2009-04-08 12:51

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1. 1세대 1주택 비과세

「소득세법」제89조제1항제3호의 규정에 의하여 '대통령령이 정하는 1세대 1주택'(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지('주택부수토지')의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다.

☞  '대통령령이 정하는 1세대 1주택'(소득세법 시행령 제154조제1항) : 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

☞  '가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택'(소득세법 시행령 제156조) : 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

☞  '대통령령이 정하는 배율'(소득세법 시행령 제154조제7항) : 도시지역안의 토지 5배, 도시지역밖의 토지 10배

이와 같이 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 '주택'의 양도에 적용되고, 양도소득세 과세대상인 '부동산을 취득할 수 있는 권리'(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함)를 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는 것이 원칙이지만, 예외적으로 양도소득세가 비과세되는 특례가 있다.

2. 조합원입주권에 대한 1세대1주택 비과세특례

가. 조합원입주권

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업에서 같은 법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다)를 말하며, 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 속한다.

※ 같은「도시 및 주거환경정비법」의 적용을 받는 “도시환경정비사업”, “주거환경개선사업” 및「주택법」의 적용을 받는 “지역조합주택사업” 또는 “직장조합주택사업”의 경우는「소득세법 시행령」제155조제17항의 1세대 1주택 비과세특례규정이 적용되지 않음.

나. 조합원입주권 양도에 대한 1세대 1주택 비과세특례 요건(소득세법 시행령 제155조제17항)

주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 조합원입주권을 양도하는 경우로서 다음의 1) 또는 2)항에 해당하는 경우에는「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

1) 기존주택이「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하고, 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없는 경우

2) 기존주택이「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하고, 조합원입주권 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 당해 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우

☞ 위 1) 및 2)항에서 '「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하는 기존주택'이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

즉, 조합원입주권 비과세특례요건인 3년 이상 보유기간(거주가 필요한 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)은 기존주택 취득일부터 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일)까지의 기간으로 계산하며, 조합원입주권 양도일까지의 기간으로 계산하지 않음.

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