2009-01-07 10:54

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강남 부동산시장 바닥설 `갑론을박`

이데일리 2009-01-07 09:44:02

- 바닥론.."시장 기대심리 회복 중"
- 추가하락론.."거시경제 여전히 부담"

[이데일리 박성호 김자영기자] 최근 강남권 재건축아파트 호가가 상승하면서 `집값이 바닥을 쳤다`는 얘기가 흘러나오고 있다.

잇단 규제 완화와 정부의 저금리 정책 기조로 부동산 시장으로의 자금이 몰릴 경우 가장 먼저 반등할 수 있는 지역이 강남이라는 이유에서다. 강남권 재건축아파트는 투기지역 해제 유보에도 불구하고 매수세가 늘면서 급매물이 빠르게 소화되고 있는 상황이다.


반론도 만만치 않다. 여전히 금융위기가 지속되는 상황에서 부동산 시장을 억누르는 외부요인들이 너무 많다는 것. 실제 재건축아파트를 제외한 강남권 일반아파트들은 여전히 가격하락세가 지속되고 있으며 거래도 거의 성사되지 않고 있다.

◇ 지금이 바닥이다

바닥설이 시작된 곳은 강남 재건축 단지다. 작년 12월 중순부터 강남권 재건축 아파트 단지에는 매수문의가 급증하고 이자 부담 등으로 내놓은 급매물들이 팔려나가기 시작하면서 매매가가 상승하기 시작했다.

송파구 잠실주공5단지 119㎡형(36평)은 작년 11월 8억원까지 하락했지만 6일 현재 기준 호가는 11억원 선을 회복했다. 하지만 팔겠다고 의사를 밝힌 매물은 거의 없는 상황이다.

재건축아파트 뿐만아니라 일부 아파트들도 회복 조짐을 보이고 있다. 10억원 선에 나와있던 역삼동 아이파크 105㎡는 급매물들이 여러 개 팔리면서 현재 호가는 11억원을 넘어섰다.

도곡동 도곡렉슬 아파트 역시 급매물이 모두 소진되면서 호가가 2000만~3000만원 가량 올랐다. 현재 도곡렉슬 아파트 109㎡(33평)형은 10억5000만~12억원 수준이다.

급매물이 대부분 소진되자 매물을 내놓은 집주인들이 집을 도로 회수해가면서 호가를 높이기 시작했다. 상승한 호가는 일정 수준에서 더 이상 떨어지지 않고 10일 이상 유지되고 있다. 전문가들은 거래가 되지 않고 있지만 호가 하락이 없다는 점을 이유로 시장에 대한 기대심리가 살아나고 있다고 분석하고 있다.

역삼동 D공인 대표는 "강남 일대에서는 바닥을 이미 쳤고 무릎을 향해 오르고 있다는 평가가 대세"라며 "투기지역 해제와 관련해 취소가 아니라 유보된 것이기 때문에 설이 지나면 규제가 풀린다고 확신하는 분위기로 추가 하락 가능성은 희박하다"고 말했다.

부동산114의 김규정 차장은 "아직 바닥은 아니지만 그렇다고 급격히 떨어질 가능성도 없다"며 "좀 더 지켜봐야 하겠지만 호가가 올라간 상태로 일정 기간 지속되고 있는 모습은 그만큼 시장에 대한 기대심리가 회복됐음을 보여주고 있는 반증"이라고 지적했다.

◇ 추가하락 가능성 높다

반면 강남권 고가아파트들는 전혀 회복세를 보이지 않고 있다. 여전히 금융권의 대출 벽이 높은 상황에서 막대한 매입 자금이 필요한 고가아파트의 경우 재건축아파트와는 달리 가격하락이 지속되고 있는 것.

도곡동 타워팰리스2차 224㎡는 작년 11월 22억원까지 떨어진 급매물이 나왔지만 거래가 되지 않아 집주인이 경매직전 18억원까지 가격을 떨어뜨리면서 겨우 처분이 가능했다. 압구정동 현대아파트 171㎡도 한때 30억원까지 올랐었지만 지금은 21억원선에 호가가 형성돼 있다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "강남 부동산 시장의 최근 상황을 시장 전체의 회복 신호로 보기에는 너무 이른 감이 있다"며 "작년 12월과 올해 1월 경제지표가 사상최악이 될 것임을 예상하는 만큼 가격이 더 떨어질 가능성이 높다"고 분석했다.

김학권 세중코리아 대표도 "현재로서는 여력이 있는 사람들이 급매물 중심으로 매입하고 있는 상황으로 수요가 한정돼 있다"며 "경제 구조조정, 금융 불안정이라는 최대 변수가 남아 있는 만큼 바닥을 치고 올라갈 가능성은 거의 없다"고 말했다.

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2009-01-05 10:39

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“집값, 상반기 7~8% 하락 … 하반기엔 회복”

중앙일보 2009-01-05 00:35:06

[중앙일보 김원배] 　올해 상반기 전국의 집값이 7∼8% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 하반기엔 다소 회복돼 올 한 해 전체로는 집값 하락폭이 약 5%로 예상됐다.

국민은행연구소는 4일 내놓은 '주택시장 리뷰'에서 이 같은 전망치를 제시하고 “경기 악화에 따라 주택시장의 침체가 지속될 것”이라고 밝혔다. 이 연구소는 정부 승인통계인 전국 주택가격 동향 조사를 매달 발표하는 곳이다.

연구소는 “이번 주택시장의 침체는 10~12개월 지속하고 가격 하락폭은 10% 정도”라고 예상했다. 나찬휘 부동산연구팀장은 “지난해 4분기에 집값이 1.2% 하락한 만큼 올 상반기에 추가로 7∼8% 떨어질 것”이라고 설명했다. 침체가 지속되겠지만 외환위기 때보다는 덜할 것으로 예상했다. 외환위기 당시엔 13개월 동안 전국의 집값이 13.2% 떨어졌다.

하반기엔 부동산에 대한 수요가 늘면서 집값이 다소 회복세를 보일 것이라고 연구소는 전망했다. 나 팀장은 “지난해 하반기부터 조정이 이뤄졌던 서울 강남 지역과 개발 호재가 있는 강북 지역을 중심으로 수요가 회복될 것”이라고 밝혔다. 이에 따라 올해 전체로는 집값이 5% 정도 하락할 것으로 전망했다.

주택 인허가 실적과 입주 물량은 올해도 크게 감소할 것으로 예상했다. 지난해 1~3분기의 아파트 인허가 실적은 50.7% 감소했었다.

연구소는 “수요가 회복되면 서울 지역은 공급 부족이 나타날 수 있다”면서도 “지방 아파트의 미분양은 당장 해소되기 어려울 것”이라고 밝혔다.

지난해 전국 아파트 가격은 2007년 말보다 3.2% 상승한 것으로 나타났다. 하지만 지역별 편차가 두드러졌다. 강북(10.9%)·노원(20.7%)·도봉구(11.3%)는 재개발 사업 추진으로 두 자릿수의 상승률을 기록했다. 반면 강남(-3.5%)·서초(-3.2%)·송파(-5.8%)의 강남 3구와 분당(-7.1%)·용인(-7.8%)·과천(-13.6%)은 하락 폭이 컸다. 　

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2009-01-05 10:37

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`전세반환금` 집주인에 빌려준다

매일경제 2009-01-05 06:02:01

최근 급증한 전세금 분쟁을 해결하기 위해 105㎡ 이하 중소형 주택을 대상으로 '역전세 대출' 도입이 추진된다.

역전세 대출이란 정부가 기금이나 세계잉여금 등 예산을 활용해 집주인에게 전세금 반환자금 일부를 빌려주는 것이다. 담보는 해당 주택이 된다. 이 제도는 집값이 급락했던 지난 외환위기 당시에도 도입된 적이 있다.

4일 기획재정부 국토해양부 등 관계당국에 따르면 정부는 역전세 대출 도입을 전제로 대출 수요와 대상주택, 지역 등을 정하기 위한 협의를 진행 중인 것으로 전해졌다.

일단 역전세 대출 제도가 도입되면 최근 심각한 역전세난으로 집주인과 세입자 간에 전세금 분쟁이 끊이지 않고 있는 서울 강남권 등 수도권이 혜택을 받을 것으로 예상된다.

정부 고위 관계자는 "현재 대상주택과 예산 확보를 위해 실무 협의가 진행 중인 것으로 안다"며 "부동산시장 안정과 함께 자금 여력이 작은 중소형 주택 소유자들을 지원하기 위한 것"이라고 설명했다.

정부는 일단 역전세 대출 대상은 면적 105㎡(33평형) 이하 중소형 주택으로 한정하는 안을 유력하게 검토 중이다. 제도 도입 시기는 1~2월 중으로 이사철 전에 도입을 서두를 계획이다.

부동산시장에서는 집주인이 세입자에게 매월 일정액 이자를 주는 역전 현상도 날로 확산되고 있다.

부동산업계 관계자는 "최근 들어서는 일부 세입자가 집 자체를 경매에 넘기겠다고 나서는 사례도 많다"며 "특히 수도권 중소형 주택은 집주인과 세입자 모두 '돈'이 급한 예가 많아 해결 방안이 시급하다"고 설명했다. 이에 따라 정부는 간접적으로 금융사 등을 활용하거나 국민주택기금 등을 활용해 지원에 나서는 방안을 검토 중이다.

■ <용 어>

역전세 대출 = 정부가 기금이나 세계잉여금 등 예산을 활용해 집주인에게 집을 담보로 전세금 반환자금 일부를 빌려주는 것을 말한다.

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