SK D&D, 공장 제조방식 주택 개발


공사비는 3.3㎡당 330만원으로 비슷한 품질의 일반 단독주택보다 20% 이상 싸다는 게 회사 측의 설명이다. 집 크기는 집주인 원하는 대로 만들 수 있다.


문의:070-7777-3261~7.

함종선 기자 jsham@joongang.co.kr

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                  베이비붐세대와 부동산

http://board.realestate.daum.net/gaia/do/estate/totalDebate/read?bbsId=freeboard&articleId=21792&nil_profile=estatetop&nil_communitysubright=estatedebate10

 우리나라의 베이비붐 세대의 퇴장이 앞선 일본과 미국보다 사회적으로 더 큰 충격을 줄 수도 있다고 지적을 하고 있습니다. 아울러 베이비붐 세대가 남은 인생을 살아남기 위해 부동산과, 금융자산을 어찌 해야 하는지에 대해 해법도 제시를 해 보려고 했고요..

한마디로 요약하면 '부동산을 줄이고, 금융자산을 늘려라' 입니다. 자식교육 투자보다 본인의 노후설계가 우선이다라는 적나라한 표현도 마음에 듭니다..각론에 들어가서는 저와 조금 생각이 틀린 곳도 있긴 한데..

아래는 부동산 부분만 따온 건데.. 무단 복제라 욕 먹을 것 같네요..(금방 지우진 마시죠..)

매경이코노미 사이트 가시면 전체글을 인터넷으로 바로 볼 수 있으니까, 관심있는 분들은 꼭 한번 읽어 보시길 권합니다. 아래 부동산 편에서는 그나마 부동산 우호적 표현이 많은데, 막상 금융자산 편을 읽어보면 적나라하게 부동산을 줄이고, 금융자산 비중을 높이라(70% 이상으로)는  표현이 많습니다. 쓴 기자가 달라서 톤이 조금 다르지요.

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 베이비붐세대와 부동산은 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 우리나라 사람들은 가계 자산의 70~80% 정도를 부동산으로 보유하고 있기 때문이다. 통계청이 2007년 발표한 자료를 보면 우리나라 국민 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 무려 77.8%. 미국 등 선진국이 30~40%에 그친 것과 비교하면 매우 높은 수치다.

문제는 국민 자산의 대부분인 부동산이 노후생활을 지탱해줄 수 있느냐는 점이다. 상황은 그리 녹록지 않다. 통계청은 주택을 주로 구입하는 35~54세 인구가 감소하고 베이비붐세대가 은퇴하기 시작하는 2011년 이후 주택 경기 침체가 예상된다고 봤다. 실제 일본은 35~45세 인구 감소와 단카이세대 은퇴가 시작된 1990년부터, 미국은 베이비붐세대 은퇴와 35~54세 인구가 감소한 2007년부터 주택 가격이 하락했다. 결국 임금 소득이 감소하는 베이비붐세대에게 주요 자산인 부동산 가격 하락세까지 겹치면 경제적 어려움은 더욱 커질 수밖에 없다.

국토연구원 “연평균 5만6000호 주택 수요 줄어들 것”

비슷한 조사 결과는 또 있다. 이수욱 국토연구원 연구위원의 ‘부동산시장의 환경 변화에 대응한 정책 방향 연구: 인구와 가계 자산 변동을 중심으로’ 보고서에 따르면 베이비붐세대는 은퇴 후 기존 거주 주택을 처분해 부족한 생활비 등을 충당할 것으로 보인다. 이에 따라 집값과 전세금 등 부동산자산 가격이 떨어질 것으로 내다봤다.

구체적으로 보면 베이비붐세대 은퇴가 본격화되는 2015년부터 베이비붐세대가 모두 60세 이상이 되는 2025년까지 10년 동안 연간 3만~6만호의 주택 재분배가 이뤄질 전망이다. 이는 베이비붐세대가 보유하고 있는 주택의 20%에 달하는 물량이다. 또 같은 기간 이자율이 지금과 같다고 가정하면, 베이비붐세대의 주택 수요는 연평균 1.6% 정도 줄어드는 것으로 나타났다.

이는 매년 전국 약 5만6000호, 수도권은 2만8000호의 주택 수요 감소를 의미한다. 이수욱 연구위원은 “베이비붐세대는 61세 시점인 2015년 전후, 64세 시점인 2018년 전후, 71세 시점인 2025년경 3차례에 걸쳐 보유 주택 매각에 나설 것이다. 매년 약 5만호의 주택이 계속 공급된다고 가정하면, 베이비부머의 주택 수요 감소로 집값과 전세금은 평균 2% 정도 떨어질 수 있다”고 내다봤다.

물론 주택 경기 침체가 일시적이고 국지적인 현상에 그칠 수도 있다. 정부가 매년 주택 공급에 나서고 있지만 여전히 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 실정이다.
2007년 기준 인구 1000명당 주택 수를 보면 우리나라는 전국 293가구, 서울만 보면 245가구다.

미국 427가구, 일본 도쿄 500가구, 영국 런던 415가구에 비해 크게 모자란 실정이다. 자기 집에 거주하는 비율인 자가보유율도 마찬가지다. 우리나라의 2005년 자가보유율은 55.6%로 미국 68%, 일본 61%에 비해 낮다.
주택보급률은 100%를 넘어선 지 오래지만 자가주택소유율은 50% 수준이므로 아직까지 내집마련을 못한 가구가 넘쳐난다는 얘기다.

일본 사례를 봐도 베이비붐세대 은퇴가 전체적인 주택 경기 침체를 불러온 건 아니다.

양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 “일본 단카이세대가 은퇴한 뒤에도 주택 경기 자체가 침체되진 않고 지역, 규모별 양극화만 나타났다. 우리나라도 교통 편이성과 문화 접근성 등에 따라 집값 양극화 현상이 두드러질 것”이라고 내다봤다. 즉 향후 늘어나는 1~2인가구가 도심 소형 주택을 선호하면서 상대적으로 중대형 평형이 약세를 보일 것이란 얘기다.

최현일 열린사이버대 부동산학과 교수는 “베이비붐세대가 은퇴해 주택 수요가 줄더라도 1~2인가구가 지속적으로 늘어나 도심 소형 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔 등 소형 주택 수요는 꾸준히 증가할 것”이라고 예상했다.

해법

주택연금 노후자금으로 활용해야

전문가들은 은퇴에 대비한 부동산 투자 해법 중 하나로 내재가치가 높은 ‘대지지분 넓은 연립·다세대주택’ 투자를 권한다. 사진은 서울 도심 연립·다세대주택 모습.

http://www.hankyung.com/board/view.php?id=skjo&no=61&ch=land

                 고수들의 땅투자기법 모음

땅 투자자들은 어떤 방식으로 돈을 벌었을까.
재테크에 관심이 있는 사람이라면 누구나 고수들의 투자기법을 궁금해 한다.
최근 3년동안 땅으로 10억원 이상 벌어들인 사람들의 기법들을 소개해 본다.
이는 필자가 옆에서 직접 지켜본 투자기법들이다.

●내돈으로 투자하기

1)뜰 지역 선점

앞으로 뜰 지역을 예상하고 먼저 땅을 사는 방법이다.행정중심복합도시 투자를 한 A씨가 대표적인 사례.그는 노무현 대통령이 당선되기 3주전 공주 및 연기지역 땅을 샀다.여론 조사결과상 노무현 대통령이 상당히 앞서가자 행정수도 이전을 염두에 두고 땅을 사들어갔다.

노무현 후보가 당선되면 박정희 대통령 시절 행정수도 이전 후보지였던 공주지역 땅값이 뜰 것으로  생각하고 행동에 옮겼다.여러건을 매입했고 큰돈을 벌었다.뜰 지역을 선점하기 위해선 동물적 감각과 부단의 노력 그리고 과감한 베팅이 필수다.

2)내부정보 이용하기

신도시 택지개발예정지구 등의 개발정보를 미리 알고 땅을 사는 방법이다.B씨는 김포신도시 발표 1주일전 지인으로부터 김포에 신도시가 들어선다는 정보를 들었다.그는 그 즉시 땅 매입에 들어갔다.여러 필지를 과감하게 사들였다.1주일뒤 신도시 발표가 나자 마자 땅값은 두배로 올랐다.이런 내부정보로는 신도시건설 택지지구 건설 그린벨트 해제 도로건설 도시계획변경 등 여러 가지가 있다.

내부정보를 취득하기 위해선 공무원 또는 공기업 직원들과 친해야 한다.그러나 이런 사람들과 친해지기가 쉽지 않아 아무나 구사할 수 있는 전략은 아니다.

3)급매물 잡기

시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.남양주에 주로 투자하는 H씨는 항상 땅을 거래할 때 복비를 두배로 준다.이렇게 해두면 중개업소는 급매물이 나오면 최우선적으로 그에게 가져다 준다.

그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다.왜 일까.전화상으로 흥정을 시도하면 그 물건은 다른 사람에게 넘어갈 수밖에 없다.말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다.살 사람은 줄을 섰다.깎으려는 사람에게 넘어오진 않는다.중개업소는 매수 의지가 약하다고 생각해 즉각 다른 매수인을 물색한다.

H씨는 일단 만나고 나서 흥정을 통해 가격을 깎는다.만나기전 매도인의 약점을 최대한 파악해 둔다.사업이 망해서 급매로 내놓는건지,은행빚에 몰려서 내놓는건지 알아둔다.약점을 이용해 최대한 가격을 후려친다.이런 전략을 구사하기 위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.

4)발품 팔기

열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다.매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든,빨리 팔기 위해서 싸게 내놓든 시세보다 싼 땅을 고른다.

C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다.수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다.그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다.저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.

5)맹지에 길만들기

진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다.O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다.길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다.땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다.

길만드는 노하우는 의외로 간단하다.혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다.진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다.때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다.그래도 수익은 막대하다.맹지의 크기가 크면 클 수록,진입로부지가 작으면 작을 수록 수익은 커진다.

6)개발하기

농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다.농지전용 형질변경을 통해 땅을 개발해서 실수요자를 찾아 파는 방식이다.

특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다.이는 용도에 적합한 땅을 보는 눈,인허가,토목공사 등에 모두 능해야 가능한 방식이다.

●구전 뜯어먹기

중개업자도 아니면서 구전을 뜯어 큰돈을 번 사람도 많다.거의 대부분 개미들은 땅에 대해 문외한이다.그래서 개미들은 고수라고 소문난 사람들의 이야기를 듣고 땅을 산다.구전을 먹고사는 사람들은 바로 이런 점을 이용한다.자기가 잡은 가격보다 휠씬 높은 가격에 개미들에게 땅을 넘기는 것이다.

1)소개하고 구전 뜯어먹기

D씨는 주변에 땅 투자를 해달라는 사람이 줄을 서있다.그런데 이런 사람들한테 땅을 사줄 때 절대 공짜로 사주지 않는다.매수의뢰자 몰래 돈을 붙여먹는다.예컨대 평당 10만원에 나온 땅을 평당 12만원에 넘기는 것이다.

양심적인 사람은 건당 수백만원의 돈을 붙여 먹는다.그러나 심한 사람은 건당 수천만원을 붙여 먹는다.

2)덩치 큰 땅 쪼개 팔기

덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다.덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개 주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다.

예를들어 평당 1만평짜리가 평당1만원,1천평짜리가 평당 2만원이라고 치자.1만평짜리를 평당 1만원에 잡아 잡아 10개로 쪼갠뒤 평당 2만원에 주변 개미들에게 판다고 해보자.
바로 1백% 수익을 거둘 수있다.이방법이 발전한 것이 바로 기획부동산이다.

조성근의 '한국형 아파트 부자들'