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[스크랩] 재개발 수익률 산정표와 재개발 요약 |부동산노트
2007-05-31 19:23
http://blog.drapt.com/cjy1101/3716941180607004209 
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
재개발 수익률 산정
조합원 평형 배분방법
'재개발 아파트의 평형 배정은 관리처분계획일 현재 권리가액을 기준으로 한다. 이 때 권리가액은 토지와 건물 감정평가금액에 따라 결정된다. 토지는 교통이나 주변환경, 단지규모, 편익시설, 공시지가, 도로 접근성, 필지의 모양 등을 주요 고려요인으로 하며, 건물은 구조(철근슬라브, 연와조기와) 및 재료(목조, 블록, 슬레이트) 등을 주요 평가요인으로 한다. 조합원 평형배정시 기준이 되는 사항은 다음과 같다.
1. 감정평가액에 비례율을 곱한 수치인 권리가액을 기준으로 평형이 결정되며, 권리가액에 인접한 공동주택가액에 해당하는 주택의 규모를 배정받을 수 있다.
예시> 권리가액이 2억 2,000만원인 상황에서 재개발 아파트 25평형 분양가가 1억 5,000만원이고, 32평형 분양가가 2억 5,000만원이라면 권리가액이 32평형 분양가에 더 인접해 있으므로 32평형을 배정받을 수 있다. 2. 1)의 규정에 불구하고 규약, 정관 또는 시행규정으로 정하는 경우, 국민주택(또는 국민주택 이하)은 조합원의 권리가액 다액순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50% 이하가 조합원에게 분양될 경우 규모별 50%까지 조합원에게 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있다.
예시> 44평형의 조합원 분양가가 3억 8,000만원인 상황에서 이 분양가에 근접하지 못하는 조합원이 대부분일 경우에는 권리가액이 높은 순서대로 44평형 가구수의 50%까지 조합원이 배정될 수 있다. 3. 동일규모 주택 분양시 경합이 있는 경우에는 권리가액 다액 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동, 층, 호수 등의 위치 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.
4. 권리가액이 분양건축시설의 최소분양단위에 미달할 경우에는 최소분양단위를 분양하며, 지나치게 미달할 경우에는 현금청산한다.
개발이익비례율
출처 : 재개발 뉴타운 투자 모임
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[스크랩] ◈~뉴타운 투자 성공 비결 |부동산노트
2007-05-31 19:21
http://blog.drapt.com/cjy1101/3716941180606898602
출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega
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뉴타운은 현재 부동산 시장에서 가장 햇볕이 잘 드는 상품이다. 당장에 서울시 SH공사의 은평뉴타운 1지구가 오는 10월 2817가구 공급 예정이며 9월 청약 가점제 시행 전에 서울지역에서 분양되는 물량 가운데 가장 인기지역인 용산 지역, 총150만평 규모의 김포공항 인근 마곡지구 도시정비사업 등의 추진도 뉴타운 개발과 무관하지 않다. 미래주택시장이 웰빙 주택으로 일컬어지는 주변공원과 조망권 확보, 부유층이 유입될 수 있는 지역이나 단지 선호,서울의 택지고갈에 따른 대안으로 재개발 및 재건축 이외 주택공급이 어렵다는 관점에서 뉴타운은 부동산 재테크 으뜸 상품으로 주목받고 있다. 특히 최근 한-미 자유무역협정(FTA)으로 부동산 금융의 변화가 클 것으로 전망되는 가운데, 뉴타운 특강을 준비하고 있는 김성주(대한공인중개사협회 전임교수) 교수 집무실을 찾았다. 김 교수의 특강을 예전에 들어 본 기자는 깨알같이 빼곡히 메모된 그의 특강 노트를 보면서 그의 열정을 다시금 확인하게 되었고 재개발· 재건축 투자는 좋은 재테크 상품이지만 리스크 또한 크다는 점에서 독자들에게 뉴타운 알짜 투자핵심인 조합원 자격과 분양권 유무 등 총 4개의 주제를 들어보자.
편집자 주 ◆분양자격 조합원 정비구역 내에 토지 및 건축물 소유자라면 누구나 조합원은 될 수 있지만 그렇다고 조합원 모두가 분양권이 주어지는 것은 아니다. 지분 구입을 잘못했을 경우 현금 청산 조합원이 될 수도 있으므로 유의하여야 한다. 정비구역 내 주택이 있다면 당연히 평수와 관계없이 분양권이 있으나 상가 등을 소유하고 있는 경우엔 복잡해진다. 만약 권리가액이 높게 나와 주택을 분양받고 남은 권리가액이 최소규모의 상가 분양가 보다 높다면 상가까지도 분양받게 된다. 그러나 권리가액이 낮을 경우엔 공동주택이나 상가 중 선택해야 한다.(재건축은 별도 규정 있음) 일부 정비사업 관리업체나 조합에서 서울시 조례 제24조만 가지고 공동주택을 받을 수 없다고 해석하는 경우가 있으나 제26조 제2항에서 상가소유자도 공동주택을 분양받을 수 있다고 규정하고 있기 때문에 논쟁의 여지가 없다. 나대지소유자는 90㎡ 이상이라면 단독필지,공유지분,지목,이용상황,유주택 여부를 따지지 않고 분양자격이 있으나, 공유지분이면서 90㎡ 미만이라면 분양권이 없다. 다만 단독필지이면서 30㎡ 이상, 90㎡ 미만은 무주택자에 한해 분양자격이 주어지지만, 그것도 지목이 도로이면서 도로로 이용되고 있다면 현금청산 대상이 된다. 집합건물(다세대주택)의 경우 준공 시부터 다세대주택이라면 아무런 문제가 없다. 그러나 단독 또는 다가구주택을 2003년 12월30일 이후, 다세대주택으로 전환(일명 지분 쪼개기)하였다면 수인을 1인으로 본다. 이전에 전환 하였더라도 건축물의 전용 면적이 60㎡ 이하이면 전용면적 60㎡(25평형)를 분양받는다. (단, 총세대수에 비해 조합원 수가 많지 않다면 정관으로 다르게 정하여 권리가액 다액 순으로 국민주택 규모의 주택을 받을 수 있다.)건축물 준공 후 토지와 건물이 각각 분리되어 소유권 이전된 경우는 법원의 판결, 상속, 증여, 매매 등 어떠한 경우라도 별도의 분양권은 없다. 이외에도 분양권의 부여에 관한 사항은 법규의 해석이 까다롭고 정비사업조합에 따라 다르게 정할 수도 있으므로 반드시 전문가의 조언이 필요하다. ◆재산평가 재개발투자에서 실패를 하였다는 사람과 의외로 성공하였다는 사람을 종종 보게 되는데, 그것은 재개발 지분 구입 시 누가 재산평가를 더 정확히 하였느냐의 차이가 아닐까한다. 예를 들어, 대지 40평과 지상건축물을 구입한 조합원이 42평형에 입주할 수 있을 것 이라고 믿었는데 32평형을 배정받을 경우가 있고, 32평형을 입주하겠다고 대지 28평과 지상건축물을 구입하였는데 42평형을 배정받는 경우가 그것이다. 재개발 재산평가는 물리적 측면만 가지고 평가하는 것이 아니고 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 평가하도록 규정하고 있기 때문에, 공부상 확인도 중요하지만 반드시 현장 확인을 통하여 재산평가를 미리 예측해 보는 것이 좋다. 법면(급경사지)의 평가는 인근 획지의 50∼70% 정도의 평가를 받기 때문에 가급적 구입을 피하고, 무허가 건물의 부지도 과거에는 대지로서 동일한 평가를 받았지만 2005년 5월2일 개정된 법률에 무허가건물이 건축될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하도록 하였으므로 낮게 평가될 수밖에 없다. 도로의 경우, 사도법에 의한 사도는 인근토지의 1/5, 사실상 사도는 1/3로 평가하고 이주비도 지급되지 않으니 구입을 자제해야 한다. 그리고 지분 구입 시 일반적으로 대지만을 기준으로 하는 경향이 있으나 건축물 또한 무시할 수 없다. 무허가 건물이나 구옥인 경우 평당 50만∼60만원, 신축인 경우 200만원 이상도 평가 받게 되는데 평형 배정 시 권리가액 다액 순으로 배분되므로 아주 적은 금액으로 희비가 엇갈리는 경우가 있다. ◆관리처분 관리처분 이라함은 종전의 토지 또는 건축물의 소유권, 소유권 이외의 권리를 가액으로 평가하여 새로이 조성된 대지 또는 건축물이 조합원에게 합리적으로 배분될 수 있도록 하는 기준이다. 정비사업은 조합원들이 토지와 건물을 현물 출자하여 도시재개발사업을 하는 것 인바, 조합원들의 재산이 각기 다르므로 그 재산을 가액으로 평가하여 비례율을 산정한 후, 배정 받을 공동주택이나 상가 분양가에서 정산하는 것이다. A의 조합원 권리가액이 1억이라고 했을 때 비례율이 120%라면 1억2000만원의 재산이 될 것이고, 비례율이 80%라면 8000만원의 재산이 된다. 공동주택 분양가액에서 조합원의 권리가액× 비례율을 뺀 가액을 청산금이라고 하는데 청산금의 정산이 완료되어야 입주가 가능하다. 그리고 청산금이 낮다고 하여 반드시 좋은 물건은 아니므로, 구입금액과 청산금을 합한 금액을 기준으로 판단하여야 한다. 같은 지분이라도 대로변이라면 평가액이 높아 청산금이 적을 것이고, 골목길 안쪽 무허가건물이라면 평가액이 낮아 청산금이 많을 것이다. 가급적 공시지가가 높은 대지가 평가액이 높겠지만 현황평가를 하기 때문에 절대적 기준은 될 수 없다. 건축물 역시 무허가 건물이나 구옥보다는 신축한지 오래되지 않은 건물 일수록 그리고 관리가 잘된 건물일 수 록 평가액이 높을 것이다. 또한 세대수에 비해 조합원이 많고 국공유지 비율이 높은 구역은 비례율이 낮다고 봐야하고, 시공사나 조합원의 구성원도 무시할 수 없는 부분이므로 반드시 확인을 하는 것이 좋다. 그 외에 재개발· 재건축 투자는 전문가만이 분석할 수 있는 부분도 있으므로 믿고 맡길 수 있는 중개업소를 선택하여 너무 세심하게 따지기 보다는 좋은 고객으로의 이미지를 심어줄 필요가 있음도 잊지 말아야 한다. ◆조합원 평형배정 재개발 투자 시 대지지분이나 전세보증금 등은 꼼꼼히 챙기면서도 내가 원하는 평형을 분양받을 수 있을 것인가 하는 부분은 소홀하기 쉽다. 중개업소에서도 이 부분은 명확한 확답을 할 수 없는 부분이므로 그야말로 전문가의 영역일 수밖에 없다. 도시 및 주거환경정비법이나 시행령, 시행규칙, 조례에서도 명확한 규정이 없는 것은 정비사업구역에 따라 또는 세대수에 따른 조합원 비율에 따라 다르기 때문에 규정을 할 수도 없다. 그야말로 재개발의 오랜 실무로 인한‘숲을 보는 안목’이 필요한 부분이다. 신뢰할 수 있고 실력 있는 중개사무소를 물색하여 전문가에게 맡기는 것이 최선이겠지만 나름대로 지식과 안목도 갖출 필요가 있겠다. 42평형 이상의 입주를 원한다면 일단 권리가액이나 권리가액× 비례율 중 32평형 조합원 분양가 이상이라야 한다. 다만 그 숫자가 대형평형 총 수의 50%미만이라면 50%까지는 조합원이 분양받을 수 있으므로 공동주택 총 세대수 중, 대형평형을 몇 세대를 지을 것인지, 조합원 수는 몇 명인지를 알아보고 판단하면 된다. 국민주택 규모의 32평형은 2003년 12월 30일 도시 및 주거환경정비법 조례개정 이전에는 권리가액 다액 순으로 정해졌지만, 지분 쪼개기를 방지하기 위해 만들어진 조례부칙 제5조에서 제한규정을 두었으므로 반드시 확인을 요한다. 단독주택이나, 준공 시부터 다세대주택, 그리고 지분 전환한 경우 간축물의 전용면적이 60㎡ 초과된 지분이라면 32평형에 입주할 수 있다고 보면 되지만 그 숫자가 아파트 세대수를 초과한다면 권리가액 다액 순으로 정해진다. 그리고 전환한 경우 건축물 전용면적 60㎡ 이하라도 조합원 수가 세대수에 비해 많지 않아 여유분이 있다면 정관으로 달리 정하여 배정받을 수 도 있다. 정리=스포츠월드 권동철 기자 kdc@sportsworldi.com ◆김성주는 누구●●●
김성주 대한공인중개사협회 전임교수는 뉴타운(재개발· 재건축) 사업의 이론과 실무를 겸비한 명(名)강의로 유명하다. 20여년 동안의 실무경험을 바탕으로 살아있는 이론을 강의함으로써 이 분야 싱크탱크(Think Tank)로 불리워지고 있다. 그의 강의는 협회 회원 뿐만 아니라 부동산 종사자나 투자자들로 언제나 자리가 부족해 강의실을 꽉 메워 서서 들어야 한다. 최근에는 부동산 업계 뿐만 아니라 금융계 등 특강도 활발하다. ⓒ 세계일보＆세계닷컴(www.segye.com), 무단전재 및 재배포 금지 |
[스크랩] 서울시 `제2 청계천사업` 시동 걸었다 |부동산노트
2007-05-31 18:12
http://blog.drapt.com/cjy1101/2041180602730459
출처 : 南家네 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/manam
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서울시 `제2 청계천사업` 시동 걸었다
세운상가를 중심으로 남쪽의 남산과 북쪽의 종묘를 잇는 서울 종로구 종로3가동 175의 4 일대에 폭 90m,길이 1km에 이르는 대규모 녹지대가 본격적으로 조성된다.
2단계는 세운상가의 나머지 절반을 포함한 청계천~을지로 구간이다. 폭 90m,연장 290m이며 2012년 완공 예정이다. 3단계는 을지로~퇴계로 구간 폭 90m,연장 500m 구간으로 2015년 완공 목표다. 시는 1단계 구간의 경우 전략사업임을 감안해 녹지축 조성사업에 1000억원의 시 예산을 투입해 도시계획사업으로 추진할 방침이다. 그리고 투입된 사업비는 인접한 세운4구역 도시환경정비사업 시행자가 공공시설 비용을 부담하는 차원에서 나중에 시에 부담하게 하도록 하는 방식으로 사업비를 회수할 계획이다. 3단계 사업이 마무리될 때까지 투입될 것으로 보이는 총 사업비 규모는 1조원 수준으로 예상된다. 서울시는 녹지축 조성사업을 총 8개 구역으로 나뉘어져 진행되는 도시환경정비사업과 연계해 실시할 계획이다. 1982년에 처음으로 도심 재개발구역으로 지정됐던 세운상가 주변 지역에 대한 도시환경정비사업이 27년 만인 내년부터 본격화되는 셈이다. 시 관계자는 "재정비촉진사업지구 내 세운4구역에 대한 보상 및 철거 작업이 내년 하반기부터 시작될 것"이라며 "사업착공 목표 연도를 2009년으로 잡아놨다"고 전했다. 세운상가 재정비촉진지구 가운데 가장 먼저 도시환경정비사업이 시작되는 세운4구역에는 3만3262㎡(약 1만평) 부지에 백화점 할인점 오피스 아파트 등이 들어설 예정이다. 서울시 균형발전추진본부 관계자는 "세운4구역을 제외한 세운상가 재정비촉진지구 내 나머지 7개 권역의 경우 작년 말부터 개발계획 수립을 위한 용역작업이 진행 중"이라며 "이 구역 전체의 재정비사업이 마무리되려면 녹지축 완료 시점인 2015년을 훨씬 지나야 할 것"이라고 설명했다. 서울시는 세운상가 남북녹지축 조성사업이 전임 이명박 시장의 청계천 복원사업에 버금갈 정도로 어려운 사업이 될 것으로 보고 있다. 사업예정지 내에 세운상가 584개 점포를 포함해 총 1229가구(또는 계좌)의 상가 및 주택이 포함돼 있어서다. 이 지역에서 영업 중인 상인들의 경우 공사 기간 중 영업할 수 있는 별도의 공간을 서울시가 마련해 줄 것을 요구하고 있다. 그러나 서울시 측은 "서울시 송파구 동남권 유통단지에 입주 신청을 한 상인들을 제외한 나머지 상인에 대해서는 토지보상법에 따른 보상 절차를 진행하는 일 이외의 다른 생계대책은 마련하고 있지 않다"는 입장이다. 서울시는 청계천 개발 때와 마찬가지로 이들 지역의 세입자 및 부동산 소유주를 설득하기가 쉽지 않을 것으로 전망하고 있다. 그러나 이들의 반발이 극심하더라도 정면 돌파하겠다는 의지를 보이고 있다. 문승국 서울시 도심활성화추진단장은 "사업지구 내 상인들과의 협의가 청계천 사업 때보다 훨씬 어려울 것"이라며 "상인들과 긴밀하게 협의를 진행하되 철거 및 이주사업 등은 차질없이 계획대로 진행하겠다"고 밝혔다. 송종현 기자 scream@hankyung.com 입력: 2007-05-28 17:25 / 수정: 2007-05-29 10:40
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