부동산노트(4309) |
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2010-01-14 21:03
http://blog.drapt.com/deshy79/3099121263470622216 
내달 민영아파트 분양가 최대 2% 오른다 |부동산노트
2010-01-14 21:01
http://blog.drapt.com/deshy79/3099121263470513922
이에 따라 공공택지에 들어서는 민영아파트는 종전보다 분양가가 1.19%, 민영아파트는 0.7~2.1% 가량 상승할 전망이다.
국토해양부는 분양가 상한제 현실화 방안의 일환으로 민영 아파트의 택지비 가산비에 제세공과금, 금융비용 등을 추가로 반영하는 내용의 '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 개정안'을 마련해 15일부터 입법예고한다고 14일 밝혔다.
◇ 택지 보유세, 기간이자 인정 = 개정안에 따르면 민간택지에 들어서는 아파트중 분양가 상한제의 택지가격을 실매입가로 산정하는 경우에는 보유에 따른 제세공과금(종부세, 재산세, 공동시설세, 도시계획세, 농어촌특별세, 지방교육세)을 인정해주기로 했다.
지금까지는 실매입가로 땅값을 책정하는 민간택지의 경우 매입에 따른 제세공과금(취득.등록세)만 인정해주고, 보유세는 배제했었다.
다만 보유세 인정 기간은 잔금지급일(또는 등기접수일)로부터 입주자 모집공고신청일까지 납부한 실제 비용으로, 건설사의 의도적인 분양 지연 등을 막기 위해 최장 3년까지로 제한한다.
현재 민간택지의 택지비를 실매입가로 인정하는 경우는 경매ㆍ공매로 토지를 낙찰받은 경우, 국가 등 지자체와 공공기관으로부터 토지를 매입한 경우, 2006년 실거래가 제도 시행 후 부동산 등기부에 해당 택지의 거래가액이 등재된 경우 등 3가지다.
나머지 민간택지는 땅값을 감정평가를 통해 산정해 지금도 보유세를 경비로 인정해주고 있으며 이번 개정안과는 무관하다.
이와 함께 공공택지는 민간 건설사에 땅을 미리 분양(선수공급)하는 것을 감안해 분양가 산정시 택지비 납부 대금에 대한 기간이자를 가산비로 인정해주기로 했다.
지금은 선수금, 중도금 등 대금납부일부터 입주자 모집공고일 이후 6개월까지인정하고 있으나 앞으로는 최장 1년까지 기간이자를 인정하되 택지비가 분양가 총액에서 차지하는 비중이 30% 이하이면 현행대로 6개월만 인정해주고, 30% 초과~40% 이하는 9개월, 40% 초과는 1년치를 모두 반영해준다.
택지매입비 비중은 분양가 심사위원회가 기간이자를 제외한 총 분양가격에서 택지공급가격을 나누어 판단한다.
적용금리는 기업의 땅값 차입금 비중을 80%로 간주하고, 자기자금(20%)에는 1년만기 정기예금금리, 차입금(80%)에는 기업대출금리(5.84%)를 적용해 가중평균한 금리(5.39%)를 인정하기로 했다.
현행 1년 만기 정기예금금리(작년 11월 기준 3.61%)로 계산하는 것보다 이자율이 1.78% 가량 높아지는 셈이다.
◇ 분양가 얼마나 오르나 = 이번 조치로 앞으로 공공택지에 들어서는 민영 아파트의 분양가는 종전보다 평균 1.19% 상승할 것으로 국토부는 예상했다.
지방보다는 땅값이 비싼 수도권 공공택지의 분양가가 더 많이 오른다.
국토부 시뮬레이션 결과를 보면 택지지 비중이 분양가의 48%에 달하는 수원 광교 A아파트(전용면적 84㎡)의 경우 종전보다 택지비 기간이자가 1년까지 인정돼 분양가가 종전 4억1천500만원에서 개정 기준을 적용하면 4억2천320만원으로 1.98% 상승할 것으로 예측됐다.
그런가 하면 택지비가 분양가의 18%인 평택 청북 B아파트(전용 84㎡)는 택지비기간이자를 6개월 인정받아 2억800만원에서 2억880만원으로 종전대비 0.37% 올랐다.
민간택지 아파트는 공공택지보다 상승폭이 크다. 국토부는 민간택지의 경우 보유세와 그에 따른 제세공과금을 추가 인정할 경우 1년 분에 최대 0.7%가 올라 최장3년까지 인정받을 경우 종전보다 2.1% 오를 것으로 보고 있다.
만약 분양가 3억원짜리 민영 아파트라면 분양가가 최소 200만원에서 최고 630만원까지 상승할 수 있다.
문제는 지난해 9월부터 그린홈 건축 의무화로 분양가가 종전보다 300만~1천만원가량 올랐고, 다음 달에 기본형 건축비도 소폭 상승할 전망이어서 민영 아파트를 분양받으려는 주민들 부담은 더욱 커질 전망이다.
3월 기본형 건축비 인상분을 감안하지 않더라도 그린홈 건축과 이번 택지비 가산비 현실화로 민영주택의 분양가는 지난해 9월 이후 최고 3%(3억원 아파트 기준 900만원) 가량 오르게 됐다.
2009-12-18 22:44
http://blog.drapt.com/deshy79/3099121261143854349
| ▶ 양천구, 강남구 전셋집 없어 난리 ▶ 강북권 매매가 낙폭 8개월 만에 최고 ▶ 강남구 재건축은 3주 만에 하락 전환 |
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최고 학군지역으로 손꼽히는 양천구, 강남구 전세가가 금주 0.31%씩 오르며 거침없는 상승세를 이어가고 있다.
겨울방학 이사철을 앞두고 이들 지역을 찾는 수요는 꾸준히 유입되고 있는 반면 물건 찾기가 힘들어 소형 뿐 아니라 중대형 아파트까지 오름세가 확산되고 있다.
반면 입주물량 여파가 미치는 광명시(-0.44%), 안양시(-0.17%) 등 경기 지역은 전세가 약세가 지속되고 있어 전세시장도 양극화 현상을 보이고 있다.
매매시장은 큰 변화 없이 약보합세를 보이던 강북권 아파트값이 0.04% 하락했다. 지난 4월 첫째주(-0.06%) 이후 8개월 만에 가장 큰 폭의 하락세로, 저가매물이 거래되면서 시세가 하향 조정된 탓이다.
또 반짝 상승세를 보였던 강남구 재건축은 3주 만에 마이너스변동률(-0.08%)로 돌아섰다. 저렴한 매물이 한차례 소진되고 개포지구 지구단위계획 확정이 내년으로 미뤄질 가능성이 높아지자 매수세가 사라졌기 때문.
[ 매매 ] 서울 매매가변동률은 -0.02%로 전주(0.00%) 대비 낙폭이 확대됐다.
지역별로는 성북구(-0.10%), 도봉구(-0.07%), 은평구(-0.06%), 노원구(-0.01%), 강북구(-0.01%) 등 강북권이 주로 하락한 것으로 나타났다. 반짝 상승세를 보였던 강남구(-0.05%), 송파구(-0.03%)도 하락세로 돌아선 모습. 반면 용산구(0.06%), 강동구(0.06%) 등은 올랐다.
성북구는 돈암동 일대가 하락했다. 더 이상 가격이 크게 떨어지지 않자 그동안 매매를 고려하던 수요가 저가매물 거래에 나서면서 시세가 하향 조정됐다. 돈암동 브라운스톤돈암 89㎡가 3천5백만원 하락한 3억3천만~3억9천만원, 돈암동 브라운스톤돈암 82㎡가 2천5백만원 하락한 3억1천만~3억7천만원.
도봉구 역시 기존 수요가 저가매물 거래에 나서면서 시세가 하락했다. 다만 매수세가 적극적이기보다는 간간히 거래에 나서는 정도여서 시세가 회복되기는 쉽지 않은 상황. 창동 금호어울림 112㎡가 2천5백만원 하락한 4억3천만~5억원, 도봉동 유원 105㎡가 1천5백만원 하락한 2억5천만~3억2천만원.
반면 용산구는 매도자들이 이촌전략정비구역 지구단위계획 결정 이후 높인 매도호가를 유지하고 있는데다 일부 중소형 아파트 거래도 이뤄지자 호가를 더욱 높이고 있다. 이촌동 한강푸르지오 109㎡가 1천5백만원 오른 8억~9억원, 한가람 82㎡가 1천만원 오른 5억6천만~6억1천만원.
금주 경기 및 인천 매매가변동률은 각각 -0.06%, -0.04%로 전주보다 하락폭이 깊어졌다. 신도시는 보합(0.00%).
지역별로는 과천시(-0.20%)가 큰 폭으로 하락했고 고양시(-0.16%), 의왕시(-0.14%), 남양주시(-0.13%), 인천 연수구(-0.12%), 인천 부평구(-0.10%), 광명시(-0.10%), 의정부시(-0.08%) 등이 떨어졌다.
과천시는 별양동 주공6단지 등 재건축이 약세다. 강남권 재건축 단지 움직임에 과천도 문의가 다소 늘었으나 매수·매도자간 가격차가 5천만원 이상 벌어져 있어 거래는 쉽지 않은 상황. 별양동 주공6단지 89㎡가 2천5백만원 떨어진 10억5천만~11억원.
고양시는 일부 저가매물이 거래돼 시세가 하향 조정됐다. 문의조차 뜸했던 전과 달리 저렴한 매물로 관심을 보이는 매수자들이 늘어나는 분위기. 대화동 대화마을휴먼빌 112㎡A가 2천만원 하락한 3억5천만~4억1천만원, 화정동 옥빛주공17단지 109㎡가 1천만원 하락한 2억8천만~3억4천만원.
인천 연수구는 송도 신규 분양단지로 수요가 이탈하면서 기존 아파트는 연일 하락세다. 특히 중대형 아파트는 1천만~2천만원 가량 호가를 낮춰도 거래가 어렵다. 송도동 송도한진해모로 105㎡A가 1천5백만원 하락한 4억5천만~5억2천만원, 코오롱더프라우1단지 165㎡A가 2천만원 하락한 6억6백만~6억4천6백만원.
[ 전세 ] 금주 서울 전세가변동률은 0.11%로 전주(0.09%) 대비 소폭 올랐다.
지역별로는 양천구(0.31%), 강남구(0.31%) 등 학군 인기 지역 상승세가 꾸준하다. 이밖에 송파구(0.20%), 강동구(0.15%), 성북구(0.11%), 노원구(0.09%), 용산구(0.05%) 등이 올랐고 강서구(-0.07%), 마포구(-0.03)는 다소 하락했다.
양천구는 목동, 신정동 일대가 인기. 겨울방학 이사철을 앞두고 더욱 늘어난 수요로 신시가지 단지들뿐만 아니라 인근 아파트까지 전세가가 오르고 있다. 목동 신시가지5단지 181㎡가 2천5백만원 오른 5억~6억원, 목동 진도1차 82㎡가 2천만원 오른 2억2천만~2억3천만원.
강남구는 전세물건이 이미 고갈상태다. 특히 올해 처음 시행되는 고교선택제로 인해 강남구로 진입하려는 수요가 더욱 늘어나 새로 물건이 나올 때마다 전세가가 올라가고 있다. 대치동 쌍용1차 175㎡가 5천만원 상승한 6억~7억원, 삼성동 래미안삼성2차 132㎡가 5천만원 오른 5억~5억5천만원.
내년 초까지 대규모 입주물량이 예정돼 있는 광명시는 5주 연속 전세가가 하락하는 모습. 특히 대형 아파트로 갈수록 수요가 없어 저렴한 물건도 계약이 어렵다. 철산동 래미안자이 198㎡가 1천5백만원 하락한 3억3천만~3억5천만원, 소하동 금호어울림 76㎡가 7백만원 가량 하락한 1억3천만~1억4천만원.
안양시 역시 입주물량 여파로 비산동 일대 전세가가 떨어지고 있다. 저렴한 물건이 속출하나 거래되지 못해 그대로 쌓여가는 상황. 비산동 한화꿈에그린 138㎡가 1천만원 하락한 2억3천만~2억5천만원, 롯데낙천대 102㎡가 7백만원 가량 하락한 1억6천만~1억7천5백만원.
인천은 남구 주안동 일대가 하락했다. 전주보다 저렴하게 계약이 이뤄져 시세가 하향 조정된 탓. 전세수요가 어느 정도 정리되자 소형을 제외한 중대형 아파트는 물건이 남는 상황이다. 주안동 관교한신휴플러스 110㎡B가 5백만원 하락한 1억2천만~1억4천만원. |
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