2006-10-15 10:36

http://blog.drapt.com/donimani/122211160876211105

잠실주공5단지에 대한 문답

♣ 잠실5단지의 위치가 어떤가요?

무엇보다 필요한 모든것이 단지로부터 100m이내에 있다는 것입니다.

즉 단지내,신천초등학교,2단지내 중고등학교,길건너 롯데백화점,롯데마트,제2롯데112층(예정),한강,올림픽대로,송파대로,지하철2호선,8호선 잠실역과 수도권 모든 시외버스가 모이는 환승정류장등 이모든것이 단지 바로옆에 있습니다.

또 가까이에 지하철9호선,서울외곽순환도로,테헤란로 5분,석초호수,올림픽공원등 최고의 교통,환경,교육(과거의8학군),편의시설 밀집지역이라 미래한국의 맨하탄이라 하겠습니다.

학군은 추후 서울최고의 지역답게 형성되리라 봅니다.

또한 휠체어를 타고 어디든지 갈수있는, 서울시내중 유일한지역이라 하겠습니다.

♣ 재건축은 언제나 되나요?

현재 정비구역지정과 기본계획이 확정되고,재건축 조합설립 추진위원회 인가가 난 상태이며, 이제 안전진단을 받아야 되겠지요?

얼마전 안전진단 검사를 나왔을때 주민들이 반대해서 안전진단신청이 반려된적이 있습니다, 주민들의 생각은 1:1재건축이나 상업지역이 되면 하자는 것이지요.

경기가 어려워지면 여러가지 억제책은 무력해 지는고로, 억제책은 부양책으로 바뀔수밖에 없습니다.

그래서 작금의 여러가지 규제책도 이제는 풀려야할 시기가 된듯하여  아마 머지않아 안전진단도 나겠지요.

그러면 그로부터 사업승인까지 2년, 이주및 착공 2년, 공사 3년, 해서 10년정도로 보면 될듯합니다.

♣ 종 구분과 용적율및 대지지분이란 어떤의미 인가요?

용적율이란 공법상 도시지역토지의 사용상 효율성과 도시환경의 쾌적성확보를 위하여 건물의규모(밀도)를 조정하기위한 목적으로 대지에대한 건물연면적의 비율을 규정해놓은 것입니다.

예를들면 대지 100평에 건평 200평이면 용적율은 200%가 되는것 입니다.

즉 재건축아파트가 일반주거 3종이면 층고 규제가없고, 용적율이 250%까지 허용되는고로, 같은 면적에 더 많은 집을 지을수있고, 층고규제가 없어서 동간거리가 멀어지게 되어 쾌적성이 더 좋아지게 되는것 이지요.

그러한 시각으로 5단지 35,36평을 보자면

대지지분 25평 * 용적율 250% = 62.5평, 즉 재건축을 했을때 62.5평의 지분이 되는것입니다,물론 내지분을 내가 다 찾아 먹는다는것은 아닙니다.

어떤이는 운이좋아 더 찾아먹을수도 운이 나쁘면 덜 찾아먹을수도 있을것입니다.

참고로 잠실주공5단지는

34평 (2280세대) = 대지지분23평

35평 ( 300세대) = 대지지분25평

36평 (1350세대) = 대지지분25평    입니다.

그리고 재건축을 함에 있어서 가장 중요한것은 무엇보다 소형평형의무비율이 완화되야 되겠지요.

♣ 몇평을 받을수 있나요?

몇평을 받을수있느냐 하는것은 사업승인시점의 의무비율과 개개인의 운등

현재시점에 단적으로 말할수없는 부분일것입니다.

다만 대지지분 자체가 큼으로 큰땅에 큰집을 지을수 있다는 분명한 원칙만을 믿고 투자하는 것입니다.

일반적인 다른 재건축아파트의 경우 34평정도면 대지 14평~16평 정도의 지분을 가지고있는것이 보통입니다. 15평 * 250% = 37~38평 정도밖에 안된다는것 이지요.

잠실주공5단지가 그래서 또 좋은것이지요.

♣ 리모델링얘기는 무엇인가요?

일반적인 아파트는 33평정도면 전용면적(대장,등기부기재면적)이 25.7평입니다만,

잠실주공5단지는 등기부기재면적이 31평~33평으로 기재되어있어 리모델링을 한다면 30%증축이 가능하여 전용31평~33평 * 1.3 = 전용 41~43평이라 분양평수 50평~53평이 된다는 계산이 나옵니다.

현재의 녹지공간도 아깝고해서 리모델링을 하자는분들도 많지만, 이 충분한 대지지분을 가지고 왜 리모델링을 하느냐는 생각들이 더 많은듯 합니다.

♣ 상업지역은 가능한가요?

상업지역은 1996년경 송파구청에서 추진한 것으로 2005년 서울시에 심의를 신청했다 반려된바 있습니다.

송파구는 타구에 비해 상업지역 비율이 많이 적습니다.

그래서 송파구의 가장 중심이고 3방향이 상업지역인 잠실5단지의 55%정도를 상업지역화해 명실상부한 송파구의 심장부로 할 필요성과 또 장미아파트 앞길을, 5단지의 중앙부분을 가로질러 2단지로 직진길을 내는 우회로를 만들어 잠실역의 혼잡을 분산시키려고 계획한 것입니다.

2005년 서울시 심의는 무산되었으나 송파구는 잠실역 사거리의 상업지역화는 꼭 필요하다하여 반드시 관철시키겠다는 강한 의지를 가지고 있습니다.

상업지역의 기본계획은 용적율 600%에 층고 150m로 잡혀있으며, 만약에 5단지가 상업지역이 된다면. 재건축후에 조합원이 배정받을수있는 평수의 1.4~1.5배정도를 더 받을수있으리라 보입니다.

물론 개발부담금은 조금 더 내야 되겠지요.

2006/9/27  류병국 씀

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2006-10-15 10:32

http://blog.drapt.com/donimani/122211160875975171

2006-10-15 10:20

http://blog.drapt.com/donimani/122211160875224656

개포주공 재건축 부담금 폭탄 맞나 | 1. 아파트 2006/07/25 10:24

http://blog.naver.com/kdg1210/50006749286

개포주공 재건축 부담금 폭탄 맞나   32평형 배정 땐 3억6000만원 부담    서울 강남구 개포주공아파트 13평형을 32평형으로 재건축하려면 조합원 당 3억6000만원을 부담해야 하는 것으로 조사됐다.  현재 13평형 시세 6억5000만원에 3억6000만원에 금융이자를 보태면 재건축 원가만 11억원을 웃돈다는 얘기다.  19일 개포지구 4단지 재건축추진위원회가 내놓은 재건축 시뮬레이션에 따르면 재건축 후 32평형을 배정받을 현재 13평형의 가구당 재건축부담금이 2억여원으로 추산됐다.  재건축추진위는 현재 80%인 용적률이 재건축에 따라 200%로 높이되 가구 수는 현재대로 짓는 것 것을 전제로 했다. 또 입주시점(2012년)의 아파트값은 도곡동 도곡렉슬의 현 시세에 연간 집값 상승률 3%를 적용해 13억원이 되는 것으로 가정했다.  이에 따라 조합원들이 내는 재건축부담금은 1명당 2억455만원이다. 장덕환 추진위원장은 “강남구는 최근 집값이 연 10% 이상 올랐다”며 “하지만 앞으로 가격이 안정될 것으로 보고 집값 비교 대상인 도곡렉슬의 상승률을 낮게 잡았기 때문에 부담금이 더 늘어날 수 있다”고 말했다.  여기에다 공사비 1억6000만원(평당 500만원×32평)을 보태야 한다. 재건축으로 늘어나는 용적률이 적어 일반분양분이 거의 없기 때문에 공사비가 고스란히 주민들 몫이다. 결국 조합원이 부담하는 총 비용은 3억6000만원을 웃돌게 마련이다.  개포동 1만3000여가구도 비슷한 처지  개포지구 내 다른 저층 단지들도 평형과 용적률이 비슷해 재건축부담금이 크게 다르지 않다. 개포지구에는 주로 10평대의 5층짜리인 8개 단지 1만3000여가구가 재건축을 추진하고 있다.  개포지구는 이같은 부담금 외에도 용적률이 재건축 추진에 발목을 잡고 있다. 주민들의 반발로 구청의 용적률 계획안(177%)이 결정되지 못해 사업이 지난해 말 중단됐다.  주민들은 용적률이 200% 이상돼야 한다고 주장한다. 강동구 고덕지구·둔촌주공, 송파구 가락시영 등 다른 저층 단지들은 최근 용적률 190%로 결정돼 사업을 재개했다.  조합원들이 우려하는 것은 크게 나빠진 투자성이다. 13평형에서 32평형으로 갈아타는 데 들이는 원가만 11억원을 넘을 정도로 부담이 커진 데다 당장 3억6000여만원을 현금으로 납부해야 하기 때문이다.  주공2단지 이영수 추진위원장은 “부담금과 공사비를 합친 3억6000여만원의 현금을 갖고 있는 주민이 얼마나 되겠느냐”며 “재건축을 못하겠다는 주민들이 늘어날 것 같다”고 말했다.  전문가들은 이같은 부담금이 입주 후 매매가에 고스란히 전가되고 인근 집값을 끌어올리는 부작용을 우려한다. 재건축컨설팅 업체인 J&K의 백준 사장은 “부담금 등 재건축에 들어간 비용이 집값에 반영돼 그 이하로는 떨어지지 않는 특성을 지닌다”고 말했다.  그러나 K건설 임원은 “부담금이 많아 투자성이 떨어졌지만 용적률 200%만 확보되면 사업은 할 수 있다”고 말했다. 강남 개포지구 재건축부담금 얼마나 될까 （32평형 재건축을 예상한 주공4단지 13평형 대상，가구당） 구분 금액 비고 종료시점 주택가격 11억7000만원 준공（2012년） 당시 공시가격（도곡동 도록렉슬 비슷한 평형대의 예상 집값 기준） 개시시점 주택가격 3억4650만원 추진위 구성（2003．12） 당시 공시가격 정상 집값 상승분 1억4140만원 2003년 12월부터 지난달까지 상승률 27．9％，앞으로 연간 3％ 적용 공사비 1억6000만원 평당 500만원 적용 기반시설부담금 1330만원 재건축으로 늘어나는 19평이 부과 대상 기부채납 용지 가격 2970만원 1평（전체 사업부지의 6．2％ 기부채납시） 개발이익 4억7910만원 종료시점 주택가격-개시시점 주택가격-정상 집값 상승분-공사비-기반시설부담금-기부채납 용지 가격 재건축부담금 2억455만원 부담금이 1억1000만원을 초과해 ［2000만원＋1억1000만원 초과분（3억6910만원）×50％］ 자료：개포주공4단지재건축추진위   저작권자: 중앙일보 조인스랜드

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