2007-03-07 12:49
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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다] ① 뉴타운ㆍ재개발 쉽게 접근하기
◈ 집값 인플레시대, 소액 내집마련과 성공투자의 벗 - 뉴타운ㆍ재개발
내집마련...
짒값은 한계선까지 넘어선데다 아파트를 대상으로 DTI까지 적용되는 실정에 이르러
일정 급여를 받고 생활하는 서민들이 입맛에 맛는 나의 보금자리를 장만하기가 하늘에 별따기가
되어버렸습니다.
청약형태로 재개발지역의 조합원이 되어 소액으로 시작하여 대단지의 최신식 아파트 로얄층의
주인이 될 수 있는 뉴타운ㆍ재개발의 접근성이 더욱더 확대되도 있는 추세입니다.
성공투자...
부동산투자만큼의 안정성과 수익성이 함께하는 보장형 투자처는 없는 듯 하지만 이른바
'총알부족'으로 부동산투자란 '그림의 떡'인듯 느껴지는 양극화현실은 시간이 흐를수록..
부동산정책이 발표될수록.. 그 깊이가 더해지는 듯 합니다.
또한 다이렉트 대출규제 대상인 아파트에 비해 대출규제가 덜한 단독주택과 다세대, 빌라를 통한
뉴타운ㆍ재개발의 투자성이 상대적으로 더욱 높아졌습니다.
◈ 재건축 죽이기와 재개발 살리기
1990년대만 하더라도 부동산투자 특히, 소액투자의 대명사는 단연 재건축이었습니다.
하지만 개발이익환수제 도입과 안전진단기준 대폭강화 등의 재건축 죽이기의 강도가 점점
심화되면서 현재 재건축의 투자메리트는 많이 떨어져 있는 상태입니다.
이러한 재건축의 상황과는 달리 상대적으로 오랫동안 소외되었던 재개발이 점점 그 빛을
발하고 있습니다.
뉴타운사업 및 균형발전촉진지구, 도시재정비촉진특별법을 적용시킨 도시재정비촉진지구,
강북재개발의 핵심이론인 U-Turn Project까지 발표되면서 정부의 체계적인 지원속에
현재 재개발사업의 메리트는 오히려 재건축을 크게 앞지르고 있는 형국입니다.
◈ 시대가 업그레이드 되었듯, 재개발도 업그레이드 되었다
하지만 아직도 재개발은 어렵고, 완성되기위해선 10년이상을 바라봐야 하는..
돈이 묻혀버리는 투자처라는 인식이 우리에게 남아있습니다.
하지만 우리의 삶과 함께하는 모든 것들이 큰 변화가 있었듯 재개발사업 또한 많이 변했습니다.
이러한 변화를 제대로 catch하지 못한채 과거의 인식 그대로 바라보는 것은 시대의 흐름을
파악하지 못하는 큰 오류입니다.
물론 재개발사업은 재건축처럼 노후화된 집만 헐고 아파트를 짓는 것이 아닌,
도시기반시설(도로, 단지내상가, 주민편의시설 및 공공용지, 공원, 학교 등)까지 재정비하는
사업이기 때문에 접근방식에 있어서 재건축에 비해 까다롭습니다.
하지만 굵은 요지 몇가지의 개념만 제대로 파악하면 일반아파트보다 더욱 쉽게 접근할 수 있는
것이 또한 재개발입니다.
재개발은 앞으로도 계속 각광받는 투자처입니다.
재건축은 도시기반시설을 그대로 두고 집만 새로 짓는 개념이기 때문에 기반시설의 절대부족
현상으로 인한 교통체증, 편의시설 및 학교, 공공부지의 부족 등 난개발의 근본원인입니다.
또한 재건축은 수익사업으로 분류되어 정부에서도 집값상승의 진원지로 취급, 사업성 및
투자성의 한계가 극명합니다.
하지만 재개발은 도시기반시설까지 함께 계획적으로 재정비하는 것이기 때문에 심각한
사회문제로 대두되고 있는 난개발의 개념과는 거리가 멉니다.
또한 수익사업이 아닌 주택개량사업으로 분류되어 정부에서도 오랫동안 슬럼화된 지역을
중심으로 재개발사업을 촉진시키려는 의지가 분명하다라는 점도 재건축과는 확연한 차이점입니다.
이러한 확실한 명분을 갖추고 있는 재개발의 미래는 매우 밝으며 더욱 빨라질 것이고..
그만큼의 사업성 및 투자성 또한 높아질 것입니다.
◈ 소액투자의 꽃, 뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다
사법고시가 우리나라에서 최고로 인정받는 것은 바로 가치의 희소성 때문입니다.
재개발지식습득은 부동산의 여러 part 중 궁극의 지식으로 불리며 부동산의 전반적인
지식을 두루두루 모아놓은 집대성적 성격이 강하기 때문에 '부동산의 사법고시'라 할 수
있겠습니다.
여기서 재개발의 메리트를 쉽게 발견할 수 있습니다.
바로 '가치의 희소성'이란 것이죠...
재개발지식을 정확히 알고 있다는 것은 그만큼의 더욱 정확한 투자를 할 수 있다는 것이고
'남보다 더아는'으로 대변되는 상대적인 효과가 더욱 뚜렷하다라는 말입니다.
'소액투자의 꽃 - 뉴타운', '뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다'라는 말은
재개발사업 특유의 특수성과 가치의 희소성을 대변하는 대표적인 문구입니다.
이번시간에는 이러한 뚜렷한 필수불가결한 명분을 가진 뉴타운ㆍ재개발을 친숙히 접근할 수
있는 방법에 대하여 몇가지 언급해 보도록 하겠습니다.
물론 딱딱한 재개발 법령의 해설이 아닌 현장을 전제로 한 내집마련과 성공투자의 실전에
적용할 수 있는 key-point를 위주로 말이죠^^
'뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다'
① 뉴타운ㆍ재개발 쉽게 접근하기
#1. 아파트 몇평을 배정받을까!?
재개발지역의 조합원이 되어 새 아파트를 배정받을 때 내가 받는, 혹은 받을 수 있는 평형을
먼저 설정을 하고 접근하셔야 합니다.
즉, 20평형대-30평형대-40평형대 이상의 대형평수로 나누어 이 중 어느 평형을 배정받겠다는
결정을 한후 각 평형대 별 매물을 알아보십시오.
구입한 노후화된 주택을 가지고 추후 몇평대 아파트를 받을 수 있는지의 여부는
재개발의 형태, 형태에 따른 평형배정방식 및 평형배정비율, 조합원수, 용적률과 면적으로
알 수 있는 건립세대, 전환다세대(쪼갠지분)의 비율 등의 현장데이터 분석을 통하여
객관적으로 분류할 수 있습니다.
이러한 현장데이터는 구청 및 구역별 추진위원회, 데이터분석 및 매물권리분석이 가능한
부동산중개업소를 통해서 확인가능합니다.
#2. 재개발의 형태를 정확히 짚고 시작하자!
매입하려는 주택이 속한 구역이 자체재개발예정지인지, 뉴타운지역인지,
균형발전촉진지구인지, 지구단위계획구역 등의 재개발예정지인지를 먼저 확인하여야 합니다.
이 부분은 구청을 통해서도 바로 확인가능한 사항입니다.
#3. 재개발은 현장데이터가 생명이다!
재개발 조합원의 수익성과 직결되는 현장데이터에는 조합원수와 건립세대 비율, 용적률,
대지의 상태(구릉지와 평지의 구분) 및 관리처분시점(입주권이 주어지는 동호수추첨일) 등이
있습니다.
#4. 전환다세대 체크도 재개발의 기본!
전환다세대(쪼갠지분)유무를 꼭 확인하세요~
등기부등본 혹은 건축물대장 상으로 구분으로 인하여, 분할되어 등의
표기가 되어 있다면 이것이 바로 전환다세대입니다.
또한 최초 준공 당시에는 다가구였다가 추후 다세대로 되었거나 소유자 수가 바뀐 경우도
전환다세대에 해당합니다.
30평형대를 접근하신다면 특히 전환다세대 유무는 가장 기본적인 권리분석이면서
가장 중요한 권리분석요소입니다.
#5. 재개발의 중심축은 총비용 대비 미래가치!
총비용 대비 미래가치(일반분양가 혹은 입주후 아파트가격) 계산이 재개발투자의
중심축입니다.
들어간 총비용은 재개발주택매입비용, 동호수추첨 후 추가부담금, 금융비용
등의 기타비용 합계액을 말합니다.
여기서 강조하고 싶은 것은 미래가치 계산의 기준이 되는 것은 일반분양가가 절대적인 기준이
되는 것은 아니다라는 점입니다.
일반분양가로 기준을 삼아야 할 재개발지역은 미래가치의 한계가 분명하고 비교적 인기가
덜한 지역입니다.
이러한 지역은 뉴타운ㆍ재개발아파트가 일반분양이 들어갔을때 경쟁률이 높지 않기 때문에
쉽게 당첨될 수 있어 수익계산의 기준은 곧 일반분양가가 되는 것입니다.
하지만 미래가치가 굉장히 높고 일반분양시 그 파장효과가 크며 인기가 많은 지역의 미래가치
계산의 기준은 일반분양가가 아닌 바로 아파트 입주후 실제 아파트가격이 됩니다.
일반분양가가 아닌 입주후 실제 아파트가격이 기준이 되는 대표적인 재개발지역은 현 뉴타운 중
가장 큰 이슈거리가 되고 있는 한남뉴타운입니다.
한남뉴타운의 일반분양시점에서의 경쟁률은 얼마나 될까요?
아무리 보수적으로 계산해도 현재까지의 일반분양 청약 경쟁률을 경신할 것이라는 예측은
공통분모적인 것이라 할 수 있겠습니다.
몇천대일의 경쟁률 속에서도 당첨될 자신이 있다면 그분에게는 일반분양가를 기준으로
삼으셔도 무방하겠습니다.^^;;
왜 이러한 지역은 일반분양가가 아닌 입주후 실제 아파트가격이 기준이 되어야 하는지를
한남뉴타운의 예를 통하여 쉽게 알 수 있으실 것입니다.
[뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다]라는 테마를 가지고 뉴타운ㆍ재개발사업을
딱딱한 법령으로 접근하기보다 더욱 친숙하고 쉽게 다가갈수 있도록 몇주에 거쳐서
집필해볼까 합니다.
뉴타운ㆍ재개발은 바로 우리 동네에서 지금!일어나고 있는 이벤트이기 때문에
뉴타운ㆍ재개발은 알면 알수록 돈이 보이고, 돈이 모이는 것입니다.
또한 뉴타운ㆍ재개발은 이론이 아닌 현장의 숨결이기도 합니다.
경험과 현장을 바탕으로 한 저의 사견이 뉴타운ㆍ재개발지역의 조합원들 뿐만아니라 소액으로
내집마련을 하시려는 분들 및 뉴타운ㆍ재개발로 성공투자를 하시려는 투자자분들에게
조금이나마 도움이 되셨으면 하는 조그마한 바램을 가져보며...
이상 뉴타운ㆍ재개발지기 민권식이었습니다.
읽어주신 여러분, 감사합니다.
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