“세금은 시장에 의해 지배된다”

부동산시장이 완전히 숨을 죽이고 있는 요즘, 과연 살 것인가 말 것인가에 열심히 머리를 굴려보지만 여전히 대답은 ‘모르겠소’이다. 종합부동산세에 숨죽인 시장에서 정확한 선택은 무엇일까? 


 ‘혼란, 무기력, 무력감…’

이런 것들이 밀려올 때면 L씨 부부는 광화문 빈대떡집에 가 소주를 마신다. 30년 전 5월의 대학 축제에서 두 사람은 처음 만났다. 그리고 항상 데이트 장소는 광화문 근처 빵집이었다. 빵집 데이트가 지겨워지면서 두 사람은 술을 입에 대기 시작했다. 생맥주집에서 김 한 팩, 땅콩 한 팩에 500cc씩 마시던 술은 소주로 진화했다. 이제 나이는 50대 후반, 결혼한 지는 30년째가 됐다. 남편이 중동에 가게 되었을 때, 집 팔아 주식 샀다가 깡통 찼을 때, 큰애가 대학에 합격했을 때 부부는 광화문 빈대떡집에서 소주를 마셨다. 양은 조금씩 늘어 남편은 2병, 아내는 1병을 마시는 애주가가 됐다. 오늘의 주제는 ‘종합부동산세’이다. 해물빈대떡을 나무젓가락으로 찢으면서 남편이 아내한테 묻는다.

“어떡할래? 연말에 3,000만원 나올 거다. 작년에 1,300만원도 못 냈는데….”
“이혼합시다. 당신 집 한 채, 나 집 한 채인데 다른 방법이 없잖아.”
종부세는 사정없이 올라가고, 양도세는 50%가 넘고, 장기보유특별공제도 없는 2주택자니 벗어날 방법이 깜깜하다.

K씨 부부는 강남에 40평형대 아파트를, 과천에 20평형대 아파트를 각자의 이름으로 1채씩 가지고 있다. 둘 다 보유한 지 10년이 넘은 아파트다. 종합부동산세를 피하려 1채를 팔려니 어느 것을 팔아도 양도세가 몇 억이 나오게 생겼다. 연봉 1억원에 세금 2,500만원 떼고 7,500만원이 통장에 들어오는데 보유세는 3,000만원이라는 소리에 나오는 건 한숨이다. 몇 년 뒤 은퇴하고 집을 한 채 팔아서 자식에게 작은 집 사주고 시골에 전원주택 한 채 지어서 살려 했던 꿈은 물 건너간 것만 같다.

이런 경우 소유 주택의 매매가 어려울 수밖에 없다. L씨 부부는 대표 주택을 월세 전환해서 보유세를 감당하면서 견디는 방법을 생각해볼 수 있다. 보유세 증가로 상당수의 고가 아파트들이 임대방법을 월세로 전환할 태세다.


평범한 사람들에겐 너무 큰 세금, 종부세

현재 부동산 거래시장은 올 스톱 상태다. 대출규제와 늘어난 종합부동산세, 분양가상한제와 분양원가 공개가 부동산을 살 여력을 막아놓고 있기 때문이다. 이중 최고 300%까지 오른 종합부동산세가 부동산 매매를 위축시키는 가장 큰 요인이다.

2006년에 1,500만원 정도 세금을 고지받은 강남의 2주택자는 2007년 3,000만원의 보유세를 내야 할 형편이다. 세금은 늘어났지만 실제 거주하고 있는 경우에는 집을 팔 수도 없다. 이것저것 정리해서 1채를 팔고자 해도 50%가 넘어가는 양도소득세로 손해가 막심하다는 생각이다.

전 국민의 5%에 해당되는 종합부동산세 과세대상 세대는 차기 대선주자만 바라보고 있다. 그러나 어느 대선주자도 종합부동산세 완화 메시지를 보내지 않는다. 종부세 문제를 입에 담는 것이 이득이 돼 보이지 않는 상황이기 때문이다.

실질적인 문제는 종합부동산세 대상자들이 진정한 상위 5%가 아니라는 데 있다. 종합부동산세 대상의 판단기준인, 1세대가 소유한 주택들의 공시가격의 합계액 6억원 초과자는 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 사람들이라는 점이다. 그리고 세금은 어떠한 방법이든지 임차인에게 전가되어진다. 그리고 위에서 아래로 흘러 내려간다.

목동 신시가지 아파트 35평형의 2007년 보유세(재산세 종합부동산세)는 450만원이고, 송파구 잠실동 주공5단지 36평형은 680만원, 용산구 이촌동 한강자이 53평형은 1,100만원 정도이다. 단 1채의 집만 가지고 있을 때 그렇다. 시장의 반응은 대충 이렇다.

“부동산값 잡는 것 좋아요. 하지만 세금은 싫어요.”
“나에게 해당은 안 돼도 무리한 세금은 잘못된 것 아닌가요?”
“6억원은 누구 마음대로 정하는 건가요? 서울 사람들만 봉인가요?”
“집 한 채 있는 퇴직자가 몇 천만원 낼 돈이 어디 있습니까?”
구체적으로 깊게 들어가 국민의 담세능력, 국가별 부동산세 비율, 높은 세금에 따른 사회복지 형태 등을 따져볼 필요도 없다. 경제부총리가 텔레비전에 나와서 가르쳐준 한마디가 명언이다. “강남 살기 힘든 사람들은 집 팔고 분당으로 가라”는 말이다.

* 종합부동산세

과세대상	과세표준	세율	누진공제액	과세표준적용비율
주택	3억원이하	1%	-	80%
	3억원 초과 14억원 이하	1.5%	150만원
	14억원 초과 94억원 이하	2%	850만원
	94억원 초과	3%	1억 250만원
종합합산토지 (비사업용 토지)	17억원 이하	1%	-	80%
	17억원 초과 97억원 이하	2%	1,700만원
	97억원 초과	4%	2억1,100만원
별도합산토지 (사업용 토지)	160억원 이하	0.6%	-	60%
	160억원 초과 960억원 이하	1%	6,400만원
	960억원 초과	1.6%	6억4,000만원

* 용어 설명
종부세 과세표준_ 주택분, 종합합산과세(비사업용 토지), 별도합산과세(사업용 토지)로 구분하여 납세의무자별로 공시가격을 합한 금액에 대하여 주택분은 6억원, 종합합산과세 토지분은 3억원, 별도합산과세 토지분은 40억원을 공시가격 합계액에서 차감한 금액이 과세표준이다.

누진공제액_ 과세표준액의 구간별로 세율이 높아지는 초과누진세율 체계에서 과세표준 전체에 단일 세율을 적용함에 따라 과다 계상된 세액을 조정하기 위해 공제하는 금액을 말한다.

과세표준 적용비율_ 정부가 정한 과세표준에 대하여 실제 세금에 반영하는 과세표준의 비율로서, 예를 들어 과세표준 10억원, 과세표준적용비율 80%이면 8억원이 세금에 반영되는 과세표준이 된다.

지방과는 관계없는 세금, 종부세

목포 유달산. 개나리와 벚꽃 등 봄꽃이 가득 핀 유달산, 목포 시내의 목가적인 야경과 다도해, 삼학도가 내려다보이는 유달산 중턱의 블록 집들은 가격이 얼마나 될까? 대략 50평이 3,000만원, 70평이 5,000만원 정도다. 싱싱한 횟감이 항구에 즐비하고 바닷가에는 여객선과 유람선이 오간다. 뭍의 사람들은 여객터미널에서 흑산도, 홍도, 가거도행 배를 탄다. 목포체육관에는 송대관, 태진아 콘서트가 열리고, 서울행 항공기가 뜨는 공항도 있고, 목포역에는 KTX가 들어와 사는 데 불편이 없는 곳이다.
P씨는 작년에 서울 집을 팔고 목포로 내려왔다. 진도가 고향인 P씨의 목포 생활은 아주 만족스럽다. 서울 생활이 그립지 않느냐고 아내가 묻는다.

“그립긴…. 지긋지긋해. 도로는 꽉 막히고 공기는 탁하고. 거기에다가 무지무지한 종부세라니…. 여기 생활이 최고야. 운동하기 좋고 군데군데 무료주차장에 놀러 다닐 데 많고. 잘 나왔다니까.”
이곳에서 종합부동산세는 먼 나라 이야기다. 이것이 문제다. 종합부동산세는 서울과 수도권, 광역시에 집을 가진 사람들을 위한 특별한 세금이라는 점이다.

세금은 공평하고 형평성 있게 균등 납세되어야 한다. 투기와의 전쟁을 벌이다 보니 오르는 지역의 부동산에만 포인트를 맞췄다. 지역별 차별화는 심화되고 부동산 가격은 더욱 왜곡된다. 종합부동산세에서 안전하려면 특별시나 광역시가 아닌 지방 중소도시로 이사 가야 한다.
“그라믄 앞으로 지방 산동네 주택가격도 6억이 넘으면 어쩔 것이요 잉? 한달 수입이 70만원인디.”
목포에서 삼합을 파는 아주머니의 옹골찬 목소리가 명언이다.

종합부동산세로 부동산시장이 가라앉고 있다. 부동산값 내리는 것은 좋으나 피해자가 생기고 있으니 그것이 문제다. 1주택 연금생활자의 수준에 맞춰야 하는 것이 적정한 보유세다. 시장원리에 위배된 세금의 수명은 길지 못하다. 1990년대 초 부동산시장을 눌렀던 택지소유상한제와 토지초과이득세도 2년과 4년을 넘지 못하고 폐지됐다.

OECD, FTA 등 각종 국제협력기구에 가입하는 우리나라가 선진국이고, 종합부동산세, 대출규제, 분양가 규제, 원가 공개, 재건축 규제 등 어이없는 반시장 규정들이 다시 없어질 한시적 규제라고 확신한다면 지금이 부동산을 사야 하는 때다.

 

글_봉준호