근로자가 주택 매입시 절세효과 있는 대출 활용하기

2008-03-09 04:41

http://blog.drapt.com/deuk53/2549581205005268624

재개발 또는 재건축 예정 주택 1채만을 소유한 사람은 해당 주택을 매도할 때 구입시기와 처분시기에 따라 양도세 비과세가 다름을 주의해야 한다. 구체적으로 재개발 또는 재건축 주택의 양도세 비과세는 매입시기가 관리처분계획인가일 이전인가 이후인가 여부와 매도시기가 완성일 이전인가 이후인가에 따라 다르다.

1. 관리처분계획인가일 이전에 매입한 경우

재개발․재건축 예정 주택을 관리처분계획인가일 이전에 매입한 경우에는 완성일 이전에 처분하는가 완성일 이후에 처분하는가에 따라 양도세 비과세요건이 다르다.

1) 완성일 이전에 매도시 양도세 비과세 요건

이때는 아래 그림과 같이 3가지 요건을 모두 갖추어야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 첫째, 관리처분계획인가일에 비과세요건을 갖추어야 한다. 즉 매입일로부터 관리처분계획인가일까지 3년 이상 보유(서울․과천․5대신도시지역은 2년 이상 거주 추가)하였어야 한다. 둘째, 관리처분계획인가일에 다른 주택이 없어야 한다. 셋째, 매도일에 다른 주택이 없어야 한다.

만약, 위의 3가지 조건 중 어느 하나라도 어긋나는 경우에는 양도세 비과세를 받을 수 없게 된다.

[사례] K씨는 2006년 1월 5일에 재개발예정주택 A를 구입하였고, A주택은 2007년 10월에 관리처분계획인가가 났다. K씨는 A주택에 1년간 거주하였다. K씨가 A주택을 2009년 1월 5일 이후부터 완성일 이전에 매도할 때 양도세 비과세는?

답> 관리처분계획인가일 시점에 비과세요건(3년 이상 보유, 서울 등은 2년 이상 거주 추가)을 충족하지 못하였으므로 양도세 비과세를 못 받는다.

2) 완성일 이후에 매도할 경우

관리처분계획인가일 이전에 구입하여 완성일 이후에 매도할 때 양도세 비과세 판단은 재건축․재개발 이전 주택의 취득일부터 매도일까지의 보유기간 및 거주기간을 기준으로 한다. 즉, 공사기간도 포함하여 양도세 비과세를 판단한다.

[사례] K씨는 경기도 의왕시에 있는 재건축 예정 주택 A를 2005년 1월에 매입하였다. A는 2006년 1월에 관리처분계획인가가 났고 2008년 10월에 완성된다. 2008년 10월에 완성되자 마자 매도할 때 양도세는?

답> 최초 취득일(2005년 1월)부터 매도일까지의 기간이 3년 이상이므로 양도세를 비과세 받을 수 있다.

2. 관리처분계획인가일 이후 매입한 경우(조합원입주권을 매입한 경우)

관리처분계획인가일 이후 매입한 경우 즉, 재건축 또는 재개발 조합원입주권을 매입하여 완성일 이전에 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 없다. 그러나 완성일 이후에 매도할 때는 완성일 이후부터 매도일까지의 기간에 1주택자의 양도세 비과세 요건을 갖추어야 비과세를 받는다. 이때 주의할 사항은 최초 취득일부터 완성일까지 기간은 양도세 비과세 판단시 배제한다는 점이다. 즉, 완성일 이후의 보유기간과 거주기간을 기준으로 양도세 비과세를 판정하여야 한다.

[사례] K씨는 재건축조합원입주권 A(경기도)를 2006년 5월에 취득하였다. 재건축 완성일은 2008년 10월이다. 만약, 완성일 이후인 2009년 7월에 매도하면 양도세는?

답> 완성일로부터 매도일까지의 기간이 3년 미만이므로 양도세 비과세를 받을 수 없다.

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2주택자 양도세 중과세 판단과 절세 |꼭알아야한다(세법)

2008-03-09 04:39

http://blog.drapt.com/deuk53/2549581205005166834

세금상담을 하다보면 2주택자는 무조건 50%의 양도세율이 적용되는 줄 아는 사람들이 의외로 많다. 2주택자가 먼저 매도하는 주택이라 할지라도 중과세율이 아닌 일반세율(9~36% 단, 2년 이상 보유시)이 적용되는 경우가 많다. 이하에서는 2주택자의 중과세 판단과 중과세가 적용되지 않는 사유를 살펴보기로 하겠다. 본인이 중과세에 해당하는지 아니면 제외되는가는 기본적으로 아래 1에서의 판단을 먼저 하는 것이 좋다. 만약, 1에서 중과세에 해당한다면 아래 2의 중과세 제외사유에 해당하는가를 검토하여야 한다.

1. 중과세 판단: 주택 소재 지역과 기준시가에 따라 중과세 여부가 다르다.

2주택자는 아래 표와 같이 주택의 소재 지역과 기준시가에 따라 중과세 여부가 달라진다.

소재 지역	상황별 중과세 여부 판단
수도권․ 광역시 2채	․ 상황 1> 2채 모두 기준시가 1억원 초과 ☞ 먼저 매도하는 주택 중과세 ․ 상황 2>기준시가 1억원 이하 주택이 있는 경우 ․ ☞ 1억원 이하 주택을 먼저 매도하면 중과세 제외
수도권․ 광역시 1채 그 이외 지역 1채	․ 상황 1>수도권․ 광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억원 초과하고 수도 권․ 광역시 소재 주택의 기준시가가 1억원 초과인 경우 ☞ 먼저 매도하는 주택은 중과세 ․ 상황 2> 수도권․ 광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억원 이하인 경우 ☞ 어느 것을 매도하건 중과세 제외 ․․ 상황 3> 수도권․ 광역시 소재 주택의 기준시가가 1억원 이하인 경우 ☞ 1억원 이하 주택을 먼저 매도하면 중과세 제외
수도권․ 광역시 이외 지역에 2채	․ 상황 1> 2채 모두 기준시가 3억원 초과시 ☞ 먼저 매도하는 주택 중과세 ․ 상황 2> 기준시가 3억원 이하 주택이 1채 이상 있는 경우 ☞ 어느 것을 매도하건 중과세 제외

※ 수도권(서울․ 경기․ 인천)과 광역시(부산․ 대구․ 대전․ 광주․ 울산)

※ 수도권과 광역시 소재 기준시가 1억원 이하 주택: ‘도시및주거환경정비법’상 정비구역으로 지정․ 고시된 경우는 제외

수도권과 광역시에 2주택을 소유한 경우로서 2채 모두 기준시가 1억원을 초과하면 먼저 매도하는 것은 중과세(50%의 양도세율)된다. 그러나 2채 중 1채가 기준시가 1억원 이하라면 매도순서에 따라 중과세 여부가 달라진다. 기준시가 1억원 이하인 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과세를 적용하지 않는다(9~36%의 양도세율, 단, 2년 이상 보유시). 그러나 기준시가 1억원을 초과하는 주택을 먼저 매도하면 50%의 양도세율이 적용된다.

수도권과 광역시에 1채와 그 이외의 지역에 1채를 소유한 경우에는 수도권과 광역시 이외의 지역 소재 주택이 기준시가 3억원 이하이면 어느 주택을 매도하건 모두 중과세를 적용하지 않는다. 그러나 수도권과 광역시 이외 지역에 소재하는 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에는 수도권과 광역시 소재 주택의 기준시가 1억원 이하이어야 중과세를 적용받지 않는다. 이때 기준시가 1억원 이하인 주택을 먼저 매도하여야만 중과세를 적용하지 않는 점에 주의하여야 한다. 만약 수도권․ 광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억원 초과하고 수도권․ 광역시 소재 주택의 기준시가가 1억원 초과하면 먼저 매도하는 주택은 중과세를 적용받는다.

수도권이나 광역시 이외의 지역에 주택 2채만을 소유한 경우로서 2채 모두 기준시가가 3억원을 초과하면 먼저 매도하는 주택은 50%의 양도세율이 적용된다. 그러나 2채 중 1채가 기준시가 3억원 이하라면 어느 주택을 먼저 매도하여도 중과세를 적용하지 않는다.

2. 소재 지역과 기준시가에 상관없이 중과세를 제외하는 경우에 해당하는지를 검토하라.

세법에서는 일정한 사유로 2주택이 된 경우 중과세를 제외하고 있다. 대표적인 중과세 제외 사유는 일시적 2주택․ 노부모 봉양․ 혼인․ 근무상의 형편․ 감면주택소유 등이다.

1주택자가 새로운 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 새로 취득한 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 매도하면 중과세를 적용받지 않는다. 1년을 넘겨서 매도하면 원칙적으로 중과세 대상이다. 다만, 앞서 설명한 소재지역과 기준시가에 따라 중과세를 적용받지 않을 수 있다. 또한 새로 취득한 주택의 취득일로부터 1년 이내에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하거나 법원에 경매 신청한 경우에는 1년이 지나서 매도하더라도 중과세를 제외한다.

1주택을 소유한 노부모(남자는 60세 이상, 여자는 55세 이상)와 합침으로써 2주택이 되거나 1주택자끼리 혼인함으로써 2주택이 된 경우에는 합친 날 또는 혼인일로부터 5년 이내에 매도하면 중과세를 제외한다. 세대원 중 일부가 근무상의 사유로 다른 시․ 군으로 이전하기 위하여 1주택을 취득함으로써 2주택이 된 경우에는 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 매도하여야 중과세를 적용받지 않는다. 2001.5.23일부터 2002.12.31일(서울 등 이외는 2003.6.30일까지)사이에 최초로 분양 계약을 체결하고 취득한 주택 등은 양도세 감면을 받을 수 있다. 이러한 감면 주택과 일반 주택 1채를 소유하고 있는 경우에도 어느 주택을 매도하건 양도세 중과세를 제외하고 있다.

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근로자가 주택 매입시 절세효과 있는 대출 활용하기 |꼭알아야한다(세법)

2008-03-09 04:35

http://blog.drapt.com/deuk53/2549581205004901535

실제 주택을 매입할 때 100% 본인자금으로 하는 예는 흔하지 않고 통상 매입가격의 40~60%정도는 대출을 활용한다. 대출상품의 종류가 다양하고 복잡해서 어떤 대출상품을 선택하는가에 따라 실질적인 차입비용이 달라질 수 있는데 특히 국민주택기금 등의 정책적으로 지원하는 대출상품을 활용하면 낮은 이자율과 연 최고 1천만원까지 소득공제 혜택까지 얻을 수 있어 유용하다.

소득공제를 받을 수 있는 대표적인 대출상품으로는 근로자․ 서민 주택구입자금대출과 주택금융공사의 보금자리론(또는 e-모기지론)과 시중은행의 주택담보대출이 있다. 이 상품들이 무조건 소득공제혜택을 얻을 수 있는 것은 아니므로 공제요건을 잘 알아둘 필요가 있다. 이하에서는 대표적인 담보대출상품과 소득공제 조건들에 대하여 간략하게 살펴보기로 한다.

◆ 2천만원 이하의 근로자가 3억원 이하 주택 구입시 근로자․ 서민구입자금대출을 활용하라.

부부합산 연소득(상여금 등 제외)이 2천만원 이하인 무주택 세대주가 주택가격 3억원 이하의 주택(전용면적 85㎡ 이하의 주택)을 구입할 경우에는 국민주택기금에서 지원하는 “근로자․ 서민주택구입자금대출“을 이용해볼만 하다. 근로자․ 서민주택구입자금대출은 금리측면에서 타 대출상품보다 유리할 뿐 아니라 소득공제로 인한 절세효과도 추가로 얻을 수 있다. 대출한도는 최대 1억원이고, 대출금리는 연 5.2%(정부고시에 따라 변동, 자녀수 3인 이상이면 4.7%)으로 중도상환수수료가 없다는 장점도 있다. 상환기간은 20년(1년거치 19년 상환, 3년거치 17년 상환)이다.

◆ 주택금융공사의 보금자리론(또는 e-모기지론)과 시중은행의 주택담보대출

6억원 이하의 주택을 매입하려는 무주택자라면 주택금융공사의 ‘보금자리론’이나 ‘e-모기지론’을 활용해볼만하다. 대출금액이 최고 3억원(LTV:65%~70%, DTI:33%~40%)까지 가능하며 10년~30년 만기의 장기 고정금리상품으로 금리상승시에 유리한 상품이다. 적용금리는 상환기간 등에 따라 최저 5.95%~6.4%이다. 보금자리론을 인터넷으로 신청하는 ‘e-모기지론‘은 0.2%까지 추가 금리할인 혜택을 받을 수 있다. 주의할 사항은 중도상환시 상환원금의 1%~2%(1년 이내: 2%, 3년 이내: 1.5%, 5년 이내: 1%)의 중도상환수수료를 물게 된다는 점이다.

이에 반하여 시중은행의 주택담보대출은 3년에서 30년까지의 상환기간에 연 5.5%~6.7%의 변동금리(변동금리와 고정금리 혼합상품 등도 존재)를 적용하고 있다. 대출한도는 담보대출인정비율(LTV, 40%~60%)와 총부채상환비율(DTI, 40%) 이내로 금액 제한은 없다. 3년 이내 중도상환시에는 기간에 따라 통상 상환금액의 0.5%~2%의 수수료를 내야 한다.

◆ 소득공제를 받으려면 요건을 갖추어야 한다.

근로자․ 서민 주택구입자금대출, 주택금융공사의 보금자리론(또는 e-모기지론), 시중은행의 주택담보대출이 모두 소득공제를 받을 수 있는 것은 아니다. 소득공제를 받으려면 아래의 표와 같이 차입자가 무주택 세대의 근로자인 세대주이어야 하고, 구입하려는 주택도 전용면적 85㎡ 이하(25.7평, 통상 분양평수 33~34평)이고 기준시가(공시가격) 3억원 이하인 주택(또는 분양권, 조합원입주권)이어야 한다. 또한 상환기간과 차입시기 등의 요건을 모두 갖추어야 한다. 공시가격은 주택 소재지의 해당 시․ 구․ 군청 또는 건설교통부에서 확인할 수 있다.

소득공제 요건
차입자	무주택 세대의 근로자인 세대주
구입주택	전용면적 85㎡ 이하이고 기준시가(공시가격) 3억원 이하인 주택(또는 분양권, 조합원입주권)을 구입할 것
차입자	무주택 세대의 근로자인 세대주일 것
상환기간	거치기간 포함하여 15년 이상일 것(거치기간은 3년 이하일 것)
차입기한	소유권이전등기일로부터 3개월 이내까지 차입할 것

주의할 사항은 2주택 이상을 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 지급한 이자상환액은 공제받지 못한다는 점이다.

◆ 소득공제로 인한 절세효과는?

소득공제혜택으로 인한 절세효과는 차입자의 소득규모와 이자상환액에 따라 다르다. 일반적으로 근로자․ 서민주택구입자금대출은 최고 0.5%정도의 금리인하 효과가 있고 보금자리론과 시중은행의 주택담보대출은 최고 1~2% 정도의 금리인하효과가 있다. 연소득(상여금 등 제외) 2천만원 이하인 자가 적용받는 소득세율(주민세 포함)은 대부분 0% 또는 8.8%(일부는 18.7%의 세율)이어서 근로자․ 서민주택구입자금대출을 활용하는 경우 매년 한 달치 이자 금액 정도의 절세효과를 볼 수 있다. 예를 들어 근로자․ 서민주택구입자금대출로 5천만원을 차입할 경우 처음 5년간 매년 평균 약 240만원 정도의 이자가 발생하는데 절세효과는 매년 0원(소득세를 내지 않는 경우) 또는 21만원(240만원×8.8%) 정도의 절세 효과를 볼 수 있다.

소득세율 최고 18.7%(주민세율 포함)를 적용받는 연봉 4천만원을 받는 직장인이 e-모기지론으로 1억원(6.15%, 20년 만기)을 대출받아 주택을 구입할 경우 처음 5년간 매년 평균 약 600만원의 이자가 발생한다. 이때 소득공제요건을 갖추었다면 매년 약 112만원(=600만원×18.7%)을 절세할 수 있고 실질이자율은 약 1.1% 낮은 5.05%정도가 된다.

◆ 장기주택마련저축․ 청약저축․ 근로자주택마련저축․ 국민주택임차차입금이 있는 경우 소득공제액이 줄어든다.

장기주택마련저축이나 청약저축 또는 근로자주택마련저축을 불입하고 있거나 국민주택임차차입금이 있으면 주택담보대출 이자상환액에 대한 소득공제액이 줄어든다. 주택담보대출 이자상환액과 장기주택마련저축․청약저축․ 근로자주택마련저축의 불입금액의 40%와 국민주택임차차입금의 원리금상환액의 40%를 합한 금액이 연 1천만원을 초과할 수 없기 때문이다.

종류	공제금액
주택청약저축	불입액의 40% 연 300만원 한도	연 1천만원 한도
근로자주택마련저축(2004.3.1 폐지)
장기주택마련저축
주택임차차입금
주택담보대출 [근로자․ 서민주택구입자금, 보금자리론(e-모기지론), 시중은행 주택담보대출]	연 1천만원 이내에서 이자상환액 전액

◆ 거치기간 후 원리금상환능력여부와 주택매입시기를 먼저 하라.

보금자리론 등의 담보대출은 이자만 납부하는 거치기간 이후부터는 원금과 이자를 상환하여야 하므로 경제적 부담이 커진다. 만약, 경제상황 등이 악화되면 그 부담은 훨씬 증가한다. 따라서 경제상황 등이 악화되더라도 원리금상환을 감당할 수 있는가를 먼저 고려하는 것이 중요하다. 또한 담보대출을 이용하기 전에 주택을 매입할 시기인가 아닌가에 대한 본인의 명확한 판단이 선행되어야 한다. 그런 후 가급적이면 주택 매입계약을 하기 전에 “변동(고정)금리, 대출기간, 근저당권 설정비용 부담문제, 중도상환수수료 부담, 소득공제 여부, 거치기간 등”을 시중은행 등에서 상세하게 상담 받은 후 본인에게 유리한 상품을 선택하는 것이 바람직하다.

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