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내년 부동산 시장 '최악' 딛고 살아날까

부양정책 약효, 하반기부터 나타날듯

『 지난해 서브프라임 사태에 이어 지난 9월 미국발 금융위기로 인해 올해 국내 부동산 시장은 외환위기 이후 최악이라는 평가를 받았다. 강남, 분당, 용인 등 버블 세븐 지역은 버블이라는 이름이 무색하게 속절없이 하락해 가격 하락을 부추기는 주범이 됐고 실수요자가 많은 강북 지역의 중소형 아파트들도 덩달아 약세를 보였다.

올해 부동산 시장에선 이변이 속출했다. 아파트만 분양 받으면 시세 차익을 누릴 수 있다는 공식이 깨졌고 강남불패 신화도 사라졌다. 여기에 ‘부동산=안전자산’이란 공식도 무너져 대출을 받고 내 집을 마련한 실수요자들도 불안한 마음으로 하루 하루를 보내야 했다.

하지만 오르막이 있으면 내리막이 있고 내리막이 있으면 오르막도 있는 법. 부동산 경기가 가장 좋았던 때도 2~3년을 넘기지 못했고 반대로 외환위기로 어려웠던 시기도 언제 그랬냐는 듯 다시 회복기를 맞았다.

정부는 올해 부동산 경기를 살리기 위해 각종 정책을 쏟아 부었다. 통상 정책이 시장에 스며들기까지는 6개월 이상의 시간이 걸리는 점을 감안하면 내년 하반기 이후부터는 정책 효과가 나타날 수 있을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

힘들었던 2008년도 이제 10일이 채 남지 않았다. 기축년(己丑年)인 2009년엔 부동산 시장이 어떻게 펼쳐질 지 전문가들의 도움을 얻어 살펴봤다.』

▦아파트

수도권 상반기 '흐림'-하반기 '갬'

급매물등 위주로 발품 팔아볼만

아파트 시장은 수도권의 경우 상반기까지는 흐린 뒤 하반기부터는 조금씩 회복될 것으로 전문가들은 예상했다. 현재의 매수자 우위 시장이 당장 바뀌긴 어렵기 때문이다.

함영진 부동산써브 실장은 “이미 투자 수요가 사라진 지방을 제외하더라도 대표적인 아파트 시장인 서울 강남과 분당에서도 심리적인 지지선이 무너진 상황이라 가격 약세 현상은 당분간 이어질 것”이라며 “다만 수요자 측면에서는 다주택자 양도세 완화, 분양가 상한제 폐지 등의 추이를 보고 버블 세븐 지역의 급매물이나 역세권, 랜드마크 위주로 발품을 팔아볼 만 하다”고 말했다.

올 한해 강한 상승세를 보였던 강북 지역은 약보합세가 예상됐다. 가격이 이미 많이 오른 데다 실수요자들은 강북3구보다 저렴한 의정부나 양주 등 경기 북부 지역으로 이동할 것으로 전망되기 때문이다. 반면 경기북부 지역은 강북지역의 뉴타운 이주 수요 및 교통망 개선, 미군부대 이전 등의 호재가 겹치며 내년에도 꾸준한 상승세를 이어갈 것으로 전문가들은 내다봤다.

반면 지방 아파트는 미분양 적체가 심각한 상황이어서 회복까지는 시간이 더 필요할 것으로 전망됐다. 정부는 지방 미분양을 살리기 위해 다양한 대책을 내놓았지만 서울 및 수도권의 투기과열지구 해제 등이 이 효과를 상쇄하고 있기 때문이다.

지역별로는 영남권의 경우 미분양 물량이 많은 상황에서 내년에도 신규 물량이 대거 예정돼 있어 공급 과잉이 예상되고 충청권은 천안, 아산을 중심으로 몰렸던 투자 수요가 주춤한 상황을 보이고 있어 약보합세를 보일 것으로 전망됐다.

▦재건축

강남등 고점대비 30~50% 급락

저점 매수심리 살아날 가능성 커

올해 재건축 아파트에 대한 규제는 대폭 풀렸지만 거래 시장은 오히려 반대로 큰 폭의 하락세를 보였다. 정부는 8ㆍ21대책, 9ㆍ1세제 개편안, 10ㆍ21대책에 이어 소형의무비율 완화, 용적률 상향 등을 담은 11ㆍ3대책까지 내놓았지만 시장 분위기는 금융시장 불안, 국내 경제 침체 등의 영향을 더 크게 받으며 반전에 성공하지 못했다.

내년에도 전반적인 분위기는 밝은 편이 아니다. 재건축 단지의 경우 실거주 목적이기 보다는 장기적인 관점에서 접근하는 투자 상품의 성격이 강하기 때문에 경기의 흐름을 많이 타는데 내년의 경기 상황이 불투명하기 때문이다.

다만 강남의 은마 아파트를 비롯해 서초, 송파, 강동구의 재건축 단지들이 2006년 말 고점에 비해 30~50%가량 하락했기 때문에 가격 경쟁력이 확보된 점은 긍정적으로 해석할 수 있다. 또 올해 내놓은 대부분의 재건축 관련 대책들이 내년부터 본격적으로 시행될 예정이어서 저점 매수 심리가 살아날 가능성도 높은 상황이다. 여기에 정부가 2009년을 건설경기 회복에 초점을 맞추고 있는 만큼 규제완화가 추가적으로 나올 가능성이 높아 시장 분위기가 좋아질 여지도 많은 상황이다.

전문가들은 한강변 재건축이나 저층 재건축 단지는 언제든 용적률 상향에 따른 수혜를 받을 수 있는 만큼 2~3년 앞을 내다보고 투자하려는 의향이 있다면 이들 단지를 중심으로 매수 타이밍을 조절하는 게 좋다고 조언했다.

▦재개발

지분가격 급등 탓 숨고르기 예상

역세권등 투자성 따져 접근해야

재정비촉진지구(뉴타운), 주거환경개선사업 등의 재개발 지역은 올 한해 투자 가치가 가장 높았던 상품 중 하나였다. 특히 이명박 대통령의 당선으로 도심 재개발이 활성화될 것이란 기대감이 투자 수요를 부추겨 가격 상승을 이끌었다.

연일 지분 가격 급등을 이어왔던 뉴타운 등 재개발 지역은 내년에 숨 고르기에 들어갈 것으로 보인다. 소액 투자 대비 미래가치가 높은 것으로 평가 받았던 소형 지분 가격이 단기간에 급등했고 분양가 상한제 시행, 지분 쪼개기 등으로 사업 진행이 어려운 곳들이 많이 발생했기 때문이다.

내년에 재개발 투자를 계획하고 있다면 과거에 비해 시세차익으로 인한 수익률이 낮아질 것이라는 점은 기억해야 한다. 또 사업이 차질을 빚을 경우 투자금이 장기간 묶일 수 있기 때문에 사업 진행 속도가 빠르거나 용적률 인센티브를 받을 수 있는 역세권 지구단위계획 및 시범사업 위주로 투자성을 따져보고 접근해야 한다.

반면 재개발 지역은 분양가 상한제가 시행되면서 수익성이 악화된 측면이 있기 때문에 분양가 상한제가 폐지되면 사업성이 좋아져 투자심리가 회복될 것이란 시각과 함께 이명박 정부나 서울시도 재개발에 대해 긍정적인 시각을 갖고 있어 오히려 재건축보다 전망이 밝을 것이란 전망도 있다.

분양가 상한제가 폐지되면 일반 분양분의 가격을 높게 받을 수 있어 조합원의 부담이 줄고 사업 속도가 빨라지기 때문이다. 하지만 주변 시세는 하락하는데 재개발 지역만 높은 가격을 받을 수는 없기 때문에 재개발 지역의 반등은 일반 아파트 시장의 회복시기와 맞물릴 것이란 전망이 대부분이다.

▦오피스텔

경기변동에 민감 '가장 흐림'

상가는 경매물건 위주로 관심을

오피스텔과 상가 등 수익형 부동산은 경기 변동에 상당히 민감하게 반응하기 때문에 다른 부동산 상품에 비해 전망이 가장 어두운 것으로 조사됐다.

오피스텔은 그 동안 낮은 전용면적 비율, 상대적으로 비싼 관리비와 임대료 등에도 불구하고 일반 아파트보다 규제를 덜 받는다는 점이 장점으로 부각되며 인기를 끌었지만 최근엔 일반 아파트에 대한 규제도 대부분 풀린 상황이기 때문에 오피스텔의 수요가 아파트로 몰릴 가능성이 높은 것으로 전문가들은 보고 있다. 또 올 하반기부터 서울지역을 중심으로 역전세난이 퍼져 세입자 구하기가 이전에 비해 힘들어졌기 때문에 높은 임대 수익을 기대하기도 힘들어진 상황이다.

내년의 오피스텔 시장은 금리와 전세시장의 동향에 따라 달라질 것으로 보인다. 시중금리가 지금보다 더 낮아진다면 대규모 입주 물량이 없는 곳에선 오피스텔의 인기가 이어지겠지만 반대의 경우엔 매력이 크게 떨어질 것으로 전망된다.

상가 시장도 하반기 이후에나 회복을 기대할 수 있을 것으로 전망된다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “건설사 구조조정이 내년 상반기까지 이어지고 시중 금리가 정부 생각대로 낮아지려면 시간이 더 필요하기 때문에 하반기는 돼야 일부 투자의 움직임이 나타날 것”이라고 내다봤다. 특히 이 시기에는 경매에 나오기 직전의 물건들이 시장에 풀릴 가능성이 높아 투자자들은 이런 물건들에 관심을 가질 필요가 있다고 선 대표는 조언했다.

▦토지

비사업용 규제 풀려야 훈풍 불듯

거래부진 여전 추가조정 가능성도

내년의 토지 시장 전망도 수익형 부동산 못지않게 밝지 않다. 노무현 전 대통령은 지난 2005년 8ㆍ31대책을 통해 토지 소유자의 성격을 분리해 토지를 사업용과 비사업용으로 나눠 나대지, 부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식의 수단으로 보유하고 있는 토지에 대해 중과하는 법령을 만들었다. 이 법이 2006년부터 시행된 후 토지 시장엔 찬 바람이 불기 시작해 아직까지 멈추지 않고 있다.

진명기 JMK플래닝 대표는 “미국발 금융위기로 시작된 경기 침체 영향도 있지만 비사업용 토지에 대한 중과 규제 때문에 투자 문의는 크게 줄어든 상황”이라며 “내년에도 규제가 바뀌지 않는 이상 (토지 투자는)어려울 것”이라고 말했다.

여기에 최근 서울의 지가 변동률이 8년 만에 하락하는 등 조정 가능성이 엿보이는 점도 걸림돌로 작용하고 있다. 하락폭이 다른 부동산에 비해 크지는 않지만 거래 부진에 따른 추가 가격 조정 가능성도 있는 상황이다.

해당 토지 소재지 또는 인접한 시ㆍ군ㆍ구에 살거나 보유기간 등을 충족해 사업용 토지로 인정을 받는다면 도심 인근 그린벨트 해제지나 4대강 정비사업, ‘5 2 초광역경제권’, 군사보호구역 완화 등의 규제완화 수혜지역이 수요자의 관심을 받을 것으로 예상됐다. 특히 도심 인근 그린벨트는 정부가 ‘수요가 있는 곳에 공급’한다는 원칙을 밝히면서 개발에 대한 기대감이 높아지고 있다.