2008-05-27 19:42

http://blog.drapt.com/cprforum/174911211884957183

주택의 양도에 대한 양도소득세는 원칙적으로 1세대 1주택에 한하여 비과세가 적용된다. 소득세법 또는 조세특례제한법에 따라 일시적 1세대 2주택에서의 종전주택 양도, 농어촌주택과 일반주택을 함께 소유하다가 일반주택을 양도하는 경우 등과 같이 1세대가 2주택을 보유하다가 그 중 1주택을 양도하는 때에도 양도소득세 비과세특례가 적용되는 경우가 있으나, 그 외의 경우에는 양도세 과세대상이 되며, 중과세율 적용요건 해당여부에 따라 중과세율(50%) 또는 일반세율이 적용된다.

그러면 1세대가 2주택을 보유하다가 그 중 1주택을 양도하는 경우 어떤 경우에 중과세율이 적용되고, 어떤 주택을 양도하면 중과세율 적용대상에서 제외되는지 알아보기로 하자.

1. 중과대상 1세대 2주택 판정을 위한 주택 수 계산에서 제외되는 주택과 1세대 1주택 비과세 적용시 주택 수 계산에서 제외되는 주택의 구분  

1세대 2주택 중과대상 판정을 위한 주택 수 계산에 포함되는 주택(A주택)과 주택 수 계산에서 제외되는 주택(B주택)을 함께 보유하거나 또는 A주택과 기준시가 1억원 이하인 주택(C주택)을 함께 보유하다가 A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세되는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많다.

위의 B주택 또는 C주택은 1세대 2주택 중과세율 적용에서만 제외되는 것이지 1세대의 보유 주택 수 계산에서 제외되는 것은 아니므로 양도세가 비과세되는 것은 아니다.

따라서 1세대 2주택자의 1주택이 중과대상 판정을 위한 주택 수 계산에 제외되는 주택인 경우 당해 주택 또는 나머지 주택을 양도할 때에 일반세율을 적용한 양도세를 납부해야 하는 것이다.

1세대 1주택 비과세 적용시 주택 수 계산에서 제외되는 주택으로는 소득세법 시행령 제155조제2항의 상속주택, 동조제6항의 문화재주택, 동조제7항의 농어촌주택, 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택, 동법 제97조의2의 신축임대주택 동법 제99조의4의 농어촌주택 등이 있다.

일반주택과 위 상속주택 등을 각 1채씩 보유하다가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건 충족시 양도세를 비과세 하는 것이다.

2. 1세대 2주택 중과세율 적용여부의 판정 방법

1세대 2주택자가 먼저 양도하는 주택에 대하여 중과세율이 적용되는지 여부는 다음의 순서로 확인하면 이해가 쉽다.

1) 보유하고 있는 2주택이 다음의 기준(주택 수 계산 기준)에 해당하는지를 우선 확인한다.

ㅁ. 서울, 인천광역시(군지역은 제외), 경기도(읍.면지역은 제외)에 소재(기준시가 불문)

ㅁ.수도권 밖의 광역시(인천광역시 외의 광역시), 인천광역시의 군지역, 경기도의 읍.면지역, 경기도를 제외한 도지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 또는 다른 주택 양도 당시 기준시가 3억원 초과

2) 위 1)항의 기준에 따라 확인 결과,

가) 2주택 중 1주택만 해당하거나, 2주택 모두 해당하지 아니하는 경우 ---> 중과대상 1세대 2주택에 해당되지 않음. 2주택 중 어느 주택을 먼저 양도하든지 중과세율 적용 제외(일반세율 적용). 이 경우 다음 3)항 이하의 확인과정을 거칠 필요가 없음.

나) 2주택 모두 해당하는 경우 ---> 양도하는 주택이 다시 다음 3)항에 해당하는지를 확인

3) 위 2)-나)항에 해당하는 경우 양도하는 주택이 다시 하기 3.항의 어느 하나의 주택에 해당하는지 확인

가) 양도하는 주택이 하기 3.항의 어느 하나의 주택에 해당하는 경우 ---> 1세대 2주택 중과세율 적용에서 제외(일반세율 적용)

나) 양도하는 주택이 하기 3.항의 어느 하나의 주택에 해당하지 아니하는 경우 ---> 1세대 2주택 중과세율(50%) 적용. 중과세율이 적용되는 때에는 3년 이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제 배제.

3. 1세대 2주택 중과세율 적용대상에서 제외되는 주택

다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 예외적으로 중과세율 적용대상에서 제외되어 일반세율이 적용된다.

1) 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택.

2) 「조세특례제한법」 제97조·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택

3) 종업원(사용자와 특수관계에 있는 자를 제외)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상인 주택

4) 문화재주택

5) 소득세법 시행령 제155조제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

6) 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

7) 1세대의 구성원이 「영유아보육법」제13조의 규정에 따라 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)의 인가를 받고 소득세법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

8) 1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(직장의 소재지와 같은 시·군에 소재하는 주택에 한한다)을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

9) 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

10) 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

11) 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

12) 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택(다른 주택을 취득한 날부터 2년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

13) 주택의 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역으로 지정.고시된 지역에 소재하는 주택은 제외한다.

수도권(인천광역시의 군지역 및 경기도의 읍.면지역 제외)에 기준시가 1억원을 초과하는 1주택과 기준시가 1억원 이하인 1주택(정비구역으로 지정.고시된 지역이 아닌 지역에 소재하는 주택)을 소유하다가 기준시가 1억원 이하인 주택을 양도하는 때에는 이 규정에 따라 중과세율 적용에서 제외되는 것이나, 기준시가가 1억원을 초과하는 주택을 먼저 양도하는 경우는 중과대상이 되는 것임을 주의하여야 한다.

14) 1세대가 위 1)항부터 11)항까지에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택

예를 들어 위 1)항의「조세특례제한법」제99조의3의 규정에 의한 양도세 감면대상 신축주택과 일반주택(1주택만 소유하는 경우에 한함)을 보유하다가 일반주택을 양도하는 경우 중과세율적용에서 제외되는 것이다.