내집마련...

짒값은 한계선까지 넘어선데다 아파트를 대상으로 DTI까지 적용되는 실정에 이르러

일정 급여를 받고 생활하는 서민들이 입맛에 맛는 나의 보금자리를 장만하기가 하늘에 별따기가

되어버렸습니다.

청약형태로 재개발지역의 조합원이 되어 소액으로 시작하여 대단지의 최신식 아파트 로얄층의

주인이 될 수 있는 뉴타운ㆍ재개발의 접근성이 더욱더 확대되도 있는 추세입니다.

 

성공투자...

부동산투자만큼의 안정성과 수익성이 함께하는 보장형 투자처는 없는 듯 하지만 이른바

'총알부족'으로 부동산투자란 '그림의 떡'인듯 느껴지는 양극화현실은 시간이 흐를수록..

부동산정책이 발표될수록.. 그 깊이가 더해지는 듯 합니다.

 

 

 

1990년대만 하더라도 부동산투자 특히, 소액투자의 대명사는 단연 재건축이었습니다.

하지만 개발이익환수제 도입과 안전진단기준 대폭강화 등의 재건축 죽이기의 강도가 점점

심화되면서 현재 재건축의 투자메리트는 많이 떨어져 있는 상태입니다.

 

이러한 재건축의 상황과는 달리 상대적으로 오랫동안 소외되었던 재개발이 점점 그 빛을

발하고 있습니다.

뉴타운사업 및 균형발전촉진지구, 도시재정비촉진특별법을 적용시킨 도시재정비촉진지구,

강북재개발의 핵심이론인 U-Turn Project까지 발표되면서 정부의 체계적인 지원속에

현재 재개발사업의 메리트는 오히려 재건축을 크게 앞지르고 있는 형국입니다.  

 

 

 

하지만 아직도 재개발은 어렵고, 완성되기위해선 10년이상을 바라봐야 하는..

돈이 묻혀버리는 투자처라는 인식이 우리에게 남아있습니다.

하지만 우리의 삶과 함께하는 모든 것들이 큰 변화가 있었듯 재개발사업 또한 많이 변했습니다.

이러한 변화를 제대로 catch하지 못한채 과거의 인식 그대로 바라보는 것은 시대의 흐름을

파악하지 못하는 큰 오류입니다.

 

물론 재개발사업은 재건축처럼 노후화된 집만 헐고 아파트를 짓는 것이 아닌,

도시기반시설(도로, 단지내상가, 주민편의시설 및 공공용지, 공원, 학교 등)까지 재정비하는

사업이기 때문에 접근방식에 있어서 재건축에 비해 까다롭습니다.

하지만 굵은 요지 몇가지의 개념만 제대로 파악하면 일반아파트보다 더욱 쉽게 접근할 수 있는

것이 또한 재개발입니다.

 

재개발은 앞으로도 계속 각광받는 투자처입니다.

재건축은 도시기반시설을 그대로 두고 집만 새로 짓는 개념이기 때문에 기반시설의 절대부족

현상으로 인한 교통체증, 편의시설 및 학교, 공공부지의 부족 등 난개발의 근본원인입니다.

또한 재건축은 수익사업으로 분류되어 정부에서도 집값상승의 진원지로 취급, 사업성 및

투자성의 한계가 극명합니다.

 

하지만 재개발은 도시기반시설까지 함께 계획적으로 재정비하는 것이기 때문에 심각한

사회문제로 대두되고 있는 난개발의 개념과는 거리가 멉니다.

또한 수익사업이 아닌 주택개량사업으로 분류되어 정부에서도 오랫동안 슬럼화된 지역을

중심으로 재개발사업을 촉진시키려는 의지가 분명하다라는 점도 재건축과는 확연한 차이점입니다.

이러한 확실한 명분을 갖추고 있는 재개발의 미래는 매우 밝으며 더욱 빨라질 것이고..

그만큼의 사업성 및 투자성 또한 높아질 것입니다.

 

 

 

사법고시가 우리나라에서 최고로 인정받는 것은 바로 가치의 희소성 때문입니다.

재개발지식습득은 부동산의 여러 part 중 궁극의 지식으로 불리며 부동산의 전반적인

지식을 두루두루 모아놓은 집대성적 성격이 강하기 때문에 '부동산의 사법고시'라 할 수

있겠습니다.

여기서 재개발의 메리트를 쉽게 발견할 수 있습니다.

바로 '가치의 희소성'이란 것이죠...

재개발지식을 정확히 알고 있다는 것은 그만큼의 더욱 정확한 투자를 할 수 있다는 것이고

'남보다 더아는'으로 대변되는 상대적인 효과가 더욱 뚜렷하다라는 말입니다.

 

'소액투자의 꽃 - 뉴타운', '뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다'라는 말은

재개발사업 특유의 특수성과 가치의 희소성을 대변하는 대표적인 문구입니다.

이번시간에는 이러한 뚜렷한 필수불가결한 명분을 가진 뉴타운ㆍ재개발을 친숙히 접근할 수

있는 방법에 대하여 몇가지 언급해 보도록 하겠습니다.

물론 딱딱한 재개발 법령의 해설이 아닌 현장을 전제로 한 내집마련과 성공투자의 실전에

적용할 수 있는 key-point를 위주로 말이죠^^ 

 

 

  

재개발지역의 조합원이 되어 새 아파트를 배정받을 때 내가 받는, 혹은 받을 수 있는 평형을

먼저 설정을 하고 접근하셔야 합니다.
즉, 20평형대-30평형대-40평형대 이상의 대형평수로 나누어 이 중 어느 평형을 배정받겠다는

결정을 한후 각 평형대 별 매물을 알아보십시오.

구입한 노후화된 주택을 가지고 추후 몇평대 아파트를 받을 수 있는지의 여부는

재개발의 형태, 형태에 따른 평형배정방식 및 평형배정비율, 조합원수, 용적률과 면적으로

알 수 있는 건립세대, 전환다세대(쪼갠지분)의 비율 등의 현장데이터 분석을 통하여

객관적으로 분류할 수 있습니다.

이러한 현장데이터는 구청 및 구역별 추진위원회, 데이터분석 및 매물권리분석이 가능한

부동산중개업소를 통해서 확인가능합니다. 

#2. 재개발의 형태를 정확히 짚고 시작하자!

매입하려는 주택이 속한 구역이 자체재개발예정지인지, 뉴타운지역인지,
균형발전촉진지구인지, 지구단위계획구역 등의 재개발예정지인지를 먼저 확인하여야 합니다.

이 부분은 구청을 통해서도 바로 확인가능한 사항입니다.

#3. 재개발은 현장데이터가 생명이다!

재개발 조합원의 수익성과 직결되는 현장데이터에는 조합원수와 건립세대 비율, 용적률,

대지의 상태(구릉지와 평지의 구분) 및 관리처분시점(입주권이 주어지는 동호수추첨일) 등이

있습니다.

전환다세대(쪼갠지분)유무를 꼭 확인하세요~
등기부등본 혹은 건축물대장 상으로 구분으로 인하여, 분할되어 등의
표기가 되어 있다면 이것이 바로 전환다세대입니다.
또한 최초 준공 당시에는 다가구였다가 추후 다세대로 되었거나 소유자 수가 바뀐 경우도

전환다세대에 해당합니다.
30평형대를 접근하신다면 특히 전환다세대 유무는 가장 기본적인 권리분석이면서

가장 중요한 권리분석요소입니다.

#5. 재개발의 중심축은 총비용 대비 미래가치!

총비용 대비 미래가치(일반분양가 혹은 입주후 아파트가격) 계산이 재개발투자의

중심축입니다. 
들어간 총비용은 재개발주택매입비용, 동호수추첨 후 추가부담금, 금융비용
등의 기타비용 합계액을 말합니다.
여기서 강조하고 싶은 것은 미래가치 계산의 기준이 되는 것은 일반분양가가 절대적인 기준이

일반분양가로 기준을 삼아야 할 재개발지역은 미래가치의 한계가 분명하고 비교적 인기가

덜한 지역입니다.

이러한 지역은 뉴타운ㆍ재개발아파트가 일반분양이 들어갔을때 경쟁률이 높지 않기 때문에

쉽게 당첨될 수 있어 수익계산의 기준은 곧 일반분양가가 되는 것입니다.

하지만 미래가치가 굉장히 높고 일반분양시 그 파장효과가 크며 인기가 많은 지역의 미래가치

계산의 기준은 일반분양가가 아닌 바로 아파트 입주후 실제 아파트가격이 됩니다.

일반분양가가 아닌 입주후 실제 아파트가격이 기준이 되는 대표적인 재개발지역은 현 뉴타운 중

가장 큰 이슈거리가 되고 있는 한남뉴타운입니다.

한남뉴타운의 일반분양시점에서의 경쟁률은 얼마나 될까요?

아무리 보수적으로 계산해도 현재까지의 일반분양 청약 경쟁률을 경신할 것이라는 예측은

공통분모적인 것이라 할 수 있겠습니다.

몇천대일의 경쟁률 속에서도 당첨될 자신이 있다면 그분에게는 일반분양가를 기준으로

삼으셔도 무방하겠습니다.^^;;

왜 이러한 지역은 일반분양가가 아닌 입주후 실제 아파트가격이 기준이 되어야 하는지를

한남뉴타운의 예를 통하여 쉽게 알 수 있으실 것입니다. 

 

 

 

[뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다]라는 테마를 가지고 뉴타운ㆍ재개발사업을

딱딱한 법령으로 접근하기보다 더욱 친숙하고 쉽게 다가갈수 있도록 몇주에 거쳐서

집필해볼까 합니다.

 

뉴타운ㆍ재개발은 바로 우리 동네에서 지금!일어나고 있는 이벤트이기 때문에

뉴타운ㆍ재개발은 알면 알수록 돈이 보이고, 돈이 모이는 것입니다.

또한 뉴타운ㆍ재개발은 이론이 아닌 현장의 숨결이기도 합니다.

경험과 현장을 바탕으로 한 저의 사견이 뉴타운ㆍ재개발지역의 조합원들 뿐만아니라 소액으로

내집마련을 하시려는 분들 및 뉴타운ㆍ재개발로 성공투자를 하시려는 투자자분들에게

조금이나마 도움이 되셨으면 하는 조그마한 바램을 가져보며...

이상 뉴타운ㆍ재개발지기 민권식이었습니다.

읽어주신 여러분, 감사합니다.

 

 

 

그간 논란이 되어 왔던 민간택지에 대한 분양가상한제와 분양원가 공개가 2007년 9월 이후 전면적으로 확대 시행되게 되었다. 1월 11일 발표된 정부의 개편 방안에 따르면 공공택지에서만 실시되던 분양원가 공개를 수도권 전역과 지방의 투기과열지구 내 민간택지에 건설되는 민간아파트에도 적용하기로 하였다. 민간택지의 분양가상한제는 1998년 분양가 자율화 도입으로 폐지되었던 제도이나 아파트 가격 상승의 후 폭풍으로 폐지된 지 10년 만에 부활하게 되었다.

이번 조치에 따라 2007년 9월 1일 이후 수도권 재개발 사업구역 내 분양가(일반분양가)는 공개가 의무화된 [택지비 기본형건축비 가산비] 항목에 따라 분양가 심의위원회의 심의를 통과한 분양가로 결정된다. 또한 국민주택 규모 (전용면적 25.7평) 이상의 주택은 분양가상한제 적용과 더불어 채권입찰제가 적용되어 주변 시세의 80%선에 결정되는 채권을 매입하여야 우선 분양 대상이 된다.

 

- 상대적으로 일반분양 물량이 많은 강북 재개발사업 차질 우려

이러한 제도의 변화에 따라 그간 주변시세를 기준으로 책정되던 일반 분양가는 상당 정도 낮아지는 결과가 기대되지만 반면 낮아지는 일반 분양가만큼 기존 조합원의 부담은 높아질 것으로 예상된다.

즉, 그간의 재건축/재개발 사업은 전체 사업비에서 일반 분양수익을 제외한 나머지 비용을 조합원들이 안분하는 방식으로 사업이 진행되어 왔기 때문에 분양가상한제와 채권입찰제의 적용으로 일반 분양 수익이 줄어들게 되면 전체 사업비에서 조합원이 부담해야 할 사업비의 크기도 증가하기 때문이다. 이러한 이유에서 민간택지에 대한 분양가상한제와 분양원가 공개 제도의 확대도입으로 큰 타격이 예상되는 사업대상은 일반분양 물량이 많을 것으로 예측되는 강북의 재개발 사업 구역이다.

재건축 사업의 경우 이미 정부의 각종 규제로 인하여 일반 분양 물량이 없기 때문에 분양가 상한제가 적용된다 하여도 상대적으로 타격이 적을 것으로 예상되지만, 뉴타운 사업과 재정비 촉진지구 지정 등으로 상대적으로 일반 분양 물량이 많을 것으로 예상되는 강북의 재개발 구역은 분양가 상한제가 적용된다면 조합원들의 개발이익이 크게 줄어 향후 사업진행의 어려움이 예상된다.

 

한편 분양가상한제와 분양원가 공개는 재개발 투자에서도 조합원 부담의 증가라는 측면 이외에도 커다란 변화를 예상할 수 있다.

 

우선, 분양가상한제와 분양원가 공개 경과 정의 적용에 따른 단지별 차별화가 진행될 것이다.
이번 상한제와 분양원가 공개 규정은 2007년 9월 1일 이전에 사업시행인가를 받은 재개발 구역은 위 조치의 영향을 받지 않게 된다. 하지만 2007년 9월 1일 사업시행인가를 받았다 하여도 사업시행인가 후 3개월 이내 분양승인 신청(관리처분 이후 가능)을 하지 않은 경우는 분양가상한제와 분양원가 공개 대상이 된다.

 

재건축/재개발사업의 경우 사업시행인가 이후 분양승인까지 대략 2년 6개월 정도의 시간이 소요된다는 점을 고려하면 9월까지 사업시행인가를 신청하였다 하여도 대부분 재개발 사업현장이 분양가 상한제의 영향을 피하기는 어려울 것으로 예측된다.

 

반면 반포주공 2,3단지와 같이 후분양제가 적용되는 재건축 사업은 이미 일반분양가를 예상하고 관리처분을 마친 상태로 일반분양에 대한 분양승인 신청을 하지 않았다는 이유로 분양가상한제를 적용한다면 사업자체가 큰 혼란에 빠지게 된다. 이러한 이유로 재건축/재개발 사업에 있어서는 이번 분양가상한제와 분양원가 공개 조치에 대한 경과 규정의 완화를 검토하고 있으며 2월까지는 그 결과가 나올 것으로 예상된다.

 

따라서 재개발 사업에서 경과규정의 완화가 확정되어 분양가 상한제가 적용되지 않는 구역은 높은 인기를 기대할 수 있으나, 사업진행이 늦은 재개발 구역은 투자 수익의 하향이 불가피할 것이다.

 

다음으로, 분양가 상한제가 적용되면 조합원 종전 자산의 평가금액의 변화를 가져오게 된다.

분양가상한제와 분양원가 공개가 실시되면 재개발 구역에서 분양원가를 산정하는 기준은 [택지비 기본 공사비 가산비]로 구성되며 이중 택지비는 공신력이 있는 감정평가액을 통하여 결정된다. 이러한 분양원가 산출 근거는 재개발 사업에서 원가를 산출하는 내역과 유사한 기준을 가지게 된다. 종전 재개발 사업에서 분양원가는 [토지부분 건물부분 공통부분]으로 구성되며 토지부분의 내역에는 조합원의 종전자산가액과 기타 대지 조성비 등을 포함하게 된다.

 

따라서 분양가 상한제가 실시되면 재개발 사업에서 분양가를 결정하는 가장 중요한 요인은 토지부분의 감정가액이 되며, 세부 내역에서는 조합원들의 종전자산가액이 가장 큰 변수가 될 것으로 예상할 수 있다.

 

결국 오는 9월부터 재개발 사업에 분양가상한제와 분양원가 공개가 적용되면 재개발 조합은 조합원의 종전자산 평가금액을 높여 분양원가를 높이는 것으로 사업 구조를 정리할 가능성이 높아진다.

 

조합원 종전자산 평가금액을 높이게 되면 택지비가 올라가게 되어 일반 분양가와 조합원 분양가 모두 올라가게 되지만, 조합원은 자신이 보유하고 있는 종전 자산의 권리가액이 동시에 올라가게 되므로 분양가 상한제가 적용되어도 개발이익을 보존할 수 있는 방안을 만들 수 있게 된다.

 

한편 재개발 사업에서 조합원의 종전자산가액이 높아지면 종래의 재개발 투자와는 다른 패턴이 형성될 것으로 예상된다. 즉, 종전 재개발 사업에서는 작은 지분으로 조합원 분양자격을 획득하는 것이 중요한 투자 포인트였지만 분양가 상한제의 실시로 인하여 조합원 지위를 획득하는 것과 더불어 종전권리가액이 높은 지분의 가치가 상대적으로 더 높아질 것으로 예상할 수 있다.

 

기존 재건축/재개발 사업의 수익성을 결정하는 중요한 요인 중 하나는 사업구역에서 일반 분양물량이 많은 것이다. 재개발 구역에서 조합원의 비중이 작고 일반 분양물량이 많으면 일반 분양수익이 많아지고 그 수익만큼 조합원의 부담이 경감되기 때문이다.

 

하지만 재개발 사업에서 분양가상한제와 채권입찰제가 시행되면 일반분양 가격에 상한선이 적용되어 종전과 같이 일반 분양수익을 확대하여 그 수익만큼 조합원의 부담을 줄이는 것은 어려워진다. 즉, 재개발 사업에서 일반 분양 물량이 많아도 분양가 상한제의 적용으로 이전과 같은 개발이익을 가질 수 없기 때문에 일반 분양 물량의 크기에 따라서 결정되는 사업성의 차이는 점점 줄어들게 될 것이다.

 

반면 재개발 사업에서 입지조건의 중요성은 더욱 강조될 것이다. 특히 분양가상한제와 분양원가 공개제도의 도입으로 도시 지역 내 아파트의 신규공급이 감소할 경우 입지조건이 우수한 기존 아파트와 재개발 구역의 가치는 상대적으로 높아질 것으로 예상된다.

권순형(J&K 부동산 투자연구소 대표)

 출처 : [부동산114] 전문가칼럼>분양가상한제 적용에 따른 재개발 투자.. /권순형/2007.01.30