2009-04-09 15:21

http://blog.drapt.com/cprforum/174911239258067893

조세부담의 회피를 위한 우회 양도를 방지하기 위하여 배우자, 직계존비속 기타 특수관계자로부터 증여받은 자산을 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도하는 경우 세법에서는 이월과세 규정과 부당행위계산 부인 규정을 적용하도록 하고 있다.

예를들어 2억원에 취득한 주택을 시가 4억원인 당시에 배우자에게 증여하고, 증여받은 배우자가 5억원에 이를 다시 타인에게 양도하는 경우, 증여하지 않고 직접 양도하는 경우의 양도차익은 3억원이 되지만 증여 후의 양도차익은 1억원으로 되어 그 만큼 양도소득세의 부담이 줄어드는 효과가 발생하므로 이를 방지하기 위하여 증여받은 배우자가 증여받은 날부터 5년 이내에 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 양도차익 계산시 그 취득가액을 증여자의 취득가액으로 적용하도록 하여 양도차익 3억원에 대하여 과세하는 것이다. 

1. 배우자·직계존비속 이월과세(소득세법 제97조제4항)
 
거주자가 양도일부터 소급하여 5년(연수는 등기부상 소유기간에 의함) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지 또는 건물 및 특정시설물 이용권․회원권의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득당시 실지거래가액(취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액)으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다.

※ 직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물울 양도하는 경우에는 2009.1.1 이후 최초로 증여받아 양도하는 분부터 이월과세 규정을 적용하고, 2008.12.31 이전에 증여받은 토지·건물울 양도하는 경우에는 하기 2.항의 부당행위계산부인 규정이 적용됨.

1) 양도차익의 계산

ㅁ 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

증여받은 자산을 양도하는 경우 그 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가 평가 원칙)을 취득당시의 실지거래가액으로 적용하는 것이나, 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지 또는 건물을 증여일부터 5년 이내 양도하는 경우에는 그 취득가액 및 필요경비는 다음과 같이 적용한다. 

ㅇ 취득가액 : 증여한 배우자 또는 직계존비속의 당초 취득당시의 실지취득가액
※ 증여재산의 증여당시의 시가 평가액으로 적용하지 않음.

ㅇ 필요경비 :
- 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득당시의 취득세, 등록세, 법무사비용, 취득시 부동산 중개수수료 등
- 증여받은 배우자 또는 직계존비속의 증여받은 재산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액(소득세  법 시행령 제163조제8항의 규정에 따라 계산한 금액)
- 증여받은 배우자 또는 직계존비속의 자본적 지출액 기타 양도시의 부동산중개수수료 등의 양도비
※ 수증자의 증여재산에 대한 취득세, 등록세와 증여자의 자본적 지출액은 필요경비로 공제받지 못함.

2) 세율 및 장기보유특별공제 적용시의 보유기간계산(소득세법 제95조제4항·제104조제2항제2호)

ㅁ 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산

3) 양도세 납세의무자 : 증여받은 배우자 또는 직계존비속

2. 특수관계자로부터 증여받은 자산 양도시의 부당행위계산의 부인(소득세법 제101조제2항)

양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여(이월과세 규정을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.

 ◇ 특수관계자 중 친족의 범위
  ㅇ 6촌 이내의 부계혈족과 4촌 이내의 부계혈족의 처
  ㅇ 3촌 이내의 부계혈족의 남편 및 자녀
  ㅇ 3촌 이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀
  ㅇ 처의 2촌 이내의 부계혈족 및 그 배우자
  ㅇ 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
  ㅇ 입양자의 생가의 직계존속
  ㅇ 출양자 및 그 배우자와 출양자의 양가의 직계비속
  ㅇ 혼인외의 출생자의 생모
  ※ 친족 외의 특수관계자는 소득세법 시행령 제98조제1항 참조

1) 양도소득세를 부당하게 감소시기 위한 경우로 보는 기준

○ 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위한 경우라 함은 증여받은 자의 증여세와 증여받은 자가 양도시 납부하여야 할 양도소득세를 합한 금액이 증여자가 직접 양도한 경우의 양도소득세 보다 적은 것을 말함.

(증여받은 자의 증여세와 증여받은 자가 양도시 납부하여야 할 양도소득세의 합산액) < (증여자가 직접 양도한 것으로 보아 부과하는 양도소득세) ---> 부당행위계산부인 적용. 증여자가 양도하는 것으로 봄.

(증여받은 자의 증여세와 증여받은 자가 양도시 납부하여야 할 양도소득세의 합산액) > (증여자가 직접 양도한 것으로 보아 부과하는 양도소득세) ---> 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않고 수증자가 양도하는 것으로 봄.

○ 부당행위계산 규정은 타인에게 양도한 원인의 종류, 본인의 의사와는 무관하게 적용되는 것으로 공익사업의 시행으로 협의매수 또는 수용되는 경우에도 적용된다.

2) 양도소득의 부당행위계산에 해당하는 경우의 양도소득세 과세

양도소득 부당행위계산에 해당하여 당초 증여한 자산을 증여자가 양도한 것으로 보는 경우에는 당해 자산의 양도일 현재 과세요건에 따라 양도소득세를 과세한다.

① 증여자가 증여한 자산을 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세 납세의무자는 당해 자산의 증여자가 된다.
당해 양도소득에 대하여는 증여자와 증여받은 자가 연대하여 납세의무를 진다.(소득세법 제2조제4항)
 
② 당초 증여받은 자산에 대하여는「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니하고, 수증자가 납부한 증여세는 환급(경정청구)한다.

③ 당해 자산의 양도일 현재 증여자의 과세요건에 따라 양도소득세를 과세한다.
- 양도차익의 계산은 증여자가 취득한 때를 기준으로 하여 취득가액 및 필요경비를 계산하며,
- 보유기간 계산은 증여자의 취득일부터 계산하고,
- 장기보유특별공제 적용시 보유기간은 당초 증여자의 취득일부터 기산하여 계산한다.
- 주택을 증여한 경우 증여한 주택을 포함하여 증여자가 1세대 2주택 이상 양도소득세 중과적용대상에 해당하는 때에는 중과세율(50% 또는 60%)이 적용된다.

3. 이월과세와 부당행위계산 부인의 차이

이월과세와 부당행위계산 부인에서 양도차익 계산시 그 취득가액을 증여자의 실지취득가액 및 필요경비를 적용하는 점에서는 같으나,

이월과세에서는 양도소득세 납세의무자가 수증자가 되고, 수증자가 증여 당시 증여세를 납부한 경우 증여세는 필요경비로 공제하는데 반하여, 부당행위계산 부인에서는 증여 자체가 부인되고 증여자가 양도한 것으로 보는 것이므로 양도소득세 납세의무자는 증여자가 되며, 수증자가 증여세를 납부한 경우 증여세는 환급된다.

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2009-04-08 12:51

http://blog.drapt.com/cprforum/174911239162681724

1. 1세대 1주택 비과세

「소득세법」제89조제1항제3호의 규정에 의하여 '대통령령이 정하는 1세대 1주택'(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지('주택부수토지')의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다.

☞  '대통령령이 정하는 1세대 1주택'(소득세법 시행령 제154조제1항) : 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

☞  '가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택'(소득세법 시행령 제156조) : 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

☞  '대통령령이 정하는 배율'(소득세법 시행령 제154조제7항) : 도시지역안의 토지 5배, 도시지역밖의 토지 10배

이와 같이 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 '주택'의 양도에 적용되고, 양도소득세 과세대상인 '부동산을 취득할 수 있는 권리'(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함)를 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는 것이 원칙이지만, 예외적으로 양도소득세가 비과세되는 특례가 있다.

2. 조합원입주권에 대한 1세대1주택 비과세특례

가. 조합원입주권

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업에서 같은 법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다)를 말하며, 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 속한다.

※ 같은「도시 및 주거환경정비법」의 적용을 받는 “도시환경정비사업”, “주거환경개선사업” 및「주택법」의 적용을 받는 “지역조합주택사업” 또는 “직장조합주택사업”의 경우는「소득세법 시행령」제155조제17항의 1세대 1주택 비과세특례규정이 적용되지 않음.

나. 조합원입주권 양도에 대한 1세대 1주택 비과세특례 요건(소득세법 시행령 제155조제17항)

주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 조합원입주권을 양도하는 경우로서 다음의 1) 또는 2)항에 해당하는 경우에는「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

1) 기존주택이「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하고, 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없는 경우

2) 기존주택이「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하고, 조합원입주권 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 당해 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우

☞ 위 1) 및 2)항에서 '「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하는 기존주택'이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

즉, 조합원입주권 비과세특례요건인 3년 이상 보유기간(거주가 필요한 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)은 기존주택 취득일부터 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일)까지의 기간으로 계산하며, 조합원입주권 양도일까지의 기간으로 계산하지 않음.

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2009-03-26 22:40

http://blog.drapt.com/cprforum/174911238074828331

양도소득세 관련 개정세법q.hwp

정부에서는 세계적인 경제위기에 대처하기 위하여 국내 경제 활성화 차원에서 2008년 하반기 이후 수차례에 걸쳐 세제 지원대책을 마련하고 그 중 대부분의 대책은 관련 법령의 입법조치가 완료되어 시행되고 있으나, 일부 하위법령(관련세법 시행령 및 시행규칙)은 현재 개정 중에 있습니다.
 
또한 정부는 지난 3월 16일 비사업용토지 중과세와 1세대 다주택자 중과세를 폐지하는 내용의 대책을 발표했으며, 오는 4월 임시국회에서 관련 세법 개정안을 통과시킬 계획이나, 국회에서 정부안대로 세법개정안이 통과되면 비사업용토지 중과세와 1세대 다주택자 중과세도 폐지될 예정입니다.

세제지원 대책 중 일반인의 실생활에 관련이 많은 부동산 양도소득세 세제개편 내용을 정리하여 첨부와 같이 올리니 관심있는 닥터 아파트 회원분들은 참고 하시기 바랍니다.

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