나 되나요?

현재 정비구역지정과 기본계획이 확정되고,재건축 조합설립 추진위원회 인가가 난 상태이며, 이제 안전진단을 받아야 되겠지요?

얼마전 안전진단 검사를 나왔을때 주민들이 반대해서 안전진단신청이 반려된적이 있습니다, 주민들의 생각은 1:1재건축이나 상업지역이 되면 하자는 것이지요.

경기가 어려워지면 여러가지 억제책은 무력해 지는고로, 억제책은 부양책으로 바뀔수밖에 없습니다.

그래서 작금의 여러가지 규제책도 이제는 풀려야할 시기가 된듯하여 아마 머지않아 안전진단도 나겠지요.

그러면 그로부터 사업승인까지 2년, 이주및 착공 2년, 공사 3년, 해서 10년정도로 보면 될듯합니다.

♣ 종 구분과 용적율및 대지지분이란 어떤의미 인가요?

용적율이란 공법상 도시지역토지의 사용상 효율성과 도시환경의 쾌적성확보를 위하여 건물의규모(밀도)를 조정하기위한 목적으로 대지에대한 건물연면적의 비율을 규정해놓은 것입니다.

예를들면 대지 100평에 건평 200평이면 용적율은 200%가 되는것 입니다.

즉 재건축아파트가 일반주거 3종이면 층고 규제가없고, 용적율이 250%까지 허용되는고로, 같은 면적에 더 많은 집을 지을수있고, 층고규제가 없어서 동간거리가 멀어지게 되어 쾌적성이 더 좋아지게 되는것 이지요.

그러한 시각으로 5단지 35,36평을 보자면

대지지분 25평 * 용적율 250% = 62.5평, 즉 재건축을 했을때 62.5평의 지분이 되는것입니다,물론 내지분을 내가 다 찾아 먹는다는것은 아닙니다.

어떤이는 운이좋아 더 찾아먹을수도 운이 나쁘면 덜 찾아먹을수도 있을것입니다.

참고로 잠실주공5단지는

34평 (2280세대) = 대지지분23평

35평 ( 300세대) = 대지지분25평

36평 (1350세대) = 대지지분25평 입니다.

그리고 재건축을 함에 있어서 가장 중요한것은 무엇보다 소형평형의무비율이 완화되야 되겠지요.

♣ 몇평을 받을수 있나요?

몇평을 받을수있느냐 하는것은 사업승인시점의 의무비율과 개개인의 운등

현재시점에 단적으로 말할수없는 부분일것입니다.

다만 대지지분 자체가 큼으로 큰땅에 큰집을 지을수 있다는 분명한 원칙만을 믿고 투자하는 것입니다.

일반적인 다른 재건축아파트의 경우 34평정도면 대지 14평~16평 정도의 지분을 가지고있는것이 보통입니다. 15평 * 250% = 37~38평 정도밖에 안된다는것 이지요.

잠실주공5단지가 그래서 또 좋은것이지요.

♣ 리모델링얘기는 무엇인가요?

일반적인 아파트는 33평정도면 전용면적(대장,등기부기재면적)이 25.7평입니다만,

잠실주공5단지는 등기부기재면적이 31평~33평으로 기재되어있어 리모델링을 한다면 30%증축이 가능하여 전용31평~33평 * 1.3 = 전용 41~43평이라 분양평수 50평~53평이 된다는 계산이 나옵니다.

현재의 녹지공간도 아깝고해서 리모델링을 하자는분들도 많지만, 이 충분한 대지지분을 가지고 왜 리모델링을 하느냐는 생각들이 더 많은듯 합니다.

♣ 상업지역은 가능한가요?

상업지역은 1996년경 송파구청에서 추진한 것으로 2005년 서울시에 심의를 신청했다 반려된바 있습니다.

송파구는 타구에 비해 상업지역 비율이 많이 적습니다.

그래서 송파구의 가장 중심이고 3방향이 상업지역인 잠실5단지의 55%정도를 상업지역화해 명실상부한 송파구의 심장부로 할 필요성과 또 장미아파트 앞길을, 5단지의 중앙부분을 가로질러 2단지로 직진길을 내는 우회로를 만들어 잠실역의 혼잡을 분산시키려고 계획한 것입니다.

2005년 서울시 심의는 무산되었으나 송파구는 잠실역 사거리의 상업지역화는 꼭 필요하다하여 반드시 관철시키겠다는 강한 의지를 가지고 있습니다.

상업지역의 기본계획은 용적율 600%에 층고 150m로 잡혀있으며, 만약에 5단지가 상업지역이 된다면. 재건축후에 조합원이 배정받을수있는 평수의 1.4~1.5배정도를 더 받을수있으리라 보입니다.

물론 개발부담금은 조금 더 내야 되겠지요.

2006/9/27 류병국 씀