2주택자 양도세 중과세 판단과 절세

2008-03-09 04:39

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세금상담을 하다보면 2주택자는 무조건 50%의 양도세율이 적용되는 줄 아는 사람들이 의외로 많다. 2주택자가 먼저 매도하는 주택이라 할지라도 중과세율이 아닌 일반세율(9~36% 단, 2년 이상 보유시)이 적용되는 경우가 많다. 이하에서는 2주택자의 중과세 판단과 중과세가 적용되지 않는 사유를 살펴보기로 하겠다. 본인이 중과세에 해당하는지 아니면 제외되는가는 기본적으로 아래 1에서의 판단을 먼저 하는 것이 좋다. 만약, 1에서 중과세에 해당한다면 아래 2의 중과세 제외사유에 해당하는가를 검토하여야 한다.

1. 중과세 판단: 주택 소재 지역과 기준시가에 따라 중과세 여부가 다르다.

2주택자는 아래 표와 같이 주택의 소재 지역과 기준시가에 따라 중과세 여부가 달라진다.

소재 지역	상황별 중과세 여부 판단
수도권․ 광역시 2채	․ 상황 1> 2채 모두 기준시가 1억원 초과 ☞ 먼저 매도하는 주택 중과세 ․ 상황 2>기준시가 1억원 이하 주택이 있는 경우 ․ ☞ 1억원 이하 주택을 먼저 매도하면 중과세 제외
수도권․ 광역시 1채 그 이외 지역 1채	․ 상황 1>수도권․ 광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억원 초과하고 수도 권․ 광역시 소재 주택의 기준시가가 1억원 초과인 경우 ☞ 먼저 매도하는 주택은 중과세 ․ 상황 2> 수도권․ 광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억원 이하인 경우 ☞ 어느 것을 매도하건 중과세 제외 ․․ 상황 3> 수도권․ 광역시 소재 주택의 기준시가가 1억원 이하인 경우 ☞ 1억원 이하 주택을 먼저 매도하면 중과세 제외
수도권․ 광역시 이외 지역에 2채	․ 상황 1> 2채 모두 기준시가 3억원 초과시 ☞ 먼저 매도하는 주택 중과세 ․ 상황 2> 기준시가 3억원 이하 주택이 1채 이상 있는 경우 ☞ 어느 것을 매도하건 중과세 제외

※ 수도권(서울․ 경기․ 인천)과 광역시(부산․ 대구․ 대전․ 광주․ 울산)

※ 수도권과 광역시 소재 기준시가 1억원 이하 주택: ‘도시및주거환경정비법’상 정비구역으로 지정․ 고시된 경우는 제외

수도권과 광역시에 2주택을 소유한 경우로서 2채 모두 기준시가 1억원을 초과하면 먼저 매도하는 것은 중과세(50%의 양도세율)된다. 그러나 2채 중 1채가 기준시가 1억원 이하라면 매도순서에 따라 중과세 여부가 달라진다. 기준시가 1억원 이하인 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과세를 적용하지 않는다(9~36%의 양도세율, 단, 2년 이상 보유시). 그러나 기준시가 1억원을 초과하는 주택을 먼저 매도하면 50%의 양도세율이 적용된다.

수도권과 광역시에 1채와 그 이외의 지역에 1채를 소유한 경우에는 수도권과 광역시 이외의 지역 소재 주택이 기준시가 3억원 이하이면 어느 주택을 매도하건 모두 중과세를 적용하지 않는다. 그러나 수도권과 광역시 이외 지역에 소재하는 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에는 수도권과 광역시 소재 주택의 기준시가 1억원 이하이어야 중과세를 적용받지 않는다. 이때 기준시가 1억원 이하인 주택을 먼저 매도하여야만 중과세를 적용하지 않는 점에 주의하여야 한다. 만약 수도권․ 광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억원 초과하고 수도권․ 광역시 소재 주택의 기준시가가 1억원 초과하면 먼저 매도하는 주택은 중과세를 적용받는다.

수도권이나 광역시 이외의 지역에 주택 2채만을 소유한 경우로서 2채 모두 기준시가가 3억원을 초과하면 먼저 매도하는 주택은 50%의 양도세율이 적용된다. 그러나 2채 중 1채가 기준시가 3억원 이하라면 어느 주택을 먼저 매도하여도 중과세를 적용하지 않는다.

2. 소재 지역과 기준시가에 상관없이 중과세를 제외하는 경우에 해당하는지를 검토하라.

세법에서는 일정한 사유로 2주택이 된 경우 중과세를 제외하고 있다. 대표적인 중과세 제외 사유는 일시적 2주택․ 노부모 봉양․ 혼인․ 근무상의 형편․ 감면주택소유 등이다.

1주택자가 새로운 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 새로 취득한 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 매도하면 중과세를 적용받지 않는다. 1년을 넘겨서 매도하면 원칙적으로 중과세 대상이다. 다만, 앞서 설명한 소재지역과 기준시가에 따라 중과세를 적용받지 않을 수 있다. 또한 새로 취득한 주택의 취득일로부터 1년 이내에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하거나 법원에 경매 신청한 경우에는 1년이 지나서 매도하더라도 중과세를 제외한다.

1주택을 소유한 노부모(남자는 60세 이상, 여자는 55세 이상)와 합침으로써 2주택이 되거나 1주택자끼리 혼인함으로써 2주택이 된 경우에는 합친 날 또는 혼인일로부터 5년 이내에 매도하면 중과세를 제외한다. 세대원 중 일부가 근무상의 사유로 다른 시․ 군으로 이전하기 위하여 1주택을 취득함으로써 2주택이 된 경우에는 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 매도하여야 중과세를 적용받지 않는다. 2001.5.23일부터 2002.12.31일(서울 등 이외는 2003.6.30일까지)사이에 최초로 분양 계약을 체결하고 취득한 주택 등은 양도세 감면을 받을 수 있다. 이러한 감면 주택과 일반 주택 1채를 소유하고 있는 경우에도 어느 주택을 매도하건 양도세 중과세를 제외하고 있다.

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