2009-09-16 10:55

http://blog.drapt.com/chosnet/3371761253066153892

자료출처 : 좋은 나날들이여~~~

원문출처 : http://blog.drapt.com/ygr0302

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자료출처: 소형아파트 전문 투자가들을 위한 富로그

필자가 소형아파트에 투자하는 이유

1. 사람들은 아파트를 선호한다.

2. 사람들은 연립이나 빌라에 사는 것을 선호하지 않는다.

3. 연립이나 빌라는 주차시설이 아주 불편하다.

4. 연립이나 빌라는 보안에도 취약하다.

5. 조금 오래된 연립이나 빌라에는 바퀴벌레들이 산다.

6. 연립이나 빌라에서 학교까지 통행이 불편하다. 교통사고 위험이 내재해 있다.

7. 연립이나 빌라 주변에는 아이들 보안에 취약하다. 여성도 마찬가지다.

8. 연립이나 빌라 내부에는 습기가 자주 차는 문제가 있다.

9. 연립이나 빌라 주변에는 학원시설이 부족하다.

10. 사람들은 아파트에 한번 살아보면 대부분 연립이나 빌라로는 되돌아가지 않는다.

11. 1인 2인 가구는 계속해서 늘어난다. 이것은 미래에도 마찬가지다.

12. 1인 가구에 거주하고자 하는 사람들은 넓은 평형의 아파트보다는 소형아파트를 선호한다.

13. 소형아파트는 관리비나 난방비가 중대형 아파트보다는 적게 든다.

14. 소형아파트도 도배장판만 바꾸어도 새집같다.

15. 매년 신혼 부부들이 쏟아져 나온다. 이들은 소형아파트를 선호한다.

16. 건설사들은 수지타산 문제로 소형아파트 공급을 회피한다.

17. 중대형 아파트 공급이 늘어나는 만큼 소형아파트는 앞으로도 희소가치가 있을 것이다.

18. 정부가 계획하고 있는 소형임대아파트 공급계획은 실제 입주까지 많은 시간이 소요된다.

19. 소형아파트 중 전세수요가 가장 높은 것은 10평대 극소형아파트들이다.

20. 10평대 아파트가 먼저 전세로 나간 후 20평대 소형아파트가 그 다음으로 전세가 채워진다.

21. 젊은 사람들은 미래에 넓은 중대형 아파트 장만을 위해 대부분 전세를 살며 착실하게 저축을 한다.

22. 대부분의 사람들은 소형아파트 가격이 잘 안오른다고 생각한 나머지 소형아파트에 투자하는 것을 고려하지 않는다.

23. 대부분의 사람들은 지금 현재 소형아파트 가격이 많이 올랐다고 생각한 나머지 중대형 아파트나 분양에 관심을 기울인다.

24. 주변에 많은 컨설턴트들이 소형아파트보다는 가격이 잘 오르는 중대형 아파트에 투자하라고 권장한다.

25. 많은 사람들은 서울만 고집한다.

26. 보통 대단지 소형아파트 주변에는 학원과 학교시설이 잘 갖추어져 있다.

27. 보통 소형아파트들은 택지개발지구내에 위치하여 주변 편의 시설이 잘 갖추어져 있다.

28. 소형아파트를 구입하는데는 결정적으로 투자금이 적게든다.

29. 소형아파트의 전세보증금은 거의 떨어지지 않으며 꾸준히 상승한다.

30. 금리가 낮을 경우 소형아파트를 사서 월세로 전환하면 수익률이 상승한다.

31. 나는 장기투자가이다.

32. 나는 보유하기 위해 매입한다. 팔기 위해 매입하지 않는다.

33. 장기 보유를 통해 투자원금을 모두 회수하면서도 여전히 아파트를 보유한다.

34. 소형아파트는 불황에도 끄덕하지 않는다.

35. 아무리 경기가 어려워도 기본적으로 살 집은 있어야 하지 않겠는가?

36. 산업단지 주변에는 소형아파트들이 보통 많이 있다.

37. 사람들은 소형아파트의 가격이 잘 안오른다고 생각하고 참지 못하고 팔아버린다.

38. 오래 보유하면 소형아파트의 가격도 결국에는 오른다.

39. 화폐는 교환수단이기 때문에 현금을 많이 보유하고 있을수록 손해다.

40. 보유하고 있는 현금을 소형아파트라는 자산을 획득하는데 기꺼이 투자한다.

41. 앞으로도 물가는 지속적으로 오를 것이며 화폐가치는 지속적으로 떨어질 것이다.

42. 지금은 불경기지만 우리나라도 언젠가는 국민소득 3만불 시대를 열것이다.

43. 앞으로 농어촌 인구는 줄어들지만 대도시 인구는 주변으로부터 인구유입으로 꾸준히 상승할 것이다.

44. 매년 계획적으로 소형아파트를 꾸준히 사들일 수 있다.

45. 1년에 한 채면 10년이 되면 최소 10채를 보유하게 된다.

46. 중대형아파트는 꾸준히 매입할 수 없다. 투자금이 너무 많이 들기 때문이다.

47. 나와 같은 전문투자가들이 앞으로도 계속 늘어날 것이다.

48. 그만큼 수요가 많다는 것이다.

49. 특별히 일하지 않고도 매월 고정 수입을 위해서는 소형아파트 임대가 해답이다.

50. 연립이나 빌라보다 소형아파트를 담보로 은행으로부터 대출받기가 쉽다.

51. 향후 3년은 저금리로 갈 것이다.

52. 저금리 시대에는 월세로, 고금리 시대에는 전세로 전환할 수 있다.

53. 매년 수많은 베이비붐어들이 은퇴를 한다. 이들이 보유하고 있는 퇴직금은 엄청난다.

54. 퇴직자들 중 상당수가 소형아파트 임대 사업에 관심을 기울이고 있다.

55. 소형아파트도 기본적으로 땅에 투자하는 것이다.

56. 각종 개발로 땅의 가치가 변하면 소형아파트의 가치도 변하게 마련이다.

57. 임대사업을 하면 재산세의 절반을 정부로부터 할인받을 수 있다.

58. 10년 후 매도를 할 때에도 중과세가 아닌 일반과세가 적용된다.

59. 앞으로도 다주택자 양도세 중과 문제는 화두가 될 것이다. 그만큼 쉽게 해제하기가 어렵다는 것이다.

60. 나는 결코 종이자산에 투자하지 않는다. 주식이나 펀드에는 관심을 두지 않는다.

61. 이제 많은 사람들이 나의 투자 원칙에 귀를 기울이기 시작하고 있다. 나의 주장이 틀리지 않다는 증거이다.

 

더 많은 이유를 들 수도 있다. 하지만 위의 예로도 충분히 필자의 의도가 전달될 것으로 믿는다. 인생이 그러하듯 투자는 선택의 문제이다. 무엇을 선택할지는 자유지만 그 결과에는 큰 차이가 있을 것이다. 경험에는 해답이 있는 법이다.

 

- Passion(필자가 운영하는 카페:http://cafe.daum.net/p10002)

[Passion]지방 소형아파트 투자 조건

 

1. 인구가 증가하는가 여부(꾸준한 인구 유입이 되는 곳)

   - 인구가 크게 늘지 않더라도 1~2인 가구가 지속적으로 증가하기 때문에 인구가 줄어들지만 않으면 오케이

   - 각종 국책사업의 여부도 판단에 중요한 근거

 

2. 비즈니스가 확대되는 지역인가 여부

   - 산업단지 조성 계획의 여부

   - 기존 산업단지 여부

   - 미래가치 판단의 근거

 

3. 아파트가 택지개발 지구내에 위치하는가 여부

   - 교육시설(학교나 학원)이 가까운가 여부

   - 교통 편의 시설이 편리한가 여부

   - 세입자들의 거주 선호도가 높은가 여부

   - 전월세 수요가 높은 곳인가 여부

   - 1000세대 이상 대단지인가 여부(500세대가 넘으면 오케이)

 

4. 투자금이 소액인가 여부

   - 전세비율이 어느 정도인가 여부

   - 융자금 승계가 가능한가 여부

 

* Passion(필자가 운영하는 카페:http://cafe.daum.net/p10002)

 [Passion]내가 지방 소형아파트에 투자하는 이유  09.08.07 10:15

1. 수도권은 이미 오를대로 다 올랐다. 당장 월세로 돌릴경우 수익률이 형편없다.

2. 특히 서울에 있는 소형아파트는 투자금의 규모가 8000만원 이상이 들어간다.

3. 서울과 가까운 곳에 위치한 소형아파트도 투자금의 규모가 6000만원 이상이 소요된다.

4. 인천, 경기도도 마찬가지로 투자금의 규모가 많이 들어간다. 공급은 적고 수요는 많기 때문이다.

5. '소형'자 들어가는 모든 주거용 부동산의 가격도 많이 올랐다. 소형 오피스텔, 소형 빌라, 소형 단독주택 등이 그것이다.

6. 1~2인 가구의 증가는 전 세계적, 전 국가적, 전 도시적 추세이다.

7. 지방이라도 1~2인 가구는 증가한다. 결혼, 이혼, 독신남, 독신녀, 노부모, 홀로된 부모, 직장때문에 옮겨온 기러기 아빠, 기러기 엄마, 분가 등의 이유를 들 수 있다. 통계학적으로도 사실이다.

8. 정부의 정책은 지방 살리기에 있다. 광역경제권 개발이 그것이다.

9. 지방에 위치한 핵심도시들은 인구가 늘어나기도 한다.

10. 도시기본계획상 인구가 늘어나는 도시도 있다.

11. 지방에도 수많은 산업단지들이 있다. 앞으로도 계획이 되어 있다.

12. 산업단지들은 일자리를 창출하며 젊은이들을 끌어들인다.

13. 수도권에서도 직장때문에 지방으로 내려가기도 한다.

14. 대기업의 지방진출이 비교적 활발하다. 중소기업은 말할 것도 없다. 땅값이 싸고 세금이 낮으며 지방정부의 인센티브는 높기 때문이다.

15. 지방의 교통망이 많이 개선되고 있다. 고속도로의 경우도 종축과 횡축이 유기적으로 발달되어 있다. 그만큼 도시간 이동이 편리하다는 것이다. 기업의 입장에서는 물류가 원활해 기업하기가 좋아졌다.

16. 철도망도 지속적으로 보완되고 있다. 격자형으로 노선이 신설되고 있다.

17. 수도권과 마찬가지로 지방도 소형아파트 공급은 부족하며 수요는 계속 늘어나고 있다.

18. 땅값, 자재비와 인건비, 물가 등이 꾸준히 올라 지방에서도 이제 싸게 분양할 수 없게 되었다. 보통 평당 700~800만원 이상으로 분양되고 있다. 심지어 1000만원 이상으로도 분양되고 있다.

19. 소형아파트는 건설사의 수익구조상 적합하지가 않다. 건설사들은 기본적으로 많은 이익을 남기려고 한다.

20. 건설사들은 최소 25평 이상 아파트를 공급한다. 30평대가 주를 이룬다. 25평 미만의 아파트는 거의 공급하지 않는다.

21. 25평이라고 하더라도 하나의 단지에 1개 내지는 2개 동만 25평이지 나머지는 대부분 30평대 이상으로 공급된다.

22. 새로 공급되는 25평은 소형아파트가 아니다. 구조가 좋고 전용면적이 넓어 중형급 수준이다.

23. 소형아파트는 시간이 흐를수록 희소해진다. 즉, 희소가치가 커져서 가격 상승을 가져온다.

24. 중대형아파트는 시간이 흐를수록 공급이 많아 희소가치가 떨어진다. 그만큼 가격 상승은 어렵다는 의미이다.

25. 1~2인 가구의 증가는 상대적으로 중대형 아파트의 수요를 희석시킨다.

26. 사람들은 퇴직하면 수입이 많이 줄어든다. 결국 큰 아파트에 많은 돈을 들여가며 살기가 어려워 진다는 것이다.

27. 이자부담이 그렇고 관리비가 그렇다.

28. 앞으로 시간이 흐를수록 퇴직전 연금은 많이 내고 퇴직후 연금은 적게 받게 된다. 태어나는 인구가 줄고 먹여살려야할 인구는 증가하기 때문이다.

29. 지방 소형아파트 투자는 모노폴리 게임과도 같다. 즉 독점게임이다. 먼저 잡는 사람이 임자다.

30. 짧은 시간에 많은 돈을 벌 수가 없고 많이 모으기도 힘들다.

31. 1,000만원만 생기면 곧바로 지방 소형아파트에 투자할 수 있어서 좋다.

32. 적은 돈으로 여러 개를 살 수 있는 곳은 지방밖에 없다.

33. 전세와 융자를 끼고 사면 1,000만원 이하로도 살 수 있다. 물론 가격이 오른다면 이것마저도 어려울 것이다.

34. 융자에 대한 이자를 저축으로 생각하면 된다.

35. 나중에 융자를 갚고 전세를 올리면 차액만 있으면 된다. 이때부터는 매월 나가는 돈이 없어진다.

36. 시간을 투자하여 담보가치가 오르면 적은 돈으로 월세로 전환할 수 있다.

37. 아파트는 기본적으로 내구연한이 길다. 40년에 이른다. 최근에 지은 아파트일수록 내구연한은 길어진다. 일반 주택은 그렇지 못하다. 일반 주택은 10년이 안 되어도 말썽을 일으키기 일쑤다.

38. 지방 소형아파트 주변에는 학교, 교통, 쇼핑 등 편의시설 및 인프라가 잘 구축되어 있다.

39. 일부 좋은 지역들은 전세가 계속해서 오른다.

40. 전세가 오르면서 가격도 오른다.

41. 영원히 보유하면 부채가 자산으로 둔갑한다.

42. 돈이 있어도 투자할 곳이 없다. 주식과 펀드는 내가 통제할 수 있는 것이 못된다. 투자원금 손실이 나기 마련이다.

43. 투자금이 적게 들어가는 부동산은 원금을 몽땅 잃을 일이 없다.

44. 아파트도 땅에 투자하는 것이다. 주변 여건의 변화로 땅의 가치가 오르면 아파트의 가치도 오르게 되어 있다.

45. 임대수입을 얻을 수 없는 땅에는 투자하지 않는다. 땅은 개발해야 의미가 있는 것이다.

46. 땅은 비교적 큰 돈이 들어가며 아파트에 비해 투자하기가 쉽지 않다. 가치 산정의 근거가 불확실하기 때문이다.

47. 아파트가 아닌 부동산에는 투자하지 않는다. 주거용이라도 마찬가지다. 관리가 어렵고 내구성이 떨어져 문제를 일이키기 쉬우며 세입자 구하기가 어려워 안정된 임대사업을 하기가 어렵기 때문이다.

48. 지방도 발전하고 있다. 급속도로 발전하고 있는 도시도 있다.

49. 나는 사놓고 기다린다. 사기위해 기다리지는 않는다.

50. 양도차익을 위한 투기의 시대는 끝났다. 전문가도 못한다.

51. 지금은 중대형 아파트를 몇 개 가진 사람들이 가장 위험한 시대이다. 앞으로는 더더욱 그렇게 된다. 인구구조가 그렇다.

52. 지금은 지방에 투자할 때이다. 투자 타이밍이라는 의미이다. 투자의 흐름상 그렇다. 가격 메리트가 있기 때문이며, 투자금이 적게 들어가서 그렇고 지금 당장의 수익률이 증명하기 때문이다.

53. 갯수가 많을수록 현금 회전율이 높아진다.

54. 100개를 목표로 한다면 지방밖에 없다. 30개라 하더라도 마찬가지다.

55. 소형아파트는 경매로 잘 나오지 않는다. 나오더라도 낙찰가가 높아 의미가 없다. 또한 내가 잡는다는 보장이 없다.

56. 나는 경매를 받기 위해 시간을 낭비하지는 않는다. 경매보다는 급매가 낫다.

57. 나는 부동산이 나를 위해 일하는 것을 좋아한다.

58. 나는 소형아파트를 100개 이상 보유하여 시스템을 소유하고자 한다. 지방이 정답이다.

59. 우리 모두는 나이가 들수록 퇴물이 되어간다. 하지만 부동산은 나이를 먹을수록 가치가 오른다. 특히 소형아파트가 그렇다. 

60. 나는 소형아파트 외에는 관심이 없다. 하지만 종이자산과 다른 부동산의 동향은 항상 예의주시한다.

 

이상의 이유들은 나의 의견이라기 보다는 사실에 가깝다. 나는 사실과 원칙에만 의미를 부여한다. 사람들의 의견 따위에는 관심을 기울이지 않는다.

 

나는 믿음이 있고 믿음대로 실천하는 사람이다. 누구나 믿음이 있을 것이다. 하지만 잘못된 믿음에서 비롯된 투자는 엄청난 후폭풍을 가져온다. 투자에 실패해본 경험이 있는 사람들은 내 말을 이해할 것이다. 아직 투자를 안 해본 사람들은 나의 조언에 귀를 기울여라. 그리고 조언을 따르라. 이론과 경험에서 비롯된 조언이기 때문이다. 과거 투자에 성공한 사람들도 나의 말을 들을 필요가 있다. 추세가 바뀌었기 때문이다. 과거 중대형아파트에 투자하여 가격 상승을 맛본 사람들은 특히 나의 조언을 새겨 들을 필요가 있다. 농구게임처럼 이기다가도 질 수 있는 것이 투자게임이기 때문이다.

 

이 글을 읽음으로써 많은 사람들이 지방 소형아파트 투자에 대한 의구심에서 벗어날 수 있을 것이다. 그래도 의심스럽고 두렵다면 나를 찾아와 조언을 구하라. 가능한한 빨리 찾아오라. 시간 그것이 가장 중요한 자산이기 때문이다.

그리고 이해했으면 빨리 투자하라. 시간도 없고 뭐가 뭔지 모르겠다면 전문투자가인 나를 믿고 맡겨라.

투자에 대한 경험을 가능한한 빨리 해보라는 것이다.

[Passion]정말로 계약은 하고 싶은 데 지금 당장 50만원 또는 100만원 밖에 없을 경우

급매물 또는 투자금이 적은 물건이 나왔을 때 투자하고 싶어할 것이다.

하지만 지금 50만원 또는 100만원 밖에 없다면 어떻게 할 것인가?

 

방법은 있다.

 

1. 우선 그 돈이라도 보내라.

2. 그러면 가계약금 명목으로 매도인 계좌로 송금(매수인 명)하면 된다.

3. 2~3일 후에 나머지 계약금을 보내고 정식계약을 한다.

 

보통 계약금은 300~500만원 정도 된다.

 

이제 투자하는 데 어떠한 제약 조건도 없어졌다.

정말로 투자를 하고 싶다면 이러한 방식으로라도 투자를 해라.

가계약도 계약이다.

다만, 가계약의 경우 정식 계약이 아니므로 매도인이 가계약금을 되돌려주고 계약을 취소할 수는 있다.

정식 계약 후 매도인이 취하할 경우에는 계약금의 배액배상액을 매수인에게 지불해야 한다.

 

'불가능'이라는 단어는 스스로 만들어 내는 글자에 불과하다.

불가능하다고 생각하면 정말로 불가능해진다.

 

하지만 '어떻게 하면 할 수 있을까'라고 끊임없이 생각해보면 해결책을 찾을 수 있다!

해결책을 찾으면 빨리 실행하라.

기회가 사라지기 전에 말이다.

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