2007-09-17 16:53
http://blog.drapt.com/deshy79/1111171190015604648 
자료출처 : 야탑에 사는이의 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/jiw189
농업사회에서 산업사회로 그리고 다시 정보화 사회로 시대가 흘렀고 1차 2차 3차가 모두 공존하는 시대에 살고 있습니다. 우리나라 전후세대인 베이비부머들은 40년~50년 세월에 이 모두를 겪은 세대로 어른이 귀하고 아이들이 많은 시대에 부대끼며 자라나 이 시대에 “잘 살아보세!”는 가난에서 벗어나 제대로 살아보는 것이었습니다. 봉급이나 휴무일수를 따지기보다는 빨리 기술이나 일을 배워 부자가 되기 위해 궂은일을 마다하지 않고 한눈 팔 사이 없이 열심히 일 하였으며 적어도 성취동기나 ‘자신만의 마인드’는 확실하였습니다.
베이비부머들이 부모를 공경하고 처자식을 부양하기위해 열심히 달린 반면에 그 2세들인 에코세대들이 혼기에 이르자 평균수명도 늘어나 공경할 어른은 많아 흔하고 부양할 자식은 귀하다보니 자녀교육 등의 핑계로 외국으로 달린다고 어느 저자가 책을 썼습니다.
이 시대에 “잘 살아보세!”는 물질이 중요시되는 것과 걸맞게 정신적인 “마인드”가 정립되어야 제대로 살 수 있습니다. 경제적인 이유로 가정이 해체되거나 이혼증가, 부모자식간의 대화 부족, 빈부격차의 심화, 인성피폐 등은 정신력의 약화에서 오는 현상입니다.
1차 사회는 물질이 귀하고 3차 사회는 변화가 너무 급격하고 물질이 너무 풍족한 반면에 인성이 피폐하지만 2차 사회에서 증기기관차를 타고 “오징어가 왔어요!” “심심풀이 땅콩이 있습니다!”를 들으며 여행하는 것은 생각만 해도 안온한 그림입니다.
★나만의 재테크마인드
*어느 종교에서나 기도의 효험을 최대로 하기에는 기도문을 반복해서 염(念)하여 내 잠재의식 속에 스미게 합니다. 절대존재가 하늘이나 저 세상에 있는 것이 아니고 내 마음 속에 있기 때문에 단 1분이라도 정(精)과 신(神)을 집중하여 간절히 염(念)한 만큼 이루어지게 됩니다.
*중요하므로 반복해서 글을 올릴 때마다 강조하지만 재테크로 성공하여 부자로 사는 데에 배워야할 투자 지식이 실제로 그리 많지 않고 특정하게 돈 모으는 비법이 있어 재테크에 성공하는 것이 아닙니다. 즉 서울대 경제학박사가 반드시 재벌이 되는 것이 아니고 부동산 고수가 꼭 부동산 부자는 아닙니다. 결혼, 학군, 직장, 중대형으로 갈아타기, 블루칩지역 진입, 투자가치 높은 입지소재 주택청약에 당첨 등 나만의 성취동기(成就動機)와 심각한 고민으로 내 몸과 마음속에 깔린 “나만의 투자마인드”와 선배나 이웃 등 성공한 사람의 패턴을 정해 그를 닮겠다는 신념이 성공하는 길로 가게 하는 것입니다.
*훌륭한 선생님은 학생이 예습을 해오지 않으면 수업을 하지 않습니다. 교과서에 있는 기초를 습득해 오지 않으면 교과서에 없는 고난이도 지식이 전달되지 못 하기 때문입니다. 몸소 느껴서 생긴 간절한 성취동기나 “자신만의 투자마인드”가 없는 사람에게 재테크 지식은 건성(乾性)인 내용일 뿐이고 실천의지를 의심케 되기 때문입니다.
그리고 극기(克己)입니다. 태권도 도장을 운영하는 내 친구는 냉수마찰을 수십 년을 해 오는데 한 겨울에 어느 하루도 그 찬물이 살을 에지 않은 적이 없다고 합니다. 그러면서도 계속하는 것은 마찰 후의 열기와 희열입니다. 몸의 한계를 정신력으로 극복하고 마라톤 코스를 완주한 사람이나 에베레스트 산 정상에 선 사람의 환희는 더 클 것이고 근검절약(勤儉節約)의 극(極)을 보이시고 열반(涅槃)하신 해인사 성철 큰 스님은 법당에서 삼천 배(拜)의 절을 한 후(後)가 아니면 친견(親見)을 해주지 않았다고 합니다. 심지어는 인터뷰를 요청하는 기자들까지도 예외(例外)가 없었습니다. 참고로 이해를 돕자면 불가(佛家)에서는 몸으로 지은 업(業)은 절(拜)로서 말과 생각으로 지은 업(業)은 기도문 염송(念誦)과 정신집중으로 푼다고 합니다. 정신력으로 체력의 한계를 넘어 성취한 삼천 배(拜)의 절은 그 만큼의 고정된 업과 장애(障碍)를 소멸시키고 못 이룰 것이 없을 것 같은 자신감과 희열을 줍니다. 그래서 부동산투자에도 한번 성공한 사람은 그 다음에도 성공한다고 하는 가 봅니다.
★목돈 만들기와 주택청약통장
재테크의 시작은 종자돈 만들기와 주택청약통장을 만드는 것으로 시작 됩니다. 자영업을 하는 사람들은 정기예금이나 적금을 잘하지 않습니다. 이해타산이 빨라 손해라고 생각하기 때문인데 그 이해타산이 목돈 만드는 데에는 도움이 되지 않고 평생 목돈을 만지게 되는 경우의 사람이 드뭅니다. 적금이 이율이 적지만 적어도 쓰지 않게는 하기 때문입니다. 경우에 따라서는 마이너스통장을 쓰는 한이 있더라도 적금은 들어야합니다. 모르는 사람은 바보 같은 소리라 하겠지만 자영업을 하는 사람은 상품재고나 외상미수금 장부는 있어도 현금이 붙어 있을 사이가 없습니다. 현금이 들어오면 나가기 바쁘고 목돈을 만질 수가 없습니다.
필자는 흔히 젊은 손님들에게 젊은 사람 돈 100만원과 나이 많은 사람 돈 1억원과 바꿔 주지 않는다는 표현을 잘 합니다. 그 돈 100만원이 그 젊은이 또래사이에서는 향후 얼마가 될지 모르는 큰 가치이기 때문에 함부로 쓸 수 없습니다. 통장에 찍힌 금액이 늘어 감에 따라 재미를 느끼고 몸소 익힌 절약하며 저축하고 투자하는 습관은 지식의 전달로는 절대로 생길 수 없는 “자신만의 마인드”이고 주택청약통장은 시간이 흐름에 따라 그 가치가 다르기 때문에 목돈 맛을 알고 난 후에 만들면 벌써 그 기간만큼 손해이기 때문입니다.
★내 집 마련과 자기개발
*어느 정도의 목돈을 만들고 저축에 통달하였으면 그 정도에 만족하지 말고 내 집 마련을 서둘러야 합니다. 목돈마련과 투자마인드는 다르기 때문입니다. 꼭 그런 것은 아니지만 대체로 젊은 사람이 6억원이상 되는 아파트에 살면 ‘선의의 양상군자(梁上君子) 심보’를 가진 사람입니다. 물론 부모가 도움을 준 경우도 있겠지만 적던 많던 투기(?)를 하지 않고 정상적으로 봉급을 받아 저축한 돈으로 고스란히 주택을 구입한 것이 아닙니다. 역으로 ‘선의의 양상군자(梁上君子) 심보’를 가지지 않으면 부자로 살 수가 없습니다. 예(例)로서 내가 노리는 주택은 발이 열 두 개라 축지법(대출 등 지렛대효과)을 쓰지 않고 저축으로 대금을 다 만들어 매수하려면 잡을 수가 없습니다.
*삼성이 1건하고 나면 과세당국이 그것을 못하게 하는 법을 만든다고 합니다. 조선조 말(朝鮮朝 末) 친일파 거부 김갑순은 자기 앞에서 누가 무슨 말을 하던 “Do duk N"이라고 혼자말을 하였다합니다. 자기 심보가 ”단속되지 않는 양상군자(梁上君子)“이니 남들이 다 그렇게 보이는 것입니다. 무(無)에서 유(有)를 이룬 김갑순은 자신이 무(無)였을 때의 관점에서 유(有)를 이룬 자신을 바라볼 때 양상군자(梁上君子)였던 것입니다. 또한 03년 10.29대책 이전(以前)에 대출금이나 전세금을 지렛대로 하여 다주택을 만들어 수익을 챙긴 것도 지금은 1가구 다주택자 중과세제도로 못하게 하였지만 04년말까지 유예기간을 주어 중대형으로 갈아타면서 빠져 나가게 만든 것도 ”소잃고 외양간 고치기“되기는 마찬가지입니다.
*또한 모든 실물투자를 복리로 보는 심보(?)를 가졌습니다. 지금도 마찬가지로 복리로 가치투자를 따집니다. 주택10억원의 가치는 대충 10년 후 16억3천만원 플러스알파지만 현금10억원의 10년 후 가치는 6억1,390만원 마이너스알파이기 때문입니다. 내 집 마련은 아무리 서두르더라도 빠르지 않습니다. 사업을 할 때 남의 주머니 10원을 취(取)하려면 내 돈 얼마는 주어야 한다고 합니다. 권투에서도 정 펀치를 날리려면 잔 펀치는 맞아주어야 합니다. 바닥에서는 주택을 구입할 수 없습니다. 코치의 조언을 받아 무릎에서 구해야합니다.
*살기 좋고 교육환경이 좋은 곳은 과거의 사례에 비추어 내년 상반기까지는 매도자시장으로 되살아 날 전망이 많으므로 매수자 우위시장이 온 지금 연5%이상씩 오를 수 있는 주택 -살기 좋고 교육환경이 좋은 곳-을 골라. 실수요자는 3년 내지 5년 10년의 중장기적인 안목으로 매물을 고를 수 있을 때 골라 사는 지혜가 필요합니다. 즉 현재 인근지역의 분양가와 내가 사고자하는 지역의 교육, 쇼핑, 병원, 관공서, 도로 등 인프라와 아파트품질, 가격, 미래가치 등을 꼼꼼히 살펴 소신 있는 선택을 부지런히 미리 발품을 팔아 자신의 투자마인드로 중개업자의 도움을 받아 하여야합니다.
*적당한 긴장감 유지와 자기개발은 건강에도 좋습니다. 너무 잘난 사람은 잘난 것을 믿고 자기개발에 소홀하여 신선미가 떨어진다고 합니다. 매일 30분정도는 스피드뱅크, 닥터아파트 등 포털사이트를 클릭하여 전문가들이 올린 글과 부동산 뉴스 등을 읽고 눈여겨 볼 고수들의 글과 고수들의 잘 정리된 벌로그나 지식게시판을 참고하는 습관을 가지면 빨리 부동산에 관한 지식을 체계적으로 정리하게 됩니다. 일부러 책을 사서 공부하더라도 이해가 어렵고 고수들이 쉽게 이해할 수 있도록 풀어준 글만큼 재미있게 지식을 습득할 수 없습니다.
*주택시장에 대한 정부의 정책은 금융대출 죄이기로 유동성을 압박하여 수요를 억제하는 동시에 분양가상한제, 전매제한기간의 연장 등으로 주택가 상승을 심리적으로 안정시키려는 한편 공급정책은 서울을 중심으로 양주-남양주-진접-송파-동동탄-판교-김포-파주로 이어지는 부챗살 모양의 신도시개발과 강남의 재건축을 억제하고 뉴-타운(도촉지구)으로 명명되는 u-턴 프로젝트에 있습니다. 이와 같은 흐름을 읽고 10년 앞을 예측하는 주택시장의 투자변수는 인구구조의 변화가 정확하게 주택시장에 많은 영향을 줍니다.
★입지(立地)
*부동산투자에서 아무리 강조해도 지나치지 않는 것은 입지입니다. 사람들의 마음은 이심전심(以心傳心)으로 보는 눈이 똑 같아서 내가 살고 싶고 일하고 싶은 곳은 다른 사람도 투자하고 싶은 지역이고 투자하면 반드시 성공할 지역이라고 생각합니다. 개발호재가 있거나 지하철역에서 5분이내의 역세권 내재가치가 풍부한 단지의 로열층에 똑바른 내 집 한 채가 있다면 주택시장이 호황이던 침체기이던 한강물이 유유히 흘러가듯 시간이 흐름에 맡겨두면 됩니다.
*06년 기준으로 우리나라 가계 자산에서 부동산 자산의 비율은 77%에 달하고 집 한 채가 자산의 전부라 해도 과언이 아닙니다. 이렇게 중요한 선택을 발품을 부지런히 하여 직접 결정해야합니다. 발로 뛰지 않고 믿고 맡긴다는 것이 잘 못 되는 것이고 실수를 하면 장기적으로 재기불능 상태에 빠질 수도 있습니다. 필자도 젊은 시절 사업관계로 바빠서 먼 친척 동서에게 믿고서 내 집 마련을 맡겼다가 다른 지역이 다 오르는데 내 집만 안 올라서 마음 고생이 컸던 적이 있어서 현장 확인하여 수소문 하는 일은 중요시 하는 부분입니다. 후에 들은 이야기지만 집장사하는 친구가 지은 주택을 계약하게하고 그 사례로 잔금날 수백만원어치의 양주파티를 즐겼다고 합니다. [na b² nim]
*너무 맑은 물에는 물고기가 살 수가 없습니다. 대충 맑은 물에는 튼튼한 물고기가 많습니다. “일본판 버블이 꺼지면 주택가는 폭락 한다” “미국발 서브모기지론 부실이 유동성 위기를 가져와 주택가는 폭락 한다” “엔-케리 자금이 철수를 시작했다” “정부의 강력한 부동산 정책으로 부동산 투자는 끝났다” “분양가상한제와 전매금지기간의 연장으로 향후 주택시장은 20%~30%의 폭락을 가져 올 것이다”는 등 그간의 학습효과로 언론이나 일부 지식인들의 대책 없는 시사성 정보에---[무슨 투자이던 위험성에 대한 경계와 오버슈팅에 대한 자제력은 항상 지녀야 하지만]---휘둘리지 말아야하고 우리나라의 재정이나 유동성이 그런 사례들을 감당 못할 부실(不實)이 아니며 그런 나라 사례들과 많이 다르고 그에 대한 증빙은 충분합니다. 주택시장에도 라이프사이클이 있어 정책적으로 억눌려 있다가 내외부요인으로 인상될 때 너무 오버슈팅 되어 조정을 받게 되고 보합 내지는 침체기를 가졌다가 다시 인상되는 것을 반복합니다. 또한 지금의 주택시장처럼 대출등 유동성이 위축되어 이미 많이 오른 블루칩지역이 침체되고 정책당국의 대규모 사회간접시설 투자등 새로운 개발 호재가 생긴 지역과 그 동안 소외되었던 지역이나 평형대가 따라 오르지만 장기적으로는 입지가 좋은 곳이 인상폭이 클 수밖에 없으므로 투자트렌드가 바뀐 것이 아닙니다. 이에 일일이 민감할 필요 없이 대충 대처하는 방법은 입지를 잘 골라 무리하지 않게 장기적으로 대처하면 됩니다. 즉 모르는 지역에 투자하지 않고 똑바른 물건을 장기적 관점에서 투자하는 것을 신조로 삼는 것입니다.
★가치(Value)와 가격(Price)
*원래 가치는 욕망을 충족시키는 재화의 중요정도인 값어치(worth)를 말하고 가격은 상품에 대하여 지불되는 화폐액을 말하지만 주택시장에서 가치란 다른 주택과 비교되거나 장래 불특정시점에 화폐로 교환될 수 있는 가격을 말합니다.
*부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 투기수요가 미래가치를 보고 덤벼들어 가격이 왜곡되는 것인데 개발호재가 많고 역세권 내재가치기 풍부한 곳을 지정하여 그 중에서도 대표성 있는 단지를 찍어 유념할 필요가 있습니다. 앞으로의 주택시장은 진접지구 대량 미분양사태에서 보듯이 분양가상한제와 전매금지기간의 연장으로 들어서는 강남과의 접근성, 랜드마크, 그 지역의 대표성 등 입지에 따라 그 어느 때보다도 양극화가 심해질 조짐입니다.
*부동산의 가치에는 내재가치, 미래가치, 희소가치 기타 많은 가치가 존재하는데 시장에서 가격은 상황에 따라 쉴 사이 없이 움직이며 오르기도 하고 내리기도 하여 부동산을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 부동산에 투자를 잘한 것입니다. 부동산 가치를 보고 매수하는 사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하고 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입을 하는 것입니다.
*⎾옥에 흙이 묻어 길가에 버렸으니, 오는 이 가는 이 다 흙만 여기도다
두어라 흙이라 한들 흙일 줄이 있으랴.⏌
잘 아는 부동산에서 상담을 청해 겸사(兼事)해서 들렸더니 마침 매도 희망자가 47평 아파트를 급매로 매도의뢰 하는 것을 보게 되었는데 작년 말 11억원까지 호가하였고 현재 시세도 10억원이상 가는 아파트를 07년1월 실기(失期)하여 일시적 1가구 2주택시한에 쫓기고 최초 입주자라 양도차익이 너무 커서 9억5천만원대 까지 매도 주문을 내는 것을 보고 조금만 더 기다리면 내재가치가 풍부한 단지이므로 제값을 받을 터인데 안타까웠습니다.
재텤크는 “성취동기와 나만의 투자마인드”가 중요하다는 말씀을 드리고 싶었는데 글 솜씨가 짧아서 깔끔하지 못하고 두서없는 글이 되었고 “심심풀이 땅콩”수준이지만 애우 여러분들이 미루어 잘 이해하셔서 주택투자에도 성공하시고 나아가 성숙된 안목으로 다른 분들에게 노-하우(Know- How)를 나누어주는 경지(境地)에까지 이루어지시기 바랍니다.
(야탑에사는 이:박상용)
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