2008-11-07 06:46

http://blog.drapt.com/chs7726/3924821226008019989

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

부동산 세금 어떻게 달라지나

문 : 지방 미분양 여러 채 사면?

답 : 다시 팔때 양도세 중과 대상서 제외

계약일 기준으로 어제부터 세금 혜택

실수요 목적일땐 3억원 넘어도 무방

정부는 3일 발표한 '경제난국 극복 종합대책' 가운데 다주택자 양도세 경감은 비수도권 지역에 있는 미분양 아파트와 일반 주택에 초점이 맞춰져 있다.

이날부터 2010년 말까지 비수도권에 있는 미분양 주택을 취득할 경우 다(多)주택자에 적용되는 양도세 중과(重課·2주택자 50%, 3주택자 이상 60%)가 제외된다. 1세대1주택자와 동일하게 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했다.

또 1세대1주택자가 근무 등 실수요 목적으로 비수도권 주택을 구입해 2주택자가 된 경우에도 50%에 이르는 양도세 중과 대상에서 제외하기로 했다.

달라진 주택 양도세 제도를 문답풀이로 알아본다.

Q: 비수도권 미분양 주택을 여러 채 구입해도 양도세 중과 대상에서 제외되나?

A: 그렇다. 비수도권 미분양주택을 여러 채 사더라도 향후 해당 미분양 주택을 팔 때 양도세 중과에서 제외된다. 일반 세율(내년 7~34%, 2010년 6~33%)이 적용된다. 또 장기보유특별공제혜택도 주어진다. 3년 이상 보유할 경우 연 8%씩 최대 80%(10년 이상 보유시)까지 양도차익에서 공제된다. 다만, 기존 주택이 아닌 미분양주택을 팔 때에만 이 같은 혜택을 받을 수 있다.

Q: 언제, 어떤 미분양 주택을 구입해야 양도세 혜택을 받나?

A: 세제혜택 대상 주택은 '계약일' 기준이다. 따라서 이달 3일부터 2010년 12월 31일까지 비수도권 지역에서 미분양아파트 구입을 계약해야만 세제 혜택을 받을 수 있다. 만약 정부 발표 이전인 지난 2일 미분양주택 매입을 계약했거나 2011년 1월 1일 이후에 계약한다면 혜택을 받을 수 없다. 세제혜택이 주어지는 미분양 주택은 준공 여부와 상관없이 현재 미분양 상태인 경우가 해당된다. 또 3일 현재 사업승인을 받았거나 분양하는 사업승인을 신청한 건설사가 분양하는 주택 중 미분양된 주택도 대상이다. 따라서 4일 이후 건설사가 사업 승인을 신청해 미분양아파트가 발생할 경우에는 이 혜택에서 제외된다.

Q: 미분양 주택 매입에 따른 양도세 혜택을 받으려면 어떤 서류를 내야 하나?

A: 시장·군수 또는 구청장이 발행한 '미분양 주택 확인서' 사본과 '매매계약서' 사본을 납세지 관할 세무서에 제출하면 된다.

Q: 1세대 1주택자가 실수요 목적으로 비수도권 주택을 취득한 후 ①기존 주택을 먼저 판 경우와 ②비수도권 주택을 판 경우 각각 양도세 혜택이 어떻게 달라지나?

A: ①기존 주택을 먼저 판 경우, 지금까지는 1년 이내에 기존 주택을 팔아야만 1세대1주택자 비과세 혜택을 줬다. 앞으로는 기존 주택을 아무때나 먼저 팔아도 보유 및 거주 요건만 갖추면 비과세혜택을 주기로 했다.

②실수요 목적으로 취득한 비수도권 주택을 먼저 판 경우, 2주택자에 적용되는 50% 중과가 적용되지 않고 일반 세율로 과세된다. 하지만 장기보유특별공제의 경우에는 1가구1주택자(연 8%씩, 10년 이상 보유시 최대 80% 공제)와 달리 연 3%씩 10년 보유할 경우 최대 30%까지만 공제해준다.

Q: 양도세 경감 대상이 되는 비수도권 주택의 가격 제한은 없나?

A: 지난 9월 정부는 세법개정안을 발표, 지난달 부터 1가구2주택자가 3억원 이하 비수도권 지역 주택을 먼저 양도한 경우 양도세 중과를 하지 않기로 했었다. 이 경우 실수요 목적을 충족하지 않아도 된다. 이 같은 방안은 그대로 유효하다. 정부는 이것과는 별도로 이번 조치를 통해 '실수요 목적'으로 취득했다면 3억원 초과 주택을 구입해도 양도세 중과 배제 혜택을 받게 하겠다는 것이다.

Q: '실수요 목적'이란 어떤 것인가?

A: 실수요 목적은 정부 규정에 충족해야 한다. 첫째, 근무 형편상 직장의 변경이나 전근 등을 이유로 비수도권 주택을 매입했을 경우다. 이를 입증하기 위해 양도세 납부시 재직증명서를 제출해야 한다. 둘째, 자녀의 고등학교·대학교 취학을 위해 비수도권 주택을 구입했을 경우다. 자녀들의 유치원·초등학교·중학교 취학을 위해 취득한 주택은 실수요 목적으로 인정하지 않는다. 셋째, 1년 이상 질병 치료나 요양을 하는 경우로, 요양증명서를 함께 제출해야 한다.

Q: 수도권 지역의 1가구1주택자 양도세 비과세 요건은 어떻게 달라지나?

A: 정부는 지난 9월 세법개정안을 발표할 때 내년부터 취득한 주택의 경우 '3년 보유'에 수도권의 경우 3년 거주, 비수도권은 2년 거주 요건을 충족해야만 비과세혜택을 줄 계획이었다. 그러나 최근 미분양아파트가 급증하면서 현행 규정을 유지하기로 했다. 서울·과천·5대신도시(평촌·분당·산본·일산·중동)만 2년 거주 요건을 충족하도록 하고, 나머지 지역은 거주요건 없이 3년 보유만 해도 비과세 혜택을 주기로 했다.