주택 등 부동산을 팔 때 내는 양도소득세의 과세 기준으로 실거래가가 적용되는 경우가 크게 늘어났습니다. 이에 따라 증가한 양도세를 줄일 수 있는 필요경비에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

특히 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세 과세기준이 실거래가로 확대될 예정이므로 필요경비에 대해 정확히 알 필요가 있습니다.

이번에 양도세 실거래가 과세시 공제 혜택을 받을 수 있는 필요경비의 모든 것을 정리해봤습니다.

실거래가로 양도세를 내는 경우는?

2006년 1월 현재 실거래가로 양도세를 내는 경우는 다음과 같습니다.

-1년 미만 보유한 후 부동산을 매각하는 경우

-미등기 부동산을 매각하는 경우

-투기지역이나 주택거래신고지역에서 부동산을 매각하는 경우

-1가구 2주택이상인 주택을 매각하는 경우

-양도가액 6억원 초과 고가주택을 매각하는 경우

-세금 부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 기준시가보다 낮은 허위계약서 등을 작성하는 경우

-기준시가가 세금이 많이 나와 자진해서 실거래가 신고를 선택하는 경우

필요경비로 인정받는 비용은?

양도세 실거래가 과세시 필요경비로 인정받으려면 우선 비용이 필요경비 대상이어야 하고 이를 입증하는 증빙 서류를 제시해야 합니다.

특히 검인 계약서의 경우 팔 때는 물론이고 살 때 취득 당시 실거래가 계약서(취득 당시 기준시가이상으로 계약해야 함) 이어야 합니다.

만약 분실 등으로 취득 당시 계약서가 없다면 환산한 취득가액(취득과 양도 당시의 기준시가 비율로 환산)에 따라 취득 실거래가를 계산하며 이때는 법정 필요경비(취득 당시 기준시가의 3%)만 공제받을 수 있습니다.

필요경비를 공제받으면 양도차익(양도가액-필요경비)을 줄여 양도세를 적게 냅니다.

필요경비는 소득세법 제97조 제1항, 소득세법 시행령 제163조, 소득세법 시행규칙 제79조에서 명문화돼 있습니다. 필요경비로는 △취득가액 △자본적 지출 △설비비 개량비 △양도비용으로 분류됩니다.

<취득가액>

취득가액이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말합니다. 취득 당시 검인계약서상의 실거래가와 세금 등 취득 부대비용을 포함합니다.

취득 부대비용으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료가 대표적입니다.

분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함됩니다. 또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정됩니다.

<자본적 지출>

자본적 지출이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치
3. 빌딩 등 피난시설 등 설치
4. 재해 등으로 인해 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 1, 4와 유사한 성질의 것

양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정됩니다.

자본적 지출로 대표적인 것은 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용 등이 있습니다.

<설비비 개량비>

양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용인 개량비도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

-양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용
-토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금
-토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액

<양도비용>

양도비용은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말합니다.

공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료가 있습니다. 또 주택을 취득하면서 매입한 국민주택채권을 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다. 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 됩니다.

양도세 실거래가 과세로 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는 증빙서류가 있어야 합니다.

증빙서류로는 △취득및 양도 당시 검인계약서 △대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증) △거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장 △거래상대방의 거래사실 확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부) △건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 △공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 △양도비용 지급 영수증 △인지세 납부 영수증 △국민주택채권 등 매각 영수증 등이 대표적입니다.

필요경비로 인정받지 못하는 비용은?

먼저 주택구입시 금융기관으로부터 대출받은 융자금의 이자에 대해서는 필요경비로 인정되지 않습니다. 분양받은 아파트의 경우 중도금 대출 이자도 모두 필요경비로 인정받지 못합니다.

또 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정받지 못합니다.

한편 수선비의 필요경비 인정여부는 관할 세무서에서 사실을 조사하고 최종 판단합니다. 하지만 자산가치의 현저한 증가와 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출이라는 요건을 충족시키지 못하면 필요경비로 인정받지 못합니다.

정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않습니다.

도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당됩니다.

정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비도 필요경비로 인정받지 못합니다.

통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없다고 보면 됩니다.