2006-08-29 12:48

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하락세로 돌아섰다는 기대감에 실거래가로 더욱 더
부동산도 수요와 공급에 의해 가격이 결정되며,거래도 되는 것은 일반 경제와 마찬가지다.조금만 호재가 있다면 매점매석하는 경우가 나타나며, 호재가 없을시 하락에 거래도 줄어든다.주식도 매한가지다.호재와 악재속에 거래가 나타나며,가격도 결정된다.요즘 부동산은 지방 아파트서 부터 수도권에 이르기 까지 고분양가, 개발부담금,버블, 공급물량증가, 주택보급율 104%, 보유세 납부,다주택 중과세 등으로 인해 하락할 것이라는 기대속에 전국에서 아파트 거래가 자취를 감췄다. 또한 미분양,미계약,미입주 사태가 불거진지 2년째인데도 건설사들은 아파트 짓기에 혈안과 고분양가는 여전하다.현정부들어 분양가가 배 이상 오른 지역이 수두룩하다. 비수요기와 월드컵 열기 탓이라고는 해도 거래 빈도의 곡선이 4개월째 바닥을 향해 곤두박질치고 있다.

아파트 매물은 전국적으로 매물은 조금씩 늘고 있지만 수요가 줄어들고 있는 것은 공급과잉으로 값의 하락이 올것이라는 기대감이나 얼치기 전문가들은 건설사들과 짜고 언론에 건설물량 줄어 곧 상승할 것이라는 이중인격자들이 상당하여 시장교란 주범들이다. 하락의 기대감에 집 사려는 사람을 찾아보기 힘들다는 징조다. 2006년들어 계속 거래량이 줄고들고 있으며,갈수록 거래의 최저 수준을 갱신하고 있다한다. 다주택자들이 중소형주택의 매도를 서두리고 있으며,중대형 아파트로 갈아타려 하지만 소형 아파트의 거래마져 나타나지 않고 있어 더욱 거래는 힘들어지고 있다.

서울은 지난 3월 한때 25%까지 올라갔던 매수세 우위가 꾸준히 하향곡선을 그린 끝에 2.9%까지 떨어졌으며, 8ㆍ31 대책으로 수요가 얼어붙었던 2005년 10월에 근접한 수준이며,3.30대책과 5.31지방선거,버블세븐으로 인한 거래의 감소는 하늘을 찔르듯하다하며,문닫는 중개업소 갈수록 늘어만 간다고 한다. 중개업소 거래가 없어 임대료를 주지 못한 경우 많다.시장에 내 놓으려는 반면 매도세 우위 동향은 조금씩 상승 곡선을 그려 최저치였던 3월의 35%에 비해 10~15%포인트 늘어난 45~50% 사이를 오가고 있으나 실재는 이보다 더 심각하다. 매물이 늘고 수요는 급감하는 상황에서 매매거래가 얼마나 저조한 지를 나타내는 매매거래 한산 정도 역시 전국 91%, 서울 91.7%로 연중 최고치를 이어가고 있다.

미분양과 미계약이 심한데도 중소단지서 부터 대형단지 까지 분양은 끊이지 않고 있다. 전국적으로 주택구입 수요와 거래가 자취를 감춘 이유로는 건설사들의 고분양가 가장 큰 이유라한다.현정부 들어 1/3만 분양해도 원가 건진다는 건설사들의 심뽀를 바로 잡아야 한다는 것이며,바로 지금이 그 시기라는 것이다.돈만 된다면 기업들 지 자식이나 애비도 팔아 돈 만드는 그런 심뽀 건설사가 타격 1호로 받고 있다.상도의도,예의도 돈이라면 없기로는 강남권 고위직 60%나,투기꾼들, 떳다방 어느한놈 저울질해도 다를바 없을 것이다.정부의 부동산 버블붕괴 문제제기와 이어진 부녀회 집값 담합 논란까지 겹쳐 주택구입 심리를 잔뜩 위축시켰다. 지금 집을 사면 손해볼 수 있다는 인식이 광범위하게 확산되고 있다. 2006년 하반기 주택보급율 104%가 코앞에 다가온 데다 금리 인상 추세에,보유세,2007년부터 다주택자들 ㅇ양도소득세 중과로 년말에는 급매물이 쏫아질 것이라는 기대감이 거래실종의 중요한 관건이며,주식시장의 폭등과 폭락도 한몴하여 경기의 불투명까지 겹친 것이다.다.

매년 급격히 늘어나는 보유세, 주택담보대출 이자에 대한 부담이 점점 커질수록 시장에 나오는 매물은 늘어나 집값이 약세를 보일 수밖에 없다. 그러나 올 하반기를 기점으로 집값이 본격적인 하향 안정세로 접어들 것이라는 정부의 전망과 달리, 공급이 매달 감소해 집값 하락은 당분간이라는 것은 주지의 사실이며, 앞으로 투기는 없으며,2006년 10월15일부터 12월15일 사이 급매물 구입 기회며,2007년 여름 전 까지는 하락가능성이 높으며,2007년하반기는 5백조원의 유동자금과 그들이 동원가능한 1천조원 자금의 일부가 대선 직전 한번은 움직일 것이라는 전망 이다, 2015년까지는 투기는 없으나 전체적인 집값 상승 이미 "부동산 대 예측" 2045년까지 앞으로 40년간 부동산 대 예측의 연제다.

매물이 조금씩 늘고 있다고는 해도 눈에 띄는 증가량은 아니고, 오는 8월 판교분양과 가을 성수기가 맞물리면 거래가 살아나 집값이 반등할 여지가 있다고 하나 적어도 3ㆍ4분기까지는 약보합세가 지속되겠지만 매물 급증에 따른 급락 가능성은 적어 보인다. 하반기의 주요한 집값 불안요인은 판교분양, 안정요인은 세금 회피성 매물 정도며 양도세 부담을 느끼는 2주택자는 이미 처분을 했거나 아예 팔지 않겠다는 생각이 많아 매물이 많이 늘지는 않을 것 같다고 일부 시장 분위기이나 년말에 이어 2007년초까지는 하락세가 나타날 것이다.그런후 2007년 하반기 일시적으로 투기가 주택이나 토지에서 나타날 것이다.

강남권과 기타 지역의 재건축 아파트의 호가가 2억이상 낮아졌다는 루머와 함께 판교 혜택을 보던 분당과 용인의 집값의 호가가 급격히 낮아지고 있다.8월30일 판교신도시 분양을 앞두고 후광 효과를 기대했던 분당과 용인지역 부동산 시장에 찬바람이다.지난 3월 판교분양 이전에 이 지역 아파트 값이 크게 뛰었던 것과는 다르다.경기도 분당에 있는 이 아파트는 2006년초 32평형 짜리가 8억5천만 원까지 올랐지만 최근 석달새 2억 원이나 빠졌다.지난 3월 판교 중소형 분양 이전만 해도 좀처럼 구경하기 힘들던 매물도 조금씩 쌓이고 있다.분당과 함께 23006년 초 판교 신도시 후광효과를 톡톡히 누렸던 용인지역도 맥을 못추고 있다.경기도 용인 상현지구에 있는 이 아파트는 5억원까지 올랐던 35평형 가격이 지금은 4억원 안팎을,신봉, 죽전지구도 연초보다 5천만원 넘게 하락했다.실제로 분당의 아파트 값은 판교 중소형 분양이 시작된 3월에 3.78%까지 올랐지만 점차 안정세를 보이다 8월에는 하락세로,용인지역도 3월까지 집값이 치솟다가 그 뒤로는 오름폭이 점차 둔화되고 있다.3.30이후 각종 규제가 늘어난데다 이미 가격이 반영됐다.서울과 수도권 지역 집값도 안정세에 접어들 것이라는 관측에 무게가 실리고 있다. 

우리나라도 아파트 실거래가격을 공개함에 따라 정보업체의 부정확한 시세에 의존해 거래해 왔던 거래관행이 바뀔 것이며,가격을 담합하는 행위 또한 어려워질 전망이지만 공개된 가격이 평균가격이어서 매수자와 매도자간 가격 다툼이 생길 수 있다.공개된 실거래가가 시세로 고착되 버블 가격이 그대로 인정되는 문제도 우려된다.또한 아파트 시세표를 조사하는 곳의 신용도도 문제가 되어 시세표 제공사의 신용도와 몇개 업체는 퇴출도 가능하다.피나는 노력이 시세제공업체가 요구되며,아파트 주민들의 반항과 항의도 불보듯하다.

실거래가 공개로 앞으로 실거래가가 곧 시세가 될 것으로 보이는 가운데 터무니 없는 호가를 통해 가격을 조작하는 행위가 원천 봉쇄된다. 앞으로는 호가 부풀리기를 통한 인위적인 가격 끌어올리기는 힘들 것이며 가격 안정에 긍정적인 영향을 줄 수 있으며,몰지각한 정보제공 업체는 항의가  빗발칠 것이다. 그러나 가격상승기에는 실거래가 공개가 별 다른 힘을 쓰지 못하며,하락기에는 투자자들이 골탕먹을 가능성도 있으나 우리나라 주택보급율이 107%로 주택의 투기 중 아파트 등 공동주택 투기는 10년에 1년도 아니될 가능성 높다.가격상승기에는 실거래가와 호가 차이로 인한 혼란도 우려되 이를 막기위해서는 실거래가 공개시기를 분기 단위에서 월간이나 주간으로 좁힐 필요가 있다.

건교부가 공개한 실거래가가 가격은 평균가격이기 때문에 매수자와 매도자간 가격 다툼이 벌어질 가능성이 높은 이유는 층 향 동에 따라 적게는 수천만원에서 수억원까지 차이가 나기 때문이다. 이같은 현상은 주상복합아파트 등 최근에 지어진 아파트에서 집중적으로 나타날 것이다. 이번에 공개된 실거래가가 시세로 고착되면 버블가격이 시장가격으로 굳어지게 되는 문제도 있다.당장은 실거래가대로 시세가 형성될 수 있다.버블세븐의 경우 정부가 거품이 꺼질 것이라고 장담했지만 실거래가 공개로 가능하지 않게 됐다.정부가 실거래가격을 공개함에 따라 정보업체의 시세정보는 신뢰성을 잃을 것으로 보이나 모든 것은 1-2년간 정착 기간이 필요하다.일본도 실거래가를 2005년부터 추진중우이며,미국 등 유럽 선진국들은 이미 시행하고 있다.

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