2009-10-08 10:44

http://blog.drapt.com/chosnet/3371761254966265553

자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk

                  베이비붐세대와 부동산

http://board.realestate.daum.net/gaia/do/estate/totalDebate/read?bbsId=freeboard&articleId=21792&nil_profile=estatetop&nil_communitysubright=estatedebate10

 우리나라의 베이비붐 세대의 퇴장이 앞선 일본과 미국보다 사회적으로 더 큰 충격을 줄 수도 있다고 지적을 하고 있습니다. 아울러 베이비붐 세대가 남은 인생을 살아남기 위해 부동산과, 금융자산을 어찌 해야 하는지에 대해 해법도 제시를 해 보려고 했고요..

 

한마디로 요약하면 '부동산을 줄이고, 금융자산을 늘려라' 입니다. 자식교육 투자보다 본인의 노후설계가 우선이다라는 적나라한 표현도 마음에 듭니다..각론에 들어가서는 저와 조금 생각이 틀린 곳도 있긴 한데..

 

아래는 부동산 부분만 따온 건데.. 무단 복제라 욕 먹을 것 같네요..(금방 지우진 마시죠..)

매경이코노미 사이트 가시면 전체글을 인터넷으로 바로 볼 수 있으니까, 관심있는 분들은 꼭 한번 읽어 보시길 권합니다. 아래 부동산 편에서는 그나마 부동산 우호적 표현이 많은데, 막상 금융자산 편을 읽어보면 적나라하게 부동산을 줄이고, 금융자산 비중을 높이라(70% 이상으로)는  표현이 많습니다. 쓴 기자가 달라서 톤이 조금 다르지요.

 

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 베이비붐세대와 부동산은 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 우리나라 사람들은 가계 자산의 70~80% 정도를 부동산으로 보유하고 있기 때문이다. 통계청이 2007년 발표한 자료를 보면 우리나라 국민 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 무려 77.8%. 미국 등 선진국이 30~40%에 그친 것과 비교하면 매우 높은 수치다.

문제는 국민 자산의 대부분인 부동산이 노후생활을 지탱해줄 수 있느냐는 점이다. 상황은 그리 녹록지 않다. 통계청은 주택을 주로 구입하는 35~54세 인구가 감소하고 베이비붐세대가 은퇴하기 시작하는 2011년 이후 주택 경기 침체가 예상된다고 봤다. 실제 일본은 35~45세 인구 감소와 단카이세대 은퇴가 시작된 1990년부터, 미국은 베이비붐세대 은퇴와 35~54세 인구가 감소한 2007년부터 주택 가격이 하락했다. 결국 임금 소득이 감소하는 베이비붐세대에게 주요 자산인 부동산 가격 하락세까지 겹치면 경제적 어려움은 더욱 커질 수밖에 없다.

국토연구원 “연평균 5만6000호 주택 수요 줄어들 것”

비슷한 조사 결과는 또 있다. 이수욱 국토연구원 연구위원의 ‘부동산시장의 환경 변화에 대응한 정책 방향 연구: 인구와 가계 자산 변동을 중심으로’ 보고서에 따르면 베이비붐세대는 은퇴 후 기존 거주 주택을 처분해 부족한 생활비 등을 충당할 것으로 보인다. 이에 따라 집값과 전세금 등 부동산자산 가격이 떨어질 것으로 내다봤다.

구체적으로 보면 베이비붐세대 은퇴가 본격화되는 2015년부터 베이비붐세대가 모두 60세 이상이 되는 2025년까지 10년 동안 연간 3만~6만호의 주택 재분배가 이뤄질 전망이다. 이는 베이비붐세대가 보유하고 있는 주택의 20%에 달하는 물량이다. 또 같은 기간 이자율이 지금과 같다고 가정하면, 베이비붐세대의 주택 수요는 연평균 1.6% 정도 줄어드는 것으로 나타났다.

이는 매년 전국 약 5만6000호, 수도권은 2만8000호의 주택 수요 감소를 의미한다. 이수욱 연구위원은 “베이비붐세대는 61세 시점인 2015년 전후, 64세 시점인 2018년 전후, 71세 시점인 2025년경 3차례에 걸쳐 보유 주택 매각에 나설 것이다. 매년 약 5만호의 주택이 계속 공급된다고 가정하면, 베이비부머의 주택 수요 감소로 집값과 전세금은 평균 2% 정도 떨어질 수 있다”고 내다봤다.

물론 주택 경기 침체가 일시적이고 국지적인 현상에 그칠 수도 있다. 정부가 매년 주택 공급에 나서고 있지만 여전히 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 실정이다.
2007년 기준 인구 1000명당 주택 수를 보면 우리나라는 전국 293가구, 서울만 보면 245가구다.

미국 427가구, 일본 도쿄 500가구, 영국 런던 415가구에 비해 크게 모자란 실정이다. 자기 집에 거주하는 비율인 자가보유율도 마찬가지다. 우리나라의 2005년 자가보유율은 55.6%로 미국 68%, 일본 61%에 비해 낮다.
주택보급률은 100%를 넘어선 지 오래지만 자가주택소유율은 50% 수준이므로 아직까지 내집마련을 못한 가구가 넘쳐난다는 얘기다.

일본 사례를 봐도 베이비붐세대 은퇴가 전체적인 주택 경기 침체를 불러온 건 아니다.

양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 “일본 단카이세대가 은퇴한 뒤에도 주택 경기 자체가 침체되진 않고 지역, 규모별 양극화만 나타났다. 우리나라도 교통 편이성과 문화 접근성 등에 따라 집값 양극화 현상이 두드러질 것”이라고 내다봤다. 즉 향후 늘어나는 1~2인가구가 도심 소형 주택을 선호하면서 상대적으로 중대형 평형이 약세를 보일 것이란 얘기다.

최현일 열린사이버대 부동산학과 교수는 “베이비붐세대가 은퇴해 주택 수요가 줄더라도 1~2인가구가 지속적으로 늘어나 도심 소형 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔 등 소형 주택 수요는 꾸준히 증가할 것”이라고 예상했다.

해법

주택연금 노후자금으로 활용해야

전문가들은 은퇴에 대비한 부동산 투자 해법 중 하나로 내재가치가 높은 ‘대지지분 넓은 연립·다세대주택’ 투자를 권한다. 사진은 서울 도심 연립·다세대주택 모습.

베이비붐세대 은퇴에 대비한 부동산 투자 해법은 무엇일까.

전문가들은 “내재 가치, 희소 가치, 미래 가치가 높은 부동산상품에 투자해야 한다”고 강조한다.












첫째 대지 지분이 넓은 연립, 다세대주택과 월세 수입이 많은 상가 등이 내재 가치가 높은 대표적 상품이다.
둘째 희소 가치가 높은 상품은 서울 도심권 대형 빌딩, 강남권 상업용지, 역세권 복합용지, 서울 재건축·재개발단지, 수도권 신도시용 토지 등이 꼽힌다
셋째로 미래 가치가 높은 지역은 서울 한강변 재건축단지, 뉴타운지구를 비롯한 경기 판교, 위례신도시 등이 꼽힌다.

이와 함께 호황에 강한 부동산과 불황에 강한 부동산도 따져볼 필요가 있다. 세계 금융위기 이후에도 가격 하락세가 소폭에 그친 상품이 대부분 불황에 강한 부동산으로 불린다.

예를 들어 호황에 강한 부동산은 고급 주상복합, 중대형 아파트, 휴양주택, 펜션 등이고 불황에 강한 부동산은 도심 소형 아파트, 역세권 연립·다세대주택, 소형 오피스텔 등이다.

김종선 한서대 겸임교수는 “베이비붐세대 은퇴가 본격화될 2015년 이전에는 도심 접근성이 높은 중소형 아파트나 수익형 부동산을 비롯해 재개발 및 뉴타운 사업지, 신규 역세권으로 편입되거나 더블·트리플 역세권으로 발돋움할 지역들을 주목해야 한다”고 강조한다.

복합수익형 부동산도 살펴볼 필요가 있다. 이는 자본이득과 소득수익을 함께 기대할 수 있는 상품을 말한다.
자본이득이란 전매차익이나 시세차익을 의미하고 소득수익은 월세 등 임대수익을 뜻한다. 고종완 RE멤버스 사장은 “은퇴를 앞둔 베이비붐세대라면 불황에 강한 부동산, 수익형 부동산 등을 선별해 투자하는 게 좋다.

자본이득을 염두에 둔다면 수도권 토지가, 임대수익을 겨냥한다면 도심 소형 아파트, 역세권 다세대주택, 업무지구 내 주거용 오피스텔이 제격”이라고 강조한다.

복합수익형 부동산 노려볼 만

이밖에 최근 다시 회복되고 있는 경공매시장을 살펴보거나 1가구 1주택을 이용한 주택연금도 염두에 둬야 한다. 주택연금이란 60세 이상 고령자(부부 모두 충족)가 소유 주택을 담보로 맡기고 금융회사에서 노후생활자금을 연금 방식으로 대출받는 제도. 집은 있으나 소득이 부족한 고령층에게 주거 안정과 생활 안정의 혜택을 동시에 주고자 하는 내용이다.

이수욱 국토연구원 연구위원은 “베이비붐세대가 노후생활 자금을 위해 무조건 주택을 팔기보다는 주택연금제도를 활용하도록 유도할 필요가 있다.

그래야 주택시장 침체를 막는 안전판이 마련된다. 이를 위해 주택연금을 증권화하고 대상범위를 1가구 1주택자에서 2주택자로 점차 늘리는 한편 농어촌형 주택연금상품 등을 개발하는 등의 보완책도 필요하다”고 강조한다.

물론 앞으로는 ‘부동산 투자로 큰돈을 번다’는 인식을 버리는 것도 중요하다. 무리한 부동산 투자는 노후 생활을 불안하게 할 수 있는 만큼 시중금리보다 조금 높은 수익을 기대하는 상품에 안전하게 투자하는 전략이 필요할 때다.

한태욱 대신증권 부동산전문위원은 “집을 장만할 자금 여력이 있다 해도 집을 사는 대신 장기전세주택이나 임대주택에 관심을 갖는 것도 좋다.

여기서 생기는 여유자금은 교통, 교육, 편의시설 등이 보강되는 지역에 투자해야 한다”고 강조한다. 이때 정부의 국토개발계획을 면밀히 검토하고 해당 지자체의 장기 계획을 검토한 뒤 현장을 답사하는 준비도 필요하다.

또한 2018년 이후 인구 감소가 본격화될 때를 대비해 보유 부동산에 대한 구조조정도 진행해야 한다. 매입에도 순서가 있듯이 매도에도 순서가 있다. 고종완 사장은 “경기침체에 대비하려면 호황에 강한 부동산, 비수익형 부동산을 먼저 처분해야 한다”고 강조한다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr]

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