2009-07-15 10:08

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

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 국세청의 통계에 따르면 상속재산 중 부동산의 비중은 62%에 이른다고 한다. 또한 이러한 부동산 중 주택이 포함되어 있지 않은 경우는 거의 없다고 봐야할 것이다. 오늘은 상속재산 중 상속주택의 과세 문제에 대하여 살펴보고자 한다.

Ⅰ. 상속세및증여세법

상속주택에 대해서 상속세및증여세법에서는 그간 특별한 규정을 두지 않고 있다가 2008년 말에 1세대 1주택 상속주택에 대한 특례규정을 신설하여 2009년부터 적용하도록 하였다.

이는 1주택 장기보유자의 상속세 부담을 경감하여 국민의 기본권인 주거권 보호하고자

하는데 그 취지가 있다.

◆ 신설된 법문

제23조의2(동거주택 상속공제) ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우로서 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거한 주택이 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 주택가액(주택에 부수되는 토지의 가액을 포함한다)의 100분의 40에 상당하는 금액을 상속세과세가액에서 공제한다. 다만, 그 금액이 5억원을 초과하는 경우에는 5억원을 한도로 한다.

1. 상속개시일 현재 「소득세법」 제89조제1항 제3호에 따른 일세대 일주택(같은 호에 따른 고가주택을 포함한다)일 것

2. 상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속받은 주택일 것

② 제1항을 적용함에 있어서 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 이를 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에는 산입하지 아니한다.

정리하면 다음의 요건을 모두 충족한다면, 주택가액의 40% 상당액을 5억원 한도 내에서 상속재산에서 공제한다는 것이다.

▲ 요건

① 상속인이 무주택자일 것

(* 공동상속의 경우 상속세 신고기한(6월)까지 당해 무주택 상속인 명의로 협의 분할할 것)

② 상속인과 피상속인이 상속개시일 직전 계속하여 10년이상 동거한 1세대 1주택을 상속할

경우

Ⅱ. 양도소득세법

양도소득세법에서는 상속주택을 상속받았을 경우 양도소득세에 대하여 1세대 1주택 비과세 적

용시 특례 규정을 두고 있다.

1. 상속주택 취득자의 일반주택 양도시 비과세 특례 (소득세법 시행령 155조 2항)

상속받은 주택과 그 밖의 주택인 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

이는 상속받을 당시 상속인이 1세대 1주택자 였다면 상속으로 인해 상속인이 상속주택을 포함하여 2주택 자가 되었다 하더라도, 기존에 가지고 있는 일반 주택을 양도할 경우엔 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다는 의미이다. 따라서 상속개시일 이전부터 가지고 있던 일반 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유 및 거주요건 등)을 충족하였다면, 상속주택에도 불구하고 양도소득에 대해 비과세 규정을 적용받을 수 있다는 의미이다.

여기에는 다음과 같은 주의사항이 있다.

(1) 상속주택을 일반주택보다 먼저 양도할 경우에는 특례가 적용되지 않는다는 점이다. 2002.12.31 이전에는 일반주택의 양도에 따른 특례뿐 아니라 상속주택을 양도할 경우에는 거주 보유기간에 상관없이 무조건 비과세 해주는 규정이 있었으나. 당해 규정이 삭제되어 상속주택 자체에 대한 비과세 규정은 사라지게 되었다.

(2) 당해 규정을 적용받기 위해서는 상속받을 시점에 1세대 1주택자여야 한다는 것이다. 상속당시 1세대 다주택자라면 당해 규정이 적용되지 않아 일반 주택을 양도시 상속주택까지 주택수에 산입하여 양도세 중과규정이 적용되게 된다.

즉 1세대 2주택자가 상속주택을 상속받아 1세대 3주택자가 되었다면, 기존 보유하던 일반주택 양도시 3주택자에 따른 중과세율이 적용된다는 것이며, 3주택에서 한 채를 처분한 후 일반주택과 상속주택을 각각 1채씩 소유한 2주택자가 되었다 하더라도 상기 특례규정을 적용하지 아니한다.

(3) 상속받을 당시 1세대 1주택자라 하였더라도 상속주택을 상속받은 후 주택을 추가 매입하여 양도당시 1세대 3주택자 이상이 되는 경우에도 당해 특례규정이 적용되지 않아 주택수에 따른 세율 적용시 상속주택도 주택수 산정시 산입되게 된다.

(4) 상속주택의 범위

피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우에는 피상속인 기준으로 1주택만을 특례대상 상속주택으로 본다. 따라서 다음에서 규정한 1주택만이 상속주택 특례를 적용받는 상속주택이 되고 나머지 상속주택은 특례를 적용받지 못해 양도시 주택수 산입에 포함되게 된다.

▲ 선순위 특례대상 상속주택

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

② 피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택

③ 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

④ 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가 같은 경우 상속인이 선택)

2. 공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례 (소득세법 시행령 155조 3항)

상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 공동상속주택의 소수지분자(주된 소유자 외의 자)가 당해 공동상속주택 이외의 일반주택을 양도하는 때에는 다른 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니한다. 즉, 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보고 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 본다.

▲ 공동상속주택의 소유자 판정 기준

(일반주택 양도에 대한 비과세 판정시 공동상속주택은 다음 각 호의 선순위에 따른 자의 주택으로 본다)

① 상속지분이 가장 큰 상속인

② 당해 주택에 거주하는 자

③ 최연장자

위의 규정은 상속주택을 여러 명이 공동 소유하였을 경우, 공동상속주택의 소유자 판정은 지분으로 주택을 소유하는 경우에도 각각 1주택으로 보는 규정에 대해 상속 주택에 한해 예외규정을 두어, 공동소유자 중 한사람의 소유 주택으로 보도록 함으로써 거주자가 공동상속주택 이외의 소유주택을 양도하는 경우 소수지분자는 상속주택의 지분소유에 대해 주택이 없는 것으로 보기 위한 규정이다.

아울러 공동상속주택의 주된 소유자가 된 자는 상기 시행령 155조의 2항의 요건을 갖춘 경우 2항의 규정에 의한 특례를 적용받게 된다.

◆ 절세방법

1세대 1주택자로서 상속주택이 있는 경우에는 기존부터 보유하던 일반주택을 먼저 양도하고, 상속주택을 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 뒤 파는 것이 양도소득세를 절세하는 방법이 될 것이다.

Ⅲ. 종합부동산세

종합부동산세에서는 아직까지는 상속주택에 대한 특례는 없다.

기존의 합산배제임대주택에 있어서 피상속인의 합산배제임대주택을 상속인이 상속받았을 경우, 임대기간에 있어서 상속인의 임대기간과 피상속인의 임대기간을 통산한다는 정도가 있을 뿐이다.

그러나 기획재정부의 개정안에 따르면, 1세대 1주택자가 상속 등으로 지방소재 1주택을 취득하게 되는 경우에는 계속 1세대 1주택으로 보아 종합부동산세를 적용한다는 내용을 밝히고 있으나, 아직까지 입법화되지는 아니하였다.

따라서, 당해 개정안이 입법화 된다 하더라도 지방소재가 아닌 수도권 지역의 상속주택을 1세대 1주택자가 상속받거나, 1세대 1주택자가 수도권 소재 공동상속주택의 소수지분자가 되는 경우엔 1세대 1주택자가 아닌 것으로 취급되어 종합부동산세를 적용받게 될 것이다.

이 경우 작년 말 종합부동산세 개정으로 인하여 장기보유 1세대 1주택자 혹은 고령자의 1세대 1주택자에 대한 세액공제 혜택은 받지 못하게 된다.

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