[스크랩] 부동산 정책 40년의 변화와 최근의 부동산 제도 변화

1,선분양제와 후분양제의 장단점

구 분	선 분 양	후 분 양
장 점	▪ 주택 대량 공급을 위한 지원 수단 으로 주탣공급 확대에 기여 ▪ 주택건설자금을 사전에 확보함으 로서 사업안전성 제고(공급자) ▪ 주택가격상승기에 시세차익 기대 (소비자)	▪ 분양가에 대한 금융비용 감소 ▪ 시공사 부도로 인한 피해 감소 ▪ 건설사와 수요자 간에 분쟁소지 감소
단 점	▪ 전매시장 형성으로 시장교란 우려 ▪ 주택수요자가 사업위험 부담 ▪ 소비자의 선택 제한 ▪ 공급자의 도덕적 해이 우려	▪ 건설사의 자금조달 어려움으로 인한 공급 위축 ▪ 분양가 상승 가능

2, 세금 분석에 따른 대응 방안

 보유세 증가

1), 재산세 증가에 따른 분산 소유시의 실익

첫째~주택을 여러채를 소유해도 재산세는 각각의 주택별로 부과하므로 분산하여도 소용없다.

둘째~주택 이외의 부동산은 합산과세 하므로 분산하면 누진세율 적용을 피할 수 있다.

2), 종합부동산세도 분산하면 줄어든다.

첫째~주택은 세대별 합산하여 6억초과시 과세한다.

둘째~비사업용 나대지 등도 세대별 합산하여 3억초과시 과세한다.

셋째~상가나 오피스텔 등은 개인별 합산하여 과세한다.

따라서 주택과 비사업용 나대지 등은 동일 세대원이 아닌 사람과 분산하면 효과가 있다.

※ 동일세대원이란?

배우자나 30세 미만인 미혼으로 소득이 없는 자녀 등을 말한다.

3), 주의할 점

배우자나 자녀에게 분산하는 경우에는 반드시 취득단계의 세금 및 증여세와 양도세가 결부되므로 잘 따져 보아야 한다.

 양도세 증가

1), 주택

첫째~ 2주택 중과나 3주택중과의 경우에 양도세가 상당히 증가하므로 이를 피할 수 있는 방법을 모색 하여야 한다

따라서 여러채를 소유해도 중과대상이 아닐수 있으므로 해당여부를 확인 하여야 한다.

둘째~2주택 중과에 해당할 경우에 대처 방안을 강구하여야 한다.

즉 매도가를 올려 받아 증가한 세금에 충당할 것인지 또는 증여(단순증여와 부담부증여)를 하여 세대분산을 할 것인지, 아니면 그냥 처분할 것인지를 검토하여야 한다.

※ 부담부증여의 경우 양도로 처리되는 부분은 중과규정이 들어온 이후에 실행하면 일반세율이 아닌 중과세율이 적용되어 비용이 훨씬 증가됨을 명심 하여야 한다.

2), 비사업용 나대지 등

첫째~수익성이 있다고 분석되면 건물을 건축하여 사업용으로, 수익성을 확신할 수 없다면 비용을 조금 들여 조립식 건물 등을 지어 사업용으로 전환을 할 것

둘째~ 나대지 상태에서 주차장 등의 사업용으로 전환할 것

이 경우에 지가대비 업종별 연간수입금액 비율을 적용 = 토지(비율 3% 이상)

3, 도시재정비촉진지구 제도 주요내용

구 분		내 용
촉진지구 종류	주거지형	노후 불량주택 밀집지역 중 50만m 이상으로 지정 아파트 등 공동주택 위주 개발
촉진지구 종류	중심지형	상업지역역세권도심부도심 중 20만m 이상으로 지정 아파트상업시설*업무시설 복합개발
촉진지구 혜택	소형주택 의무 비율	전용면적 85m 이하 비율을 80%에서 60%이산으로 완화 (중대형 비율 상향)
	아파트 층수 제한	2종일반주거지역 층수 제한(15층 이하)규정 폐지 (50~60층도 가능)
	용적율 상향 조정	일반주거지역 용적율 한도 50%씩 상향(2종:200→250%,3종:250→300%)
	인프라 확충 지원	도로*학교 등 지을 때 국민주택기금 저리 융자
	교육여건 개선	특목교,공영형 혁신학교 유치
	세제 혜택	과밀부담금 면제 취,등록세 감면(학교,병원 등 신축)
투기억제 대책	임대주택 의무건설	용적율 증가분의 최대 75%이내 전용면적 85m 초과 50% 이상 건설
	토지거래 허가제한	20m 이상 토지거래는 허가 필요
	주택분양권 제한	지구지정*고시일 이후 취득자는 분양권 없음

 절차비교

▪ 기존 뉴타운사업,

뉴타운 지정 → 뉴타운 기본계획 고시 → 블록별 추진위 구성 → 블록별 구역지정고시→ 조합설립인가 →사업시행인가

▪ 재정비촉진사업

촉진지구지정 → 촉진계획 수립고시 → 추진위 및 조합설립인가 → 사업시행인가

= 촉진계획수립시 정비계획 및 구역지정이 함께 의제처리되며 또한 도로,학교,공원 등의 기반시설을 지자체가 선집행하므로 블록별로 사업추진계획수립에 따른 부담을 덜어주었으며 사업기간이 최소한 2~3년 이상 단축됨

4, 주택청약제도 적용범위 개정안

구 분			공공택지		민간택지
구 분			공공주택	민영주택	민영주택
주 택	85m 이하	청약방법	현행 (순차제)	가점제	가점제
	85m 이하	저축종류	청약저축	청약예,부금	청약예,부금
	85m 초과	청약방법	채권입찰제 (채권액 동일시 가점제)	채권입찰제 (채권액 동일시 가점제)	현행 (추첨제)
	85m 초과	저축종류	청약예금	청약예금	청약예금

 2008년부터 주택청약제도가 당첨제에서 가점제로 바뀜

▴부양가족(부모,자녀)▴무주택기간▴세대주 나이▴청약통장가입기간 등 4개 항목별 가중치에 개인점수를 곱하여 환산한 점수로 당첨자확정

 전용면적 85m

이하 공공택지부터 실시하며 2010년부터 민간택지에고 적용함

 전용면적 85m

초과는 채권입찰제 적용 동일순위내 경쟁시 08년부터 제한적 가점제 적용

단),민간택지내 민영주택은 분양가 자율화 시행 및 현행 추첨제 유지

 2010년부터 “주거수준지표”와“경제지표”가 적용될 예정

따라서 저소득일수록,소재산일수록 유리하며 개정된 청약제도의 최대 수혜자는 ▴만 45세이상▴무주택기간 10년이상▴부양가족 5명이상▴통장가입기간 10년이상인 청약자

♣ 3자녀 특별공급 배점표

배점표(해당사항 있는 각 항목에 V 표기)
평점요소		총배점	배점기준		해당사항	비 고
			기 준	점 수
계		100
자녀수 (1)	미성 년자 녀	40	4자녀 이상	40		자녀(입양아 포함)는 입주자모집공고일 현재 만 20세 미만인 경우만 포함
			3자녀	30
	영유아	10	2명 이상	10		영유아는 입주자모집공고일 현재 만 6세 미만의 자녀
			1명	5
세대구성 (2)		10	3세대 이상	10		세대주와 직계존속이 입주자모집공고일 현재로부터 과거 3년이상 계속하여 동일한 주민등록등본에 등재 *직계존속은 배우자의 직계존속을 포함하며 3세대는 직계존비속으로 구성
			2세대	5
무주택기간(3)		20	세대주 나이가 40세이상이면서, 무주택기간이 10년이상	20		입주자 모집공고일 현재 세대주,배우자,직계존속을 포한한 세대원 전원이 무주택 이어야 하며 무주택기간은 세대주 및 배우자의 무주택기간을 산정 *무주택자의 기준은 주택공급규칙 제6조제3항의 규정에 따름(60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 무주택자로 인정)
			세대주 나이가 35세이상이면서,무주택기간이 5년이상	15
			무주택기간이 5년미만	10
당해 시도 거주기간 (4)		20	10년이상	20		세대주가 당해 지역에 입주자모집 공고일 현재로부터 계속하여 거주한 기간 *시는 특별시,광역시 기준이며 수도권의 경우 서울,경기,인천지역 전체를 당해 시도로 본다.
			5년이상~ 10년미만	15
			1년이상~ 5년미만	10
			1년미만	5
(1),(2):주민등록등본이나 호적등본으로 확인,(3);건교부 등 전산검색으로 확인,(4);주민등록등본이나 초본으로 확인

5, 뉴타운과 재정비촉진지구의 비교

구 분	뉴 타 운	재정비촉진지구
법적근거	서울지역 균형발전 지원에 관한 조례	도시재정비촉진을 위한 특별법
지구유형	▪ 뉴타운 ▪ 균형발전촉진지구	▪ 주거지형(15만평이상) ▪ 중심지형(6만평이상)
사업종류	1)뉴타운 - 주거환경개선 - 재개발,재건축 - 도시개발,시장정비 2) 균형발전촉진지구 - 도시환경 - 도시개발	재정비촉진사업 - 좌측 각 사업일체
구역 구분	▪ 계획정비구역 ▪ 계획관리구역 ▪ 자율정비구역	▪ 재정비촉진구역 ▪ 존치지역 - 존치정비, 존치관리
절 차	지구지정→계획수립 →구역지정	지구지정 →계획수립 (구역지정 의제)
구역요건 완화	---	재개발 - 구역요건20% 완화(노후도 제외) - 떨어진 구역을 1개 구역지정 가능
건축특례	---	▪ 용도지역 상향,건폐율,용적율, 층고완화(재건축 제외) ▪ 소형의무비율 완화(85m 이하 60%,재건축 제외)
개발이익환수	기반시설 설치	▪ 기반시설 설치 ▪ 증가 용적율의 50~75% 임대건립
사업관리	---	총괄사업관리자 (주공,토공,지방공사)
사업촉진계획	---	촉진계획수립 후 2년내 조합설립, 3년내 시행인가 받지못하면 총괄사업자가 직접 시행
제한사항	개발허가 제한 토지거래허가(주거지역 180m 이상)	개발허가 제한 토지거래허가(20m 이상)



촉진지구내 토지거래허가 대상 20m

(6평) 이상은 사유지 및 국,공유지를 점유한 경우도 포함한다

 아래의 경우 별도의 분양자격을 받을 수 없다.

재정비촉진지구의 지정*고시일 이후에	▪ 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우
	▪ 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
	▪ 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우
	▪ 하나의 대지 범위안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우

 재정비촉진지구내 각종 혜택은 재개발*도시환경*주거환경개선사업에 해당된다.

 서울 수도권의 투기과열지구내 조합설립인가 후 조합원전매금지 요건도 그대로 적용된다.

 도시개발사업블록은 현지인과외지인이 차별된다.

▪ 재개발,재건축,도시환경사업은 “시도별 도시 및 주거환결정비법”에 의하여 분양자격이 주어진다.

▪ 도시개발사업블록은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”이 적용된다.

⇒보상계획결정일을 기준으로 외지인은

첫째~구역 내 지분에 대한 현금보상 외에 아파트 분양자격을 받으려면 무주택자이어야 한다.

둘째~서울에 거주하는 무주택자이어야 한다.(타 지역 거주 무주택자는 제외)

셋째~배정 평형의 제약을 받음. 즉 최대 평수는 85m

이하이다.(지분이 많아도 30평형대를 넘을 수 없다)

▪ 존치지역에 포함된 블록은 개발계획자체가 없거나 장기간 개발이 제약되는 블록이다.

⇒ 이 존치지역(토지거래허가구역)에 포함된 부동산은 토지거래허가를 받아야만 거래가 가능하다.

▪이러한 구분은 언제 확정될까?

⇒ 재정비촉진계획이 고시되면서 각 블록별 사업방식이 결정된다.

6, 중과대상 토지의 범위

비사업용 토지란 다음의 기간기준과 대상토지기준을 모두 충족하는 토지를 말한다.

 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 본다.

첫째~양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용시

둘째~양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용시

셋째~보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용시

 대상기준

첫째~비사업용 나대지*잡종지

▪ 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지

▪ 일반건축물의 부속토지 중 기준면적 초과분

예) 도시지역의 전용주거지역 건축물 바닥면적의 5배

둘째~부재지주 소유 농지

▪ 재촌*자경하는 농지만 중과대상에서 제외

▪ 상속농지*이농농지로 5년 내 양도시 중과대상에서 제외

▪ 주말농장(세대당 300평) 중과대상에서 제외

셋째~임야

▪ 소유자가 재촌하거나 보안림, 천연보호림.군사시설보호구역 안에 있는 임야 등은 중과대상에서 제외

▪ 재촌;임야가 소재한 시*군*구 또는 이와 연접한 시*군*구에 거주

넷째~목장용지

▪ 축산업을 영위하는 개인이 소유한 조사지역 밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지는 중과대상에서 제외

 2006년12월31일 이전에 상속받은 농지는 2009년12월31일까지 양도하라.

7, 2007년 시행되는 상가 관련 법령

구 분	내 용	시행시기	영 향
재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법	기존 재래시장 활성화 대책에서 상점가를 포함한 대책임(각종 인센티브와 용적율,건폐율 등 완화)	2007. 1	재래시장이 아니면서 낙후된 지역의 시장 개발이 탄력 받을 전망
자본시장 통합법	익명 조합펀드 가능(마트*노래방 등 직접 영업행위에 대해서도 자본시장에서 자금을 공식적으로 받을수 있고 각종 펀드가 출발할 것으로 보임)	2008.1 (예정)	수익성이 좋응 점포는 임대로 상승과 매매 활발, 대형핵심 임차인도 찾기 쉬워 대형상가도 기회가 될수 있음
가맹사업거래의 공정화에 관한 법률	가맹본부에 대한 부담금과, 교육훈령비,각종 가맹본부 현황 등에 대한 “정보공개의무화”	2006.3.14 (입법예고)	한계 상태에 다다른 업종이 더 많이 폐업하게 되어 폐업율 증가→권리금 하락→공실율 상승 예상
주택법 시행령	리모델링 상가 주인도 조합원 가능(리모델링 요건 20년→15년으로 완화하고 주상복합 리모델링은 주택 외의 시설소유자도 조합원으로 간주)	2007.1 (예정)	주상복합상가도 조합원으로 인정돼 리모델링이 원활하게 추진됄 가능성 높고,사업성이 있을 경우에는 아파트 분양도 가능

 단지내 상가의 투자요령

1), 배후단지 유의

세대수에 따라 단지내 상가의 수익률 및 환금성이 달라진다. 500세대 이상이 되는 곳이 유리하다.

= 단지내 상가는 대부분 유동인구에 대한 기대보다는 아파트 단지내 주민을 대상으로 매출이 이루어지게 된다.

따라서 세대수가 확보돼지 않으면 가뜩이나 대형상권이나 할인점 등에 빼앗기는 수요 대비 매출 구조가 취약하기 때문이다.

2), 경사면 상가는 피해야

도심 재개발이나 뉴타운 사업들의 경우 대개 낙후된 지역을 재개발하는 형태로서 해당 지역들은 대부분 계획도시와는 다른 형태의 고지대에 형성되어 있다.

상가는 일반 주거와는 다른 개념의 부동산임을 명심해야 한다.

주택의 경우에 고지대든 어디든 귀가 개념이지만 상가는 편의시설로서 이용 개념이다.

재개발에 의한 공동주택이 고지대에 들어서면 필수로 공급되는 것도 단지내 상가이다.

상권은 대부분 대다수가 편리하게 이용할 수 있는 입지에 있음을 명심해야 한다.

3), 고가매입 경계해야

단지내 상가가 안고 있는 문제점은 이미 공급된 단지 상가에 의해 노출되어 있다.따라서 고가매입은 수익률 저하 밒 시세차익은 차자하더라도 되팔기도 어려워질수 있다는 점을 유념해야 한다.

아무리 배후 세대가 많다 하더라도 가격이 높으면 수익형 부동산으로서의 가치가 떨어지게 된다.

내정가가 비공개의 경우 7~8%대 수익률이 있는 주변 단지내 상가의 매매가를 참고해 입찰에 임해야 한다.

4), 상가 연면적은 세대당 면적비율 0.3평이하

최근 소비자들의 구매패턴으로 인해 단지내 상가의 역할이 갈수록 축소되고 있다.따라서 필수 업종만 입점해야 한다.

상가면적이 크면 입점할 업종 부재로 인해 공실율이 높아지게 된다. 공실이 남아 있게 되면 전체 상가에 직,간접적으로 영향을 끼치게 된다.

5), 대형 상권과 연계되는 상가를 찾아라.

단지내 상가의 단점은 독점적이기는 하나 대형 상권에 비해 다양한 소비자를 접할 수 있는 기회가 떨어지는 데에 있다. 중심상업지역 등 대형 상권이 지니고 있는 장점을 흡수할 수 있는 연계선상에 있을수록 업종경쟁력 및 매출구조가 뒤어나다.

8, 실버주택

 입지유형별 실버타운 유형

입지유형	장 점	단 점
도시형	▪ 도시 내 기존 공공시설*의료시설 등 이용가능 ▪ 자녀 및 친지와의 교류,생활편의시설 활용 및 기타 도시기능 활용 가능	▪ 자기부담이 크고 부지확보 곤란 ▪ 건물의 고층화가 불가피 ▪ 입주가격의 상승 ▪ 자연환경 접축불가
도시근교형	▪ 도시형보다 비교적 토지가격이 저렴 ▪ 넓은 면적의 부지확보 가능 ▪ 도시로의 진출입 용이	▪ 도시내의 편의시설 이용이 다소 곤란
휴양단지형	▪ 자연환경이 수려 ▪ 부지가격이 저렴 ▪ 종합개발시 지역발전 기대	▪ 충분한 도시기능을 누릴 수 없음 ▪ 시설의 고립감 ▪ 부지조성 비용 상승 ▪ 부대서비스시설 설치 부담
전원형	▪ 전원풍경 만끽 ▪ 화훼단지 농원 등 경작활동 참여 가능	▪ 부대서비스시설 설치 부담

 사업방식별 유형

분 류	장 점	단 점
종신형 1 (이용신청)	▪ 부동산 소유에 따른 세금이나 개보수 등의 번거로움에서 해방 ▪ 입주금 월사용료의 지불에 따른 생활보장	▪ 설치 주체가 시설운영을 계속할 수 없을 경우 거주권에 대한 법적인 보장이 없음 ▪ 임의계약에 불과
종신형 11 (연금형)	▪ 입주 후 추가비용의 부담이 없음	▪ 장래 인플레 등의 변동을 반영할 수 없고 입주자에게 추가비용의 징수가 불가능해 사업상 위험이 많음
임대형	▪ 계약해제가 자유로움 ▪ 입주 초기에 많은 비용부담이 없음	▪ 입주자의 소득 감소시 지속적인 입주생활이 어려움
분양형	▪ 전원풍경 만끽 ▪ 화훼단지 농원 등 경작활동 참여 가능	▪ 부대서비스시설 설치부담

8, 종신형 역모기지론

가입대상	▪ 부부가 모두 65세 이상
대상주택	▪ 1년이상 실제 거주하고 있는 1가구1주택 ▪ 기준시가 6억원 이하 ▪ 담보대출이나 가압류, 전세, 월세계약 등이 없어야 함 ▪ 단독, 다가구, 다세대, 연립,아파트 등 종류 제한 없음
지급방식	▪ 사망할 때까지 매월 지급 ▪ 의료비나 자녀결혼 등에 한해 전체 대출금의 30%까지 일시 대출 허용
상환방식	▪ 가입자 사망시 원금과 대출이자 등 청산 ▪ 남는 금액은 상속인에게 지급 ▪ 사망 전 중도 상환도 가능
세제지원	▪ 기준시가 3억원이하 - 근저당설정에 대한 등록세(설정금액의 0.2%)면제 ▪ 기준시가 3억원이하로 국민주택규모이면서 연간소득이 1,200만원이하 - 근저당설장시 국민주택채권매입(설정금액의 1%)의무 면제 - 주택재산세 25% 감면 - 연금소득에 대한 소득세 계산 때 대출이자를 소득공제(연 200만원 한도)

출처- 한아름 공인 중개사.

다음글	[스크랩] 부동산투자 3대 불변의 가치는?	전체글 보기
이전글	[스크랩] 부동산 80년대이후 하락기 분석	전체글 보기