-재건축과 분양시장을 중심으로

<의미>

이번 대책은 재건축 시장과 분양시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상이 되며 재고시장의 경우 영향은 미미할 것으로 예상된다.

재건축 시장은 그 동안 강남 재건축의 장애물로 작용해왔던 소형의무비율이 완화됨에 따라 규제완화 기대에 따른 바닥권 거래가 이뤄질 것으로 예상된다. 다만 전체적인 가격 상승으로 돌아서기는 역부족으로 보인다.

분양시장의 경우 투기과열지구 해제로 수도권에서도 기존 주택시장, 분양시장에 이어 제 3의 시장인 분양권 전매시장이 열린다는 의미를 뜻한다. 그러나 초과수요가 여전한 수도권에서 분양권 시장은 주택경기 회복이라는 ‘약’과 주택경기 과열이라는 ‘독’이 동시에 상존해 추후 주택시장의 변수가 될 가능성이 높다.
 
<재건축 시장>

도심 내  공급 확대와 재건축 거래활성화를 위해 재건축 소형의무비율 완화, 용적률 상향조정, 임대주택의무비율 완화방안 도입된다.

이번 규제 완화로 1:1 재건축을 추진 중인 은마 아파트, 서초ㆍ반포 고밀도지구 등 중고층 단지들은 재건축에 숨통이 트이게 됐다.

그동안 소형의무비율에 묶여 일부 조합원이 기존에 살던 평수보다 더 낮은 평수로 가야하는 불합리한 측면이 있었다. 따라서 그동안 각종 규제에 묶여 사업을 중단했던 재건축 초기 단지들은 재건축 사업을 재개할 것으로 예상된다.

그러나 재건축은 부동산 가격 상승기에 사업의 매력이 높아지는 데, 지금처럼 하락기에는 수익성 확보가 불투명하기 때문에 일종의 ‘보험용’으로 안전진단이나 조합설립인가 등 초기관문만 통과하고 시장 추이를 관망하는 조합들도 나타날 것으로 예상된다.

이번 대책은 재건축 단지에는 상당한 호재로 작용하여 가격에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 이미 지난 주 말부터 소형의무비율 용적률 규제 완화 소식에 바닥권에서 거래가 어느 정도 이뤄지며 호가가 상승했다.

이는 ▲규제 완화를 기대한 저가 매수세 ▲낙폭과대(2006년 4분기 고점대비 20-30% 하락)에 따른 반발 매수세 ▲환율상승에 따른 해외교포들의 저가 매수세가 나타난 것으로 분석된다.

그러나 심각한 가계부채, 거시경제 악화, 연말이후 기업들의 구조조정 가능성, 글로벌 주택가격 하락 등을 감안할 때 전체적인 상승추세로 반전되기는 시장 에너지가 약한 편이다.

특히 재건축은 주거환경개선보다는 자본이득(캐피털게인)이 주요 목적인데 자본이득을 환수하기 위한 개발부담금제도가 여전히 시행되고 있어 수익성이 크게 개선되기는 어려울 것으로 분석된다.

본격적인 상승을 위해서는 ‘초급매물’이 소화된 뒤 추격매수가 나타나야 하나 투자심리가 냉각되어 있어 그런 현상이 나타날 가능성이 낮다.

따라서 이번 장세는 하락기에 나타난 기술적 반등 정도 예상된다. 실수요자들은 주택가격이 최근 하락에도 불구하고 몇 년간 급상승에 따른 가격 부담, 시장의 불확실성 등을 감안할 때 매수보다는 관망하는 자세가 필요할 듯하다.

<분양 시장>

수도권 투기과열지구와 투기지역 해제에 따른 LTV, DTI 상향조정, 분양권 전매허용으로 분양시장에 어느 정도 온기를 불어넣을 것으로 예상된다.

분양권 전매허용은 개인적으로 부동산을 유동화시키는 것으로 분양계약을 계속 유지하기 힘든 계약자들에게 퇴로를 열어주는 효과를 갖고 있다.

계약해지 민원에 시달리고 있는 건설업체들의 고충도 해소될 것으로 예상된다.

또 강남 3개구를 제외한 서울 강북 인기지역, 수도권 민간택지에서 비상한제 아파트는 계약 후 곧바로 전매 가능(상한제는 계약 후 1년)해져 분양권 웃돈(프리미엄) 거래 예상된다.

전매허용으로 인기단지에서는 모델하우스에 ‘떴다방‘(이동식 중개업소)이 출현하는 등 시장 혼탁 가능성이 있고 전매가 허용되는 민간택지가 전매가 불가능한 공공택지보다 투자자들의 관심이 쏠릴 수 도 있다.

그러나 기존 분양단지 중 입지가 나쁘거나 분양가가 높은 아파트의 경우 오히려 분양가 이하의 마이너스 분양권 매물이 출회되는 등 양극화 심해질 것으로 전망이다.

수도권 민간택지에서 분양권 전매가 허용됨에 따라 투자자들이 분양권 시장에 관심을 가질 가능성이 있다.

2,3주택자의 경우 ▲양도세 중과 규정이 적용되지 않고 ▲취득, 등록세 부담이 없으며 ▲환금성이 뛰어난 분양권 시장이 상대적으로 유리하기 때문이다.

분양권이 투자자들의 단기 시세차익을 겨냥한 투자 상품으로 이용될 경우 시장 과열로 이어질 가능성이 있다.

따라서 시장이 과열기미가 보일 경우 투기과열지구 및 투기지역을 선제적으로 조기 지정하는 등 탄력적인 대응이 필요하다.